愛知県豊橋市江島町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
愛知県豊橋市江島町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、97万円/坪(10年前比+3.4%)
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愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格
- 3,242万円(97万円/坪)
- 10年前比+3.4%(前年比▲4.3%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 32.07分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 165.0㎡(50.0坪)
◆愛知県豊橋市江島町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 88万円/坪 |
2010年 | 94万円/坪 |
2015年 | 101万円/坪 |
2020年(現在) | 97万円/坪 |
2025年 | 88万円/坪 |
2030年 | 78万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
愛知県豊橋市江島町:3,242万円(97万円/坪、10年前比+3.4%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
豊橋市:3,263万円(103万円/坪、10年前比▲0.4%)
:3,429万円(103万円/坪、10年前比▲1.8%)
:3,296万円(95万円/坪、10年前比▲0.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲19.8%
- グッドシナリオ
3,290万円(98.9万円/坪、10年間で+1.5%を予想) - ノーマルシナリオ
2,599万円(78.1万円/坪、10年間で▲19.8%を予想) - バッドシナリオ
2,495万円(75.0万円/坪、10年間で▲23.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆愛知県豊橋市江島町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 90.3万円/坪 |
5年 | 77.4万円/坪 |
10年 | 60.0万円/坪 |
15年 | 61.0万円/坪 |
20年 | 54.4万円/坪 |
25年 | 41.3万円/坪 |
30年 | 38.8万円/坪 |
35年 | 30.1万円/坪 |
40年 | 20.0万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆豊橋市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
豊橋-1 | 住居表示 | 愛知県豊橋市多米中町2丁目13番2 | 21.5万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から6700m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-2 | 住居表示 | 愛知県豊橋市二川町字北裏1番155 | 21.8万円/坪 (7.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 二川駅から1600m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-3 | 住居表示 | 愛知県豊橋市牛川町字乗小路32番483 | 22.5万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から5700m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
豊橋-4 | 住居表示 | 愛知県豊橋市富士見台2丁目31番9 | 18.1万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大清水駅から2500m | ||
土地面積 | 207㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
豊橋-5 | 住居表示 | 愛知県豊橋市西小鷹野3丁目4番18 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から4800m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
豊橋-6 | 住居表示 | 愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割24番 | 10.5万円/坪 (3.4万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 豊橋駅から4300m | ||
土地面積 | 509㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
豊橋-7 | 住居表示 | 愛知県豊橋市朝丘町112番 | 28.3万円/坪 (9.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から3900m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-8 | 住居表示 | 愛知県豊橋市前畑町53番 | 28.0万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から2500m | ||
土地面積 | 185㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
豊橋-9 | 住居表示 | 愛知県豊橋市嵩山町字下角庵1番74 | 10.1万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 豊橋駅から11000m | ||
土地面積 | 289㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
豊橋-10 | 住居表示 | 愛知県豊橋市曙町字測点167番2 | 27.9万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 高師駅から2100m | ||
土地面積 | 185㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-11 | 住居表示 | 愛知県豊橋市向山台町5番11 | 39.1万円/坪 (12.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から1900m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
豊橋-12 | 住居表示 | 愛知県豊橋市神野新田町字イノ割170番2外 | 19.9万円/坪 (6.5万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 豊橋駅から3200m | ||
土地面積 | 206㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
豊橋-13 | 住居表示 | 愛知県豊橋市錦町167番 | 36.3万円/坪 (11.8万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 豊橋駅から1000m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
豊橋-14 | 住居表示 | 愛知県豊橋市東岩田4丁目7番11 | 25.0万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 豊橋駅から5600m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
豊橋-15 | 住居表示 | 愛知県豊橋市向山東町126番1 | 32.0万円/坪 (10.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から3000m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-16 | 住居表示 | 愛知県豊橋市西口町字西ノ口4番36 | 23.2万円/坪 (7.6万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 豊橋駅から4500m | ||
土地面積 | 160㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-17 | 住居表示 | 愛知県豊橋市牧野町59番9 | 27.1万円/坪 (8.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南栄駅から2000m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
豊橋-18 | 住居表示 | 愛知県豊橋市伝馬町65番1 | 28.0万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊橋駅から3200m | ||
土地面積 | 204㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
豊橋-19 | 住居表示 | 愛知県豊橋市草間町字寺東14番16 | 25.5万円/坪 (8.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 南栄駅から1500m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
豊橋市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、豊橋市はどうなるのだろうか。
◆豊橋市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 374,765 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 371,497 人 | 99.1 | |
2025年 | 365,237 人 | 97.5 | |
2030年 | 356,965 人 | 95.3 | |
2035年 | 347,045 人 | 92.6 | |
2040年 | 335,897 人 | 89.6 | |
2045年 | 324,226 人 | 86.5 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)愛知県豊橋市江島町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊橋市:86.5
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:89.4
:63.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
愛知県豊橋市江島町の中古戸建ての過去の売買事例
愛知県豊橋市江島町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆豊橋市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 1,500万円 ・51.3万円/坪 (16.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2000年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 3,100万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 3,000万円 ・97.2万円/坪 (31.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 4,300万円 ・27.0万円/坪 (8.8万円/m²) ・床面積490㎡ (土地面積880㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1987年築、鉄骨造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 2,600万円 ・29.6万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積270㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2002年築、鉄骨造 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 1,900万円 ・53.1万円/坪 (17.3万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 3,200万円 ・93.8万円/坪 (30.5万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩44分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 850万円 ・34.9万円/坪 (11.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩40分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 3,000万円 ・87.9万円/坪 (28.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 840万円 ・27.2万円/坪 (8.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 2,200万円 ・64.5万円/坪 (21.0万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 1,300万円 ・53.3万円/坪 (17.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 1,600万円 ・54.7万円/坪 (17.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2000年築、木造 | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 愛知県豊橋市江島町 | 2,400万円 ・70.3万円/坪 (22.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 南栄駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 |
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