本山駅（愛知県）の土地価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！【不動産価格データベース】

本山駅（愛知県）の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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本山駅（愛知県）の土地の価格・相場は？

現在の価格は、75万円／坪（10年前比+44.1%）

◆本山駅の土地価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2005年	56万円／坪
2010年	52万円／坪
2015年	52万円／坪
2020年（現在）	75万円／坪
2025年	54万円／坪
2030年	33万円／坪

■現在の土地価格

本山駅：4,852万円（75万円/坪、10年前比+44.1%）

（参考）周囲の土地価格は？
名古屋市千種区：4,950万円（86万円/坪、10年前比+0.4%）
名古屋市東区：2,947万円（85万円/坪、10年前比+22.8%）
名古屋市中区：1,538万円（38万円/坪、10年前比+99.1%）
名古屋市昭和区：4,576万円（86万円/坪、10年前比+16.1%）
名古屋市守山区：3,071万円（53万円/坪、10年前比▲0.7%）
名古屋市名東区：5,076万円（84万円/坪、10年前比+9.8%）

10年後の予想価格は、▲56.1%

（参考）周囲の土地価格は？
名古屋市千種区：4,722万円（82万円/坪、10年後は▲4.6%）
名古屋市東区：3,516万円（101万円/坪、10年後は+19.3%）
名古屋市中区：2,010万円（49万円/坪、10年後は+30.7%）
名古屋市昭和区：4,154万円（78万円/坪、10年後は▲9.2%）
名古屋市守山区：2,962万円（51万円/坪、10年後は▲3.5%）
名古屋市名東区：5,417万円（90万円/坪、10年後は+6.7%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　本山駅がある名古屋市千種区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、本山駅を含む、名古屋市千種区はどうなるのだろうか。

◆名古屋市千種区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2015年＝100)
2015年	164,696 人	100.0（基準年）
2020年	168,489 人	102.3
2025年	170,537 人	103.5
2030年	171,054 人	103.9
2035年	170,244 人	103.4
2040年	168,290 人	102.2
2045年	165,668 人	100.6

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）本山駅のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
名古屋市千種区：100.6

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
名古屋市東区：110.2
名古屋市中区：111.7
名古屋市昭和区：95.7
名古屋市守山区：97.9
名古屋市名東区：96.7

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,543万円	5.0万円
300万円	2,314万円	7.5万円
400万円	3,085万円	10.0万円
500万円	3,857万円	12.5万円
600万円	4,628万円	15.0万円
700万円	5,399万円	17.5万円
800万円	6,170万円	20.0万円
900万円	6,942万円	22.5万円
1,000万円	7,713万円	25.0万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年12月調査

本山駅の土地の過去の売買事例

　本山駅付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。