兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、90万円/坪(10年前比▲0.8%)
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兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建て価格
- 2,872万円(90万円/坪)
- 10年前比▲0.8%(前年比▲2.2%)
- 平均築年 : 2006年
- 平均駅距離 : 8.2分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 135.0㎡(40.9坪)
![兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/1/e/-/img_1ebc0f684b0e2603369204a1bb4c8c9e18018.png)
◆兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 97万円/坪 |
2010年 | 91万円/坪 |
2015年 | 100万円/坪 |
2020年(現在) | 90万円/坪 |
2025年 | 82万円/坪 |
2030年 | 74万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県神戸市垂水区御霊町:2,872万円(90万円/坪、10年前比-0.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市須磨区:3,590万円(113万円/坪、10年前比0.0%)
神戸市西区:3,542万円(106万円/坪、10年前比▲10.1%)
明石市:2,685万円(89万円/坪、10年前比+8.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲17.8%
- グッドシナリオ
2,625万円(82.7万円/坪、10年間で▲8.6%を予想) - ノーマルシナリオ
2,360万円(74.3万円/坪、10年間で▲17.8%を予想) - バッドシナリオ
1,633万円(51.4万円/坪、10年間で▲43.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.7%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県神戸市垂水区御霊町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 106.9万円/坪 |
5年 | 91.9万円/坪 |
10年 | 77.2万円/坪 |
15年 | 64.7万円/坪 |
20年 | 59.8万円/坪 |
25年 | 54.3万円/坪 |
30年 | 49.5万円/坪 |
35年 | 39.3万円/坪 |
40年 | 31.2万円/坪 |
![兵庫県神戸市垂水区御霊町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/f/-/img_cfdee7819393e536b5fda3f4687c90e320888.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市垂水区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸垂水-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区乙木2−8−13 | 25.0万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から2500m | ||
土地面積 | 84㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区高丸2−4−28 | 47.7万円/坪 (15.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から950m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区南多聞台1−5−16 | 32.3万円/坪 (10.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 朝霧駅から1900m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区西舞子3−16−23 | 44.3万円/坪 (14.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西舞子駅から400m | ||
土地面積 | 239㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区朝谷町16番11 | 18.2万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 須磨駅から3600m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区福田3−1−31 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から2200m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区坂上1−2−19 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 垂水駅から500m | ||
土地面積 | 136㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区つつじが丘2丁目11番12 | 28.7万円/坪 (9.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 垂水駅から4500m | ||
土地面積 | 186㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区高丸7−7−7 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から1600m | ||
土地面積 | 128㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区塩屋町5−15−2 | 38.5万円/坪 (12.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 塩屋駅から500m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山6丁目14番18 | 32.6万円/坪 (10.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 学園都市駅から1800m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区東垂水3−8−29 | 25.2万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 滝の茶屋駅から1100m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区舞子台3−2−15 | 53.5万円/坪 (17.4万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 舞子駅から850m | ||
土地面積 | 308㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区星陵台2−5−5 | 41.8万円/坪 (13.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から1700m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区五色山1−2−17 | 59.7万円/坪 (19.4万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 垂水駅から400m | ||
土地面積 | 280㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区歌敷山4−2−17 | 47.4万円/坪 (15.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 舞子駅から600m | ||
土地面積 | 97㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区清水が丘1−10−18 | 25.0万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 垂水駅から3000m | ||
土地面積 | 128㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸垂水-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区千鳥が丘3−14−21 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から2000m | ||
土地面積 | 183㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸垂水-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区旭が丘1−7−9 | 49.5万円/坪 (16.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 垂水駅から450m | ||
土地面積 | 269㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市垂水区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市垂水区はどうなるのだろうか。
◆神戸市垂水区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 219,474 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 216,653 人 | 98.7 | |
2025年 | 211,872 人 | 96.5 | |
2030年 | 206,044 人 | 93.9 | |
2035年 | 199,435 人 | 90.9 | |
2040年 | 192,511 人 | 87.7 | |
2045年 | 185,457 人 | 84.5 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![神戸市垂水区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/2/-/img_a2c8f8d402d79e3ae8cd55b477e0f2136621.png)
(参考)兵庫県神戸市垂水区御霊町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市垂水区:84.5
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市須磨区:70.3
神戸市西区:80.2
明石市:89.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県神戸市垂水区御霊町の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県神戸市垂水区御霊町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市垂水区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区御霊町 | 4,500万円 ・95.5万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 垂水駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区御霊町 | 1,000万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 垂水駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区御霊町 | 1,800万円 ・55.4万円/坪 (18.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 垂水駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区御霊町 | 6,800万円 ・139.5万円/坪 (45.3万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 垂水駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1990年築、軽量鉄骨造 | ||
2009年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区御霊町 | 4,600万円 ・141.5万円/坪 (46.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 垂水駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 |
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