大阪府泉大津市上之町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府泉大津市上之町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、82万円/坪(10年前比▲20.4%)
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大阪府泉大津市上之町の中古戸建て価格
- 2,495万円(82万円/坪)
- 10年前比▲20.4%(前年比▲8.4%)
- 平均築年 : 2001年
- 平均駅距離 : 11.67分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 105.0㎡(31.8坪)
![大阪府泉大津市上之町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/4/-/img_b454208d9eba5f2a788c8b8025cd910217976.png)
◆大阪府泉大津市上之町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 93万円/坪 |
2010年 | 104万円/坪 |
2015年 | 93万円/坪 |
2020年(現在) | 82万円/坪 |
2025年 | 73万円/坪 |
2030年 | 63万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府泉大津市上之町:2,495万円(82万円/坪、10年前比-20.4%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
泉大津市:2,617万円(87万円/坪、10年前比▲20.9%)
和泉市:2,733万円(86万円/坪、10年前比▲24.4%)
高石市:2,595万円(90万円/坪、10年前比▲7.5%)
泉北郡忠岡町:2,245万円(78万円/坪、10年前比▲15.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲17.2%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲23.2%
- グッドシナリオ
2,023万円(66.9万円/坪、10年間で▲18.9%を予想) - ノーマルシナリオ
1,917万円(63.4万円/坪、10年間で▲23.2%を予想) - バッドシナリオ
1,328万円(43.9万円/坪、10年間で▲46.8%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲27.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府泉大津市上之町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 99.7万円/坪 |
5年 | 78.5万円/坪 |
10年 | 72.3万円/坪 |
15年 | 63.9万円/坪 |
20年 | 51.7万円/坪 |
25年 | 40.1万円/坪 |
30年 | 27.9万円/坪 |
35年 | 21.5万円/坪 |
40年 | 7.5万円/坪 |
![大阪府泉大津市上之町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/5/-/img_d5fbb6a07206978826778d63ad4e539e18600.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆泉大津市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
泉大津-1 | 住居表示 | 大阪府泉大津市松之浜町2−24−21 | 32.6万円/坪 (10.6万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 松ノ浜駅から500m | ||
土地面積 | 370㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
泉大津-2 | 住居表示 | 大阪府泉大津市助松町1−7−20 | 30.2万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 北助松駅から300m | ||
土地面積 | 264㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
泉大津-3 | 住居表示 | 大阪府泉大津市池園町10−38 | 37.8万円/坪 (12.3万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 松ノ浜駅から830m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
泉大津-4 | 住居表示 | 大阪府泉大津市寿町12−21 | 32.6万円/坪 (10.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 松ノ浜駅から950m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
泉大津-5 | 住居表示 | 大阪府泉大津市上之町3−19 | 29.7万円/坪 (9.6万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 泉大津駅から780m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
泉大津-6 | 住居表示 | 大阪府泉大津市池浦町5−12−28 | 28.7万円/坪 (9.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 泉大津駅から1600m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
泉大津-7 | 住居表示 | 大阪府泉大津市楠町東2−2 | 31.4万円/坪 (10.2万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 和泉府中駅から1300m | ||
土地面積 | 201㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
泉大津-8 | 住居表示 | 大阪府泉大津市旭町21−6 | 39.4万円/坪 (12.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 泉大津駅から230m | ||
土地面積 | 319㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
泉大津-9 | 住居表示 | 大阪府泉大津市森町1−4−8 | 30.1万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 北助松駅から900m | ||
土地面積 | 80㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
泉大津-10 | 住居表示 | 大阪府泉大津市条南町9−22 | 34.5万円/坪 (11.2万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 松ノ浜駅から530m | ||
土地面積 | 79㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
泉大津-11 | 住居表示 | 大阪府泉大津市神明町8−2 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 泉大津駅から600m | ||
土地面積 | 88㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
泉大津-12 | 住居表示 | 大阪府泉大津市春日町18−21 | 29.0万円/坪 (9.4万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 泉大津駅から780m | ||
土地面積 | 183㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
泉大津市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、泉大津市はどうなるのだろうか。
◆泉大津市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 75,897 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 73,534 人 | 96.9 | |
2025年 | 70,437 人 | 92.8 | |
2030年 | 67,014 人 | 88.3 | |
2035年 | 63,562 人 | 83.7 | |
2040年 | 60,249 人 | 79.4 | |
2045年 | 57,080 人 | 75.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![泉大津市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/d/-/img_6d1d7ec1d4942c95ac15f1d7462ebb7e6662.png)
(参考)大阪府泉大津市上之町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
泉大津市:75.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
和泉市:89.5
高石市:65.1
泉北郡忠岡町:76.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府泉大津市上之町の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府泉大津市上之町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆泉大津市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 50万円 ・1.1万円/坪 (0.4万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1979年築、鉄骨造、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 11,000万円 ・89.1万円/坪 (28.9万円/m²) ・床面積380㎡ (土地面積410㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 2,700万円 ・87.4万円/坪 (28.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 1,700万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2007年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 2,000万円 ・34.2万円/坪 (11.1万円/m²) ・床面積180㎡ (土地面積310㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 2,000万円 ・19.9万円/坪 (6.5万円/m²) ・床面積310㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、鉄骨造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 1,900万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 6,500万円 ・35.1万円/坪 (11.4万円/m²) ・床面積570㎡ (土地面積1000㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1987年築、鉄骨造、木造 | ||
2010年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 1,500万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2003年築、鉄骨造 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 980万円 ・35.5万円/坪 (11.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 | ||
2008年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 3,400万円 ・116.2万円/坪 (37.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 3,000万円 ・108.6万円/坪 (35.3万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2007年築、木造 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府泉大津市上之町 | 2,800万円 ・101.4万円/坪 (32.9万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 泉大津駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 |
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