東生駒駅(奈良県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東生駒駅(奈良県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、89万円/坪(10年前比▲17.2%)
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東生駒駅(奈良県)の中古戸建て価格
- 2,969万円(89万円/坪)
- 10年前比▲17.2%(前年比▲1.6%)
- 平均築年 : 2001年
- 平均駅距離 : 23.22分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 180.0㎡(54.5坪)
◆東生駒駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 91万円/坪 |
2010年 | 108万円/坪 |
2015年 | 88万円/坪 |
2020年(現在) | 89万円/坪 |
2025年 | 75万円/坪 |
2030年 | 61万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東生駒駅:2,969万円(89万円/坪、10年前比-17.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
奈良市:2,904万円(91万円/坪、10年前比▲6.0%)
大和郡山市:2,352万円(78万円/坪、10年前比▲17.7%)
生駒郡平群町:2,300万円(69万円/坪、10年前比▲43.8%)
生駒郡斑鳩町:2,015万円(63万円/坪、10年前比▲31.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲33.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲31.1%
- グッドシナリオ
2,336万円(70.2万円/坪、10年間で▲21.3%を予想) - ノーマルシナリオ
2,046万円(61.5万円/坪、10年間で▲31.1%を予想) - バッドシナリオ
1,417万円(42.6万円/坪、10年間で▲52.3%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
奈良市:3,047万円(96万円/坪、10年後は+4.9%)
大和郡山市:1,509万円(50万円/坪、10年後は▲35.8%)
生駒郡平群町:2,057万円(62万円/坪、10年後は▲10.6%)
生駒郡斑鳩町:1,623万円(51万円/坪、10年後は▲19.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲15.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■駅からの徒歩距離で価格はどうなる?
中古戸建ての資産価値を決める要素は多数ある。広さ、間取り、建築した住宅メーカーなどの要素があるが、一番重要なのは「駅からの徒歩距離」だ。
通常、中古戸建ての立地が駅に近いほど不動産価格は高くなり、駅から離れるほど、価格は安くなる。ただし、都心ではなく、車での移動が中心となるエリアでは、駅からの距離はそれほど重視されないこともある。
では、東生駒駅における駅からの徒歩距離別の価格・相場を見てみよう。
◆東生駒駅の徒歩距離別の中古戸建て坪単価 |
|
駅からの徒歩分数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1分 | 97.2万円/坪 |
5分 | 98.9万円/坪 |
10分 | 73.0万円/坪 |
15分 | 90.3万円/坪 |
20分 | 72.2万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに移動平均を算出。グラフ上のオレンジ色の円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。隣の駅が近接する場合や、最寄り駅が存在しないまたは遠い場合は、正確に予測できないことがある。
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東生駒駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 108.9万円/坪 |
5年 | 87.6万円/坪 |
10年 | 83.2万円/坪 |
15年 | 66.1万円/坪 |
20年 | 70.4万円/坪 |
25年 | 62.5万円/坪 |
30年 | 53.7万円/坪 |
35年 | 51.4万円/坪 |
40年 | 58.1万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆生駒市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
生駒-1 | 住居表示 | 奈良県生駒市新生駒台7−17 | 28.3万円/坪 (9.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から2500m | ||
土地面積 | 293㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-2 | 住居表示 | 奈良県生駒市小瀬町506番20 | 23.6万円/坪 (7.7万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 南生駒駅から600m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-3 | 住居表示 | 奈良県生駒市生駒台南181番 | 30.6万円/坪 (10.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から1500m | ||
土地面積 | 421㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-4 | 住居表示 | 奈良県生駒市東旭ヶ丘6−29 | 33.8万円/坪 (11.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から600m | ||
土地面積 | 337㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-5 | 住居表示 | 奈良県生駒市東生駒1丁目100番 | 45.5万円/坪 (14.8万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 東生駒駅から400m | ||
土地面積 | 387㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-6 | 住居表示 | 奈良県生駒市高山町4769番1 | 10.0万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 学研北生駒駅から3700m | ||
土地面積 | 571㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
生駒-7 | 住居表示 | 奈良県生駒市壱分町552番26 | 22.2万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 一分駅から600m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-8 | 住居表示 | 奈良県生駒市萩の台3−6−13 | 25.8万円/坪 (8.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 萩の台駅から400m | ||
土地面積 | 182㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-9 | 住居表示 | 奈良県生駒市東松ヶ丘11−10 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 生駒駅から520m | ||
土地面積 | 435㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-10 | 住居表示 | 奈良県生駒市東生駒3丁目207番320 | 36.6万円/坪 (11.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東生駒駅から1300m | ||
土地面積 | 255㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-11 | 住居表示 | 奈良県生駒市あすか野南1−4−2 | 27.8万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白庭台駅から1300m | ||
土地面積 | 216㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-12 | 住居表示 | 奈良県生駒市鹿ノ台西2丁目7番4 | 27.0万円/坪 (8.8万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 学研奈良登美ヶ丘駅から1800m | ||
土地面積 | 204㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-13 | 住居表示 | 奈良県生駒市辻町399番24 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 東生駒駅から400m | ||
土地面積 | 241㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
生駒-14 | 住居表示 | 奈良県生駒市喜里が丘3−11−17 | 25.1万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 生駒駅から2100m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-15 | 住居表示 | 奈良県生駒市あすか野北1−8−12 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白庭台駅から850m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-16 | 住居表示 | 奈良県生駒市緑ヶ丘1425番11 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から1100m | ||
土地面積 | 238㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-17 | 住居表示 | 奈良県生駒市俵口町1450番37 | 27.1万円/坪 (8.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から1200m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-18 | 住居表示 | 奈良県生駒市北大和2丁目11番3 | 39.4万円/坪 (12.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 学研北生駒駅から800m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
生駒-19 | 住居表示 | 奈良県生駒市北新町18−49 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 生駒駅から650m | ||
土地面積 | 201㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
東生駒駅がある生駒市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、東生駒駅を含む、生駒市はどうなるのだろうか。
◆生駒市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 118,233 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 117,138 人 | 99.1 | |
2025年 | 114,500 人 | 96.8 | |
2030年 | 110,719 人 | 93.6 | |
2035年 | 106,254 人 | 89.9 | |
2040年 | 101,594 人 | 85.9 | |
2045年 | 97,098 人 | 82.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)東生駒駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
生駒市:82.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
奈良市:77.8
大和郡山市:72.4
生駒郡平群町:59.8
生駒郡斑鳩町:74.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
東生駒駅の中古戸建ての過去の売買事例
東生駒駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆生駒市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市東生駒月見町 | 370万円 ・9.9万円/坪 (3.2万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市東生駒 | 2,500万円 ・66.9万円/坪 (21.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市東生駒 | 5,000万円 ・54.9万円/坪 (17.9万円/m²) ・床面積280㎡ (土地面積330㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市東生駒 | 150万円 ・13.2万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積35㎡ (土地面積320㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市東生駒 | 4,100万円 ・97.0万円/坪 (31.5万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積430㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1971年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市辻町 | 120万円 ・9.2万円/坪 (3.0万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市辻町 | 3,100万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市辻町 | 1,800万円 ・58.3万円/坪 (18.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市中菜畑 | 1,300万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1978年築、鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 1,600万円 ・42.8万円/坪 (13.9万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 4,100万円 ・109.7万円/坪 (35.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市さつき台 | 2,600万円 ・64.0万円/坪 (20.8万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 810万円 ・33.2万円/坪 (10.8万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 2,800万円 ・66.3万円/坪 (21.5万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 3,600万円 ・110.8万円/坪 (36.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市小明町 | 3,200万円 ・103.6万円/坪 (33.7万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市壱分町 | 3,800万円 ・111.4万円/坪 (36.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県生駒市さつき台 | 1,900万円 ・45.0万円/坪 (14.6万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 奈良県奈良市帝塚山 | 1,000万円 ・55.9万円/坪 (18.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩56分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1972年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 奈良県奈良市帝塚山 | 1,400万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 東生駒駅から徒歩50分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1978年築、軽量鉄骨造 |
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