兵庫県神崎郡神河町宮野の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
兵庫県神崎郡神河町宮野の土地の価格・相場は？
現在の価格は、18万円／坪（10年前比▲54.7%）
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兵庫県神崎郡神河町宮野の土地価格
- 1,959万円（18万円/坪）
- 10年前比▲54.7%（前年比▲18.1%）
- 平均駅距離 : 40分
- 平均専有面積 : 0.0㎡（0.0坪）
- 平均土地面積 : 355.0㎡（107.6坪）
◆兵庫県神崎郡神河町宮野の土地価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 28万円／坪 |
| 2010年 | 40万円／坪 |
| 2015年 | 30万円／坪 |
| 2020年（現在） | 18万円／坪 |
| 2025年 | 14万円／坪 |
| 2030年 | 10万円／坪 |
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■現在の土地価格
兵庫県神崎郡神河町宮野：1,959万円（18万円/坪、10年前比-54.7%）
（参考）周囲の土地価格は？
姫路市：1,452万円（24万円/坪、10年前比▲17.2%）
朝来市：713万円（9万円/坪、10年前比▲25.6%）
宍粟市：859万円（11万円/坪、10年前比▲27.7%）
多可郡多可町：1,231万円（14万円/坪、10年前比▲2.2%）
神崎郡市川町：939万円（11万円/坪、10年前比▲37.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲22.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲47.8%
- グッドシナリオ
1,318万円（12.3万円/坪、10年間で▲32.7%を予想） - ノーマルシナリオ
1,022万円（9.5万円/坪、10年間で▲47.8%を予想） - バッドシナリオ
699万円（6.5万円/坪、10年間で▲64.3%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+47.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神崎郡神河町の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神崎郡神河町はどうなるのだろうか。
◆神崎郡神河町の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 11,452 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 10,583 人 | 92.4 | |
| 2025年 | 9,724 人 | 84.9 | |
| 2030年 | 8,890 人 | 77.6 | |
| 2035年 | 8,094 人 | 70.7 | |
| 2040年 | 7,313 人 | 63.9 | |
| 2045年 | 6,545 人 | 57.2 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）兵庫県神崎郡神河町宮野のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
神崎郡神河町：57.2
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
姫路市：86.2
朝来市：63.8
宍粟市：51.8
多可郡多可町：52.2
神崎郡市川町：52.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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兵庫県神崎郡神河町宮野の土地の過去の売買事例
兵庫県神崎郡神河町宮野付近での実際の土地の成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神崎郡神河町の土地の成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2012年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神崎郡神河町宮野 | 5万円 ・0.2万円/坪 （0.1万円/m²） 土地面積85㎡ |
| 最寄り駅 | 寺前駅から徒歩39分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口8m、ほぼ長方形 | ||
| 2010年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神崎郡神河町宮野 | 22万円 ・0.0万円/坪 （0.0万円/m²） 土地面積1800㎡ |
| 最寄り駅 | 寺前駅から徒歩54分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口30m、ほぼ長方形 | ||
| 2010年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神崎郡神河町宮野 | 39万円 ・0.0万円/坪 （0.0万円/m²） 土地面積2100㎡ |
| 最寄り駅 | 寺前駅から徒歩47分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口29m、ほぼ長方形 | ||
| 2010年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神崎郡神河町宮野 | 2万円 ・0.0万円/坪 （0.0万円/m²） 土地面積280㎡ |
| 最寄り駅 | 寺前駅から徒歩37分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口8m、ほぼ長方形 | ||
| 2009年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神崎郡神河町宮野 | 190万円 ・1.4万円/坪 （0.5万円/m²） 土地面積420㎡ |
| 最寄り駅 | 寺前駅から徒歩40分 | ||
| 用途区分 | 都市計画区域外 | ||
| 土地属性 | 間口9m、ほぼ長方形 | ||
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