福岡県京都郡みやこ町惣社の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
福岡県京都郡みやこ町惣社の土地の価格・相場は?
現在の価格は、6万円/坪(10年前比▲46.6%)
福岡県京都郡みやこ町惣社の土地価格相場は坪単価 6万円(1.8万円/㎡)となった。過去10年間で▲46.6%となっている。これは福岡県京都郡みやこ町惣社周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
福岡県京都郡みやこ町惣社の土地価格
- 736万円(6万円/坪)
- 10年前比▲46.6%(前年比▲8.0%)
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 410.0㎡(124.2坪)
■現在の土地価格
福岡県京都郡みやこ町惣社:736万円(6万円/坪、10年前比-46.6%)
(参考)周囲の土地価格は?
京都郡みやこ町:596万円(5万円/坪、10年前比▲46.6%)
北九州市小倉南区:1,495万円(21万円/坪、10年前比▲12.2%)
行橋市:900万円(11万円/坪、10年前比▲21.8%)
田川郡香春町:596万円(5万円/坪、10年前比▲37.4%)
田川郡添田町:558万円(6万円/坪、10年前比▲36.0%)
田川郡赤村:478万円(6万円/坪、10年前比▲2.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲26.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、+11.0%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
1,039万円(8.4万円/坪、10年間で+41.2%を予想) - ノーマルシナリオ
817万円(6.6万円/坪、10年間で+11.0%を予想) - バッドシナリオ
569万円(4.6万円/坪、10年間で▲22.7%を予想)
■10年後の土地価格
福岡県京都郡みやこ町惣社:817万円(6.6万円/坪、10年後は+11.0%)
(参考)周囲の土地価格(ノーマルシナリオ)は?
京都郡みやこ町:662万円(5万円/坪、10年後は+11.0%)
北九州市小倉南区:1,694万円(23万円/坪、10年後は+13.3%)
行橋市:697万円(9万円/坪、10年後は▲22.5%)
田川郡香春町:325万円(3万円/坪、10年後は▲45.5%)
田川郡添田町:618万円(7万円/坪、10年後は+10.7%)
田川郡赤村:526万円(7万円/坪、10年後は+10.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲3.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆福岡県京都郡みやこ町惣社の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 11万円/坪 |
2010年 | 11万円/坪 |
2015年 | 8万円/坪 |
2020年(現在) | 6万円/坪 |
2025年 | 6万円/坪 |
2030年 | 7万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆京都郡みやこ町の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
みやこ-1 | 住居表示 | 福岡県京都郡みやこ町国作字銅1311番14 | 4.2万円/坪 (1.4万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 新豊津駅から2300m | ||
土地面積 | 354㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
みやこ-2 | 住居表示 | 福岡県京都郡みやこ町光冨字宮屋敷828番1外 | 2.4万円/坪 (0.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 新豊津駅から3700m | ||
土地面積 | 691㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
京都郡みやこ町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、京都郡みやこ町はどうなるのだろうか。
◆京都郡みやこ町の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 20,243 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 18,939 人 | 93.6 | |
2025年 | 17,541 人 | 86.7 | |
2030年 | 16,090 人 | 79.5 | |
2035年 | 14,605 人 | 72.1 | |
2040年 | 13,107 人 | 64.7 | |
2045年 | 11,659 人 | 57.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)福岡県京都郡みやこ町惣社のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都郡みやこ町:57.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
北九州市小倉南区:83.9
行橋市:85.4
田川郡香春町:51.1
田川郡添田町:46.5
田川郡赤村:53.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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