三重県鳥羽市相差町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
三重県鳥羽市相差町の土地の価格・相場は？
現在の価格は、12万円／坪（10年前比▲61.0%）
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三重県鳥羽市相差町の土地価格
- 817万円（12万円/坪）
- 10年前比▲61.0%（前年比▲15.6%）
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 230.0㎡（69.7坪）
◆三重県鳥羽市相差町の土地価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 29万円／坪 |
| 2010年 | 30万円／坪 |
| 2015年 | 22万円／坪 |
| 2020年（現在） | 12万円／坪 |
| 2025年 | 10万円／坪 |
| 2030年 | 9万円／坪 |
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■現在の土地価格
三重県鳥羽市相差町：817万円（12万円/坪、10年前比-61.0%）
（参考）周囲の土地価格は？
伊勢市：1,006万円（14万円/坪、10年前比▲23.7%）
志摩市：780万円（8万円/坪、10年前比▲49.2%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲36.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲22.9%
- グッドシナリオ
813万円（11.7万円/坪、10年間で▲0.5%を予想） - ノーマルシナリオ
630万円（9.1万円/坪、10年間で▲22.9%を予想） - バッドシナリオ
433万円（6.2万円/坪、10年間で▲47.0%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆鳥羽市の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 鳥羽-1 | 住居表示 | 三重県鳥羽市鳥羽4−6−2 | 6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比−% |
| 最寄り駅 | 中之郷駅から600m | ||
| 土地面積 | 181㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 鳥羽-2 | 住居表示 | 三重県鳥羽市小浜町字カウジ村300番33 | 8.9万円/坪 （2.9万円/㎡） 前年比▲2.0% |
| 最寄り駅 | 鳥羽駅から850m | ||
| 土地面積 | 175㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 鳥羽-3 | 住居表示 | 三重県鳥羽市安楽島町字浦西758番 | 3.5万円/坪 （1.1万円/㎡） 前年比▲3.4% |
| 最寄り駅 | 志摩赤崎駅から3400m | ||
| 土地面積 | 204㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鳥羽市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鳥羽市はどうなるのだろうか。
◆鳥羽市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 19,448 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 17,362 人 | 89.3 | |
| 2025年 | 15,364 人 | 79.0 | |
| 2030年 | 13,492 人 | 69.4 | |
| 2035年 | 11,763 人 | 60.5 | |
| 2040年 | 10,114 人 | 52.0 | |
| 2045年 | 8,572 人 | 44.1 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）三重県鳥羽市相差町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
鳥羽市：44.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
伊勢市：78.7
志摩市：49.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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三重県鳥羽市相差町の土地の過去の売買事例
三重県鳥羽市相差町付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆鳥羽市の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2018年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県鳥羽市相差町 | 60万円 ・1.4万円/坪 （0.5万円/m²） 土地面積130㎡ |
| 最寄り駅 | 松尾駅から徒歩130分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口12m、ほぼ長方形 | ||
| 2017年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県鳥羽市相差町 | 250万円 ・0.4万円/坪 （0.1万円/m²） 土地面積2100㎡ |
| 最寄り駅 | 松尾駅から徒歩119分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口41.6m、不整形 | ||
| 2010年 第1四半期 |
住居表示 | 三重県鳥羽市相差町 | 200万円 ・4.9万円/坪 （1.6万円/m²） 土地面積125㎡ |
| 最寄り駅 | 松尾駅から徒歩130分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口4m、ほぼ長方形 | ||
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