福岡県飯塚市新立岩の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
福岡県飯塚市新立岩の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、66万円／坪（10年前比▲9.4%）
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福岡県飯塚市新立岩の中古マンション価格
- 1,405万円（66万円/坪）
- 10年前比▲9.4%（前年比▲0.3%）
- 平均築年 : 2006年
- 平均駅距離 : 8.67分
- 平均専有面積 : 70.0㎡（21.2坪）
◆福岡県飯塚市新立岩の中古マンション価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 55万円／坪 |
| 2010年 | 73万円／坪 |
| 2015年 | 64万円／坪 |
| 2020年（現在） | 66万円／坪 |
| 2025年 | 67万円／坪 |
| 2030年 | 67万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
福岡県飯塚市新立岩：1,405万円（66万円/坪、10年前比-9.4%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
飯塚市：1,434万円（68万円/坪、10年前比▲8.9%）
直方市：1,689万円（86万円/坪、10年前比+57.7%）
田川市：1,717万円（87万円/坪、10年前比+57.7%）
筑紫野市：1,672万円（85万円/坪、10年前比+58.1%）
宮若市：1,701万円（87万円/坪、10年前比+57.7%）
嘉麻市：1,663万円（85万円/坪、10年前比+57.7%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+46.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+1.0%
- グッドシナリオ
1,441万円（68.0万円/坪、10年間で+2.5%を予想） - ノーマルシナリオ
1,419万円（67.0万円/坪、10年間で+1.0%を予想） - バッドシナリオ
1,140万円（53.8万円/坪、10年間で▲18.9%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲17.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆飯塚市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 飯塚-1 | 住居表示 | 福岡県飯塚市宮町11−5 | 11.4万円/坪 （3.7万円/㎡） 前年比+0.3% |
| 最寄り駅 | 新飯塚駅から1400m | ||
| 土地面積 | 330㎡ | ||
| 用途区分 | 第二種住居地域 | ||
| 飯塚-2 | 住居表示 | 福岡県飯塚市立岩字アブシリ1245番15 | 10.3万円/坪 （3.4万円/㎡） 前年比+2.8% |
| 最寄り駅 | 新飯塚駅から900m | ||
| 土地面積 | 215㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 飯塚-3 | 住居表示 | 福岡県飯塚市伊岐須字沼ケ谷661番1 | 6.9万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 新飯塚駅から4000m | ||
| 土地面積 | 364㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 飯塚-4 | 住居表示 | 福岡県飯塚市鯰田字内牟田2070番15 | 6.2万円/坪 （2.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 浦田駅から1000m | ||
| 土地面積 | 265㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 飯塚-5 | 住居表示 | 福岡県飯塚市若菜字油田185番25 | 6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 飯塚駅から2700m | ||
| 土地面積 | 264㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 飯塚-6 | 住居表示 | 福岡県飯塚市枝国字井田浦406番36 | 7.0万円/坪 （2.3万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 飯塚駅から3500m | ||
| 土地面積 | 284㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
| 飯塚-7 | 住居表示 | 福岡県飯塚市有井字笠松357番48 | 6.0万円/坪 （2.0万円/㎡） 前年比+1.6% |
| 最寄り駅 | 新飯塚駅から2800m | ||
| 土地面積 | 246㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 飯塚-8 | 住居表示 | 福岡県飯塚市赤坂字山伏松847番16 | 3.9万円/坪 （1.3万円/㎡） 前年比▲1.6% |
| 最寄り駅 | 下鴨生駅から700m | ||
| 土地面積 | 342㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
| 飯塚-9 | 住居表示 | 福岡県飯塚市佐與字北ノ浦1596番3 | 2.6万円/坪 （0.9万円/㎡） 前年比▲1.3% |
| 最寄り駅 | 鯰田駅から1700m | ||
| 土地面積 | 432㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
飯塚市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、飯塚市はどうなるのだろうか。
◆飯塚市の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 129,146 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 125,899 人 | 97.5 | |
| 2025年 | 121,922 人 | 94.4 | |
| 2030年 | 117,572 人 | 91.0 | |
| 2035年 | 112,898 人 | 87.4 | |
| 2040年 | 107,987 人 | 83.6 | |
| 2045年 | 103,103 人 | 79.8 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）福岡県飯塚市新立岩のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
飯塚市：79.8
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
直方市：81.1
田川市：68.2
筑紫野市：92.5
宮若市：68.7
嘉麻市：47.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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