大阪府大阪市西成区津守の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市西成区津守の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、76万円/坪(10年前比+40.4%)
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大阪府大阪市西成区津守の中古戸建て価格
- 2,423万円(76万円/坪)
- 10年前比+40.4%(前年比▲2.6%)
- 平均築年 : 1981年
- 平均駅距離 : 10.06分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 60.0㎡(18.2坪)
![大阪府大阪市西成区津守の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/8/4/-/img_842605f092336092f698cdef7138439b21005.png)
◆大阪府大阪市西成区津守の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 63万円/坪 |
2010年 | 54万円/坪 |
2015年 | 66万円/坪 |
2020年(現在) | 76万円/坪 |
2025年 | 65万円/坪 |
2030年 | 54万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市西成区津守:2,423万円(76万円/坪、10年前比+40.4%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%)
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%)
大阪市天王寺区:8,577万円(153万円/坪、10年前比+35.4%)
大阪市浪速区:11,398万円(140万円/坪、10年前比+40.4%)
大阪市阿倍野区:3,891万円(122万円/坪、10年前比+2.5%)
大阪市住吉区:2,862万円(95万円/坪、10年前比+0.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+13.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲29.2%
- グッドシナリオ
2,178万円(68.6万円/坪、10年間で▲10.1%を予想) - ノーマルシナリオ
1,715万円(54.0万円/坪、10年間で▲29.2%を予想) - バッドシナリオ
1,191万円(37.5万円/坪、10年間で▲50.9%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府大阪市西成区津守の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 77.6万円/坪 |
5年 | 54.2万円/坪 |
10年 | 57.7万円/坪 |
15年 | 47.7万円/坪 |
20年 | 46.5万円/坪 |
25年 | 41.4万円/坪 |
30年 | 34.2万円/坪 |
35年 | 40.8万円/坪 |
40年 | 23.8万円/坪 |
![大阪府大阪市西成区津守の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/f/-/img_2ffe52e601a3f4a8cfe89a9cde12972d19919.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市西成区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪西成-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区玉出中2−7−7 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 玉出駅から140m | ||
土地面積 | 84㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区岸里東1−29−9 | 64.0万円/坪 (20.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岸里玉出駅から370m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区玉出西1−10−5 | 63.4万円/坪 (20.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 玉出駅から400m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区橘1−11−6 | 54.2万円/坪 (17.6万円/㎡) 前年比▲2.2% |
最寄り駅 | 天下茶屋駅から590m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区岸里3−3−5 | 65.8万円/坪 (21.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岸里玉出駅から240m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区潮路2−9−7 | 47.1万円/坪 (15.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 岸里駅から280m | ||
土地面積 | 53㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区旭2−1−8 | 52.9万円/坪 (17.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 花園町駅から400m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市西成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市西成区はどうなるのだろうか。
◆大阪市西成区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 111,883 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 100,276 人 | 89.6 | |
2025年 | 89,650 人 | 80.1 | |
2030年 | 80,437 人 | 71.9 | |
2035年 | 72,382 人 | 64.7 | |
2040年 | 65,114 人 | 58.2 | |
2045年 | 58,538 人 | 52.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市西成区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/a/-/img_fa395842d6456d1783fa4095e58e87cb6770.png)
(参考)大阪府大阪市西成区津守のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市西成区:52.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市大正区:63.9
大阪市天王寺区:114.3
大阪市浪速区:109.9
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市住吉区:84.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市西成区津守の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市西成区津守付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市西成区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 630万円 ・16.2万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 4,400万円 ・17.6万円/坪 (5.7万円/m²) ・床面積770㎡ (土地面積400㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 380万円 ・8.4万円/坪 (2.7万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 9,600万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積360㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 岸里駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 96,000万円 ・140.7万円/坪 (45.7万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 岸里駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、鉄骨造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 330万円 ・13.5万円/坪 (4.4万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 180,000万円 ・263.7万円/坪 (85.7万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、鉄骨造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 610万円 ・25.0万円/坪 (8.1万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 200万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積25㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1945年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 200万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積25㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1945年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 9,700万円 ・186.5万円/坪 (60.6万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積610㎡) |
最寄り駅 | 花園町駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1983年築、軽量鉄骨造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 10,000万円 ・43.3万円/坪 (14.1万円/m²) ・床面積710㎡ (土地面積710㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1988年築、RC | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 980万円 ・26.2万円/坪 (8.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 8,000万円 ・34.7万円/坪 (11.3万円/m²) ・床面積710㎡ (土地面積710㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1988年築、RC | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 1,100万円 ・37.6万円/坪 (12.2万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1995年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 1,400万円 ・50.7万円/坪 (16.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 2,300万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 津守駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 450万円 ・25.2万円/坪 (8.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 花園町駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 3,600万円 ・35.7万円/坪 (11.6万円/m²) ・床面積310㎡ (土地面積400㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1967年築、軽量鉄骨造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区津守 | 1,200万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 西天下茶屋駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 |
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