京都府京都市下京区格致学区の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
京都府京都市下京区格致学区の土地の価格・相場は?
現在の価格は、112万円/坪(10年前比+67.7%)
京都府京都市下京区格致学区の土地価格相場は坪単価 112万円(33.9万円/㎡)となった。過去10年間で+67.7%となっている。これは京都府京都市下京区格致学区周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
京都府京都市下京区格致学区の土地価格
- 3,468万円(112万円/坪)
- 10年前比+67.7%(前年比+6.2%)
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 102.0㎡(30.9坪)
■現在の土地価格
京都府京都市下京区格致学区:3,468万円(112万円/坪、10年前比+67.7%)
(参考)周囲の土地価格は?
京都市下京区:4,528万円(147万円/坪、10年前比+67.7%)
京都市中京区:3,210万円(125万円/坪、10年前比+69.9%)
京都市東山区:4,802万円(151万円/坪、10年前比▲0.6%)
京都市南区:3,654万円(75万円/坪、10年前比+43.8%)
京都市右京区:3,497万円(75万円/坪、10年前比+18.4%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+39.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、+11.9%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
4,672万円(151.4万円/坪、10年間で+34.7%を予想) - ノーマルシナリオ
3,881万円(125.8万円/坪、10年間で+11.9%を予想) - バッドシナリオ
2,691万円(87.2万円/坪、10年間で▲22.4%を予想)
■10年後の土地価格
京都府京都市下京区格致学区:3,881万円(125.8万円/坪、10年後は+11.9%)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
京都市下京区:5,067万円(164万円/坪、10年後は+11.9%)
京都市中京区:4,674万円(182万円/坪、10年後は+45.6%)
京都市東山区:4,971万円(157万円/坪、10年後は+3.5%)
京都市南区:4,028万円(82万円/坪、10年後は+10.3%)
京都市右京区:3,584万円(76万円/坪、10年後は+2.5%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+14.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆京都府京都市下京区格致学区の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 72万円/坪 |
2010年 | 67万円/坪 |
2015年 | 68万円/坪 |
2020年(現在) | 112万円/坪 |
2025年 | 119万円/坪 |
2030年 | 126万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
京都市下京区の土地価格一覧
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■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆京都市下京区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
京都下京-1 | 住居表示 | 京都府京都市下京区小坂町17番5 | 75.4万円/坪 (24.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 丹波口駅から570m | ||
土地面積 | 105㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
京都下京-2 | 住居表示 | 京都府京都市下京区朱雀正会町7番11外 | 80.6万円/坪 (26.2万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 梅小路京都西駅から350m | ||
土地面積 | 90㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
京都下京-3 | 住居表示 | 京都府京都市下京区西七条西久保町13番3 | 76.3万円/坪 (24.8万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 梅小路京都西駅から800m | ||
土地面積 | 75㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
京都下京-4 | 住居表示 | 京都府京都市下京区西七条市部町28番 | 81.2万円/坪 (26.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 梅小路京都西駅から1100m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
京都下京-5 | 住居表示 | 京都府京都市下京区西七条東御前田町7番1外 | 72.0万円/坪 (23.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 丹波口駅から1000m | ||
土地面積 | 432㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
京都下京-6 | 住居表示 | 京都府京都市下京区中堂寺庄ノ内町1番107 | 81.2万円/坪 (26.4万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 丹波口駅から660m | ||
土地面積 | 323㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
京都市下京区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、京都市下京区はどうなるのだろうか。
◆京都市下京区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 82,668 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 85,965 人 | 104.0 | |
2025年 | 88,177 人 | 106.7 | |
2030年 | 89,343 人 | 108.1 | |
2035年 | 89,727 人 | 108.5 | |
2040年 | 89,393 人 | 108.1 | |
2045年 | 88,506 人 | 107.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)京都府京都市下京区格致学区のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市下京区:107.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市中京区:104.9
京都市東山区:78.4
京都市南区:92.6
京都市右京区:90.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
京都府京都市下京区格致学区の土地の過去の売買事例
京都府京都市下京区格致学区付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆京都市下京区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 18,000万円 ・553.8万円/坪 (180.0万円/m²) 土地面積95㎡ |
最寄り駅 | 五条駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口7m、長方形 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 32,000万円 ・1,046.2万円/坪 (340.0万円/m²) 土地面積95㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口5m、ほぼ長方形 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 62,000万円 ・984.6万円/坪 (320.0万円/m²) 土地面積195㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口6m、長方形 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 8,900万円 ・196.9万円/坪 (64.0万円/m²) 土地面積140㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口5.5m、ほぼ長方形 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 16,000万円 ・172.3万円/坪 (56.0万円/m²) 土地面積280㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口7.7m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 6,200万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) 土地面積145㎡ |
最寄り駅 | 大宮駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口5.1m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 14,000万円 ・369.2万円/坪 (120.0万円/m²) 土地面積115㎡ |
最寄り駅 | 烏丸駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口6m、不整形 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 13,000万円 ・289.2万円/坪 (94.0万円/m²) 土地面積135㎡ |
最寄り駅 | 大宮駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口7m、ほぼ長方形 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 3,300万円 ・104.6万円/坪 (34.0万円/m²) 土地面積95㎡ |
最寄り駅 | 五条駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口6m、ほぼ長方形 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 8,700万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) 土地面積290㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口5.5m、不整形 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 2,700万円 ・230.8万円/坪 (75.0万円/m²) 土地面積35㎡ |
最寄り駅 | 大宮駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口11.8m、ほぼ長方形 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 17,000万円 ・243.1万円/坪 (79.0万円/m²) 土地面積210㎡ |
最寄り駅 | 大宮駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口9.6m、長方形 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 3,300万円 ・172.3万円/坪 (56.0万円/m²) 土地面積60㎡ |
最寄り駅 | 五条駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口13.4m、長方形 | ||
2005年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 2,000万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) 土地面積80㎡ |
最寄り駅 | 四条駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口2.6m、不整形 | ||
2005年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 26,000万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) 土地面積590㎡ |
最寄り駅 | 五条駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口8m、不整形 | ||
2005年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府京都市下京区格致学区 | 26,000万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) 土地面積590㎡ |
最寄り駅 | 大宮駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口9m、不整形 |
京都市下京区の土地価格一覧
京都府京都市下京区格致学区の中古戸建て、中古マンションを見る
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