千葉県松戸市西馬橋相川町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県松戸市西馬橋相川町の土地の価格・相場は?
現在の価格は、52万円/坪(10年前比▲2.0%)
千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格相場は坪単価 52万円(15.7万円/㎡)となった。過去10年間で▲2.0%となっている。これは千葉県松戸市西馬橋相川町周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格
- 2,537万円(52万円/坪)
- 10年前比▲2.0%(前年比+0.7%)
- 平均駅距離 : 13.3分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 160.0㎡(48.5坪)
![千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/8/e/-/img_8e7436ee30c50c56470c24cd5b3748b115537.png)
■現在の土地価格
千葉県松戸市西馬橋相川町:2,537万円(52万円/坪、10年前比-2.0%)
(参考)周囲の土地価格は?
松戸市:2,788万円(58万円/坪、10年前比▲2.0%)
市川市:6,356万円(145万円/坪、10年前比+4.7%)
柏市:2,587万円(49万円/坪、10年前比▲2.6%)
流山市:3,238万円(65万円/坪、10年前比+13.6%)
鎌ヶ谷市:1,854万円(37万円/坪、10年前比▲21.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、▲5.8%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
2,860万円(59.1万円/坪、10年間で+12.7%を予想) - ノーマルシナリオ
2,390万円(49.4万円/坪、10年間で▲5.8%を予想) - バッドシナリオ
2,176万円(45.0万円/坪、10年間で▲14.2%を予想)
■10年後の土地価格
千葉県松戸市西馬橋相川町:2,390万円(49.4万円/坪、10年後は▲5.8%)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
松戸市:2,624万円(54万円/坪、10年後は▲5.9%)
市川市:5,713万円(130万円/坪、10年後は▲10.1%)
柏市:2,591万円(49万円/坪、10年後は+0.1%)
流山市:2,864万円(57万円/坪、10年後は▲11.5%)
鎌ヶ谷市:1,295万円(26万円/坪、10年後は▲30.2%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆千葉県松戸市西馬橋相川町の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 54万円/坪 |
2010年 | 53万円/坪 |
2015年 | 50万円/坪 |
2020年(現在) | 52万円/坪 |
2025年 | 51万円/坪 |
2030年 | 49万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆松戸市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
松戸-1 | 住居表示 | 千葉県松戸市松戸字神田1098番3外 | 74.5万円/坪 (24.2万円/㎡) 前年比+2.1% |
最寄り駅 | 松戸駅から650m | ||
土地面積 | 193㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-2 | 住居表示 | 千葉県松戸市樋野口字大道通912番5 | 55.7万円/坪 (18.1万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 松戸駅から960m | ||
土地面積 | 232㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-3 | 住居表示 | 千葉県松戸市松戸字米山2265番35 | 45.2万円/坪 (14.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 松戸駅から1500m | ||
土地面積 | 118㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
松戸-4 | 住居表示 | 千葉県松戸市小金きよしケ丘1丁目12番15 | 52.0万円/坪 (16.9万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 北小金駅から460m | ||
土地面積 | 224㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-5 | 住居表示 | 千葉県松戸市小金清志町2丁目72番3外 | 38.5万円/坪 (12.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新松戸駅から850m | ||
土地面積 | 121㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-6 | 住居表示 | 千葉県松戸市東平賀字源内105番26 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北小金駅から830m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-7 | 住居表示 | 千葉県松戸市五香4丁目11番6 | 30.2万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 元山駅から850m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-8 | 住居表示 | 千葉県松戸市常盤平双葉町8番9 | 45.8万円/坪 (14.9万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 常盤平駅から900m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-9 | 住居表示 | 千葉県松戸市小金原7丁目24番11 | 30.2万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 常盤平駅から1600m | ||
土地面積 | 248㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-10 | 住居表示 | 千葉県松戸市常盤平陣屋前2番8 | 54.2万円/坪 (17.6万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 八柱駅から500m | ||
土地面積 | 228㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-11 | 住居表示 | 千葉県松戸市三矢小台3丁目16番12 | 44.9万円/坪 (14.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 矢切駅から1200m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-12 | 住居表示 | 千葉県松戸市小山字町田121番2 | 39.1万円/坪 (12.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 松戸駅から1500m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-13 | 住居表示 | 千葉県松戸市岩瀬字住吉町23番3外 | 77.8万円/坪 (25.3万円/㎡) 前年比+1.6% |
最寄り駅 | 松戸駅から550m | ||
土地面積 | 264㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-14 | 住居表示 | 千葉県松戸市栄町7丁目544番3 | 36.6万円/坪 (11.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 馬橋駅から1000m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
松戸-15 | 住居表示 | 千葉県松戸市新松戸3丁目173番3 | 73.5万円/坪 (23.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新松戸駅から650m | ||
土地面積 | 183㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-16 | 住居表示 | 千葉県松戸市五香6丁目9番3 | 32.0万円/坪 (10.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 五香駅から550m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松戸-17 | 住居表示 | 千葉県松戸市五香南3丁目14番12 | 35.1万円/坪 (11.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 元山駅から280m | ||
土地面積 | 161㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松戸-18 | 住居表示 | 千葉県松戸市稔台7丁目12番3 | 48.6万円/坪 (15.8万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | みのり台駅から300m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
松戸-19 | 住居表示 | 千葉県松戸市松戸新田字東中町490番83 | 38.5万円/坪 (12.5万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 松戸新田駅から380m | ||
土地面積 | 145㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
松戸市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、松戸市はどうなるのだろうか。
◆松戸市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 483,480 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 482,556 人 | 99.8 | |
2025年 | 476,845 人 | 98.6 | |
2030年 | 467,391 人 | 96.7 | |
2035年 | 456,193 人 | 94.4 | |
2040年 | 444,980 人 | 92.0 | |
2045年 | 433,700 人 | 89.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![松戸市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/e/-/img_5ef97204b7dda8a4678fbb13604c0b876353.png)
(参考)千葉県松戸市西馬橋相川町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
松戸市:89.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市川市:96.8
柏市:98.3
流山市:114.7
鎌ヶ谷市:91.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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千葉県松戸市西馬橋相川町の土地の過去の売買事例
千葉県松戸市西馬橋相川町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆松戸市の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 3,900万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積230㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口11m、長方形 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 3,300万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積195㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口12m、ほぼ長方形 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 3,100万円 ・55.4万円/坪 (18.0万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口10m、長方形 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 1,700万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積130㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6.2m、長方形 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 7,200万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積450㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口31.9m、ほぼ長方形 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 1,700万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積130㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口6.2m、長方形 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 2,100万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積140㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口8.3m、長方形 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 2,300万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口10m、ほぼ長方形 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 1,900万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積125㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口2.7m、不整形 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市西馬橋相川町 | 1,100万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) 土地面積65㎡ |
最寄り駅 | 馬橋駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口10m、ほぼ長方形 |
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