土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

大阪府大阪市東成区東小橋の土地価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

大阪府大阪市東成区東小橋の土地を購入、売却する際は、地域の土地の価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

大阪府大阪市東成区東小橋の土地の価格・相場は?

現在の価格は、114万円/坪(10年前比+20.5%)

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大阪府大阪市東成区東小橋の土地価格

  • 3,435万円(114万円/坪)
  • 10年前比+20.5%(前年比+5.3%
  • 平均駅距離 : 4.17分
  • 平均専有面積 : 0.0㎡(0.0坪)
  • 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
※2020年時点の価格相場です。
大阪府大阪市東成区東小橋の土地価格推移

◆大阪府大阪市東成区東小橋の土地価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 101万円/坪
2010年 94万円/坪
2015年 64万円/坪
2020年(現在) 114万円/坪
2025年 129万円/坪
2030年 144万円/坪
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■現在の土地価格

大阪府大阪市東成区東小橋:3,435万円(114万円/坪、10年前比+20.5%)

(参考)周囲の土地価格は?
大阪市東成区:2,934万円(92万円/坪、10年前比+20.6%
大阪市天王寺区:5,497万円(158万円/坪、10年前比▲2.7%
大阪市生野区:2,416万円(67万円/坪、10年前比+13.3%
大阪市城東区:3,571万円(97万円/坪、10年前比+22.2%
大阪市中央区:4,012万円(156万円/坪、10年前比+64.8%
東大阪市:2,555万円(48万円/坪、10年前比+0.6%

大阪府大阪市東成区東小橋の価格は過去10年で+20.5%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+19.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+26.9%

2030年の大阪府大阪市東成区東小橋の土地価格を予想
  • グッドシナリオ
    5,627万円(186.0万円/坪、10年間で+63.8%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    4,359万円(144.1万円/坪、10年間で+26.9%を予想)
  • バッドシナリオ
    3,891万円(128.6万円/坪、10年間で+13.3%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+26.9%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.6%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆大阪市東成区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
大阪東成-1 住居表示 大阪府大阪市東成区大今里西1−8−21 72.0万円/坪
(23.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 玉造駅から920m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪東成-2 住居表示 大阪府大阪市東成区大今里南3−11−3 64.3万円/坪
(20.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 近鉄今里駅から250m
土地面積 112㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪東成-3 住居表示 大阪府大阪市東成区東中本1−8−17 76.9万円/坪
(25.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 緑橋駅から300m
土地面積 96㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪東成-4 住居表示 大阪府大阪市東成区深江南2−10−3 68.9万円/坪
(22.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 新深江駅から560m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種住居地域
大阪東成-5 住居表示 大阪府大阪市東成区東今里3−14−24 61.2万円/坪
(19.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 緑橋駅から1100m
土地面積 93㎡
用途区分 準工業地域
大阪東成-6 住居表示 大阪府大阪市東成区玉津2−4−8 71.1万円/坪
(23.1万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 OsakaMetro今里駅から520m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 大阪市東成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、大阪市東成区はどうなるのだろうか。

◆大阪市東成区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 80,563 人 100.0(基準年)
2020年 80,958 人 100.5
2025年 80,923 人 100.4
2030年 80,291 人 99.7
2035年 79,102 人 98.2
2040年 77,531 人 96.2
2045年 75,710 人 94.0

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

大阪市東成区の将来推計人口

(参考)大阪府大阪市東成区東小橋のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市東成区:94.0

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市天王寺区:114.3
大阪市生野区:71.6
大阪市城東区:88.0
大阪市中央区:122.3
東大阪市:78.4

 大阪市東成区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 94.0だ。周辺エリアの平均94.9に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、土地を購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

大阪府大阪市東成区東小橋の土地の過去の売買事例

 大阪府大阪市東成区東小橋付近での実際の土地の成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆大阪市東成区の土地の成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 3,600万円
・129.2万円/坪
(42.0万円/m²)
土地面積85㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口7.3m、長方形
2019年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 12,000万円
・141.5万円/坪
(46.0万円/m²)
土地面積250㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口11.6m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 3,700万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
土地面積120㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩6分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口5.7m、不整形
2017年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 620万円
・26.2万円/坪
(8.5万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩4分
用途区分 商業地域
土地属性 間口6.3m、不整形
2017年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 1,200万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
土地面積65㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩3分
用途区分 商業地域
土地属性 間口4.5m、長方形
2017年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 4,200万円
・138.5万円/坪
(45.0万円/m²)
土地面積90㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩2分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口8.6m、ほぼ正方形
2016年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 20万円
・1.5万円/坪
(0.5万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩1分
用途区分 商業地域
土地属性 間口5m、ほぼ長方形
2015年
第1四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 6,000万円
・98.5万円/坪
(32.0万円/m²)
土地面積190㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩5分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口8m、長方形
2015年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 1,500万円
・26.2万円/坪
(8.5万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.5m、長方形
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 500万円
・36.9万円/坪
(12.0万円/m²)
土地面積40㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5.5m、ほぼ長方形
2015年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 3,600万円
・147.7万円/坪
(48.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩5分
用途区分 商業地域
土地属性 間口8.6m、ほぼ正方形
2015年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 2,000万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積175㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口10.5m、ほぼ長方形
2015年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 2,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積60㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩2分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口4.8m、長方形
2014年
第2四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 6,600万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
土地面積200㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩8分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口11.1m、不整形
2014年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 18,000万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
土地面積750㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩7分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口13.4m、不整形
2014年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 43,000万円
・1,323.1万円/坪
(430.0万円/m²)
土地面積100㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口6m、ほぼ長方形
2014年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 43,000万円
・123.1万円/坪
(40.0万円/m²)
土地面積1100㎡
最寄り駅 玉造駅から徒歩3分
用途区分 準工業地域
土地属性 間口40m、ほぼ整形
2013年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 10,000万円
・107.7万円/坪
(35.0万円/m²)
土地面積300㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口20m、長方形
2013年
第4四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 1,000万円
・33.8万円/坪
(11.0万円/m²)
土地面積95㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩4分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口8.4m、長方形
2012年
第3四半期
住居表示 大阪府大阪市東成区東小橋 2,600万円
・110.8万円/坪
(36.0万円/m²)
土地面積75㎡
最寄り駅 鶴橋駅から徒歩3分
用途区分 第1種住居地域
土地属性 間口5m、長方形
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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