大阪府大阪市淀川区西宮原の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大阪府大阪市淀川区西宮原の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、3,190万円（10年前比+8.5%）
大阪府大阪市淀川区西宮原の中古戸建て価格
- 3,190万円（100万円/坪）
- 10年前比+8.5%（前年比▲1.6%）
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 9.67分
- 平均専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 75.0㎡（22.7坪）
◆大阪府大阪市淀川区西宮原の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 92万円／坪 |
| 2010年 | 93万円／坪 |
| 2015年 | 96万円／坪 |
| 2020年（現在） | 100万円／坪 |
| 2025年 | 96万円／坪 |
| 2030年 | 91万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市淀川区西宮原：3,190万円（100万円/坪、10年前比+8.5%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪市淀川区：3,503万円（110万円/坪、10年前比+8.5%）
大阪市福島区：4,735万円（149万円/坪、10年前比+40.4%）
大阪市西淀川区：2,484万円（82万円/坪、10年前比▲3.9%）
大阪市東淀川区：2,841万円（89万円/坪、10年前比+1.2%）
大阪市北区：9,690万円（131万円/坪、10年前比+42.4%）
豊中市：4,565万円（144万円/坪、10年前比▲0.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+14.7%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.4%
- グッドシナリオ
3,303万円（104.0万円/坪、10年間で+3.5%を予想） - ノーマルシナリオ
2,889万円（91.0万円/坪、10年間で▲9.4%を予想） - バッドシナリオ
2,584万円（81.4万円/坪、10年間で▲19.0%を予想）
（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
大阪市淀川区：3,172万円（100万円/坪、10年後は▲9.4%）
大阪市福島区：6,052万円（191万円/坪、10年後は+27.8%）
大阪市西淀川区：3,017万円（100万円/坪、10年後は+21.5%）
大阪市東淀川区：2,800万円（88万円/坪、10年後は▲1.4%）
大阪市北区：8,598万円（116万円/坪、10年後は▲11.3%）
豊中市：4,499万円（142万円/坪、10年後は▲1.4%）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+4.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
◆大阪市淀川区の公示地価（2021年1月）
| 地点名 | 大阪淀川-1 | 大阪淀川-2 | 大阪淀川-3 | 大阪淀川-4 | 大阪淀川-5 | 大阪淀川-6 | 大阪淀川-7 | 大阪淀川-8 | 大阪淀川-9 | 大阪淀川-10 | 大阪淀川-11 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市淀川区三国本町3−14−2 | 大阪府大阪市淀川区新北野3−6−3 | 大阪府大阪市淀川区野中南1−3−19 | 大阪府大阪市淀川区十八条3−8−2 | 大阪府大阪市淀川区木川西2−8−12 | 大阪府大阪市淀川区三津屋北2−9−18 | 大阪府大阪市淀川区塚本6−8−16 | 大阪府大阪市淀川区東三国2−25−10 | 大阪府大阪市淀川区西三国1−16−10 | 大阪府大阪市淀川区東三国4−14−8 | 大阪府大阪市淀川区加島4−2−15 |
| 最寄り駅 | 三国駅から450m | 塚本駅から600m | 十三駅から840m | 三国駅から1200m | 十三駅から950m | 神崎川駅から450m | 塚本駅から650m | 東三国駅から420m | 東三国駅から700m | 東三国駅から260m | 加島駅から500m |
| 土地面積 | 182㎡ | 177㎡ | 114㎡ | 61㎡ | 83㎡ | 103㎡ | 101㎡ | 115㎡ | 60㎡ | 109㎡ | 199㎡ |
| 用途区分 | 第一種住居地域 | 第二種中高層住居専用地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 | 第一種住居地域 |
| 取引価格 | 74.8万円/坪 （24.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
74.8万円/坪 （24.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
65.2万円/坪 （21.2万円/㎡） 前年比+0.0% |
54.2万円/坪 （17.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
70.8万円/坪 （23.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
60.0万円/坪 （19.5万円/㎡） 前年比+0.0% |
69.8万円/坪 （22.7万円/㎡） 前年比+0.0% |
68.6万円/坪 （22.3万円/㎡） 前年比+0.0% |
68.0万円/坪 （22.1万円/㎡） 前年比+0.0% |
78.2万円/坪 （25.4万円/㎡） 前年比+0.8% |
52.3万円/坪 （17.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市淀川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市淀川区はどうなるのだろうか。
◆大阪市淀川区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 176,201 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 179,163 人 | 101.7 | |
| 2025年 | 180,809 人 | 102.6 | |
| 2030年 | 180,724 人 | 102.6 | |
| 2035年 | 179,256 人 | 101.7 | |
| 2040年 | 176,860 人 | 100.4 | |
| 2045年 | 173,757 人 | 98.6 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）大阪府大阪市淀川区西宮原のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市淀川区：98.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市福島区：117.4
大阪市西淀川区：83.7
大阪市東淀川区：87.5
大阪市北区：119.7
豊中市：94.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,523万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,285万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,047万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,809万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,570万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,332万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,094万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,856万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,617万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.55%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年4月調査 |
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大阪府大阪市淀川区西宮原の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市淀川区西宮原付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
◆大阪市淀川区の中古戸建ての成約事例
| 取引時期 | 2020年 第1四半期 | 2018年 第3四半期 | 2016年 第3四半期 | 2016年 第3四半期 | 2015年 第1四半期 | 2012年 第1四半期 | 2012年 第1四半期 | 2012年 第1四半期 | 2012年 第2四半期 | 2012年 第1四半期 | 2011年 第2四半期 | 2011年 第1四半期 | 2010年 第2四半期 | 2009年 第4四半期 | 2006年 第2四半期 | 2006年 第1四半期 | 2005年 第3四半期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居表示 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 | 大阪府大阪市淀川区西宮原 |
| 最寄駅 | 三国駅から徒歩9分 | 新大阪駅から徒歩6分 | 新大阪駅から徒歩8分 | 新大阪駅から徒歩5分 | 新大阪駅から徒歩13分 | 三国駅から徒歩11分 | 三国駅から徒歩10分 | 三国駅から徒歩10分 | 三国駅から徒歩10分 | 東三国駅から徒歩7分 | 新大阪駅から徒歩12分 | 新大阪駅から徒歩10分 | 新大阪駅から徒歩8分 | 三国駅から徒歩11分 | 東三国駅から徒歩11分 | 新大阪駅から徒歩6分 | 新大阪駅から徒歩10分 |
| 用途区分 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 | 商業地域 | 準工業地域 | 商業地域 | 商業地域 | 第1種住居地域 |
| 建物属性 | 2005年築、木造 | 2018年築、鉄骨造 | 1977年築、鉄骨造 | 1986年築、鉄骨造 | 2012年築、RC | ー年築、0 | 2012年築、木造 | 2012年築、木造 | 2012年築、木造 | 1984年築、鉄骨造 | 1992年築、SRC | 1982年築、鉄骨造 | 1987年築、SRC | 1967年築、RC | 2003年築、鉄骨造 | 1992年築、RC | 1970年築、木造 |
| 取引価格 | 1,600万円 ・54.7万円/坪 （17.8万円/m²） ・床面積90㎡ （土地面積55㎡） |
260,000万円 ・381.0万円/坪 （123.8万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積860㎡） |
19,000万円 ・99.1万円/坪 （32.2万円/m²） ・床面積590㎡ （土地面積230㎡） |
110,000万円 ・199.1万円/坪 （64.7万円/m²） ・床面積1700㎡ （土地面積600㎡） |
86,000万円 ・176.4万円/坪 （57.3万円/m²） ・床面積1500㎡ （土地面積470㎡） |
3,500万円 ・107.7万円/坪 （35.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積70㎡） |
3,300万円 ・101.5万円/坪 （33.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積70㎡） |
3,400万円 ・104.6万円/坪 （34.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積70㎡） |
3,300万円 ・101.5万円/坪 （33.0万円/m²） ・床面積100㎡ （土地面積75㎡） |
47,000万円 ・425.3万円/坪 （138.2万円/m²） ・床面積340㎡ （土地面積1400㎡） |
170,000万円 ・249.1万円/坪 （81.0万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積1400㎡） |
39,000万円 ・92.3万円/坪 （30.0万円/m²） ・床面積1300㎡ （土地面積990㎡） |
45,000万円 ・65.9万円/坪 （21.4万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積450㎡） |
300,000万円 ・439.6万円/坪 （142.9万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積2100㎡） |
2,900万円 ・81.1万円/坪 （26.4万円/m²） ・床面積110㎡ （土地面積45㎡） |
140,000万円 ・205.1万円/坪 （66.7万円/m²） ・床面積2100㎡ （土地面積840㎡） |
11,000万円 ・260.4万円/坪 （84.6万円/m²） ・床面積130㎡ （土地面積550㎡） |
※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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不動産を売却するなら、まずは「不動産一括査定」で売却価格の目安を知ろう。
「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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