中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

三重県鈴鹿市花川町の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

三重県鈴鹿市花川町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

三重県鈴鹿市花川町の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、59万円/坪(10年前比▲1.8%)

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三重県鈴鹿市花川町の中古戸建て価格

  • 2,037万円(59万円/坪)
  • 10年前比▲1.8%(前年比▲1.0%
  • 平均築年 : 1996年
  • 平均駅距離 : -1分
  • 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
  • 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
三重県鈴鹿市花川町の中古戸建て価格推移

◆三重県鈴鹿市花川町の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 68万円/坪
2010年 60万円/坪
2015年 71万円/坪
2020年(現在) 59万円/坪
2025年 54万円/坪
2030年 49万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

三重県鈴鹿市花川町:2,037万円(59万円/坪、10年前比-1.8%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%
四日市市:2,167万円(62万円/坪、10年前比+5.4%
亀山市:2,022万円(58万円/坪、10年前比▲22.2%

三重県鈴鹿市花川町の価格は過去10年で▲1.8%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲7.7%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲16.9%

2030年の三重県鈴鹿市花川町の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    2,185万円(62.8万円/坪、10年間で+7.3%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,692万円(48.6万円/坪、10年間で▲16.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,141万円(32.8万円/坪、10年間で▲44.0%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲16.9%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆三重県鈴鹿市花川町の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 71.6万円/坪
5年 58.6万円/坪
10年 46.7万円/坪
15年 39.3万円/坪
20年 33.0万円/坪
25年 29.9万円/坪
30年 27.1万円/坪
35年 22.7万円/坪
40年 19.8万円/坪
三重県鈴鹿市花川町の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆鈴鹿市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
鈴鹿-1 住居表示 三重県鈴鹿市矢橋2−14−20 12.2万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 鈴鹿市駅から700m
土地面積 204㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
鈴鹿-2 住居表示 三重県鈴鹿市加佐登4−6−17 6.9万円/坪
(2.2万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 加佐登駅から1200m
土地面積 222㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-3 住居表示 三重県鈴鹿市若松北2−26−3 9.8万円/坪
(3.2万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 伊勢若松駅から620m
土地面積 275㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
鈴鹿-4 住居表示 三重県鈴鹿市庄野共進3−2−57 13.7万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 平田町駅から1200m
土地面積 197㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-5 住居表示 三重県鈴鹿市平田東町4−1 14.0万円/坪
(4.6万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 平田町駅から300m
土地面積 495㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
鈴鹿-6 住居表示 三重県鈴鹿市住吉2−12−25 12.2万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 平田町駅から1800m
土地面積 159㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
鈴鹿-7 住居表示 三重県鈴鹿市白子3−20−7 12.7万円/坪
(4.1万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 白子駅から750m
土地面積 188㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
鈴鹿-8 住居表示 三重県鈴鹿市西条3−7−23 13.6万円/坪
(4.4万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 三日市駅から800m
土地面積 282㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-9 住居表示 三重県鈴鹿市南玉垣町字玉垣7030番 12.6万円/坪
(4.1万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 白子駅から3000m
土地面積 416㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-10 住居表示 三重県鈴鹿市桜島町6丁目14番17 13.8万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 白子駅から3100m
土地面積 307㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
鈴鹿-11 住居表示 三重県鈴鹿市寺家8−2−3 10.2万円/坪
(3.3万円/㎡)
前年比▲1.5%
最寄り駅 鼓ヶ浦駅から1600m
土地面積 199㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
鈴鹿-12 住居表示 三重県鈴鹿市野町南1−12−8 10.7万円/坪
(3.5万円/㎡)
前年比▲0.3%
最寄り駅 白子駅から4200m
土地面積 238㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
鈴鹿-13 住居表示 三重県鈴鹿市江島台1−9−13 16.0万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 白子駅から1500m
土地面積 230㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
鈴鹿-14 住居表示 三重県鈴鹿市若松中2−16−28 6.0万円/坪
(2.0万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 伊勢若松駅から900m
土地面積 429㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-15 住居表示 三重県鈴鹿市庄野羽山4−13−12 14.0万円/坪
(4.5万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 平田町駅から1900m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種住居地域
鈴鹿-16 住居表示 三重県鈴鹿市岸岡町字泉野1200番53 11.9万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 千代崎駅から1600m
土地面積 201㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
鈴鹿-17 住居表示 三重県鈴鹿市岸岡町字雲雀山2707番145 12.2万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 千代崎駅から960m
土地面積 228㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
鈴鹿-18 住居表示 三重県鈴鹿市東旭が丘3−14−16 14.9万円/坪
(4.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 白子駅から2100m
土地面積 202㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
鈴鹿-19 住居表示 三重県鈴鹿市算所4−8−20 12.4万円/坪
(4.0万円/㎡)
前年比▲0.2%
最寄り駅 三日市駅から850m
土地面積 203㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 鈴鹿市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、鈴鹿市はどうなるのだろうか。

◆鈴鹿市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 196,403 人 100.0(基準年)
2020年 192,456 人 98.0
2025年 186,932 人 95.2
2030年 180,224 人 91.8
2035年 172,659 人 87.9
2040年 164,586 人 83.8
2045年 156,407 人 79.6

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

鈴鹿市の将来推計人口

(参考)三重県鈴鹿市花川町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
鈴鹿市:79.6

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
四日市市:91.1
亀山市:86.1

 鈴鹿市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 79.6だ。周辺エリアの平均86.1に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,543万円 5.0万円
300万円 2,314万円 7.5万円
400万円 3,085万円 10.0万円
500万円 3,857万円 12.5万円
600万円 4,628万円 15.0万円
700万円 5,399万円 17.5万円
800万円 6,170万円 20.0万円
900万円 6,942万円 22.5万円
1,000万円 7,713万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年12月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

三重県鈴鹿市花川町の中古戸建ての過去の売買事例

 三重県鈴鹿市花川町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆鈴鹿市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2007年
第3四半期
住居表示 三重県鈴鹿市花川町 830万円
・23.2万円/坪
(7.5万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積450㎡)
最寄り駅 河曲駅から徒歩62分
用途区分 市街化調整区域
建物属性 1987年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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