愛知県日進市折戸町の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
愛知県日進市折戸町の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、123万円／坪（10年前比+12.4%）
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愛知県日進市折戸町の中古マンション価格
- 2,789万円（123万円/坪）
- 10年前比+12.4%（前年比+3.3%）
- 平均築年 : 1997年
- 平均駅距離 : 10.86分
- 平均専有面積 : 75.0㎡（22.7坪）
◆愛知県日進市折戸町の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 111万円／坪 |
| 2010年 | 109万円／坪 |
| 2015年 | 109万円／坪 |
| 2020年（現在） | 123万円／坪 |
| 2025年 | 131万円／坪 |
| 2030年 | 138万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
愛知県日進市折戸町：2,789万円（123万円/坪、10年前比+12.4%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
日進市：3,218万円（142万円/坪、10年前比+12.1%）
名古屋市緑区：2,995万円（141万円/坪、10年前比+14.9%）
名古屋市名東区：3,580万円（158万円/坪、10年前比+26.1%）
名古屋市天白区：3,174万円（150万円/坪、10年前比+49.0%）
豊田市：3,284万円（155万円/坪、10年前比+29.7%）
みよし市：2,737万円（121万円/坪、10年前比+4.0%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+22.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+12.5%
- グッドシナリオ
3,825万円（168.6万円/坪、10年間で+37.1%を予想） - ノーマルシナリオ
3,138万円（138.3万円/坪、10年間で+12.5%を予想） - バッドシナリオ
2,445万円（107.8万円/坪、10年間で▲12.3%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+0.8%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆日進市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 日進-1 | 住居表示 | 愛知県日進市藤塚6丁目50番 | 38.8万円/坪 （12.6万円/㎡） 前年比▲2.3% |
| 最寄り駅 | 赤池駅から1800m | ||
| 土地面積 | 232㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-2 | 住居表示 | 愛知県日進市栄4丁目603番 | 40.9万円/坪 （13.3万円/㎡） 前年比▲2.2% |
| 最寄り駅 | 日進駅から850m | ||
| 土地面積 | 2973㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 日進-3 | 住居表示 | 愛知県日進市南ケ丘1丁目11番6 | 40.0万円/坪 （13.0万円/㎡） 前年比▲2.3% |
| 最寄り駅 | 日進駅から1100m | ||
| 土地面積 | 200㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-4 | 住居表示 | 愛知県日進市赤池南2丁目1604番 | 45.8万円/坪 （14.9万円/㎡） 前年比▲0.7% |
| 最寄り駅 | 赤池駅から940m | ||
| 土地面積 | 195㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 日進-5 | 住居表示 | 愛知県日進市梅森台2丁目79番3 | 36.0万円/坪 （11.7万円/㎡） 前年比▲1.7% |
| 最寄り駅 | 平針駅から1700m | ||
| 土地面積 | 200㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-6 | 住居表示 | 愛知県日進市岩崎町石兼33番10 | 32.3万円/坪 （10.5万円/㎡） 前年比▲1.9% |
| 最寄り駅 | 星ヶ丘駅から4900m | ||
| 土地面積 | 167㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-7 | 住居表示 | 愛知県日進市岩崎台2丁目1617番外 | 44.0万円/坪 （14.3万円/㎡） 前年比▲2.7% |
| 最寄り駅 | 星ヶ丘駅から4400m | ||
| 土地面積 | 231㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-8 | 住居表示 | 愛知県日進市香久山2丁目2118番 | 46.8万円/坪 （15.2万円/㎡） 前年比▲1.3% |
| 最寄り駅 | 星ヶ丘駅から4700m | ||
| 土地面積 | 203㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-9 | 住居表示 | 愛知県日進市赤池5丁目1314番 | 53.5万円/坪 （17.4万円/㎡） 前年比▲0.6% |
| 最寄り駅 | 赤池駅から500m | ||
| 土地面積 | 167㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 日進-10 | 住居表示 | 愛知県日進市米野木台2丁目2003番 | 44.6万円/坪 （14.5万円/㎡） 前年比▲1.4% |
| 最寄り駅 | 米野木駅から500m | ||
| 土地面積 | 205㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 日進-11 | 住居表示 | 愛知県日進市藤島町前田58番4 | 18.2万円/坪 （5.9万円/㎡） 前年比▲0.3% |
| 最寄り駅 | 米野木駅から2200m | ||
| 土地面積 | 287㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 日進-12 | 住居表示 | 愛知県日進市（16街区2−2） | 52.9万円/坪 （17.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 赤池駅から1000m | ||
| 土地面積 | 160㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 日進-13 | 住居表示 | 愛知県日進市浅田町上ノ山60番40外 | 32.0万円/坪 （10.4万円/㎡） 前年比▲1.9% |
| 最寄り駅 | 赤池駅から1300m | ||
| 土地面積 | 265㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 日進-14 | 住居表示 | 愛知県日進市栄1丁目604番 | 44.0万円/坪 （14.3万円/㎡） 前年比▲2.1% |
| 最寄り駅 | 日進駅から500m | ||
| 土地面積 | 185㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
日進市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、日進市はどうなるのだろうか。
◆日進市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 87,977 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 90,967 人 | 103.4 | |
| 2025年 | 92,933 人 | 105.6 | |
| 2030年 | 94,247 人 | 107.1 | |
| 2035年 | 94,783 人 | 107.7 | |
| 2040年 | 94,714 人 | 107.7 | |
| 2045年 | 94,113 人 | 107.0 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）愛知県日進市折戸町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
日進市：107.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
名古屋市緑区：107.9
名古屋市名東区：96.7
名古屋市天白区：97.7
豊田市：94.6
みよし市：98.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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