兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、101万円/坪(10年前比▲0.7%)
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兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建て価格
- 3,193万円(101万円/坪)
- 10年前比▲0.7%(前年比▲1.2%)
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 4.33分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
![兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/5/-/img_d5778e133dab5af02ad5abf9a60b414d18425.png)
◆兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 107万円/坪 |
2010年 | 101万円/坪 |
2015年 | 105万円/坪 |
2020年(現在) | 101万円/坪 |
2025年 | 98万円/坪 |
2030年 | 95万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県神戸市須磨区戎町:3,193万円(101万円/坪、10年前比-0.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市長田区:1,993万円(69万円/坪、10年前比▲10.3%)
神戸市垂水区:3,802万円(120万円/坪、10年前比▲0.6%)
神戸市北区:2,456万円(74万円/坪、10年前比▲17.4%)
神戸市西区:3,542万円(106万円/坪、10年前比▲10.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲5.3%
- グッドシナリオ
3,906万円(123.0万円/坪、10年間で+22.3%を予想) - ノーマルシナリオ
3,025万円(95.2万円/坪、10年間で▲5.3%を予想) - バッドシナリオ
2,255万円(71.0万円/坪、10年間で▲29.4%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+10.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県神戸市須磨区戎町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 101.1万円/坪 |
5年 | 93.0万円/坪 |
10年 | 82.7万円/坪 |
15年 | 73.3万円/坪 |
20年 | 61.0万円/坪 |
25年 | 51.1万円/坪 |
30年 | 40.1万円/坪 |
35年 | 29.5万円/坪 |
40年 | 18.8万円/坪 |
![兵庫県神戸市須磨区戎町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/9/-/img_c901d8ba5579afe2c371d7d35b49f24518844.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市須磨区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸須磨-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区大田町4−2−3 | 65.2万円/坪 (21.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 板宿駅から450m | ||
土地面積 | 63㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸須磨-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区若木町1−7−18 | 71.4万円/坪 (23.2万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 東須磨駅から250m | ||
土地面積 | 217㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区離宮前町1−4−7 | 58.2万円/坪 (18.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 月見山駅から270m | ||
土地面積 | 334㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区鷹取町3−2−10 | 44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鷹取駅から550m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸須磨-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区天神町3−3−14 | 48.9万円/坪 (15.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 須磨寺駅から300m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区友が丘8丁目33番 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 名谷駅から1300m | ||
土地面積 | 222㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区南町2−1−9 | 65.8万円/坪 (21.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 須磨海浜公園駅から220m | ||
土地面積 | 88㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸須磨-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区中島町2−4−3 | 60.6万円/坪 (19.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東須磨駅から500m | ||
土地面積 | 124㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸須磨-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町6−1−7 | 64.9万円/坪 (21.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東須磨駅から400m | ||
土地面積 | 85㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
神戸須磨-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区竜が台7丁目12番5 | 44.3万円/坪 (14.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 名谷駅から650m | ||
土地面積 | 214㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区北落合2−6−8 | 42.8万円/坪 (13.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 名谷駅から1000m | ||
土地面積 | 236㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区潮見台町4−2−14 | 48.3万円/坪 (15.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 須磨駅から700m | ||
土地面積 | 133㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区東白川台3丁目4番10 | 26.5万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 名谷駅から2600m | ||
土地面積 | 159㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区権現町2−6−17 | 64.9万円/坪 (21.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東須磨駅から350m | ||
土地面積 | 101㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸須磨-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区白川台3丁目69番17 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 名谷駅から1700m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区永楽町1−4−6 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 板宿駅から900m | ||
土地面積 | 118㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区高倉台7−14−7 | 30.0万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 須磨駅から3400m | ||
土地面積 | 184㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区菅の台3丁目4番4 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 名谷駅から1300m | ||
土地面積 | 206㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸須磨-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区行幸町2−3−21 | 69.8万円/坪 (22.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 須磨海浜公園駅から600m | ||
土地面積 | 154㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市須磨区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市須磨区はどうなるのだろうか。
◆神戸市須磨区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 162,468 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 156,433 人 | 96.3 | |
2025年 | 149,080 人 | 91.8 | |
2030年 | 140,882 人 | 86.7 | |
2035年 | 132,045 人 | 81.3 | |
2040年 | 122,973 人 | 75.7 | |
2045年 | 114,267 人 | 70.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![神戸市須磨区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/9/-/img_a9e87447219c758806b6ee6d928e5d9e6700.png)
(参考)兵庫県神戸市須磨区戎町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市須磨区:70.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市長田区:71.7
神戸市垂水区:84.5
神戸市北区:70.3
神戸市西区:80.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県神戸市須磨区戎町の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県神戸市須磨区戎町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市須磨区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 2,300万円 ・101.1万円/坪 (32.9万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2004年築、軽量鉄骨造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 3,800万円 ・106.3万円/坪 (34.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 3,600万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積240㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 1,400万円 ・57.4万円/坪 (18.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1959年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 1,300万円 ・72.7万円/坪 (23.6万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 8,700万円 ・38.8万円/坪 (12.6万円/m²) ・床面積690㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 1,200万円 ・56.8万円/坪 (18.5万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 東須磨駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1998年築、木造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 1,900万円 ・83.5万円/坪 (27.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2004年築、軽量鉄骨造 | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 3,500万円 ・113.4万円/坪 (36.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 東須磨駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 2,200万円 ・84.6万円/坪 (27.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2008年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 2,800万円 ・95.7万円/坪 (31.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市須磨区戎町 | 12,000万円 ・53.5万円/坪 (17.4万円/m²) ・床面積690㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 板宿駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、RC |
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