中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

上井草駅(東京都)の中古マンション価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

上井草駅(東京都)の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

上井草駅(東京都)の中古マンションの価格・相場は?

現在の価格は、262万円/坪(10年前比+31.8%)

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上井草駅(東京都)の中古マンション価格

  • 4,761万円(262万円/坪)
  • 10年前比+31.8%(前年比+9.2%
  • 平均築年 : 1996年
  • 平均駅距離 : 10.13分
  • 平均専有面積 : 60.0㎡(18.2坪)
※2020年時点の価格相場です。
上井草駅(東京都)の中古マンション価格推移

◆上井草駅の中古マンション価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 213万円/坪
2010年 199万円/坪
2015年 221万円/坪
2020年(現在) 262万円/坪
2025年 303万円/坪
2030年 345万円/坪
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■現在の中古マンション価格

上井草駅:4,761万円(262万円/坪、10年前比+31.8%)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
世田谷区:5,913万円(355万円/坪、10年前比+27.4%
渋谷区:4,917万円(464万円/坪、10年前比+43.4%
中野区:3,257万円(308万円/坪、10年前比+50.1%
練馬区:4,229万円(280万円/坪、10年前比+32.1%
武蔵野市:7,105万円(391万円/坪、10年前比+12.6%

上井草駅(東京都)の価格は過去10年で+31.8%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+41.4%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+31.5%

2030年の上井草駅の中古マンション価格を予想
  • グッドシナリオ
    6,958万円(383.4万円/坪、10年間で+46.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    6,260万円(344.9万円/坪、10年間で+31.5%を予想)
  • バッドシナリオ
    5,529万円(304.6万円/坪、10年間で+16.1%を予想)

(参考)周囲の中古マンション価格は?
世田谷区:7,137万円(429万円/坪、10年後は+20.7%
渋谷区:4,870万円(460万円/坪、10年後は▲1.0%
中野区:3,353万円(317万円/坪、10年後は+2.9%
練馬区:5,138万円(340万円/坪、10年後は+21.5%
武蔵野市:6,336万円(349万円/坪、10年後は▲10.8%

ノーマルシナリオで、10年後に+31.5%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.7%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 通常、マンションの築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほどマンション価格は安くなる。そこで、実際の築年数別の中古マンションの価格・相場を見ておこう。

 これを参考にすれば、購入したマンションが将来、どんなペースで価格が下落していくかが予想しやすい。例えば築10年のマンションを購入して、10年後に売却する事になった場合、築10年と築20年の中古マンション価格を比べれば、おおよその価格変動が分かるというわけだ。

 価格下落が激しい地域の場合、将来売却しようとしても住宅ローン残高のほうが多い預貯金などを取り崩さなければ売却できないので、将来の資産価値も気にしておきたいところだ。

◆上井草駅の築年数別の中古マンション坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 296.4万円/坪
5年 249.2万円/坪
10年 230.2万円/坪
15年 242.1万円/坪
20年 198.2万円/坪
25年 158.2万円/坪
30年 173.5万円/坪
35年 148.3万円/坪
40年 144.3万円/坪
上井草駅(東京都)の築年数別の中古マンション坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆杉並区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
杉並-1 住居表示 東京都杉並区荻窪1−1−18 150.8万円/坪
(49.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 高井戸駅から1200m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-2 住居表示 東京都杉並区高円寺北2−26−6 192.3万円/坪
(62.5万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 高円寺駅から450m
土地面積 77㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
杉並-3 住居表示 東京都杉並区本天沼1−13−4 156.3万円/坪
(50.8万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 阿佐ケ谷駅から1300m
土地面積 183㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-4 住居表示 東京都杉並区和泉3−26−21 188.0万円/坪
(61.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 永福町駅から600m
土地面積 332㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-5 住居表示 東京都杉並区松ノ木3−11−3 150.8万円/坪
(49.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 新高円寺駅から690m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-6 住居表示 東京都杉並区桃井4−12−21 224.6万円/坪
(73.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 西荻窪駅から1200m
土地面積 4291㎡
用途区分 準工業地域
杉並-7 住居表示 東京都杉並区和泉1−28−16 154.5万円/坪
(50.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 代田橋駅から600m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-8 住居表示 東京都杉並区成田東1−6−10 137.5万円/坪
(44.7万円/㎡)
前年比▲2.0%
最寄り駅 西永福駅から1200m
土地面積 146㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-9 住居表示 東京都杉並区南荻窪4−32−15 191.7万円/坪
(62.3万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 荻窪駅から570m
土地面積 114㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-10 住居表示 東京都杉並区清水3−18−2 155.7万円/坪
(50.6万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 井荻駅から900m
土地面積 182㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-11 住居表示 東京都杉並区清水2−4−1 160.3万円/坪
(52.1万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 荻窪駅から1100m
土地面積 130㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-12 住居表示 東京都杉並区今川2−3−6 129.5万円/坪
(42.1万円/㎡)
前年比▲2.1%
最寄り駅 上井草駅から1300m
土地面積 231㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-13 住居表示 東京都杉並区宮前3−28−8 157.2万円/坪
(51.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 西荻窪駅から1200m
土地面積 136㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-14 住居表示 東京都杉並区高円寺南3−52−2 171.1万円/坪
(55.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 高円寺駅から520m
土地面積 133㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
杉並-15 住居表示 東京都杉並区高円寺南1−26−1 198.2万円/坪
(64.4万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 東高円寺駅から300m
土地面積 76㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
杉並-16 住居表示 東京都杉並区和田2−35−7 150.2万円/坪
(48.8万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 東高円寺駅から940m
土地面積 134㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-17 住居表示 東京都杉並区高井戸東2−24−2 177.8万円/坪
(57.8万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 高井戸駅から390m
土地面積 235㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-18 住居表示 東京都杉並区宮前4−11−26 158.2万円/坪
(51.4万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 久我山駅から600m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
杉並-19 住居表示 東京都杉並区高円寺南2−2−13 167.4万円/坪
(54.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東高円寺駅から500m
土地面積 132㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域

※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 上井草駅がある杉並区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、上井草駅を含む、杉並区はどうなるのだろうか。

◆杉並区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 563,997 人 100.0(基準年)
2020年 573,283 人 101.6
2025年 582,753 人 103.3
2030年 590,450 人 104.7
2035年 593,666 人 105.3
2040年 593,535 人 105.2
2045年 590,071 人 104.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

杉並区の将来推計人口

(参考)上井草駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
杉並区:104.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
世田谷区:101.2
渋谷区:108.3
中野区:99.2
練馬区:110.1
武蔵野市:95.4

 杉並区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 104.6だ。周辺エリアの平均102.8に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

上井草駅の中古マンションの過去の売買事例

 上井草駅付近での実際の中古マンションの成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆杉並区の中古マンションの成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 5,300万円
・217.4万円/坪
(70.7万円/m²)
・床面積75㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、3LDK、RC
2019年
第3四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 4,600万円
・235.9万円/坪
(76.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩2分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2013年築、2LDK+S、RC
2019年
第3四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 3,300万円
・169.2万円/坪
(55.0万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩2分
用途区分 近隣商業地域
建物属性 1994年築、3LDK、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 2,300万円
・353.8万円/坪
(115.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、1K、RC
2019年
第1四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 5,500万円
・225.6万円/坪
(73.3万円/m²)
・床面積75㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、3LDK、RC
2019年
第3四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 4,000万円
・175.8万円/坪
(57.1万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、3LDK、RC
2019年
第1四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 2,000万円
・307.7万円/坪
(100.0万円/m²)
・床面積20㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2019年築、1K、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 3,900万円
・200.0万円/坪
(65.0万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2010年築、3LDK、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 3,200万円
・164.1万円/坪
(53.3万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩8分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2010年築、3LDK、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都杉並区今川 3,900万円
・171.4万円/坪
(55.7万円/m²)
・床面積70㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2000年築、0、RC
2019年
第2四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 3,500万円
・134.6万円/坪
(43.8万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1991年築、3LDK、RC
2018年
第2四半期
住居表示 東京都杉並区井草 3,500万円
・126.7万円/坪
(41.2万円/m²)
・床面積85㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1988年築、3LDK、RC
2018年
第2四半期
住居表示 東京都杉並区井草 4,000万円
・144.8万円/坪
(47.1万円/m²)
・床面積85㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1988年築、3LDK、RC
2018年
第3四半期
住居表示 東京都杉並区上井草 6,000万円
・230.8万円/坪
(75.0万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、4LDK、RC
2018年
第4四半期
住居表示 東京都練馬区上石神井 4,100万円
・210.3万円/坪
(68.3万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩9分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 2012年築、3LDK、RC
2018年
第2四半期
住居表示 東京都杉並区今川 4,200万円
・161.5万円/坪
(52.5万円/m²)
・床面積80㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2000年築、4LDK、RC
2018年
第4四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 2,900万円
・162.2万円/坪
(52.7万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩16分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1996年築、3LDK、RC
2018年
第4四半期
住居表示 東京都練馬区下石神井 2,500万円
・128.2万円/坪
(41.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩16分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1996年築、2LDK、RC
2018年
第3四半期
住居表示 東京都杉並区今川 3,400万円
・174.4万円/坪
(56.7万円/m²)
・床面積60㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩16分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 1996年築、2LDK、RC
2017年
第1四半期
住居表示 東京都杉並区今川 3,700万円
・207.0万円/坪
(67.3万円/m²)
・床面積55㎡
最寄り駅 上井草駅から徒歩18分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1994年築、2LDK、RC
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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