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2021年の住宅ローン金利見通しは今後どうなる?
日銀のマイナス金利政策で金利は過去最低水準!
銀行の競争が激化し、当面は底値圏内?

2021年6月1日公開(2021年9月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

2021年以降の住宅ローンの金利見通しは、今後どうなるのだろうか? 住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の影響を受けて、過去最低水準で推移している。コロナ禍での日銀の金融政策や、銀行間の住宅ローン獲得競争の激しさを検証してみると、当面は多少の変動はあるものの、過去最低金利水準で推移する可能性が高そうだ。

変動金利は、0.4%を切る水準まで下落

 まずは、住宅ローンで最も売れている「変動金利」の推移を見てみよう。

 下のグラフのように、過去16年分の変動金利の推移を見ると、2008年以降は一貫して下落し続けていることがわかる。2008年9月は1.875%あった変動金利だが、2020年12月には0.475%まで下落している(いずれも大手銀行の金利)。

 ネット銀行の変動金利はさらに低い金利となっており、2021年6月のジャパンネット銀行(現・PayPay銀行)の変動金利は0.380%だ。変動金利は過去最低の金利水準となっている。

 変動金利は、主に短期金利市場から資金を調達しているので、短期金利に連動するといわれている。短期金利の指標となるのは、日銀の政策金利(無担保コール翌日物レート。現在は日銀当座預金の超過準備に対する金利)で、金融緩和政策により下落し続けており、現在は▲0.1%だ。

 ただし、住宅ローンの変動金利は、この日銀の政策金利以上に下落していることが、グラフを見るとわかる。後ほど、この理由を説明する。

変動金利の推移と日銀政策金利

フラット35の金利は史上最低水準!

 次に、住宅ローンのうち、長期固定金利の代表格である「フラット35」の金利(返済期間21年以上、頭金10%以上の最低金利)の推移を振り返ってみよう。

 下のグラフは過去13年間の金利推移だが、ほぼ一貫して下落してきた。2007年当時は3%強だった金利は、2019年9月に過去最低金利の1.11%を記録。その後若干上昇しているものの、2021年6月は1.35%(団体信用生命保険込み)だ。今なお、住宅ローン金利は過去最低水準にあるといえる

 なお、フラット35の金利は、貸出資金を市場から調達しているため、日本国債10年の利回りとほぼ連動している。グラフを見ても、その連動ぶりがよくわかるだろう。日銀による金融緩和策により、10年国債金利はずっと下がり続けており、フラット35金利もほぼ連動する形で下がってきた。

フラット35金利と10年国債金利推移

金利を決定するのは、市場金利と銀行間競争

 ここで、住宅ローンの金利はどうやって決定するのかを説明しよう。住宅ローン金利を決定する要因は、主に2つある。

 住宅ローン金利を決定する要因 
(1)日銀政策の影響を受けている市場金利
(2)銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げ

 まず、(1)日銀政策の影響を受けている市場金利を見てみよう。銀行が住宅ローンを貸し出す際、その資金を金融市場などから調達しなければならないので、どうしても市場金利の影響を受けることになる。

 変動金利は、短期金利市場で資金を調達してくるので、「日銀の政策金利」(現在は、日銀当座預金の超過準備に対する金利)の影響を受けやすい。日銀の金融緩和政策により下落し続けており、現在は▲0.1%だ。

 一方で、住宅ローンの長期固定金利(フラット35を含む)は、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受ける。10年国債金利については、日銀がマイナス金利政策を導入。0%程度(±0.25%の範囲での変動は許容する)にとどまるよう金利操作をするとしており、実際、0%前後となっている。

 (2)銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げも重要な要因だ。多くの銀行は貸出先が少なく、住宅ローンの獲得にかなり意欲的だ。ライバル銀行に競り勝つため、金利の引き下げ競争はかなり過熱している。住宅ローン業界では、この金利引き下げのことを「金利優遇」と言っている。

 それでは、今後の金利の動向を予想するため、「変動金利」と「長期固定金利」に分けて、さらに詳しく見ていこう。

【関連記事はこちら】
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(変動金利)】新規借入で本当にお得なローンを毎月発表!
>> 【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】新規借入で本当に得する住宅ローンは?

変動金利の低さは、銀行間の競争の影響が大きい!

 「変動金利」の金利の動向を調べるため、変動金利がどのように決まっているのかを見てみよう。ここでは大手銀行の三井住友銀行のケースで考えてみる。

大手銀行の変動金利の決まり方

 住宅ローンの変動金利の決まり方はやや複雑だ。最近はあまり目にすることはないが、住宅ローンの金利は、元々は「店頭金利」が使われていた。各銀行の金利はほぼ横並びという牧歌的な時代だった。

 その「店頭金利」から、各銀行が設定した「金利優遇幅」を引いたものが「表面金利」で、実際に適用される金利はこの「表面金利」だ。「表面金利」は、2008年9月は1.875%だったが、2020年12月には0.475%まで低下している(ネット契約専用の金利)。

「表面金利」=「店頭金利」-「金利優遇幅」

●店頭金利

「店頭金利」については、「日本銀行の政策金利」の影響を受けており、日銀による金融緩和策によって徐々に下がってきたが、過去10年以上、2.475%(大手銀行の場合)で下げ止まっている。

 日銀は景気回復のために政策金利を引き下げてきたが、それだけでは効果が薄いため、資産を買い入れる「量的緩和」、「マイナス金利」などの施策を実施してきた。

 現在、コロナ禍で政府は緊急財政出動を行っており、日銀もこれを側面支援するため、金利を現状の低い水準で維持していくとしている。安倍晋三前総理からバトンタッチした菅義偉総理も、政策は前政権を踏襲するとしており、今後数年は金利上昇の可能性は低そうだ。

 なお、店頭金利は、「短期プライムレート(信用度が高い大企業向け融資の最優遇金利)」+1%と設定している銀行が多い。

●金利優遇幅

「金利優遇幅」については、徐々に拡大している。金融自由化の中で多くの金融機関が収益の柱として住宅ローンに注目。顧客獲得に向けて、金利引き下げ競争が広がったのが原因だ。

 実際、三井住友銀行の場合、金利優遇幅は2008年9月には1.000%だったが、約11年後の2020年12月は2.000%まで拡大している。現在、各銀行の変動金利は0.5%前後という非常に低い金利となっているが、その大半は金利優遇によるものだ。

 銀行は、自らの利益を削って量の拡大に走ってきたわけだが、こうした競争はいつまで続くのだろうか。黒田東彦日銀総裁は2016年に、「競争的な金融システムの中で、住宅ローン金利の引き上げが起きることはなかなか考えられない」と答えている。金融機関は、法人向けの融資などがなかなか伸びないため、住宅ローン貸し出しに力を入れざるをえないと見ているのだ。

 実際、住宅金融支援機構が毎年行っている「民間住宅ローンの貸出動向調査(2019年度)」によると、「今後も積極的に住宅ローンに取り組む」という銀行は非常に多く、72.7%(新規借入の場合)にも上った。その比率は落ちてきてはいるものの、依然として高い。

 さらに、「金利優遇を活用した営業姿勢」についても、69.1%の銀行・金融機関が「競合機関との対抗策として継続」と回答している。変動金利が、今後突然上昇するという事態はすぐに起こりそうにはない。

 なお、「店頭金利を据え置き、金利優遇幅を拡大する」ということは、新規借入の人は低金利を享受できるが、すでに借りている人は借り換えしなければマイナス金利のメリットを得られないということになる。

今後、変動金利は上昇するのか?

 とはいえ、金利がこれ以上、下落するのは簡単ではなさそうだ。すでにコスト割れ寸前まで金利が下がっているといわれており、これ以上、下がる余地は少ないからだ。

 住宅ローンにはさまざまなコストがかかっている。資金調達原価、営業経費、団信保険料、住宅ローン破綻(デフォルト)コスト、繰り上げ返済リスクに備えたコストも必要だ。多くの項目は経営努力によって引き下げることが可能だが、少なくとも団信特約料は実費として0.3%程度を保険会社に支払っている。また、住宅ローン破綻コストは普通の審査基準であれば0.2%程度かかるといわれている。合計のコストは少なくとも0.5%だ。

 銀行の変動金利は現在、0.5%を割り込んでおり(2021年6月時点)、どう計算してもギリギリか、赤字だ。それでもここ数年、変動金利はじりじりと下がってきており、今後、まだ下がる余地はあるかもしれない。銀行としては、住宅ローン単体で採算を取るというよりは、給与振込口座の獲得や投資信託の販売などで、総合的に収益を上げていくのだろう。

 こうした要因も踏まえて総合的に判断すると、住宅ローンの「変動金利」の見通しは、上がる要因も下がる要因も乏しく、当面は現状維持にとどまりそうだ。

 なお、ダイヤモンド不動産研究所で連載をしているブロガーの千日(せんにち)さんは、「2023年になるとリーマン・ショックの2008年以前の高い金利水準で借りている人はほぼいなくなっていて、2009年以降の超低金利で住宅ローンを借りている人しか残っていない状態になる」としており、その結果、ほぼ全ての銀行が変動金利を一斉に引き上げる可能性があるという予想もあるので参考にしよう。

【関連記事はこちら!】
⇒ 住宅ローンの変動金利が上がる時期を、銀行の“懐具合”から大胆予測!

長期固定金利も、優遇幅拡大の恩恵が大きい

 では、住宅ローンの10年固定金利、35年固定金利などの「長期固定金利」はどうやって決まっているのだろうか。

●フラット35

 まず、全期間固定金利で、公的融資の側面が強い「フラット35」については、先ほどもグラフで見たように、10年国債金利にほぼ連動している。今後も、連動していくものとみられる。

●民間銀行の長期固定金利

 では、民間銀行による「長期固定金利」の住宅ローンはどうなるのか。

 変動金利のケースと同様に、市場金利(10年国債金利)との連動性が高い「店頭金利」が下がっているだけでなく、「金利優遇幅」も徐々に拡大している。結果として、長期固定金利は、年々下落してきた。下の図を見てほしい。

大手銀行の10年固定金利の決まり方

  住宅ローンの10年固定金利(実際の貸出金利である「表面金利」)は、10年前(2008年9月)は2.950%もあったが、2020年12月には1.300%まで低下している。金利水準は非常に低くなっている。ネット銀行などでは、0.6%程度という非常に低い金利を提示している。

 店頭金利の下落もあるが、それ以上に大きいのが優遇幅の拡大だ。2020年12月の金利優遇幅は2.000%であり、店頭金利との差は非常に大きい。やはり、銀行間の競争による「金利優遇幅」の寄与度はかなり大きいといえる。

 今後も住宅ローンを獲得したいという銀行の姿勢に変わりはないので、金利優遇幅が急速に縮小することはなさそうだ。

今後、長期固定金利は徐々に上昇する!?

 では、今後の市場金利(10年国債金利)はどうなっていくのか。金利の先行きは誰にもわからないが、すぐに金利が上昇するという局面ではなさそうだ。

 日本政府は国債発行残高が約1000兆円あり、金利が1%上昇しただけで、金利が10兆円も増大する。年間の税収が60兆円程度しかないのだから、ちょっとした金利上昇で政府予算がひっ迫してしまうので、日銀としては政府を支援するためにも大幅な金利上昇は絶対に避けたいところだ。

 またコロナ禍で景気は落ち込んでおり、財政出動や低金利による景気浮揚を図る段階だ。長期固定金利の見通しは、急速に金利が上昇する可能性は低いが、徐々に上昇していく可能性はあるかもしれない。

フラット35の金利が1%強というのは異常な低金利
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 以上のように、住宅ローンの変動金利の今後の見通しは現状維持、長期金利については徐々に上昇していく可能性がありそうだ。

 金利については予想が難しく、さまざまな見方があるものの、住宅ローン金利は数年前に比べれると現在でもまだ「超低金利状態」にある。フラット35の金利が1%強というのは数年前に比べたら異常な低金利であり、金利から見れば借り時とは言えるだろう

 なお現在、住宅ローンを借りているのであれば、借り換えを検討すべきだろう。

【関連記事はこちら】
>> 住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の最新動向、金利推移は? 変動・固定の相場を徹底解説!

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住宅ローンの金利見通し FAQ

Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの?
A

住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。

Q住宅ローン金利の見通しは?(長期固定金利)
A

金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっており、当面は上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けています。日銀は10年国債金利については、0%程度(±0.25%の範囲での変動は許容する)に誘導するとしています。

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    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

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    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
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    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
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    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
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    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
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    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
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    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

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    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
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      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
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      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
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      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
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    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
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    融資を受けられるエリア ■自社商品
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    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

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    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
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    70歳未満
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    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
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    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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