大阪府堺市東区高松の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大阪府堺市東区高松の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、116万円／坪（10年前比+2.4%）
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大阪府堺市東区高松の中古マンション価格
- 2,447万円（116万円/坪）
- 10年前比+2.4%（前年比▲4.3%）
- 平均築年 : 1991年
- 平均駅距離 : 11.55分
- 平均専有面積 : 70.0㎡（21.2坪）
◆大阪府堺市東区高松の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 130万円／坪 |
| 2010年 | 113万円／坪 |
| 2015年 | 127万円／坪 |
| 2020年（現在） | 116万円／坪 |
| 2025年 | 103万円／坪 |
| 2030年 | 91万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
大阪府堺市東区高松：2,447万円（116万円/坪、10年前比+2.4%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
堺市東区：2,613万円（123万円/坪、10年前比+12.3%）
堺市中区：2,340万円（119万円/坪、10年前比+7.9%）
堺市北区：2,480万円（126万円/坪、10年前比+32.5%）
堺市美原区：2,226万円（113万円/坪、10年前比+49.0%）
大阪狭山市：2,292万円（108万円/坪、10年前比+39.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+28.1%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲21.7%
- グッドシナリオ
2,474万円（116.8万円/坪、10年間で+1.1%を予想） - ノーマルシナリオ
1,917万円（90.5万円/坪、10年間で▲21.7%を予想） - バッドシナリオ
1,559万円（73.6万円/坪、10年間で▲36.3%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.5%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる？
中古マンションの資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築したディベロッパー、部屋のある階数、部屋の向き、管理状況などの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、マンションの立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。特にマンションは駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強い。
では、大阪府堺市東区高松における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆大阪府堺市東区高松の徒歩距離別の中古マンション坪単価 |
|
| 駅からの徒歩分数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1分 | 85.5万円／坪 |
| 5分 | 74.0万円／坪 |
| 10分 | 61.0万円／坪 |
| 15分 | 47.5万円／坪 |
| 20分 | 33.4万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆堺市東区の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 堺東-1 | 住居表示 | 大阪府堺市東区南野田554番7外 | 34.8万円/坪 （11.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 狭山駅から340m | ||
| 土地面積 | 132㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-2 | 住居表示 | 大阪府堺市東区菩提町5丁45番 | 31.7万円/坪 （10.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から1100m | ||
| 土地面積 | 165㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-3 | 住居表示 | 大阪府堺市東区北野田472番16 | 37.5万円/坪 （12.2万円/㎡） 前年比▲1.6% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から600m | ||
| 土地面積 | 115㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-4 | 住居表示 | 大阪府堺市東区西野146番7 | 32.9万円/坪 （10.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から960m | ||
| 土地面積 | 254㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-5 | 住居表示 | 大阪府堺市東区引野町2丁90番8 | 36.0万円/坪 （11.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から1300m | ||
| 土地面積 | 265㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-6 | 住居表示 | 大阪府堺市東区大美野4番2 | 49.2万円/坪 （16.0万円/㎡） 前年比−% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から520m | ||
| 土地面積 | 231㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-7 | 住居表示 | 大阪府堺市東区草尾714番43 | 30.2万円/坪 （9.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から1100m | ||
| 土地面積 | 119㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-8 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘原寺町227番7 | 34.8万円/坪 （11.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 萩原天神駅から500m | ||
| 土地面積 | 132㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-9 | 住居表示 | 大阪府堺市東区丈六445番31 | 38.5万円/坪 （12.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から1400m | ||
| 土地面積 | 102㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-10 | 住居表示 | 大阪府堺市東区中茶屋1番37 | 34.2万円/坪 （11.1万円/㎡） 前年比▲0.9% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から1900m | ||
| 土地面積 | 129㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-11 | 住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町70番104 | 36.3万円/坪 （11.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から950m | ||
| 土地面積 | 199㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-12 | 住居表示 | 大阪府堺市東区高松263番40 | 32.0万円/坪 （10.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 北野田駅から1100m | ||
| 土地面積 | 100㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 堺東-13 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町6−30−13 | 32.0万円/坪 （10.4万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から640m | ||
| 土地面積 | 258㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 堺東-14 | 住居表示 | 大阪府堺市東区野尻町241番17 | 36.3万円/坪 （11.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から500m | ||
| 土地面積 | 117㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 堺東-15 | 住居表示 | 大阪府堺市東区日置荘西町5−6−22 | 41.8万円/坪 （13.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 初芝駅から450m | ||
| 土地面積 | 98㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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