中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

愛知県豊橋市江島町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

愛知県豊橋市江島町の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、97万円/坪(10年前比+3.4%)

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愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格

  • 3,242万円(97万円/坪)
  • 10年前比+3.4%(前年比▲4.3%
  • 平均築年 : 2008年
  • 平均駅距離 : 32.07分
  • 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
  • 平均土地面積 : 165.0㎡(50.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格推移

◆愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 88万円/坪
2010年 94万円/坪
2015年 101万円/坪
2020年(現在) 97万円/坪
2025年 88万円/坪
2030年 78万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

愛知県豊橋市江島町:3,242万円(97万円/坪、10年前比+3.4%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
豊橋市:3,263万円(103万円/坪、10年前比▲0.4%
:3,429万円(103万円/坪、10年前比▲1.8%
:3,296万円(95万円/坪、10年前比▲0.2%

愛知県豊橋市江島町の価格は過去10年で+3.4%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲19.8%

2030年の愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,290万円(98.9万円/坪、10年間で+1.5%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,599万円(78.1万円/坪、10年間で▲19.8%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,495万円(75.0万円/坪、10年間で▲23.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲19.8%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆愛知県豊橋市江島町の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 90.3万円/坪
5年 77.4万円/坪
10年 60.0万円/坪
15年 61.0万円/坪
20年 54.4万円/坪
25年 41.3万円/坪
30年 38.8万円/坪
35年 30.1万円/坪
40年 20.0万円/坪
愛知県豊橋市江島町の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆豊橋市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
豊橋-1 住居表示 愛知県豊橋市多米中町2丁目13番2 21.5万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 豊橋駅から6700m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-2 住居表示 愛知県豊橋市二川町字北裏1番155 21.8万円/坪
(7.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 二川駅から1600m
土地面積 171㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-3 住居表示 愛知県豊橋市牛川町字乗小路32番483 22.5万円/坪
(7.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から5700m
土地面積 180㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊橋-4 住居表示 愛知県豊橋市富士見台2丁目31番9 18.1万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大清水駅から2500m
土地面積 207㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊橋-5 住居表示 愛知県豊橋市西小鷹野3丁目4番18 27.7万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から4800m
土地面積 165㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域
豊橋-6 住居表示 愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割24番 10.5万円/坪
(3.4万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 豊橋駅から4300m
土地面積 509㎡
用途区分
豊橋-7 住居表示 愛知県豊橋市朝丘町112番 28.3万円/坪
(9.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から3900m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-8 住居表示 愛知県豊橋市前畑町53番 28.0万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から2500m
土地面積 185㎡
用途区分 第一種住居地域
豊橋-9 住居表示 愛知県豊橋市嵩山町字下角庵1番74 10.1万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲1.8%
最寄り駅 豊橋駅から11000m
土地面積 289㎡
用途区分
豊橋-10 住居表示 愛知県豊橋市曙町字測点167番2 27.9万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 高師駅から2100m
土地面積 185㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-11 住居表示 愛知県豊橋市向山台町5番11 39.1万円/坪
(12.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から1900m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種住居地域
豊橋-12 住居表示 愛知県豊橋市神野新田町字イノ割170番2外 19.9万円/坪
(6.5万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 豊橋駅から3200m
土地面積 206㎡
用途区分 第一種住居地域
豊橋-13 住居表示 愛知県豊橋市錦町167番 36.3万円/坪
(11.8万円/㎡)
前年比+0.9%
最寄り駅 豊橋駅から1000m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
豊橋-14 住居表示 愛知県豊橋市東岩田4丁目7番11 25.0万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 豊橋駅から5600m
土地面積 203㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
豊橋-15 住居表示 愛知県豊橋市向山東町126番1 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から3000m
土地面積 152㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-16 住居表示 愛知県豊橋市西口町字西ノ口4番36 23.2万円/坪
(7.6万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 豊橋駅から4500m
土地面積 160㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-17 住居表示 愛知県豊橋市牧野町59番9 27.1万円/坪
(8.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 南栄駅から2000m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
豊橋-18 住居表示 愛知県豊橋市伝馬町65番1 28.0万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 豊橋駅から3200m
土地面積 204㎡
用途区分 第一種住居地域
豊橋-19 住居表示 愛知県豊橋市草間町字寺東14番16 25.5万円/坪
(8.3万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 南栄駅から1500m
土地面積 180㎡
用途区分 第二種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 豊橋市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、豊橋市はどうなるのだろうか。

◆豊橋市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 374,765 人 100.0(基準年)
2020年 371,497 人 99.1
2025年 365,237 人 97.5
2030年 356,965 人 95.3
2035年 347,045 人 92.6
2040年 335,897 人 89.6
2045年 324,226 人 86.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

豊橋市の将来推計人口

(参考)愛知県豊橋市江島町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊橋市:86.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:89.4
:63.3

 豊橋市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 86.5だ。周辺エリアの平均76.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

愛知県豊橋市江島町の中古戸建ての過去の売買事例

 愛知県豊橋市江島町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆豊橋市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2019年
第2四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 1,500万円
・51.3万円/坪
(16.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩52分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2000年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 3,100万円
・95.4万円/坪
(31.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 3,000万円
・97.2万円/坪
(31.6万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2017年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 4,300万円
・27.0万円/坪
(8.8万円/m²)
・床面積490㎡
(土地面積880㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩29分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1987年築、鉄骨造
2014年
第3四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 2,600万円
・29.6万円/坪
(9.6万円/m²)
・床面積270㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2002年築、鉄骨造
2013年
第2四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 1,900万円
・53.1万円/坪
(17.3万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩29分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1992年築、木造
2012年
第3四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 3,200万円
・93.8万円/坪
(30.5万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩44分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2012年築、木造
2011年
第3四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 850万円
・34.9万円/坪
(11.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積95㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩40分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1976年築、木造
2011年
第1四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 3,000万円
・87.9万円/坪
(28.6万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2011年築、木造
2011年
第2四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 840万円
・27.2万円/坪
(8.8万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1987年築、木造
2010年
第4四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 2,200万円
・64.5万円/坪
(21.0万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩28分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2010年築、木造
2009年
第1四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 1,300万円
・53.3万円/坪
(17.3万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩29分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1979年築、木造
2009年
第1四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 1,600万円
・54.7万円/坪
(17.8万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩29分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2000年築、木造
2009年
第4四半期
住居表示 愛知県豊橋市江島町 2,400万円
・70.3万円/坪
(22.9万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 南栄駅から徒歩29分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2009年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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