土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

本川越駅(埼玉県)の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

本川越駅(埼玉県)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

本川越駅(埼玉県)の土地の価格・相場は?

現在の価格は、72万円/坪(10年前比▲21.4%)

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本川越駅(埼玉県)の土地価格

  • 4,172万円(72万円/坪)
  • 10年前比▲21.4%(前年比▲2.5%
  • 平均駅距離 : 32.72分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 192.0㎡(58.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
本川越駅(埼玉県)の土地価格推移

◆本川越駅の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 85万円/坪
2010年 91万円/坪
2015年 91万円/坪
2020年(現在) 72万円/坪
2025年 45万円/坪
2030年 18万円/坪
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■現在の土地価格

本川越駅:4,172万円(72万円/坪、10年前比-21.4%)

(参考)周囲の土地価格は?
川越市:2,541万円(42万円/坪、10年前比+2.4%
さいたま市西区:2,710万円(56万円/坪、10年前比+20.0%
所沢市:2,547万円(53万円/坪、10年前比+1.5%
狭山市:2,294万円(41万円/坪、10年前比▲35.6%
上尾市:2,214万円(46万円/坪、10年前比▲2.3%
富士見市:3,498万円(77万円/坪、10年前比▲3.2%

本川越駅(埼玉県)の価格は過去10年で▲21.4%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲75.5%

2030年の本川越駅の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,320万円(22.7万円/坪、10年間で▲68.4%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,023万円(17.6万円/坪、10年間で▲75.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    767万円(13.2万円/坪、10年間で▲81.6%を予想)

(参考)周囲の土地価格は?
川越市:2,294万円(38万円/坪、10年後は▲9.7%
さいたま市西区:3,249万円(67万円/坪、10年後は+19.9%
所沢市:2,455万円(51万円/坪、10年後は▲3.6%
狭山市:1,808万円(32万円/坪、10年後は▲21.2%
上尾市:2,089万円(43万円/坪、10年後は▲5.7%
富士見市:3,513万円(77万円/坪、10年後は+0.4%

ノーマルシナリオで、10年後に▲75.5%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?

 土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。

通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。

 では、本川越駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。

◆本川越駅の徒歩距離別の土地坪単価

駅からの徒歩分数 坪(3.3㎡)単価
1分 109.2万円/坪
5分 97.8万円/坪
10分 74.7万円/坪
15分 63.9万円/坪
20分 51.2万円/坪
本川越駅(埼玉県)の徒歩距離別の土地坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆川越市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
川越-1 住居表示 埼玉県川越市野田町1丁目6番26外 66.8万円/坪
(21.7万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 川越駅から850m
土地面積 205㎡
用途区分 第一種住居地域
川越-2 住居表示 埼玉県川越市仙波町2丁目17番22 82.5万円/坪
(26.8万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 川越駅から500m
土地面積 187㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
川越-3 住居表示 埼玉県川越市大字南田島字北田712番11 33.5万円/坪
(10.9万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 南古谷駅から1300m
土地面積 100㎡
用途区分 準工業地域
川越-4 住居表示 埼玉県川越市大字寺尾字河岸原65番15 43.4万円/坪
(14.1万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 新河岸駅から800m
土地面積 100㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
川越-5 住居表示 埼玉県川越市並木新町11番8外 40.3万円/坪
(13.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 南古谷駅から370m
土地面積 150㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
川越-6 住居表示 埼玉県川越市大字古谷上字沼端2041番1 9.7万円/坪
(3.1万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 南古谷駅から2200m
土地面積 1036㎡
用途区分
川越-7 住居表示 埼玉県川越市砂新田2丁目19番21外 49.5万円/坪
(16.1万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 新河岸駅から900m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
川越-8 住居表示 埼玉県川越市岸町3丁目14番22 43.4万円/坪
(14.1万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 川越駅から1500m
土地面積 145㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
川越-9 住居表示 埼玉県川越市南大塚1丁目9番16 34.8万円/坪
(11.3万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 南大塚駅から1000m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種住居地域
川越-10 住居表示 埼玉県川越市新宿町5丁目21番18 60.9万円/坪
(19.8万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 川越駅から1300m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
川越-11 住居表示 埼玉県川越市大字的場字二本杉2842番9 42.8万円/坪
(13.9万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 霞ケ関駅から200m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
川越-12 住居表示 埼玉県川越市広谷新町39番4 26.4万円/坪
(8.6万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 鶴ケ島駅から1700m
土地面積 114㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
川越-13 住居表示 埼玉県川越市旭町2丁目17番11 60.3万円/坪
(19.6万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 川越駅から1400m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種住居地域
川越-14 住居表示 埼玉県川越市寿町1丁目2403番6 33.5万円/坪
(10.9万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 川越駅から2000m
土地面積 134㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
川越-15 住居表示 埼玉県川越市大字寺山字宮田455番1 10.3万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 川越市駅から3700m
土地面積 1113㎡
用途区分
川越-16 住居表示 埼玉県川越市南台2丁目1番39 45.5万円/坪
(14.8万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 南大塚駅から250m
土地面積 200㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
川越-17 住居表示 埼玉県川越市大字上松原字内三保埜226番 11.6万円/坪
(3.8万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 川越駅から5300m
土地面積 1129㎡
用途区分
川越-18 住居表示 埼玉県川越市大字藤間字南開発890番6外 51.4万円/坪
(16.7万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 上福岡駅から800m
土地面積 117㎡
用途区分 第一種住居地域
川越-19 住居表示 埼玉県川越市大字笠幡字橋向4815番33 24.6万円/坪
(8.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 笠幡駅から900m
土地面積 168㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 本川越駅がある川越市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、本川越駅を含む、川越市はどうなるのだろうか。

◆川越市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 350,745 人 100.0(基準年)
2020年 355,921 人 101.5
2025年 357,110 人 101.8
2030年 355,087 人 101.2
2035年 350,632 人 100.0
2040年 345,096 人 98.4
2045年 339,197 人 96.7

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

川越市の将来推計人口

(参考)本川越駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
川越市:96.7

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
所沢市:85.8
狭山市:74.4
上尾市:88.9
富士見市:92.7

 川越市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 96.7だ。周辺エリアの平均85.5に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

本川越駅の土地の過去の売買事例

 本川越駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆川越市の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 埼玉県川越市府川 71万円
・1.4万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積150㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩57分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口10.5m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市府川 25万円
・0.1万円/坪
(0.0万円/m²)
土地面積970㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩53分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口15m、ほぼ長方形
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市小仙波 1,400万円
・9.2万円/坪
(3.0万円/m²)
土地面積460㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩41分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口9.3m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市府川 230万円
・6.2万円/坪
(2.0万円/m²)
土地面積115㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩36分
用途区分 市街化調整区域
土地属性 間口7.9m、長方形
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市松江町 24,000万円
・80.0万円/坪
(26.0万円/m²)
土地面積950㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩11分
用途区分 商業地域
土地属性 間口22.5m、不整形
2020年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市南通町 5,200万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積130㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩8分
用途区分 第2種住居地域
土地属性 間口8m、ほぼ長方形
2019年
第2四半期
住居表示 埼玉県川越市志多町 2,400万円
・67.7万円/坪
(22.0万円/m²)
土地面積110㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩20分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口12.7m、不整形
2019年
第3四半期
住居表示 埼玉県川越市志多町 15,000万円
・49.2万円/坪
(16.0万円/m²)
土地面積960㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩20分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口21m、不整形
2019年
第4四半期
住居表示 埼玉県川越市志多町 800万円
・40.0万円/坪
(13.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩20分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口0.9m、不整形
2019年
第2四半期
住居表示 埼玉県川越市元町 1,200万円
・43.1万円/坪
(14.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩18分
用途区分 商業地域
土地属性 間口7.5m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市喜多町 25,000万円
・52.3万円/坪
(17.0万円/m²)
土地面積1500㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩18分
用途区分 商業地域
土地属性 間口29m、不整形
2019年
第2四半期
住居表示 埼玉県川越市久保町 1,100万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
土地面積55㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩15分
用途区分 商業地域
土地属性 間口10.5m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市久保町 2,700万円
・83.1万円/坪
(27.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩12分
用途区分 商業地域
土地属性 間口9.5m、ほぼ長方形
2019年
第3四半期
住居表示 埼玉県川越市西小仙波町 3,600万円
・83.1万円/坪
(27.0万円/m²)
土地面積135㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩11分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10m、ほぼ長方形
2019年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市西小仙波町 5,700万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
土地面積390㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5.3m、袋地等
2019年
第4四半期
住居表示 埼玉県川越市通町 23,000万円
・163.1万円/坪
(53.0万円/m²)
土地面積430㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口19.7m、不整形
2019年
第1四半期
住居表示 埼玉県川越市新富町 2,600万円
・76.9万円/坪
(25.0万円/m²)
土地面積105㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口11m、不整形
2019年
第3四半期
住居表示 埼玉県川越市中原町 4,000万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積95㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩3分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口12.5m、ほぼ台形
2019年
第3四半期
住居表示 埼玉県川越市中原町 7,800万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積220㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩1分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口13.1m、ほぼ長方形
2019年
第3四半期
住居表示 埼玉県川越市新富町 2,900万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 本川越駅から徒歩1分
用途区分 近隣商業地域
土地属性 間口8.5m、ほぼ台形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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