三重県鈴鹿市五祝町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県鈴鹿市五祝町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、46万円/坪(10年前比▲1.8%)
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三重県鈴鹿市五祝町の中古戸建て価格
- 1,612万円(46万円/坪)
- 10年前比▲1.8%(前年比▲1.0%)
- 平均築年 : 1996年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
![三重県鈴鹿市五祝町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/c/-/img_ccd24b30f5f2509ebece99ae9732bc8a18206.png)
◆三重県鈴鹿市五祝町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 53万円/坪 |
2010年 | 47万円/坪 |
2015年 | 56万円/坪 |
2020年(現在) | 46万円/坪 |
2025年 | 42万円/坪 |
2030年 | 39万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県鈴鹿市五祝町:1,612万円(46万円/坪、10年前比-1.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%)
四日市市:2,167万円(62万円/坪、10年前比+5.4%)
亀山市:2,022万円(58万円/坪、10年前比▲22.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲7.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲16.9%
- グッドシナリオ
1,729万円(49.7万円/坪、10年間で+7.3%を予想) - ノーマルシナリオ
1,340万円(38.5万円/坪、10年間で▲16.9%を予想) - バッドシナリオ
903万円(26.0万円/坪、10年間で▲44.0%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県鈴鹿市五祝町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 71.6万円/坪 |
5年 | 58.6万円/坪 |
10年 | 46.7万円/坪 |
15年 | 39.3万円/坪 |
20年 | 33.0万円/坪 |
25年 | 29.9万円/坪 |
30年 | 27.1万円/坪 |
35年 | 22.7万円/坪 |
40年 | 19.8万円/坪 |
![三重県鈴鹿市五祝町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/8/-/img_683e80dfd8ea3bcf9c95b1472bde0a6a20557.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆鈴鹿市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
鈴鹿-1 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市矢橋2−14−20 | 12.2万円/坪 (4.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 鈴鹿市駅から700m | ||
土地面積 | 204㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-2 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市加佐登4−6−17 | 6.9万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 加佐登駅から1200m | ||
土地面積 | 222㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-3 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市若松北2−26−3 | 9.8万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 伊勢若松駅から620m | ||
土地面積 | 275㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鈴鹿-4 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市庄野共進3−2−57 | 13.7万円/坪 (4.5万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 平田町駅から1200m | ||
土地面積 | 197㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-5 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市平田東町4−1 | 14.0万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 平田町駅から300m | ||
土地面積 | 495㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-6 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市住吉2−12−25 | 12.2万円/坪 (4.0万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 平田町駅から1800m | ||
土地面積 | 159㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-7 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市白子3−20−7 | 12.7万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 白子駅から750m | ||
土地面積 | 188㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-8 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市西条3−7−23 | 13.6万円/坪 (4.4万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 三日市駅から800m | ||
土地面積 | 282㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-9 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市南玉垣町字玉垣7030番 | 12.6万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 白子駅から3000m | ||
土地面積 | 416㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-10 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市桜島町6丁目14番17 | 13.8万円/坪 (4.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白子駅から3100m | ||
土地面積 | 307㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-11 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市寺家8−2−3 | 10.2万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 鼓ヶ浦駅から1600m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-12 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市野町南1−12−8 | 10.7万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 白子駅から4200m | ||
土地面積 | 238㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鈴鹿-13 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市江島台1−9−13 | 16.0万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 白子駅から1500m | ||
土地面積 | 230㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鈴鹿-14 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市若松中2−16−28 | 6.0万円/坪 (2.0万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 伊勢若松駅から900m | ||
土地面積 | 429㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-15 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市庄野羽山4−13−12 | 14.0万円/坪 (4.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 平田町駅から1900m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鈴鹿-16 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市岸岡町字泉野1200番53 | 11.9万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 千代崎駅から1600m | ||
土地面積 | 201㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-17 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市岸岡町字雲雀山2707番145 | 12.2万円/坪 (4.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 千代崎駅から960m | ||
土地面積 | 228㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鈴鹿-18 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市東旭が丘3−14−16 | 14.9万円/坪 (4.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白子駅から2100m | ||
土地面積 | 202㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
鈴鹿-19 | 住居表示 | 三重県鈴鹿市算所4−8−20 | 12.4万円/坪 (4.0万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 三日市駅から850m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鈴鹿市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鈴鹿市はどうなるのだろうか。
◆鈴鹿市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 196,403 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 192,456 人 | 98.0 | |
2025年 | 186,932 人 | 95.2 | |
2030年 | 180,224 人 | 91.8 | |
2035年 | 172,659 人 | 87.9 | |
2040年 | 164,586 人 | 83.8 | |
2045年 | 156,407 人 | 79.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![鈴鹿市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/9/-/img_79a6438156b2e694fa6535f7343c06146129.png)
(参考)三重県鈴鹿市五祝町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
鈴鹿市:79.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
四日市市:91.1
亀山市:86.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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