中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、86万円/坪(10年前比+18.9%)

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福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンション価格

  • 1,826万円(86万円/坪)
  • 10年前比+18.9%(前年比+3.4%
  • 平均築年 : 1995年
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 70.0㎡(21.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンション価格推移

◆福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 72万円/坪
2010年 73万円/坪
2015年 75万円/坪
2020年(現在) 86万円/坪
2025年 94万円/坪
2030年 101万円/坪
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■現在の中古マンション価格

福岡県北九州市八幡西区三ツ頭:1,826万円(86万円/坪、10年前比+18.9%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
北九州市八幡西区:1,677万円(79万円/坪、10年前比+18.9%
北九州市若松区:1,727万円(82万円/坪、10年前比+21.2%
北九州市小倉南区:1,670万円(79万円/坪、10年前比+16.8%
北九州市八幡東区:1,911万円(84万円/坪、10年前比+5.0%
直方市:1,689万円(86万円/坪、10年前比+57.7%
中間市:1,836万円(93万円/坪、10年前比+58.2%

福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の価格は過去10年で+18.9%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+29.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+17.5%

2030年の福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,668万円(126.0万円/坪、10年間で+46.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,146万円(101.3万円/坪、10年間で+17.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,093万円(98.8万円/坪、10年間で+14.6%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+17.5%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.0%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 76.5万円/坪
5年 68.4万円/坪
10年 59.7万円/坪
15年 45.9万円/坪
20年 36.3万円/坪
25年 37.3万円/坪
30年 33.7万円/坪
35年 35.1万円/坪
40年 27.8万円/坪
福岡県北九州市八幡西区三ツ頭の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆北九州市八幡西区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
北九州八幡西-1 住居表示 福岡県北九州市八幡西区西神原町6−19 27.7万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 黒崎駅から700m
土地面積 376㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-2 住居表示 福岡県北九州市八幡西区里中2−8−16 17.2万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 永犬丸駅から500m
土地面積 309㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-3 住居表示 福岡県北九州市八幡西区御開3−21−12 15.5万円/坪
(5.0万円/㎡)
前年比+1.0%
最寄り駅 折尾駅から4500m
土地面積 160㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-4 住居表示 福岡県北九州市八幡西区上上津役1−8−18 14.1万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 黒崎駅から4500m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北九州八幡西-5 住居表示 福岡県北九州市八幡西区高江3−9−31 8.9万円/坪
(2.9万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 筑豊香月駅から500m
土地面積 180㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
北九州八幡西-6 住居表示 福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町3−13−17 16.0万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 三ヶ森駅から600m
土地面積 233㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北九州八幡西-7 住居表示 福岡県北九州市八幡西区西折尾町11−27 20.7万円/坪
(6.7万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 折尾駅から700m
土地面積 230㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-8 住居表示 福岡県北九州市八幡西区藤原4−9−3 18.3万円/坪
(6.0万円/㎡)
前年比+3.3%
最寄り駅 折尾駅から2200m
土地面積 279㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
北九州八幡西-9 住居表示 福岡県北九州市八幡西区東鳴水4−11−5 20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 黒崎駅から1600m
土地面積 273㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北九州八幡西-10 住居表示 福岡県北九州市八幡西区別当町35−17 13.9万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 黒崎駅から3400m
土地面積 215㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-11 住居表示 福岡県北九州市八幡西区本城1−9−24 16.8万円/坪
(5.5万円/㎡)
前年比+1.3%
最寄り駅 本城駅から1100m
土地面積 221㎡
用途区分 第一種住居地域
北九州八幡西-12 住居表示 福岡県北九州市八幡西区沖田4−7−19 14.8万円/坪
(4.8万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 三ヶ森駅から1000m
土地面積 280㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
北九州八幡西-13 住居表示 福岡県北九州市八幡西区陣山2−5−16 21.8万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 黒崎駅から1100m
土地面積 158㎡
用途区分 準工業地域
北九州八幡西-14 住居表示 福岡県北九州市八幡西区塔野1−16−10 12.3万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 三ヶ森駅から1400m
土地面積 250㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北九州八幡西-15 住居表示 福岡県北九州市八幡西区小嶺台3−7−22 11.8万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 黒崎駅から7200m
土地面積 220㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
北九州八幡西-16 住居表示 福岡県北九州市八幡西区陣原4−12−52 12.7万円/坪
(4.1万円/㎡)
前年比+1.5%
最寄り駅 陣原駅から1000m
土地面積 165㎡
用途区分 準工業地域
北九州八幡西-17 住居表示 福岡県北九州市八幡西区春日台1−14−8 14.4万円/坪
(4.7万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 三ヶ森駅から500m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
北九州八幡西-18 住居表示 福岡県北九州市八幡西区大字野面字宝才1623番1 6.2万円/坪
(2.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 木屋瀬駅から1900m
土地面積 267㎡
用途区分
北九州八幡西-19 住居表示 福岡県北九州市八幡西区鉄王1−15−22 20.9万円/坪
(6.8万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 黒崎駅から3000m
土地面積 204㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 北九州市八幡西区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、北九州市八幡西区はどうなるのだろうか。

◆北九州市八幡西区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 256,117 人 100.0(基準年)
2020年 252,865 人 98.7
2025年 247,541 人 96.7
2030年 240,839 人 94.0
2035年 233,100 人 91.0
2040年 224,599 人 87.7
2045年 215,873 人 84.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

北九州市八幡西区の将来推計人口

(参考)福岡県北九州市八幡西区三ツ頭のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
北九州市八幡西区:84.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
北九州市若松区:75.9
北九州市小倉南区:83.9
北九州市八幡東区:70.3
直方市:81.1
中間市:57.9

 北九州市八幡西区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 84.3だ。周辺エリアの平均73.8に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

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