東京都武蔵村山市榎の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都武蔵村山市榎の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、251万円/坪(10年前比+56.7%)
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東京都武蔵村山市榎の中古戸建て価格
- 6,842万円(251万円/坪)
- 10年前比+56.7%(前年比▲2.8%)
- 平均築年 : 2010年
- 平均駅距離 : 34.3分
- 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
- 平均土地面積 : 115.0㎡(34.8坪)
◆東京都武蔵村山市榎の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 173万円/坪 |
2010年 | 160万円/坪 |
2015年 | 184万円/坪 |
2020年(現在) | 251万円/坪 |
2025年 | 221万円/坪 |
2030年 | 192万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都武蔵村山市榎:6,842万円(251万円/坪、10年前比+56.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
立川市:7,055万円(246万円/坪、10年前比+11.9%)
福生市:7,081万円(246万円/坪、10年前比▲14.0%)
東大和市:6,877万円(239万円/坪、10年前比▲8.8%)
西多摩郡瑞穂町:6,236万円(217万円/坪、10年前比+7.3%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.9%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲23.8%
- グッドシナリオ
6,290万円(231.0万円/坪、10年間で▲8.1%を予想) - ノーマルシナリオ
5,217万円(191.6万円/坪、10年間で▲23.8%を予想) - バッドシナリオ
5,128万円(188.3万円/坪、10年間で▲25.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.2%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都武蔵村山市榎の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 103.7万円/坪 |
5年 | 107.5万円/坪 |
10年 | 89.3万円/坪 |
15年 | 80.1万円/坪 |
20年 | 66.5万円/坪 |
25年 | 51.4万円/坪 |
30年 | 53.5万円/坪 |
35年 | 47.2万円/坪 |
40年 | 35.5万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆武蔵村山市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
武蔵村山-1 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市大南1丁目158番1 | 47.1万円/坪 (15.3万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から1000m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
武蔵村山-2 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市中央3丁目18番6 | 28.3万円/坪 (9.2万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から3500m | ||
土地面積 | 214㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-3 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市岸1丁目35番2 | 29.1万円/坪 (9.5万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 西武立川駅から5100m | ||
土地面積 | 256㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-4 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市学園1丁目88番12 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から2800m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-5 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市大南2丁目67番3 | 44.3万円/坪 (14.4万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から1700m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-6 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市神明2丁目116番6 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 上北台駅から1700m | ||
土地面積 | 147㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-7 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市本町2丁目100番3 | 32.9万円/坪 (10.7万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から3900m | ||
土地面積 | 197㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-8 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市三ツ藤1丁目49番16 | 36.0万円/坪 (11.7万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 西武立川駅から3600m | ||
土地面積 | 209㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-9 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市学園4丁目15番3 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から1900m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-10 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市大南5丁目10番3 | 48.0万円/坪 (15.6万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 玉川上水駅から1200m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-11 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市中原2丁目10番14 | 33.5万円/坪 (10.9万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 西武立川駅から4800m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-12 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市残堀5丁目62番17 | 35.1万円/坪 (11.4万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 西武立川駅から3600m | ||
土地面積 | 110㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-13 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市本町1丁目32番2 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から3400m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-14 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市三ツ藤2丁目43番12 | 39.1万円/坪 (12.7万円/㎡) 前年比▲2.3% |
最寄り駅 | 西武立川駅から3300m | ||
土地面積 | 118㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
武蔵村山-15 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市伊奈平6丁目8番2 | 33.8万円/坪 (11.0万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 西武立川駅から2400m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
武蔵村山-16 | 住居表示 | 東京都武蔵村山市神明3丁目116番2外 | 34.5万円/坪 (11.2万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 上北台駅から1400m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
武蔵村山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、武蔵村山市はどうなるのだろうか。
◆武蔵村山市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 71,229 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 71,079 人 | 99.8 | |
2025年 | 70,103 人 | 98.4 | |
2030年 | 68,535 人 | 96.2 | |
2035年 | 66,797 人 | 93.8 | |
2040年 | 65,175 人 | 91.5 | |
2045年 | 63,590 人 | 89.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)東京都武蔵村山市榎のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
武蔵村山市:89.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
立川市:96.4
福生市:60.3
東大和市:96.7
西多摩郡瑞穂町:80.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
東京都武蔵村山市榎の中古戸建ての過去の売買事例
東京都武蔵村山市榎付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆武蔵村山市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 3,100万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 桜街道駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,200万円 ・104.1万円/坪 (33.8万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,300万円 ・108.9万円/坪 (35.4万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩29分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,700万円 ・97.7万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩27分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,700万円 ・118.7万円/坪 (38.6万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩46分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 3,700万円 ・42.2万円/坪 (13.7万円/m²) ・床面積270㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩44分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,100万円 ・71.8万円/坪 (23.3万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,700万円 ・97.7万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 3,800万円 ・111.4万円/坪 (36.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩51分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 8,200万円 ・57.3万円/坪 (18.6万円/m²) ・床面積440㎡ (土地面積530㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩46分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 3,400万円 ・104.6万円/坪 (34.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩38分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,200万円 ・112.8万円/坪 (36.7万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 30,000万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積1200㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩49分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1971年築、鉄骨造 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,000万円 ・72.4万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩36分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 3,200万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩56分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 2,500万円 ・96.2万円/坪 (31.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2015年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 16,000万円 ・50.2万円/坪 (16.3万円/m²) ・床面積980㎡ (土地面積530㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、RC | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 1,800万円 ・79.1万円/坪 (25.7万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩45分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2013年築、木造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 780万円 ・25.3万円/坪 (8.2万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩45分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都武蔵村山市榎 | 1,000万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 武蔵砂川駅から徒歩32分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 |
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