兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地の価格・相場は?
現在の価格は、38万円/坪(10年前比▲17.4%)
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兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地価格
- 2,324万円(38万円/坪)
- 10年前比▲17.4%(前年比▲3.0%)
- 平均駅距離 : 34.33分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
![兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/6/-/img_a6903002fca7c3fe32604c021c18b68714671.png)
◆兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 44万円/坪 |
2010年 | 47万円/坪 |
2015年 | 42万円/坪 |
2020年(現在) | 38万円/坪 |
2025年 | 35万円/坪 |
2030年 | 32万円/坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県姫路市野里慶雲寺前町:2,324万円(38万円/坪、10年前比-17.4%)
(参考)周囲の土地価格は?
加古川市:1,971万円(35万円/坪、10年前比▲11.3%)
高砂市:1,482万円(25万円/坪、10年前比▲18.3%)
加西市:1,515万円(13万円/坪、10年前比▲71.0%)
宍粟市:859万円(11万円/坪、10年前比▲27.7%)
たつの市:1,223万円(18万円/坪、10年前比▲37.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲33.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲17.9%
- グッドシナリオ
2,220万円(36.7万円/坪、10年間で▲4.5%を予想) - ノーマルシナリオ
1,909万円(31.6万円/坪、10年間で▲17.9%を予想) - バッドシナリオ
1,322万円(21.9万円/坪、10年間で▲43.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆姫路市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
姫路-1 | 住居表示 | 兵庫県姫路市白浜町寺家1丁目194番 | 22.5万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白浜の宮駅から650m | ||
土地面積 | 154㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-2 | 住居表示 | 兵庫県姫路市西脇字構ノ内437番 | 5.9万円/坪 (1.9万円/㎡) 前年比▲4.5% |
最寄り駅 | 太市駅から300m | ||
土地面積 | 388㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
姫路-3 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5 | 27.2万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀山駅から400m | ||
土地面積 | 182㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-4 | 住居表示 | 兵庫県姫路市花田町小川字山中859番 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 御着駅から3500m | ||
土地面積 | 363㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-5 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1 | 8.6万円/坪 (2.8万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 御着駅から3500m | ||
土地面積 | 419㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
姫路-6 | 住居表示 | 兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番 | 30.6万円/坪 (10.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から2000m | ||
土地面積 | 746㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-7 | 住居表示 | 兵庫県姫路市北条永良町198番2 | 29.9万円/坪 (9.7万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から1500m | ||
土地面積 | 174㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-8 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾西字万燈山下678番5 | 16.7万円/坪 (5.4万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 余部駅から550m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
姫路-9 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区北新在家150番 | 21.3万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 山陽網干駅から750m | ||
土地面積 | 278㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-10 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飯田2丁目307番14 | 26.2万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 亀山駅から600m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-11 | 住居表示 | 兵庫県姫路市岡田字七反長392番 | 17.8万円/坪 (5.8万円/㎡) 前年比▲2.9% |
最寄り駅 | 姫路駅から2800m | ||
土地面積 | 254㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-12 | 住居表示 | 兵庫県姫路市青山3−21−3 | 21.6万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 播磨高岡駅から2000m | ||
土地面積 | 192㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-13 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番 | 25.0万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から850m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-14 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区北野町2丁目9番 | 24.2万円/坪 (7.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から1400m | ||
土地面積 | 259㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-15 | 住居表示 | 兵庫県姫路市坊主町66番3 | 31.4万円/坪 (10.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から2600m | ||
土地面積 | 260㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
姫路-16 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7 | 18.8万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から1600m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
姫路-17 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | はりま勝原駅から950m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
姫路-18 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区高田字前田729番 | 22.8万円/坪 (7.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 網干駅から550m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-19 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区津市場字遠ヶ坪765番15 | 17.3万円/坪 (5.6万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 山陽網干駅から1400m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、姫路市はどうなるのだろうか。
◆姫路市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 535,664 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 529,772 人 | 98.9 | |
2025年 | 519,761 人 | 97.0 | |
2030年 | 507,393 人 | 94.7 | |
2035年 | 493,196 人 | 92.1 | |
2040年 | 477,813 人 | 89.2 | |
2045年 | 461,967 人 | 86.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![姫路市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/6/-/img_b6b1dc73bfa32372ec793f053c6a77b86239.png)
(参考)兵庫県姫路市野里慶雲寺前町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加古川市:86.2
高砂市:71.4
加西市:69.3
宍粟市:51.8
たつの市:68.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県姫路市野里慶雲寺前町の土地の過去の売買事例
兵庫県姫路市野里慶雲寺前町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆姫路市の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市野里慶雲寺前町 | 1,200万円 ・26.2万円/坪 (8.5万円/m²) 土地面積140㎡ |
最寄り駅 | 姫路駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口12m、ほぼ整形 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市野里慶雲寺前町 | 1,500万円 ・27.4万円/坪 (8.9万円/m²) 土地面積165㎡ |
最寄り駅 | 姫路駅から徒歩49分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口13m、ほぼ整形 | ||
2013年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市野里慶雲寺前町 | 1,900万円 ・23.4万円/坪 (7.6万円/m²) 土地面積250㎡ |
最寄り駅 | 京口駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
土地属性 | 間口10.2m、ほぼ長方形 |
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