松田町駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
松田町駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、78万円/坪(10年前比+6.3%)
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松田町駅(大阪府)の中古戸建て価格
- 2,487万円(78万円/坪)
- 10年前比+6.3%(前年比+1.6%)
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 3.71分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 70.0㎡(21.2坪)
![松田町駅(大阪府)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/1/1/-/img_11542068644716f6962aec21d0b4876918349.png)
◆松田町駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 91万円/坪 |
2010年 | 74万円/坪 |
2015年 | 68万円/坪 |
2020年(現在) | 78万円/坪 |
2025年 | 79万円/坪 |
2030年 | 80万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
松田町駅:2,487万円(78万円/坪、10年前比+6.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市西成区:2,756万円(87万円/坪、10年前比+6.3%)
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%)
大阪市天王寺区:8,576万円(153万円/坪、10年前比+35.4%)
大阪市浪速区:11,397万円(140万円/坪、10年前比+40.4%)
大阪市阿倍野区:3,890万円(122万円/坪、10年前比+2.5%)
大阪市住吉区:2,862万円(95万円/坪、10年前比+0.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+16.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+2.5%
- グッドシナリオ
3,291万円(103.6万円/坪、10年間で+32.3%を予想) - ノーマルシナリオ
2,549万円(80.3万円/坪、10年間で+2.5%を予想) - バッドシナリオ
1,721万円(54.2万円/坪、10年間で▲30.8%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市西成区:2,824万円(89万円/坪、10年後は+2.5%)
大阪市大正区:2,408万円(80万円/坪、10年後は▲3.9%)
大阪市天王寺区:7,270万円(130万円/坪、10年後は▲15.2%)
大阪市浪速区:8,069万円(99万円/坪、10年後は▲29.2%)
大阪市阿倍野区:3,861万円(122万円/坪、10年後は▲0.7%)
大阪市住吉区:3,181万円(105万円/坪、10年後は+11.2%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲5.9%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
大阪市西成区内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆松田町駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 80.9万円/坪 |
5年 | 68.3万円/坪 |
10年 | 64.2万円/坪 |
15年 | 68.2万円/坪 |
20年 | 49.6万円/坪 |
25年 | 42.2万円/坪 |
30年 | 48.2万円/坪 |
35年 | 34.0万円/坪 |
40年 | 30.9万円/坪 |
![松田町駅(大阪府)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/1/-/img_6155811482fed0f0d85f7f66de8956ca21679.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市西成区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪西成-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区玉出中2−7−7 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 玉出駅から140m | ||
土地面積 | 84㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区岸里東1−29−9 | 64.0万円/坪 (20.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岸里玉出駅から370m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区玉出西1−10−5 | 63.4万円/坪 (20.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 玉出駅から400m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区橘1−11−6 | 54.2万円/坪 (17.6万円/㎡) 前年比▲2.2% |
最寄り駅 | 天下茶屋駅から590m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区岸里3−3−5 | 65.8万円/坪 (21.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 岸里玉出駅から240m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区潮路2−9−7 | 47.1万円/坪 (15.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 岸里駅から280m | ||
土地面積 | 53㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪西成-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市西成区旭2−1−8 | 52.9万円/坪 (17.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 花園町駅から400m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
松田町駅がある大阪市西成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、松田町駅を含む、大阪市西成区はどうなるのだろうか。
◆大阪市西成区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 111,883 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 100,276 人 | 89.6 | |
2025年 | 89,650 人 | 80.1 | |
2030年 | 80,437 人 | 71.9 | |
2035年 | 72,382 人 | 64.7 | |
2040年 | 65,114 人 | 58.2 | |
2045年 | 58,538 人 | 52.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市西成区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/a/-/img_fa395842d6456d1783fa4095e58e87cb6770.png)
(参考)松田町駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市西成区:52.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市大正区:63.9
大阪市天王寺区:114.3
大阪市浪速区:109.9
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市住吉区:84.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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松田町駅の中古戸建ての過去の売買事例
松田町駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市西成区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 8,400万円 ・89.1万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区聖天下 | 600万円 ・7.4万円/坪 (2.4万円/m²) ・床面積250㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1960年築、木造 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 1,100万円 ・48.4万円/坪 (15.7万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2008年築、鉄骨造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 500万円 ・16.2万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1995年築、鉄骨造 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 420万円 ・23.5万円/坪 (7.6万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 500万円 ・16.2万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1995年築、鉄骨造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋 | 500万円 ・18.1万円/坪 (5.9万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋 | 1,000万円 ・44.0万円/坪 (14.3万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1993年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 1,600万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 2,800万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 300万円 ・20.5万円/坪 (6.7万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市阿倍野区丸山通 | 3,900万円 ・114.3万円/坪 (37.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 2,200万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 2,700万円 ・87.4万円/坪 (28.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 1,600万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 150万円 ・4.6万円/坪 (1.5万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積30㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区天下茶屋東 | 1,900万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区聖天下 | 980万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1995年築、木造 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区聖天下 | 880万円 ・41.7万円/坪 (13.5万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市西成区聖天下 | 800万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 松田町駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 |
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