大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地の価格・相場は?
現在の価格は、133万円/坪(10年前比▲2.7%)
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大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地価格
- 4,627万円(133万円/坪)
- 10年前比▲2.7%(前年比▲0.6%)
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
- 平均土地面積 : 115.0㎡(34.8坪)
![大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/0/-/img_d02cc68fa2f2a01ff0317d6672f92eb415821.png)
◆大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 173万円/坪 |
2010年 | 137万円/坪 |
2015年 | 126万円/坪 |
2020年(現在) | 133万円/坪 |
2025年 | 128万円/坪 |
2030年 | 123万円/坪 |
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■現在の土地価格
大阪府大阪市天王寺区伶人町:4,627万円(133万円/坪、10年前比-2.7%)
(参考)周囲の土地価格は?
大阪市天王寺区:5,497万円(158万円/坪、10年前比▲2.7%)
大阪市浪速区:5,281万円(129万円/坪、10年前比▲6.8%)
大阪市東成区:2,934万円(92万円/坪、10年前比+20.6%)
大阪市生野区:2,416万円(67万円/坪、10年前比+13.3%)
大阪市阿倍野区:3,913万円(123万円/坪、10年前比+24.7%)
大阪市西成区:1,980万円(60万円/坪、10年前比+21.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+11.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲7.7%
- グッドシナリオ
5,515万円(158.5万円/坪、10年間で+19.2%を予想) - ノーマルシナリオ
4,273万円(122.8万円/坪、10年間で▲7.7%を予想) - バッドシナリオ
3,697万円(106.3万円/坪、10年間で▲20.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市天王寺区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪天王寺-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区逢阪1−2−25 | 121.8万円/坪 (39.6万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から450m | ||
土地面積 | 200㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区真法院町10−6 | 193.5万円/坪 (62.9万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 桃谷駅から750m | ||
土地面積 | 119㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪天王寺-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区堂ケ芝1−4−7 | 128.0万円/坪 (41.6万円/㎡) 前年比+0.2% |
最寄り駅 | 桃谷駅から270m | ||
土地面積 | 236㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区味原町3−11 | 137.8万円/坪 (44.8万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 鶴橋駅から450m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区勝山2−3−28 | 141.5万円/坪 (46.0万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 寺田町駅から700m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区上汐4−4−25 | 246.8万円/坪 (80.2万円/㎡) 前年比+2.0% |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から410m | ||
土地面積 | 1493㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区大道3−6−6 | 155.4万円/坪 (50.5万円/㎡) 前年比+0.2% |
最寄り駅 | 寺田町駅から400m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪天王寺-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区上本町8−6−14 | 184.3万円/坪 (59.9万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から400m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市天王寺区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市天王寺区はどうなるのだろうか。
◆大阪市天王寺区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 75,729 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 80,562 人 | 106.4 | |
2025年 | 84,162 人 | 111.1 | |
2030年 | 86,479 人 | 114.2 | |
2035年 | 87,508 人 | 115.6 | |
2040年 | 87,442 人 | 115.5 | |
2045年 | 86,595 人 | 114.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市天王寺区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/1/-/img_61240f031296d4c60ebcbd1c24984f396502.png)
(参考)大阪府大阪市天王寺区伶人町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市天王寺区:114.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市浪速区:109.9
大阪市東成区:94.0
大阪市生野区:71.6
大阪市阿倍野区:94.9
大阪市西成区:52.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市天王寺区伶人町の土地の過去の売買事例
大阪府大阪市天王寺区伶人町付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市天王寺区の土地の成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区伶人町 | 11,000万円 ・298.5万円/坪 (97.0万円/m²) 土地面積110㎡ |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
土地属性 | 間口7.3m、ほぼ長方形 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区伶人町 | 16,000万円 ・181.5万円/坪 (59.0万円/m²) 土地面積270㎡ |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口9.4m、ほぼ長方形 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市天王寺区伶人町 | 11,000万円 ・240.0万円/坪 (78.0万円/m²) 土地面積135㎡ |
最寄り駅 | 四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
土地属性 | 間口12m、正方形 |
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