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2023年の住宅ローン金利見通しは今後どうなる?
日銀の政策転換で長期固定金利は上昇、変動金利も銀行の運用方針転換で上昇も

2021年12月20日公開(2023年6月1日更新)
淡河範明:住宅ローンアドバイザー
監修者 淡河範明:住宅ローンアドバイザー

2023年以降の住宅ローンの金利見通しは、今後どうなるのだろうか? 住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の影響を受けているだけでなく、銀行間の住宅ローン獲得競争の激しさもあり、過去最低水準で推移してきた。一方で長期金利については、日銀が政策を転換して、実質的な金利引き上げ方向にかじを切ったため、全期間固定などの固定金利は上昇していく可能性もありそうだ。

住宅ローン金利の長期推移は?

 まずは、住宅ローンの「変動金利」「全期間固定金利(ここでは、フラット35)の推移を見てみよう。下のグラフのように、過去18年分の住宅ローン金利の推移を見ると、非常に低い水準にあることが分かる。

 変動金利については、2008年以降は一貫して下落し続けており、2008年9月は1.875%あった変動金利だが、2023年6月には0.375%まで下落している(いずれも大手銀行の金利)。

 ネット銀行の変動金利はさらに低い金利となっており、auじぶん銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行などの変動金利は0.3%前後まで下落。借り換えではキャンペーン金利ながら0.1%台の変動金利も登場している。変動金利は過去最低の金利水準となっている。少数だが、いまだ金利を下げる銀行があるのには驚くばかりだ。

 一方で、全期間固定金利(フラット35)は、2004年ごろは3%台だったが、現在は1%台まで下落。ただし最近は世界的な金利上昇を受けて、全期間固定金利が上昇し始めただけでなく、日銀の金融政策の変更により、一段と上昇する可能性がでてきた。

住宅ローンkンりの推移(フラット35、変動金利)※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした

金利決定要因は「市場金利」と「銀行間競争」

 住宅ローン金利の今後の見通しを考える前に、住宅ローンの金利はどうやって決定するのかを説明しよう。住宅ローン金利を決定する要因は、主に2つある。

 住宅ローン金利を決定する要因 
(1)日銀政策の影響を受けている市場金利
(2)銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げ

(1)日銀政策の影響を受けている市場金利

(1)日銀政策の影響を受けている市場金利を見てみよう。銀行が住宅ローンを貸し出す際、その資金を金融市場などから調達しなければならないので、どうしても市場金利の影響を受けることになる。

 変動金利は、短期金利市場で資金を調達してくるので、「日銀の政策金利」(現在は、日銀当座預金の超過準備に対する金利)の影響を受けやすい。日銀の金融緩和政策により下落し続けており、現在の政策金利は▲0.1%だ。

 なお、2022年12月の日銀の金融政策転換では、短期金利を動かす政策はなかったが、2023年4月に日銀の新総裁に就任した植田和男氏は、金融正常化に踏み込むかもしれない。そうなれば、変動金利の上昇が始まるだろう。

 一方で、住宅ローンの長期固定金利(フラット35を含む)は、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受ける。世界的な金利上昇から日本の長期金利も上昇傾向となり、住宅ローンの金利も上昇が始まっている。

 長期金利の代表である10年国債金利については、日銀がイールドカーブ・コントロール政策(YCC)の導入により10年国債金利に上限を設けている。2022年12月には、上限を0.5%に引き上げたことから、10年国債金利は急速に上昇。今後、上限は徐々に引き上げられることも予想され、長期金利の上昇傾向は続くと見ている。

(2)銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げ

(2)銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げも重要な要因だ。多くの銀行は貸出先が少なく、住宅ローンの獲得にかなり意欲的だ。ライバル銀行に競り勝つため、金利の引き下げ競争はかなり過熱している。住宅ローン業界では、この金利引き下げのことを「金利優遇」と言っている。

 それでは、今後の金利の動向を予想するため、「変動金利」と「長期固定金利」に分けて、さらに詳しく見ていこう。

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【変動金利】銀行間の競争で、低金利維持

 「変動金利」の金利の動向を調べるため、変動金利がどのように決まっているのかを見てみよう。

 住宅ローンの変動金利の決まり方はやや複雑だ。

 変動金利は、主に短期金利市場から資金を調達しているので、短期金利に連動するといわれている。短期金利の指標となるのは、日銀の政策金利(無担保コール翌日物レート。現在は日銀当座預金の超過準備に対する金利)で、金融緩和政策により下落し続けており、現在は▲0.1%だ。

 この政策金利に、銀行のコスト、利益を載せたものが「店頭金利」だ。最近はあまり目にすることはないが、住宅ローンの金利は、元々は「店頭金利」が使われていた。各銀行の金利はほぼ横並びという牧歌的な時代だった。

 その「店頭金利」から、各銀行が設定した「金利優遇幅」を引いたものが「表面金利(適用金利)」で、実際に適用される金利はこの「表面金利」だ。「表面金利」は、2008年9月は1.875%だったが、「金利優遇幅」が拡大することで、2022年12月には0.375%まで低下している(大手銀行のケース)。

「表面金利」=「店頭金利」-「金利優遇幅」

変動金利推移と日銀政策金利
※図版の著作権はダイヤモンド社にあります。コピー禁止とします。

 この金利をそれぞれ分析していこう。

店頭金利は10年以上据え置き

「店頭金利」については、「日本銀行の政策金利(短期金利の指標)」の影響を受けており、日銀による金融緩和策によって徐々に下がってきたが、過去10年以上、2.475%(大手銀行の場合)で下げ止まっている。

 日銀は景気回復のために政策金利を引き下げてきたが、それだけでは効果が薄いため、資産を買い入れる「量的緩和」、「マイナス金利」などの施策を実施してきた。

 現在、コロナ禍で政府は緊急財政出動を行っており、日銀もこれを側面支援するため、金利を現状の低い水準に維持している。

 低金利による、円安、インフレなどの弊害が出てきたことから、日銀は長期金利については、引き上げ方向にかじを切りつつあるが、政策金利(短期金利)はまだ▲0.1%に据え置いており、今後の動向が注目されるところだ。

 個人的には、次の日銀の政策変更は、マイナス金利の解除、ゼロ金利の解除、資産売却などのうち、ゼロ金利の解除を早い段階で行うものと予想している。金利の急上昇は景気に悪影響を与えることが懸念されるため、金利の上昇幅を抑える必要があり、ゼロ金利解除のみであれば、過去の金利変動幅を考えれば、0.1%程度しか上昇が見込まれないからだ。正常化を一挙にすすめると金利が急上昇する可能性が高く、段階的に行うことで、金利の緩やかな上昇に導こうとするのではないかと考えている。

※住宅ローンの「店頭金利」は、信用度が高い大企業向け融資の最優遇金利である「短期プライムレート+1%」と設定している銀行が多いが、ネット銀行や地方銀行などは独自の基準を設けており、必ずしも短期プライムレートと連動している訳ではない。ただ、今後は短期プライムレートに縛られない、異なった動きの銀行が増えるかもしれない。

■シンクタンクの短期金利引き上げ予想は、2028年度以降

 では、大手シンクタンクでは今後の金利推移がどうなると見ているのか。以下は、大手シンクタンクの今後の短期金利の予想だ(各社の短期金利の指標は違う。詳細は注記参照)

短期金利の長期予想

※出典および短期金利の指標:大和総研「日本経済中期予測(2022~31年度)」は無担保コールレート、みずほリサーチ&テクノロジーズ(みずほR&T)「2022・2023年度 内外経済見通し」は政策金利付利、ニッセイ基礎研究所「中期経済見通し(2022~2032年度)」は無担保コールレート誘導目標、三菱UFJリサーチ&コンサルティング(三菱UFJR&C)「2023/2024年度短期経済見通し」は短期金利(無担保コール翌日物)

 データからは、大和総研、ニッセイ基礎研究所は、いずれも2028年に日銀の金融緩和が終了すると予想。三菱UFJリサーチ&コンサルティングは2023年から段階的に解除されていくと予想している。

 つまり多くのシンクタンクは、5年程度は現状維持が続き、その後、日本銀行の金融政策の変化により少しずつ金利が上がり始める、と予測している。

 なお、これは日銀が政策方針を大きく転換する前の予想なので、今後見直しも予想される。

 とはいえ、政策の変更が一部にとどまり、正常化されているとはいいがたいため、「変動金利の店頭金利は急速には上昇しない」と考えてもいいだろう。

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金利優遇幅は、今も年々拡大

「金利優遇幅」については、徐々に拡大している。金融自由化の中で多くの金融機関が収益の柱として住宅ローンに注目。顧客獲得に向けて、金利引き下げ競争が広がったのが原因だ。

 実際、三井住友銀行の場合、金利優遇幅は2008年9月には1.000%だったが、約14年後の2022年12月は2.000%まで拡大している。現在、各銀行の変動金利は0.4%前後という非常に低い金利となっているが、その大半は金利優遇によるものだ。

 銀行は、自らの利益を削って量の拡大に走ってきたわけだが、こうした競争はいつまで続くのだろうか。黒田東彦・前日銀総裁は2016年に、「競争的な金融システムの中で、住宅ローン金利の引き上げが起きることはなかなか考えられない」と答えている。金融機関は、法人向けの融資などがなかなか伸びないため、住宅ローン貸し出しに力を入れざるをえないと見ているのだ。

 実際、住宅金融支援機構が毎年行っている「民間住宅ローンの貸出動向調査(2021年度)」によると、「今後も積極的に住宅ローンに取り組む」という銀行は非常に多く、69.9%(新規借入の場合)だ。その比率は落ちてきてはいるものの、依然として高い。

早期に、金利優遇幅を縮小するシナリオも

 ただ、これまで銀行が住宅ローン融資に注力していた理由には、低金利による運用難があったと考える。もし、長期金利の上昇が始まれば、銀行はポートフォリオの構成を変更してくる可能性がある。以前は運用先の一角を担っていた国債は、金利がほぼ0%となったため残高を減らし、デフォルト率が低く、残高確保が比較的容易な住宅ローンにシフトしてきたと思われる。

 しかし、イールドカーブ・コントロール政策(YCC)の範囲拡大により始まった金利上昇で、国債の収益性が変動金利を上回ったらどうなるだろうか。デフォルト率はゼロ、取引残高の確保が簡単で、取引コストもきわめて廉価な国債にシフトする可能性が高くなるだろう。

 国債の残高を一挙に増やすとは考えられないが、一定の残高が積みあがれば、変動金利の金利を下げて残高を積み上げる必要がなくなるので、変動金利の表面金利は上昇するのではないかと考える。

 つまり、長期金利が上昇すると、たとえ短期金利が上昇しなくても、金利優遇幅を縮小して、変動金利の表面金利は上昇するかもしれない。個人的には、10年国債の変動幅が現在の±0.5%から±1%に拡大したら、国債シフトが起こり、変動金利の表面金利が上昇するとみている。

今後、変動金利は上昇するのか?

 金利がこれ以上、下落するのは簡単ではなさそうだ。すでにコスト割れ寸前まで金利が下がっているといわれており、これ以上、下がる余地は少ないからだ。

 住宅ローンにはさまざまなコストがかかっている。資金調達原価、営業経費、団信保険料、住宅ローン破綻(デフォルト)コスト、繰り上げ返済リスクに備えたコストも必要だ。多くの項目は経営努力によって引き下げることが可能だが、少なくとも団信特約料は実費として0.3%程度を保険会社に支払っている。また、住宅ローン破綻コストは普通の審査基準であれば0.2%程度かかるといわれている。合計のコストは少なくとも0.5%だ。

 銀行の変動金利は現在、0.4%を割り込んでおり(2022年12月時点)、どう計算してもギリギリか、赤字だ。それでもここ数年、変動金利はじりじりと下がってきており、今後、まだ下がる余地はあるかもしれない。銀行としては、住宅ローン単体で採算を取るというよりは、給与振込口座の獲得や投資信託の販売などで、総合的に収益を上げていくのだろう。

 こうした要因も踏まえて総合的に判断すると、住宅ローンの「変動金利」の見通しは、当面は現状維持だが、景気動向によっては徐々に上昇する可能性もあると言えそうだ。それも、日銀が本格的な金融正常化に入る前、銀行の運用方針の転換により、変動金利の店頭金利が上昇することも十分に起こり得るだろう。

 なお、ダイヤモンド不動産研究所で連載をしているブロガーの千日(せんにち)さんは、「2023年になるとリーマン・ショックの2008年以前の高い金利水準で借りている人はほぼいなくなっていて、2009年以降の超低金利で住宅ローンを借りている人しか残っていない状態になる」としており、その結果、ほぼ全ての銀行が変動金利を一斉に引き上げる可能性があるという予想もあるので参考にしよう。

【関連記事はこちら!】
⇒ 住宅ローンの変動金利が上がる時期を、銀行の“懐具合”から大胆予測!

【長期固定金利】日銀政策変更で上昇へ

 次に、長期固定金利の金利がどうなるか見ていこう。

フラット35は、10年国債金利とほぼ連動

 長期固定金利の代表格である「フラット35」の金利(返済期間21年以上、頭金10%以上の最低金利)の推移を振り返ってみる。

 下のグラフは過去15年間の金利推移だが、現在は低金利であることが分かるだろう。2007年当時は3%強だった金利は、2019年9月に過去最低金利の1.11%を記録。その後上昇しているものの、2022年12月は1.65%(団体信用生命保険込み)だ。今なお、住宅ローン金利は低水準にあるといえる

 なお、フラット35の金利は、貸出資金を市場から調達しているため、日本国債10年の利回りとほぼ連動している。グラフを見ても、その連動ぶりがよく分かるだろう。

 日銀による金融緩和策により、10年国債金利はずっと下落してきたが、長期金利については、徐々に引き上げ方向にかじを切っている。2022年12月には10年国債金利の目標とする上限を0.25%から0.5%に引き上げた。今後はフラット35の金利は上昇する可能性がある。

フラット35金利と10年国債金利の推移

※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした

 なお、フラット35には2タイプあることを知っておきたい。多くの金融機関が扱っている「フラット35(買取型)」は、最低金利がほぼ横並びとなっている。

 一方で、ARUHI住信SBIネット銀行などが取り扱っている「フラット35(保証型)」については、「フラット35(買取型)」よりも低い金利を設定している。さらに、頭金の割合が多いほど金利が下がる仕組みになっており、フラット35を利用するなら「フラット35(保証型)」を検討したいところだ。

民間銀行の長期固定金利

 では、民間銀行による「長期固定金利」の住宅ローンはどうなるのか。

 変動金利のケースと同様に、市場金利(10年国債金利)との連動性が高い「店頭金利」が下がっているだけでなく、「金利優遇幅」も徐々に拡大している。結果として、長期固定金利は、年々下落してきた。

 下図は10年固定金利の内訳を図解したものだ。

大手銀行の10年固定金利の決まり方

■金融優遇幅は拡大してきた

 住宅ローンの10年固定金利(実際の貸出金利である「表面金利」)は、14年前(2008年9月)は2.950%もあったが、2021年12月には1.400%まで低下している。ネット銀行などでは、0.6%程度という非常に低い金利を提示している。

 店頭金利の下落もあるが、それ以上に大きいのが優遇幅の拡大だ。2021年11月の金利優遇幅は2.000%であり、店頭金利との差は非常に大きい。やはり、銀行間の競争による「金利優遇幅」の寄与度はかなり大きいといえる。

 今後も住宅ローンを獲得したいという銀行の姿勢に変わりはないので、「金利優遇幅」は当面は変わらないだろう。

■今後、長期固定金利は徐々に上昇する!?

 一方、店頭金利は、長期金利にほぼ連動して決められている。こちらは日銀が長期金利を引き上げ方向でかじを切っており、徐々に上がっていく可能性が高そうだ。

 では、今後の市場金利(10年国債金利)はどうなるのか。

 日銀は、2022年12月にイールドカーブ・コントロールの対象である10年国債金利について、上限が0.5%程度になるよう金利操作を行うと決定した。これは、実質の利上げと見える。世界的な金利上昇、急速な円安の進行などから、金融正常化圧力があり、今回は市場に押し切られたような形だが、それでも本格的な正常化とはほど遠い。

 2023年4月には日銀の新総裁として植田和男氏が就任。当面は政策転換はないとしているものの、世界的な金利上昇の波にはあらがえず、政策転換が起こってもおかしくない。その場合、早ければ長期金利の上昇が加速するかもしれない。

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イールドカーブから、割安な金利タイプは「変動金利」

 現在、おとくな金利タイプについても確認しておこう。

 下記のグラフは、20社の金融機関について、各金利タイプの最も低い実質金利(手数料など込みの金利)をプロットしている。変動金利から、35年固定までの金利タイプについて、折れ線グラフにしたものだ。これは「イールドカーブ」と呼ばれるものだ。

 最近のイールドカーブを見ると、イールドカーブの角度が急になっていて、長期金利を中心に金利が上昇傾向にあることが分かる(下図)。

イールドカーブ(金利タイプ別)新規借入の変遷

 イールドカーブをみると、長期固定金利は上昇しているが、変動金利はずっと変わらず。変動金利が相対的に、異常なほど割安であるとわかる。

 将来の金利上昇を予想すれば、当然ながら「全期間固定金利」を選択するのがよいが、変動金利と全期間固定金利の差が大きくなり、2021年ごろまであった「全期間固定金利の割安感」もほぼ消失してしまった中で、「全期間固定金利」を選択したくないという人も多いだろう。

 そうした人は、ミックスプラン(全期間固定金利と変動金利をミックスして借りること)を選択すれば、コストを抑えつつ、リスクもある程度抑えることができるだろう。

【関連記事はこちら】
>> 住宅ローン金利(132銀行・1000商品)の最新動向、金利推移は? 変動・固定の相場を徹底解説!

まとめ
長期固定金利は上昇するが、変動金利は据え置きか

 以上のように、住宅ローンの当面の見通しは、以下の通りだ。

  • 2023年の住宅ローン金利見通し
  • ・変動金利は、現状維持(ただし、銀行の政策変更で上昇も)
  • ・長期固定金利は、徐々に上昇していく可能性がある

 金利については予想が難しく、さまざまな見方があるものの、住宅ローン金利は数年前に比べれると現在でもまだ「低金利状態」にある。フラット35の金利も数年前に比べたら異常な低金利であり、金利から見れば借り時とは言えるだろう。

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住宅ローンの金利見通し FAQ

Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの?
A

住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。

Q住宅ローン金利の見通しは?(長期固定金利)
A

金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっており、当面は上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利(10年国債金利)の影響を大きく受けています。日銀は10年国債金利については、0%程度(±0.5%の範囲での変動は許容する)に誘導するとしています。 

 

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淡河範明さん
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淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
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団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
1年以上35年以内(1ヵ月単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
3大疾病の50%保障が無料付帯!
実質金利(手数料込)
0.450%
表面金利
年0.320%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応!

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

 

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.20%
■フラット35
融資額×2.20%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
■フラット35
0円
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
1年以上35年以内
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品

■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品

■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
【40歳未満】
一般団信
+3大疾病50%保障
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約

【40歳以上】
一般団信
+就業不能保障
+全疾病保障
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
先進医療特約(通算1000万円まで)
オプション
(特約)の団信
3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2%3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25%3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4%ワイド団信
金利+年0.3%
閉じる
ネット契約なら、印紙代が不要でお得
実質金利(手数料込)
0.475%
表面金利
年0.345%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
おすすめポイント

①審査でさらに低い金利提示も!
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

※申込内容と審査結果によって、さらに引き下げした金利を利用できる場合がある
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
  • オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
  • 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

 

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

 

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

 

「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

 

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事 三菱UFJ銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
<保証料一括前払い型>
事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
<保証料利息組込み型>
事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
<事務手数料型>
事務手数料:融資額×2.20%、保証料:なし
保証料
上記を参照
繰上返済手数料(一部)
インターネット:無料
電話、テレビ窓口:5,500円
窓口:16,500円
繰上返済手数料(全額)
インターネット:16,500円
電話・テレビ窓口:22,000円
窓口:33,000円
借入額
500万円以上1億円以内(10万円単位)
借入期間
3年以上35年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用
年収
(給与所得者)
勤続年数
(給与所得者)
1年以上
年収
(個人事業主等)
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
70歳の誕生日まで
年齢
(完済時)
80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳の誕生日まで)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(3大疾病保障充実タイプ)】(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合。または、4つの生活習慣病で入院、もしくは就業不能状態が1年30日超の場合、ローン残高が0円
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)
【7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉(安心の保険料タイプ)】(借入時年齢:56歳の誕生日まで)ワイド団信(借入時年齢:50歳の誕生日まで)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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