大阪府大阪市此花区酉島の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市此花区酉島の土地の価格・相場は?
現在の価格は、75万円/坪(10年前比+0.3%)
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大阪府大阪市此花区酉島の土地価格
- 2,281万円(75万円/坪)
- 10年前比+0.3%(前年比+0.3%)
- 平均駅距離 : 20.62分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
![大阪府大阪市此花区酉島の土地価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/c/-/img_dcbf8b39a5589d0ca6255c8c31e8800315049.png)
◆大阪府大阪市此花区酉島の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 76万円/坪 |
2010年 | 75万円/坪 |
2015年 | 60万円/坪 |
2020年(現在) | 75万円/坪 |
2025年 | 83万円/坪 |
2030年 | 90万円/坪 |
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■現在の土地価格
大阪府大阪市此花区酉島:2,281万円(75万円/坪、10年前比+0.3%)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市此花区:3,947万円(109万円/坪、10年前比+12.8%)
大阪市福島区:3,252万円(140万円/坪、10年前比+23.0%)
大阪市西区:3,948万円(145万円/坪、10年前比+42.2%)
大阪市港区:2,741万円(91万円/坪、10年前比+7.7%)
大阪市西淀川区:3,351万円(74万円/坪、10年前比▲10.3%)
大阪市住之江区:2,828万円(67万円/坪、10年前比+23.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+19.9%
- グッドシナリオ
3,530万円(116.7万円/坪、10年間で+54.7%を予想) - ノーマルシナリオ
2,734万円(90.4万円/坪、10年間で+19.9%を予想) - バッドシナリオ
2,245万円(74.2万円/坪、10年間で▲1.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.7%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市此花区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪此花-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区西九条3−9−19 | 74.8万円/坪 (24.3万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 西九条駅から300m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪此花-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区春日出北2−9−5 | 58.5万円/坪 (19.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 千鳥橋駅から1100m | ||
土地面積 | 90㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪此花-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島6丁目19番9 | 44.0万円/坪 (14.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 伝法駅から2000m | ||
土地面積 | 71㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪此花-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区梅香3−9−2 | 65.5万円/坪 (21.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 千鳥橋駅から520m | ||
土地面積 | 98㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪此花-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区伝法2−11−21 | 57.2万円/坪 (18.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 伝法駅から400m | ||
土地面積 | 95㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪此花-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市此花区春日出中2−5−5 | 55.7万円/坪 (18.1万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 千鳥橋駅から1100m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市此花区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市此花区はどうなるのだろうか。
◆大阪市此花区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 66,656 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 66,998 人 | 100.5 | |
2025年 | 66,762 人 | 100.2 | |
2030年 | 66,253 人 | 99.4 | |
2035年 | 65,490 人 | 98.3 | |
2040年 | 64,413 人 | 96.6 | |
2045年 | 63,096 人 | 94.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市此花区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/3/-/img_535e82b862fa5380e3914e39de9f29776387.png)
(参考)大阪府大阪市此花区酉島のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市此花区:94.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市福島区:117.4
大阪市西区:126.4
大阪市港区:68.7
大阪市西淀川区:83.7
大阪市住之江区:70.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市此花区酉島の土地の過去の売買事例
大阪府大阪市此花区酉島付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市此花区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,900万円 ・58.5万円/坪 (19.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.4m、長方形 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,100万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積70㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口6.2m、長方形 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 810万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積70㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口6.3m、長方形 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 890万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積70㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口6.3m、長方形 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,500万円 ・30.2万円/坪 (9.8万円/m²) 土地面積150㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口2.5m、袋地等 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 800万円 ・28.6万円/坪 (9.3万円/m²) 土地面積85㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口10.3m、台形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,200万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積90㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.2m、長方形 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 650万円 ・11.4万円/坪 (3.7万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口8.5m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 630万円 ・33.8万円/坪 (11.0万円/m²) 土地面積55㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7m、ほぼ長方形 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 4,300万円 ・52.3万円/坪 (17.0万円/m²) 土地面積260㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩17分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口16.6m、ほぼ長方形 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,500万円 ・58.5万円/坪 (19.0万円/m²) 土地面積80㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口11m、ほぼ長方形 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 540万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) 土地面積45㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口5m、長方形 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 800万円 ・13.8万円/坪 (4.5万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口6m、ほぼ長方形 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 2,200万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) 土地面積160㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口16.5m、ほぼ長方形 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 2,900万円 ・55.4万円/坪 (18.0万円/m²) 土地面積160㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口14.5m、ほぼ長方形 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,300万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積85㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口6.6m、長方形 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,100万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積90㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口7.7m、長方形 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 7,300万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) 土地面積240㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口19m、ほぼ長方形 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 2,600万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) 土地面積175㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口13.5m、長方形 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市此花区酉島 | 1,400万円 ・40.0万円/坪 (13.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | 伝法駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口8m、ほぼ長方形 |
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