井高野駅(大阪府)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
井高野駅(大阪府)の土地の価格・相場は?
現在の価格は、64万円/坪(10年前比+6.9%)
井高野駅(大阪府)の土地価格相場は坪単価 64万円(19.4万円/㎡)となった。過去10年間で+6.9%となっている。これは井高野駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
井高野駅(大阪府)の土地価格
- 2,627万円(64万円/坪)
- 10年前比+6.9%(前年比+3.0%)
- 平均駅距離 : 7.05分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 135.0㎡(40.9坪)
![井高野駅(大阪府)の土地価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/e/-/img_3ec390992a0f89aed3289aa769bbf5f914639.png)
■現在の土地価格
井高野駅:2,627万円(64万円/坪、10年前比+6.9%)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市東淀川区:3,370万円(83万円/坪、10年前比+7.0%)
大阪市都島区:3,931万円(121万円/坪、10年前比+25.3%)
大阪市旭区:2,896万円(91万円/坪、10年前比+15.8%)
大阪市淀川区:3,997万円(120万円/坪、10年前比+7.5%)
大阪市北区:4,698万円(135万円/坪、10年前比▲3.0%)
吹田市:5,590万円(112万円/坪、10年前比+4.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、+13.5%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
3,726万円(91.2万円/坪、10年間で+41.8%を予想) - ノーマルシナリオ
2,981万円(73.0万円/坪、10年間で+13.5%を予想) - バッドシナリオ
2,892万円(70.8万円/坪、10年間で+10.1%を予想)
■10年後の土地価格
井高野駅:2,981万円(73.0万円/坪、10年後は+13.5%)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市東淀川区:3,822万円(94万円/坪、10年後は+13.4%)
大阪市都島区:4,147万円(128万円/坪、10年後は+5.5%)
大阪市旭区:3,581万円(113万円/坪、10年後は+23.6%)
大阪市淀川区:4,034万円(121万円/坪、10年後は+0.9%)
大阪市北区:4,596万円(132万円/坪、10年後は▲2.2%)
吹田市:5,416万円(109万円/坪、10年後は▲3.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.4%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆井高野駅の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 64万円/坪 |
2010年 | 60万円/坪 |
2015年 | 55万円/坪 |
2020年(現在) | 64万円/坪 |
2025年 | 69万円/坪 |
2030年 | 73万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
大阪市東淀川区の土地価格一覧
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■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?
土地の資産価値を決める要素は多数ある。広さ、地形、接道状況、用途区分などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、井高野駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆井高野駅の徒歩距離別の土地坪単価 |
|
駅からの徒歩分数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1分 | 61.0万円/坪 |
5分 | 50.2万円/坪 |
10分 | 63.1万円/坪 |
15分 | 42.5万円/坪 |
20分 | 34.3万円/坪 |
![井高野駅(大阪府)の徒歩距離別の土地坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/a/-/img_aa922e4b7bea08c37e85d0f1fc61b89f20051.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市東淀川区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪東淀川-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区淡路5丁目28番1 | 71.7万円/坪 (23.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 淡路駅から350m | ||
土地面積 | 107㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口4−18−12 | 59.7万円/坪 (19.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 井高野駅から200m | ||
土地面積 | 259㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区豊里2−20−3 | 62.8万円/坪 (20.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から1100m | ||
土地面積 | 133㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野3−3−17 | 48.6万円/坪 (15.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 井高野駅から900m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区瑞光2−7−14 | 67.4万円/坪 (21.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から700m | ||
土地面積 | 156㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区淡路1−5−10 | 56.9万円/坪 (18.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 崇禅寺駅から500m | ||
土地面積 | 91㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区下新庄1−10−2 | 64.6万円/坪 (21.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 下新庄駅から400m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区相川3丁目1番29 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 相川駅から380m | ||
土地面積 | 73㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区下新庄6−2−17 | 56.3万円/坪 (18.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 下新庄駅から450m | ||
土地面積 | 154㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪東淀川-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区西淡路5−6−6 | 56.9万円/坪 (18.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東淀川駅から750m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区東淡路1−2−5 | 63.4万円/坪 (20.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 淡路駅から650m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-12 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区大桐2−17−20 | 57.2万円/坪 (18.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | だいどう豊里駅から600m | ||
土地面積 | 70㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-13 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区小松4−15−15 | 54.2万円/坪 (17.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から960m | ||
土地面積 | 3341㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪東淀川-14 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区豊里7−28−15 | 64.3万円/坪 (20.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から1100m | ||
土地面積 | 101㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪東淀川-15 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区淡路3−17−34 | 61.8万円/坪 (20.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 淡路駅から450m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-16 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区豊新1−13−24 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から820m | ||
土地面積 | 80㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-17 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区豊里5−13−16 | 63.1万円/坪 (20.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | だいどう豊里駅から600m | ||
土地面積 | 145㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-18 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区菅原4−3−22 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 上新庄駅から1300m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東淀川-19 | 住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区瑞光4−10−12 | 59.7万円/坪 (19.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 瑞光四丁目駅から280m | ||
土地面積 | 191㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
井高野駅がある大阪市東淀川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、井高野駅を含む、大阪市東淀川区はどうなるのだろうか。
◆大阪市東淀川区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 175,530 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 173,870 人 | 99.1 | |
2025年 | 170,873 人 | 97.3 | |
2030年 | 166,974 人 | 95.1 | |
2035年 | 162,669 人 | 92.7 | |
2040年 | 158,179 人 | 90.1 | |
2045年 | 153,626 人 | 87.5 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市東淀川区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/8/b/-/img_8b8106ac2cd0908631733ee73cf218706688.png)
(参考)井高野駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市東淀川区:87.5
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市都島区:98.2
大阪市旭区:86.2
大阪市淀川区:98.6
大阪市北区:119.7
吹田市:97.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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井高野駅の土地の過去の売買事例
井高野駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆大阪市東淀川区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区南江口 | 1,300万円 ・28.0万円/坪 (9.1万円/m²) 土地面積140㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口4.5m、ほぼ長方形 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府摂津市別府 | 5,300万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積340㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.3m、不整形 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 700万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) 土地面積50㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口3.4m、ほぼ長方形 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 6,300万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積380㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口14.5m、ほぼ台形 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 5,900万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) 土地面積270㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口15.7m、ほぼ正方形 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 1,100万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積65㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口5.8m、長方形 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 5,400万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) 土地面積240㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口17.9m、ほぼ長方形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 4,400万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口17m、不整形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 24,000万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積1900㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口16.5m、不整形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 1,100万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積90㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6.7m、ほぼ長方形 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 1,700万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積110㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口8.2m、長方形 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 6,000万円 ・11.1万円/坪 (3.6万円/m²) 土地面積1700㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11.8m、不整形 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 2,500万円 ・28.6万円/坪 (9.3万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6m、不整形 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 20,000万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積1600㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口15.5m、不整形 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 3,100万円 ・58.5万円/坪 (19.0万円/m²) 土地面積160㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7m、ほぼ長方形 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 7,900万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積590㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口17.3m、長方形 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区南江口 | 2,000万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積130㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6m、ほぼ長方形 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 610万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積35㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口2.7m、不整形 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区北江口 | 700万円 ・22.2万円/坪 (7.2万円/m²) 土地面積95㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口15.8m、不整形 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東淀川区井高野 | 1,000万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) 土地面積75㎡ |
最寄り駅 | 井高野駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口5.4m、ほぼ長方形 |
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