中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

東京都大田区西糀谷の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

東京都大田区西糀谷の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

東京都大田区西糀谷の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、238万円/坪(10年前比+44.2%)

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東京都大田区西糀谷の中古戸建て価格

  • 7,192万円(238万円/坪)
  • 10年前比+44.2%(前年比+6.4%
  • 平均築年 : 2002年
  • 平均駅距離 : 8.57分
  • 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
  • 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
東京都大田区西糀谷の中古戸建て価格推移

◆東京都大田区西糀谷の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 200万円/坪
2010年 165万円/坪
2015年 169万円/坪
2020年(現在) 238万円/坪
2025年 244万円/坪
2030年 251万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

東京都大田区西糀谷:7,192万円(238万円/坪、10年前比+44.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
江東区:7,800万円(258万円/坪、10年前比+20.4%
品川区:7,897万円(261万円/坪、10年前比+22.3%
目黒区:9,728万円(292万円/坪、10年前比+24.1%
世田谷区:9,114万円(301万円/坪、10年前比+12.2%

東京都大田区西糀谷の価格は過去10年で+44.2%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+19.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+5.6%

2030年の東京都大田区西糀谷の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    9,805万円(324.1万円/坪、10年間で+36.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    7,595万円(251.1万円/坪、10年間で+5.6%を予想)
  • バッドシナリオ
    6,779万円(224.1万円/坪、10年間で▲5.7%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+5.6%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+0.1%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆東京都大田区西糀谷の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 217.6万円/坪
5年 195.7万円/坪
10年 168.2万円/坪
15年 146.6万円/坪
20年 137.2万円/坪
25年 166.8万円/坪
30年 129.4万円/坪
35年 116.7万円/坪
40年 143.7万円/坪
東京都大田区西糀谷の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大田区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大田-1 住居表示 東京都大田区大森北3−18−8 141.5万円/坪
(46.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 大森海岸駅から500m
土地面積 127㎡
用途区分 第一種住居地域
大田-2 住居表示 東京都大田区久が原4−42−4 164.6万円/坪
(53.5万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 千鳥町駅から750m
土地面積 173㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
大田-3 住居表示 東京都大田区大森西3−18−22 140.3万円/坪
(45.6万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 大森町駅から270m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域
大田-4 住居表示 東京都大田区田園調布3−23−15 332.3万円/坪
(108.0万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 田園調布駅から280m
土地面積 930㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
大田-5 住居表示 東京都大田区東雪谷1−32−16 160.0万円/坪
(52.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 洗足池駅から500m
土地面積 144㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
大田-6 住居表示 東京都大田区中馬込1−12−5 147.4万円/坪
(47.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 馬込駅から560m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
大田-7 住居表示 東京都大田区東糀谷2−2−22 122.5万円/坪
(39.8万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 大鳥居駅から660m
土地面積 264㎡
用途区分 準工業地域
大田-8 住居表示 東京都大田区南六郷2−8−12 121.2万円/坪
(39.4万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 雑色駅から700m
土地面積 149㎡
用途区分 準工業地域
大田-9 住居表示 東京都大田区久が原2−21−22 172.6万円/坪
(56.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西馬込駅から1100m
土地面積 2401㎡
用途区分 準工業地域
大田-10 住居表示 東京都大田区山王3−34−3 205.5万円/坪
(66.8万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 大森駅から420m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
大田-11 住居表示 東京都大田区南雪谷2−2−4 218.2万円/坪
(70.9万円/㎡)
前年比+0.6%
最寄り駅 雪が谷大塚駅から190m
土地面積 993㎡
用途区分 近隣商業地域
大田-12 住居表示 東京都大田区大森西2−15−6 129.5万円/坪
(42.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 平和島駅から500m
土地面積 175㎡
用途区分 準工業地域
大田-13 住居表示 東京都大田区蒲田4−36−9 159.1万円/坪
(51.7万円/㎡)
前年比▲1.1%
最寄り駅 蒲田駅から660m
土地面積 135㎡
用途区分 第一種住居地域
大田-14 住居表示 東京都大田区仲六郷3−13−2 123.7万円/坪
(40.2万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 雑色駅から400m
土地面積 157㎡
用途区分 準工業地域
大田-15 住居表示 東京都大田区下丸子2−21−4 124.0万円/坪
(40.3万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 武蔵新田駅から700m
土地面積 214㎡
用途区分 準工業地域
大田-16 住居表示 東京都大田区南雪谷3−16−19 163.7万円/坪
(53.2万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 雪が谷大塚駅から540m
土地面積 174㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
大田-17 住居表示 東京都大田区上池台1−35−5 149.8万円/坪
(48.7万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 長原駅から300m
土地面積 321㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
大田-18 住居表示 東京都大田区西馬込2−25−13 149.8万円/坪
(48.7万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 西馬込駅から380m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
大田-19 住居表示 東京都大田区東嶺町34−14 152.6万円/坪
(49.6万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 久が原駅から150m
土地面積 304㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 大田区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、大田区はどうなるのだろうか。

◆大田区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 717,082 人 100.0(基準年)
2020年 734,641 人 102.4
2025年 746,435 人 104.1
2030年 753,088 人 105.0
2035年 755,705 人 105.4
2040年 754,569 人 105.2
2045年 749,865 人 104.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大田区の将来推計人口

(参考)東京都大田区西糀谷のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大田区:104.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
江東区:116.7
品川区:114.2
目黒区:108.2
世田谷区:101.2

 大田区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 104.6だ。周辺エリアの平均110.1に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

東京都大田区西糀谷の中古戸建ての過去の売買事例

 東京都大田区西糀谷付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大田区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 4,600万円
・166.5万円/坪
(54.1万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 京急蒲田駅から徒歩13分
用途区分 準工業地域
建物属性 2020年築、木造
2020年
第2四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 3,600万円
・130.3万円/坪
(42.4万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 大鳥居駅から徒歩13分
用途区分 準工業地域
建物属性 1988年築、0
2020年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 9,700万円
・248.7万円/坪
(80.8万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 大鳥居駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,000万円
・181.0万円/坪
(58.8万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 京急蒲田駅から徒歩13分
用途区分 準工業地域
建物属性 2020年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 4,200万円
・143.6万円/坪
(46.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積90㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩10分
用途区分 準工業地域
建物属性 2004年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,000万円
・205.1万円/坪
(66.7万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積50㎡)
最寄り駅 京急蒲田駅から徒歩10分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2018年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,900万円
・181.5万円/坪
(59.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1987年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 7,900万円
・101.3万円/坪
(32.9万円/m²)
・床面積240㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1976年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 28,000万円
・215.4万円/坪
(70.0万円/m²)
・床面積400㎡
(土地面積155㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩7分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 2018年築、RC
2019年
第4四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 2,700万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩7分
用途区分 準工業地域
建物属性 1966年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,400万円
・221.5万円/坪
(72.0万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 28,000万円
・172.3万円/坪
(56.0万円/m²)
・床面積500㎡
(土地面積300㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩6分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2018年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,700万円
・194.9万円/坪
(63.3万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 4,900万円
・150.8万円/坪
(49.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積65㎡)
最寄り駅 大鳥居駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 2,000万円
・64.8万円/坪
(21.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1958年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 3,000万円
・108.6万円/坪
(35.3万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積45㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1997年築、RC、木造
2019年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 5,500万円
・188.0万円/坪
(61.1万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積55㎡)
最寄り駅 大鳥居駅から徒歩4分
用途区分 準工業地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 3,800万円
・93.5万円/坪
(30.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積85㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
建物属性 1959年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 6,900万円
・176.9万円/坪
(57.5万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積75㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2018年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 東京都大田区西糀谷 66,000万円
・119.5万円/坪
(38.8万円/m²)
・床面積1700㎡
(土地面積890㎡)
最寄り駅 糀谷駅から徒歩4分
用途区分 準工業地域
建物属性 1999年築、RC
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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