埼玉県戸田市上戸田の中古戸建て価格推移・相場は？ 10年後は+11.8%を予想！

埼玉県戸田市上戸田の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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埼玉県戸田市上戸田の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、3,659万円（10年前比+12.3%）

◆埼玉県戸田市上戸田の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2005年	106万円／坪
2010年	108万円／坪
2015年	115万円／坪
2020年（現在）	121万円／坪
2025年	128万円／坪
2030年	135万円／坪

■現在の中古戸建て価格

埼玉県戸田市上戸田：3,659万円（121万円/坪、10年前比+12.3%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
戸田市：4,713万円（156万円/坪、10年前比+6.8%）
さいたま市南区：4,978万円（165万円/坪、10年前比+7.4%）
川口市：4,368万円（144万円/坪、10年前比+5.5%）
蕨市：3,907万円（129万円/坪、10年前比+10.7%）
朝霞市：5,123万円（169万円/坪、10年前比+5.3%）
和光市：5,828万円（193万円/坪、10年前比+18.7%）

10年後の予想価格は、+11.8%

（参考）周囲の中古戸建て価格（ノーマルシナリオ）は？
戸田市：4,968万円（164万円/坪、10年後は+5.4%）
さいたま市南区：4,026万円（133万円/坪、10年後は▲19.1%）
川口市：4,569万円（151万円/坪、10年後は+4.6%）
蕨市：3,137万円（104万円/坪、10年後は▲19.7%）
朝霞市：4,698万円（155万円/坪、10年後は▲8.3%）
和光市：6,691万円（221万円/坪、10年後は+14.8%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

 

価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

◆戸田市の公示地価（2021年1月）

※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　戸田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、戸田市はどうなるのだろうか。

◆戸田市の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2015年＝100)
2015年	136,150 人	100.0（基準年）
2020年	143,687 人	105.5
2025年	149,177 人	109.6
2030年	153,176 人	112.5
2035年	155,865 人	114.5
2040年	157,324 人	115.6
2045年	157,599 人	115.8

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）埼玉県戸田市上戸田のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
戸田市：115.8

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
川口市：101.6
蕨市：98.3
朝霞市：105.0
和光市：95.8

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,523万円	5.0万円
300万円	2,285万円	7.5万円
400万円	3,047万円	10.0万円
500万円	3,809万円	12.5万円
600万円	4,570万円	15.0万円
700万円	5,332万円	17.5万円
800万円	6,094万円	20.0万円
900万円	6,856万円	22.5万円
1,000万円	7,617万円	25.0万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.55%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2025年4月調査

埼玉県戸田市上戸田の中古戸建ての過去の売買事例

　埼玉県戸田市上戸田付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

◆戸田市の中古戸建ての成約事例

※参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」