2024年以降の住宅ローンの金利見通しは、今後どうなるのだろうか？ 住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の影響を受けているだけでなく、銀行間の住宅ローン獲得競争の激しさもあり、過去最低水準で推移してきた。一方で長期金利については、日銀の相次ぐ金利引き上げで、全期間固定などの固定金利は上昇していく可能性もありそうだ。
住宅ローン金利の長期推移は？
まずは、住宅ローンの「変動金利」「全期間固定金利（ここでは、フラット35）の推移を見てみよう。下のグラフのように、過去18年分の住宅ローン金利の推移を見ると、非常に低い水準にあることが分かる。
変動金利については、2008年以降は一貫して下落し続けており、2008年9月は1.875%あった変動金利だが、2023年12月には0.375%まで下落している（いずれも大手銀行の金利）。
ネット銀行の変動金利はさらに低い金利となっており、PayPay銀行、SBI新生銀行などの変動金利は0.3％前後まで下落。変動金利は過去最低の金利水準となっている。少数だが、いまだ金利を下げる銀行があるのには驚くばかりだ。
一方で、全期間固定金利（フラット35）は、2004年ごろは3％台だったが、現在は1％台まで下落。ただし最近は世界的な金利上昇を受けて、全期間固定金利が上昇し始めただけでなく、日銀の金融政策の変更により、一段と上昇する可能性がでてきた。
※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした
金利決定要因は「市場金利」と「銀行間競争」
住宅ローン金利の今後の見通しを考える前に、住宅ローンの金利はどうやって決定するのかを説明しよう。住宅ローン金利を決定する要因は、主に2つある。
（1）日銀政策の影響を受けている市場金利
（2）銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げ
それでは、今後の金利の動向を予想するため、「変動金利」と「長期固定金利」に分けて、さらに詳しく見ていこう。
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【変動金利】銀行間の競争で、低金利維持
「変動金利」の金利の動向を調べるため、変動金利がどのように決まっているのかを見てみよう。
住宅ローンの変動金利の決まり方はやや複雑だ。
変動金利は、主に短期金利市場から資金を調達しているので、短期金利に連動するといわれている。短期金利の指標となるのは、日銀の政策金利（無担保コール翌日物レート。現在は日銀当座預金の超過準備に対する金利）で、金融緩和政策により下落し続けており、現在は▲0.1％だ。
この政策金利に、銀行のコスト、利益を載せたものが「店頭金利」だ。最近はあまり目にすることはないが、住宅ローンの金利は、元々は「店頭金利」が使われていた。各銀行の金利はほぼ横並びという牧歌的な時代だった。
その「店頭金利」から、各銀行が設定した「金利優遇幅」を引いたものが「表面金利（適用金利）」で、実際に適用される金利はこの「表面金利」だ。「表面金利」は、2008年9月は1.875％だったが、「金利優遇幅」が拡大することで、2023年12月には0.375％まで低下している（大手銀行のケース）。
「表面金利」＝「店頭金利」－「金利優遇幅」
この金利をそれぞれ分析していこう。
店頭金利は10年以上据え置き
「店頭金利」については、「日本銀行の政策金利（短期金利の指標）」の影響を受けており、日銀による金融緩和策によって徐々に下がってきたが、過去10年以上、2.475%（大手銀行の場合）で下げ止まっている。
日銀は景気回復のために政策金利を引き下げてきたが、それだけでは効果が薄いため、資産を買い入れる「量的緩和」「マイナス金利」などの施策を実施してきた。
現在、コロナ禍で政府は緊急財政出動を行っており、日銀もこれを側面支援するため、金利を現状の低い水準に維持している。
ただし、低金利による、円安、インフレなどの弊害が出てきたことから、日銀は長期金利については、引き上げ方向にかじを切りつつあるが、政策金利（短期金利）はまだ▲0.1%に据え置いており、今後の動向が注目されるところだ。
個人的には、次の日銀の政策変更は、マイナス金利の解除、ゼロ金利の解除、資産売却などのうち、ゼロ金利の解除を早い段階で行うものと予想している。マイナス金利解除のみであれば、0.1％程度しか上昇が見込まれないため、ゼロ金利解除まで踏み切ると見ている。ただし、正常化を一挙に進めると金利が急上昇する可能性が高いため、段階的に金利を引き上げていくのではないかと考えている。
■シンクタンクの短期金利引き上げ予想は、2024年度にも
では、大手シンクタンクでは今後の金利推移がどうなると見ているのか。以下は、大手シンクタンクの今後の短期金利の予想だ（各社の短期金利の指標は違う。詳細は注記参照）。
※出典および短期金利の指標：大和総研「日本経済見通し：2023年11月 」は日銀政策金利、みずほリサーチ＆テクノロジーズ（みずほR&T）「日本企業は金利上昇に耐えうるか」は無担保コールレート、ニッセイ基礎研究所「中期経済見通し（2023～2033年度）」は無担保コールレート誘導目標、三菱UFJリサーチ&コンサルティング（三菱UFJR&C）「日本経済の中期見通し（2023～2035年度）」は短期金利（無担保コール翌日物）
予想によると、大和総研、みずほリサーチ＆テクノロジーズは、2024年度にも日銀のゼロ金利政策が解除されると予想。ニッセイ基礎研究所、三菱UFJリサーチ＆コンサルティングは2025年度にもゼロ金利政策が解除されると予想している。
従来は金融緩和政策がもっと続くと見られていたが、2023年以降、日銀が金利引き上げ方向に動き始めたことで、金利引き上げ時期が前倒しになっている。
「変動金利の店頭金利は急速には上昇しない」と考えている借り手は多いが、今後は既存の借り手も含めて金利上昇を意識した方がいいだろう。
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金利優遇幅は、今も年々拡大
「金利優遇幅」については、徐々に拡大している。金融自由化の中で多くの金融機関が収益の柱として住宅ローンに注目。顧客獲得に向けて、金利引き下げ競争が広がったのが原因だ。
実際、三井住友銀行の場合、金利優遇幅は2008年9月には1.000%だったが、約15年後の2023年12月は2.000%まで拡大している。現在、各銀行の変動金利は0.4%前後という非常に低い金利となっているが、その大半は金利優遇によるものだ。
銀行は、自らの利益を削って量の拡大に走ってきたわけだが、こうした競争はいつまで続くのだろうか。従来、金融機関は法人向けの融資などがなかなか伸びないため、住宅ローン貸し出しに力を入れていた。しかし、みずほ銀行のように住宅ローンを積極的には取らない方針に切り替えた銀行も出てており、徐々に潮目は変わりつつある。
早期に、金利優遇幅を縮小するシナリオも
これまで銀行が住宅ローン融資に注力していた理由には、低金利による運用難があったと考える。もし、長期金利の上昇が始まれば、銀行はポートフォリオの構成を変更してくる可能性がある。以前は運用先の一角を担っていた国債は、金利がほぼ0％となったため残高を減らし、デフォルト率が低く、残高確保が比較的容易な住宅ローンにシフトしてきたと思われる。
しかし、イールドカーブ・コントロール政策（YCC）の範囲拡大により始まった金利上昇で、国債の収益性が変動金利を上回ったらどうなるだろうか。デフォルト率はゼロ、取引残高の確保が簡単で、取引コストもきわめて廉価な国債にシフトする可能性が高くなるだろう。
国債の残高を一挙に増やすとは考えられないが、一定の残高が積みあがれば、変動金利の金利を下げて残高を積み上げる必要がなくなるので、変動金利の表面金利は上昇するのではないかと考える。
つまり、長期金利が上昇すると、たとえ短期金利が上昇しなくても、金利優遇幅を縮小して、変動金利の表面金利は上昇するかもしれない。現在、日銀は長期金利の目標値をじわじわと引き上げている。今後は運用の国債シフトが起こり、変動金利の表面金利が上昇する可能性もあるだろう。
今後、変動金利は上昇するのか？
金利がこれ以上、下落するのは簡単ではなさそうだ。すでにコスト割れ寸前まで金利が下がっているといわれており、これ以上、下がる余地は少ないからだ。
住宅ローンにはさまざまなコストがかかっている。資金調達原価、営業経費、団信保険料、住宅ローン破綻（デフォルト）コスト、繰り上げ返済リスクに備えたコストも必要だ。多くの項目は経営努力によって引き下げることが可能だが、少なくとも団信特約料は実費として0.3％程度を保険会社に支払っている。また、住宅ローン破綻コストは普通の審査基準であれば0.2％程度かかるといわれている。合計のコストは少なくとも0.5％だ。
銀行の変動金利は現在、0.3％を割り込んでおり（2023年12月時点）、どう計算してもギリギリか、赤字だ。それでもここ数年、変動金利はじりじりと下がってきており、今後、まだ下がる余地はあるかもしれない。銀行としては、住宅ローン単体で採算を取るというよりは、給与振込口座の獲得や投資信託の販売などで、総合的に収益を上げていくのだろう。
こうした要因も踏まえて総合的に判断すると、住宅ローンの「変動金利」の見通しは、当面は現状維持だが、景気動向によっては徐々に上昇する可能性もあると言えそうだ。それも、日銀が本格的な金融正常化に入る前、銀行の運用方針の転換により、変動金利の店頭金利が上昇することも十分に起こり得るだろう。
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次に、長期固定金利の金利がどうなるか見ていこう。
フラット35は、10年国債金利とほぼ連動
長期固定金利の代表格である「フラット35」の金利（返済期間21年以上、頭金10%以上の最低金利）の推移を振り返ってみる。
下のグラフは過去15年間の金利推移だが、現在は低金利であることが分かるだろう。2007年当時は3%強だった金利は、2019年9月に過去最低金利の1.11%を記録。その後上昇しているものの、2023年12月は1.91%（団体信用生命保険込み）だ。今なお、住宅ローン金利は低水準にあるといえる。
なお、フラット35の金利は、貸出資金を市場から調達しているため、日本国債10年の利回りとほぼ連動している。グラフを見ても、その連動ぶりがよく分かるだろう。
日銀による金融緩和策により、10年国債金利はずっと下落してきたが、長期金利については、徐々に引き上げ方向にかじを切っている。2022年12月には10年国債金利の上限を0.25%から0.5％に引き上げ、2023年7月には1％、10月には1%超まで容認している。今後はフラット35の金利は上昇する可能性がある。
※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした
なお、フラット35には2タイプあることを知っておきたい。多くの金融機関が扱っている「フラット35（買取型）」は、最低金利がほぼ横並びとなっている。
一方で、ARUHI、住信SBIネット銀行などが取り扱っている「フラット35（保証型）」については、「フラット35（買取型）」よりも低い金利を設定している。さらに、頭金の割合が多いほど金利が下がる仕組みになっており、フラット35を利用するなら「フラット35（保証型）」を検討したいところだ。
民間銀行の長期固定金利
では、民間銀行による「長期固定金利」の住宅ローンはどうなるのか。
変動金利のケースと同様に、市場金利（10年国債金利）との連動性が高い「店頭金利」が下がっているだけでなく、「金利優遇幅」も徐々に拡大している。結果として、長期固定金利は、年々下落してきた。
下図は10年固定金利の内訳を図解したものだ。
■金融優遇幅は拡大してきたが
住宅ローンの10年固定金利（実際の貸出金利である「表面金利」）は、14年前（2008年9月）は2.950％もあったが、2021年12月には1.400％まで低下している。ネット銀行などでは、0.8%程度という非常に低い金利を提示している。
店頭金利の下落もあるが、それ以上に大きいのが優遇幅の拡大だ。2023年12月の金利優遇幅は2.000%であり、店頭金利との差は非常に大きい。やはり、銀行間の競争による「金利優遇幅」の寄与度はかなり大きいといえる。
ただ最近は、全ての銀行が住宅ローンを獲得したいという状況ではなくなってきている。徐々に「金利優遇幅」を引き下げる銀行も出てきそうだ。
■今後、長期固定金利は徐々に上昇する!?
一方、店頭金利は、長期金利にほぼ連動して決められている。こちらは日銀が長期金利を引き上げ方向でかじを切っており、徐々に上がっていく可能性が高そうだ。
では、今後の市場金利（10年国債金利）はどうなるのか。
日銀は、イールドカーブ・コントロールの対象である10年国債金利の上限を、2022年12月に0.25%からが0.5%に引き上げ。2023年4月には日銀の新総裁として植田和男氏が就任したが、10年国債金利の上限を2023年7月には1%、10月には1%超も容認するようになった。これは、実質の利上げと見える。世界的な金利上昇、急速な円安の進行などから、金融正常化圧力があり、今回は市場に押し切られたような形だ。
住宅ローンの長期固定金利については、先高感があると言っていいだろう。
イールドカーブから、割安な金利タイプは「変動金利」
最後に、おとくな金利タイプについても確認しておこう。
下記のグラフは、20社の金融機関について、各金利タイプの最も低い実質金利（手数料など込みの金利）をプロットしている。変動金利から、35年固定までの金利タイプについて、折れ線グラフにしたものだ。これは「イールドカーブ」と呼ばれるものだ。
最近のイールドカーブを見ると、イールドカーブの角度が急になっていて、長期金利を中心に金利が上昇傾向にあることが分かる（下図）。
イールドカーブをみると、長期固定金利は上昇しているが、変動金利はずっと変わらず。変動金利（グラフでは「0年固定」）が相対的に、異常なほど割安であるとわかる。
将来の金利上昇を予想すれば、当然ながら「全期間固定金利」を選択するのがよいが、変動金利と全期間固定金利の差が大きくなり、2021年ごろまであった「全期間固定金利の割安感」もほぼ消失してしまった中で、「全期間固定金利」を選択したくないという人も多いだろう。
そうした人は、ミックスプラン（全期間固定金利と変動金利をミックスして借りること）を選択すれば、コストを抑えつつ、リスクもある程度抑えることができるだろう。
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まとめ
長期固定金利は上昇するが、変動金利は据え置きか
以上のように、住宅ローンの当面の見通しは、以下の通りだ。
- 2024年の住宅ローン金利見通し
- ・変動金利は、現状維持〜上昇
- ・長期固定金利は、徐々に上昇
金利については予想が難しく、さまざまな見方があるものの、住宅ローン金利は10年前に比べると現在でもまだ「低金利状態」にある。フラット35の金利も数年前に比べたら異常な低金利であり、金利から見れば借り時とは言えるだろう。
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住宅ローンの金利見通し FAQ
- Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの？
- A
住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利（フラット35）ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。
- Q住宅ローン金利の見通しは？（長期固定金利）
- A
金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっており、当面は上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利（10年国債金利）の影響を大きく受けています。日銀は10年国債金利については、上限を1％にするとしています。
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淡河範明さん
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