豊洲駅(東京都)の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
豊洲駅(東京都)の土地の価格・相場は?
現在の価格は、183万円/坪(10年前比+20.6%)
豊洲駅(東京都)の土地価格相場は坪単価 183万円(55.4万円/㎡)となった。過去10年間で+20.6%となっている。これは豊洲駅周辺の取引価格(売却価格)を参考にして作成したものだ。エリアの標準的な土地の価格・相場となる。
豊洲駅(東京都)の土地価格
- 4,712万円(183万円/坪)
- 10年前比+20.6%(前年比+1.3%)
- 平均駅距離 : 8.56分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
■現在の土地価格
豊洲駅:4,712万円(183万円/坪、10年前比+20.6%)
(参考)周囲の土地価格は?
中央区:5,259万円(268万円/坪、10年前比+22.0%)
港区:6,728万円(256万円/坪、10年前比+0.7%)
墨田区:5,587万円(231万円/坪、10年前比+30.1%)
品川区:6,717万円(278万円/坪、10年前比+23.0%)
大田区:7,997万円(264万円/坪、10年前比+14.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
不動産価格は、景気や経済動向に左右される。2008年のリーマン・ショック以降、不動産価格は下落したが、2012年頃からアベノミクス(ゼロ金利をはじめとした金融政策、大規模な財政政策など)により景気が回復すると、都市部を中心に不動産価格は大きく上昇した。
一方で、不動産価格の二極化も進んでいる。少子高齢化が進む日本では、今なお都市への人口移動が続いており、都心の不動産価格が大きく上昇する一方で、需要が少ない郊外の不動産は下落が続いている。
10年後の予想価格は、▲5.7%
では、今後の価格動向はどうなるのだろうか。景気動向、人口推移などにより将来予想が変化するので、以下のように3つのシナリオを作成した。メインシナリオとなる「ノーマルシナリオ」は、現在の経済動向(GDP規模)は横ばいで推移し、人口増減は政府の予想通りになるというケースだ。
- グッドシナリオ
4,449万円(173.0万円/坪、10年間で▲5.6%を予想) - ノーマルシナリオ
4,444万円(172.8万円/坪、10年間で▲5.7%を予想) - バッドシナリオ
3,859万円(150.1万円/坪、10年間で▲18.1%を予想)
■10年後の土地価格
豊洲駅:4,444万円(172.8万円/坪、10年後は▲5.7%)
(参考)周囲の土地価格は?
中央区:6,419万円(327万円/坪、10年後は+22.1%)
港区:7,828万円(297万円/坪、10年後は+16.3%)
墨田区:7,349万円(304万円/坪、10年後は+31.5%)
品川区:6,307万円(261万円/坪、10年後は▲6.1%)
大田区:8,344万円(276万円/坪、10年後は+4.3%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+13.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
コロナ禍において、今後の不動産価格を読むのは非常に難しい。しかし10年という長期でみれば、やはりGDPなどの日本の経済力、その地域の人口増減が重要な指標となる。
日本全体では人口はすでに減少傾向にあるが、市区町村単位で見ると大都市の中心部では今なお、人口は増加傾向にある。さらに、大都市でも人口が減少傾向にあるエリアもあり、「勝ち組、負け組」がより鮮明になっていくだろう。
◆豊洲駅の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 152万円/坪 |
2010年 | 152万円/坪 |
2015年 | 160万円/坪 |
2020年(現在) | 183万円/坪 |
2025年 | 178万円/坪 |
2030年 | 173万円/坪 |
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
江東区の土地価格一覧
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■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆江東区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
江東-1 | 住居表示 | 東京都江東区北砂5−5−6 | 116.0万円/坪 (37.7万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 大島駅から1200m | ||
土地面積 | 73㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-2 | 住居表示 | 東京都江東区亀戸3−32−11 | 109.2万円/坪 (35.5万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 押上駅から750m | ||
土地面積 | 109㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-3 | 住居表示 | 東京都江東区東砂2−9−2 | 112.3万円/坪 (36.5万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東大島駅から1100m | ||
土地面積 | 75㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-4 | 住居表示 | 東京都江東区東陽1−33−6 | 172.9万円/坪 (56.2万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東陽町駅から500m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-5 | 住居表示 | 東京都江東区大島6−21−2 | 125.2万円/坪 (40.7万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 大島駅から500m | ||
土地面積 | 77㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-6 | 住居表示 | 東京都江東区亀戸5−36−3 | 133.5万円/坪 (43.4万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 亀戸駅から550m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-7 | 住居表示 | 東京都江東区南砂2−16−6 | 130.8万円/坪 (42.5万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 東陽町駅から900m | ||
土地面積 | 47㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江東-8 | 住居表示 | 東京都江東区辰巳1−4−8 | 146.2万円/坪 (47.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 辰巳駅から750m | ||
土地面積 | 1618㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-9 | 住居表示 | 東京都江東区東砂6−11−8 | 111.4万円/坪 (36.2万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 南砂町駅から1500m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-10 | 住居表示 | 東京都江東区亀戸4−33−8 | 138.5万円/坪 (45.0万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 亀戸駅から750m | ||
土地面積 | 68㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-11 | 住居表示 | 東京都江東区南砂4−18−2 | 128.6万円/坪 (41.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 南砂町駅から500m | ||
土地面積 | 159㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
江東-12 | 住居表示 | 東京都江東区石島7−9 | 158.2万円/坪 (51.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 住吉駅から1100m | ||
土地面積 | 85㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-13 | 住居表示 | 東京都江東区清澄2−13−12 | 184.0万円/坪 (59.8万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 清澄白河駅から370m | ||
土地面積 | 97㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-14 | 住居表示 | 東京都江東区古石場1−10−5 | 173.8万円/坪 (56.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 越中島駅から340m | ||
土地面積 | 88㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-15 | 住居表示 | 東京都江東区南砂2−31−10 | 183.4万円/坪 (59.6万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 東陽町駅から1100m | ||
土地面積 | 1242㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-16 | 住居表示 | 東京都江東区木場3丁目20番13 | 172.9万円/坪 (56.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 木場駅から560m | ||
土地面積 | 304㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-17 | 住居表示 | 東京都江東区亀戸9−16−5 | 153.5万円/坪 (49.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 東大島駅から720m | ||
土地面積 | 1885㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-18 | 住居表示 | 東京都江東区大島8−37−8 | 127.1万円/坪 (41.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東大島駅から460m | ||
土地面積 | 88㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
江東-19 | 住居表示 | 東京都江東区亀戸9−25−1 | 113.8万円/坪 (37.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 亀戸駅から1200m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
豊洲駅がある江東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、豊洲駅を含む、江東区はどうなるのだろうか。
◆江東区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 498,109 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 525,811 人 | 105.6 | |
2025年 | 547,075 人 | 109.8 | |
2030年 | 562,515 人 | 112.9 | |
2035年 | 572,698 人 | 115.0 | |
2040年 | 578,684 人 | 116.2 | |
2045年 | 581,259 人 | 116.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)豊洲駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
江東区:116.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中央区:134.9
港区:134.4
墨田区:105.4
品川区:114.2
大田区:104.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
豊洲駅の土地の過去の売買事例
豊洲駅付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆江東区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 3,300万円 ・196.9万円/坪 (64.0万円/m²) 土地面積50㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口7.4m、ほぼ長方形 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 19,000万円 ・172.3万円/坪 (56.0万円/m²) 土地面積330㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口19m、ほぼ整形 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 350万円 ・20.0万円/坪 (6.5万円/m²) 土地面積55㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口4m、ほぼ長方形 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江東区東雲 | 500,000万円 ・523.1万円/坪 (170.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口60m、ほぼ台形 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 5,500万円 ・169.2万円/坪 (55.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口12.1m、ほぼ長方形 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 600,000万円 ・126.2万円/坪 (41.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
土地属性 | 間口60m、不整形 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 430万円 ・8.0万円/坪 (2.6万円/m²) 土地面積165㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口60m、ほぼ整形 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 400万円 ・15.4万円/坪 (5.0万円/m²) 土地面積80㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口20m、長方形 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 150,000万円 ・113.8万円/坪 (37.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口15.2m、不整形 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 100,000万円 ・163.1万円/坪 (53.0万円/m²) 土地面積1900㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
土地属性 | 間口33m、ほぼ長方形 | ||
2009年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 400,000万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口60m、長方形 | ||
2008年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 4,500万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) 土地面積105㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口11.8m、長方形 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江東区東雲 | 170,000万円 ・169.2万円/坪 (55.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口36m、長方形 | ||
2008年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 6,400万円 ・295.4万円/坪 (96.0万円/m²) 土地面積65㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口7m、長方形 | ||
2007年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江東区枝川 | 6,800万円 ・206.2万円/坪 (67.0万円/m²) 土地面積100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口13.5m、ほぼ長方形 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 920,000万円 ・126.2万円/坪 (41.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
土地属性 | 間口60m、不整形 | ||
2005年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 440,000万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) 土地面積2100㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
土地属性 | 間口11m、ほぼ台形 | ||
2005年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都江東区豊洲 | 2,300万円 ・138.5万円/坪 (45.0万円/m²) 土地面積50㎡ |
最寄り駅 | 豊洲駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口5.3m、長方形 |
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