住宅ローン金利は今後どうなるのだろうか？ 住宅ローン金利は、日銀のマイナス金利政策の解除などで、今後は変動金利、固定金利ともに上昇していく可能性がありそうだ。本記事では、2024年以降の金利見通しを解説しよう。（住宅ローンアドバイザー 淡河範明）
住宅ローン金利は今後どうなる？
住宅ローン金利の今後の見通しを解説する前に、住宅ローンの金利はどうやって決定するのかを説明しよう。住宅ローン金利を決定する要因は、主に2つある。
（1）日銀政策の影響を受けている市場金利
（2）銀行間の住宅ローン獲得競争による金利引き下げ
日銀政策については、2024年3月に「マイナス金利解除」と長期金利を0％に誘導する「イールドカーブ・コントロール（YCC）」の撤廃を決定。また、植田日銀総裁は、6月の金融政策決定会合後の記者会見で、7月に利上げの可能性を示唆している。
住宅ローン金利はこのような政策変更の影響を受けるため、今後の動向に注視する必要がある。以下に、変動金利と長期固定金利が（1）（2）により今後どうなるかを整理した。
変動金利は今後どうなるか
・変動金利は日銀の政策金利を指標としている短期金利に連動する。2024年3月にマイナス金利を解除し、金利0〜0.1%程度に引き上げたことにより、変動金利も今後上昇していく可能性がある。
・変動金利は、店頭金利に銀行のコストや利益を加えたものがベースとなっており、そこから金利優遇幅を引き下げたものが実際に適用される金利となる。各銀行は金利優遇で競争を図ってきたが、今後は長期金利の上昇により、金利優遇幅を縮小していく可能性がある。
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長期固定金利は今度どうなるか
・フラット35は、長期金利（10年国債利回り）とほぼ連動しており下落が続いてきたが、2024年3月のイールドカーブ・コントロール（YCC）の撤廃により、今後の金利は上昇する可能性がある。
・民間銀行の長期固定金利は、長らく拡大してきた「金利優遇幅」を引き下げる銀行が出てくることが予想される。フラット35同様、YCCの撤廃の影響もあり、金利が上昇する可能性がある。
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それでは、今後の住宅ローン金利について、「変動金利」と「長期固定金利」に分けて詳しく見ていこう。
「変動金利」は今後どうなるか
変動金利の今後の動向を調べるため、まずは変動金利がどのように決まっているのかを見てみよう。住宅ローンの変動金利の決まり方はやや複雑だ。
変動金利は主に短期金利市場から資金を調達しているので、短期金利に連動するといわれている。短期金利の指標となるのは、日銀の政策金利（無担保コール翌日物レート。現在は日銀当座預金の超過準備に対する金利）で、2024年3月の金融緩和政策の見直しにより、現在は「0〜0.1％程度」としている。
この政策金利に、銀行のコストや利益を載せたものが「店頭金利」だ。最近はあまり目にすることはないが、住宅ローンの金利は、元々は「店頭金利」が使われていた。各銀行の金利はほぼ横並びという牧歌的な時代だった。
銀行間の競争で低金利を維持してきた
その「店頭金利」から、各銀行が設定した「金利優遇幅」を引いたものが「表面金利（適用金利）」で、実際に適用される金利はこの「表面金利」だ。
「表面金利」は、2008年9月は1.875％だったが、「金利優遇幅」が拡大することで、2024年3月には0.375％まで低下している（大手銀行のケース）。
「表面金利」「店頭金利」「金利優遇幅」をそれぞれ分析していこう。
店頭金利は10年以上据え置きが続く
「店頭金利」については、日本銀行の政策金利（短期金利の指標）の影響を受けており、日銀による金融緩和政策によって徐々に下がってきたが、過去15年以上、2.475%（大手銀行の場合）で下げ止まっている。
日銀は景気回復のために政策金利を引き下げてきたが、それだけでは効果が薄いため、資産を買い入れる「量的緩和」「マイナス金利」などの施策を実施してきた。
しかし、世界的な金利上昇や物価上昇を受けて、2024年3月には金融緩和政策を見直し。政策金利については、マイナス金利を終了し、0〜0.1%程度に引き上げたため、今後の金利は上昇していく可能性がある。
【関連記事】>>日銀は3月会合でマイナス金利政策を解除！今後の住宅ローンへの影響は？
【参考記事】>>住宅ローン金利の決まり方は？ 変動金利は短プラが基準だが銀行によって異なるので確認しよう！
シンクタンクの短期金利引き上げ予想は2024年
では、大手シンクタンクでは、今後の短期金利がどうなると見ているのか。
すでに日銀はマイナス金利政策を終了しているが、大手シンクタンクによる2024年時点での今後の短期金利の予想を見てみよう（各社の短期金利の指標は違う。詳細は注記参照）。
上表の予想をまとめると以下の通りとなる。
・2024年〜2025年度に、日銀は「ゼロ金利政策」を解除して、プラスに転じると予想
・その後の金利は大きく上昇はしない
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・短期金利が急速に上昇し、2026年度には、2.75%まで上昇する
従来は金融緩和政策がもっと続くと見られていたが、2023年以降、日銀が金利引き上げ方向に動き始めたことで、金利引き上げ時期が前倒しになった。なお、2024年3月にマイナス金利は解除されたが、金融緩和の姿勢は継続と見られている。
「変動金利の店頭金利は急速には上昇しない」と考えている借り手は多い。しかしながら、今後は既存の借り手も含めて住宅ローン金利の上昇を意識した方がいいだろう。
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金利優遇幅は、年々拡大
「金利優遇幅」については、徐々に拡大している。金融自由化の中で多くの金融機関が収益の柱として住宅ローンに注目。顧客獲得に向けて、金利引き下げ競争が広がったのが原因だ。
実際、三井住友銀行の場合、金利優遇幅は2008年9月には1.000%だったが、約15年後の2024年3月は2.000%まで拡大している（冒頭のグラフ参照）。
現在、各銀行の変動金利は0.4%前後という非常に低い金利となっているが、その大半は金利優遇によるものだ。
銀行は、自らの利益を削って量の拡大に走ってきたわけだが、こうした競争はいつまで続くのだろうか。従来、金融機関は法人向けの融資などがなかなか伸びないため、住宅ローン貸し出しに力を入れていた。
しかし、みずほ銀行のように住宅ローンを積極的には取らない方針に切り替えた銀行も出てており、徐々に潮目は変わりつつある。
早期に、金利優遇幅を縮小するシナリオも
これまで銀行が住宅ローン融資に注力していた理由には、低金利による運用難があったと考える。もし、長期金利の上昇が始まれば、銀行はポートフォリオの構成を変更してくる可能性がある。
以前は運用先の一角を担っていた国債は、金利がほぼ0％となったため残高を減らし、デフォルト率が低く、残高確保が比較的容易な住宅ローンにシフトしてきたと思われる。
しかし、長期金利をコントロールするイールドカーブ・コントロール政策（YCC）が2024年3月に終了。今後は、長期国債金利の上昇も考えられる。
金利上昇で、国債の収益性が変動金利を上回ったらどうなるだろうか。デフォルト率はゼロ、取引残高の確保が簡単で、取引コストもきわめて廉価な国債にシフトする可能性が高くなるだろう。
国債の残高を一挙に増やすとは考えられないが、一定の残高が積みあがれば、変動金利を引き下げて残高を積み上げる必要がなくなるので、変動金利の表面金利は上昇するのではないかと考える。
つまり、長期金利が上昇すると、たとえ短期金利が上昇しなくても、金利優遇幅を縮小して、変動金利の表面金利は上昇するかもしれない。
現在、日銀は長期金利の目標値をじわじわと引き上げている。今後は運用の国債シフトが起こり、変動金利の表面金利が上昇する可能性もあるだろう。
【関連記事】>>7月の日銀会合で追加利上げはあるか？ 住宅ローンの変動金利上昇前の2つの兆候とは
今後、変動金利は上昇するのか？
金利がこれ以上、下落するのは簡単ではなさそうだ。すでにコスト割れ寸前まで金利が下がっているといわれており、これ以上、下がる余地は少ないからだ。
住宅ローンにはさまざまなコストがかかっている。資金調達原価、営業経費、団信保険料、住宅ローン破綻（デフォルト）コスト、繰り上げ返済リスクに備えたコストも必要だ。
多くの項目は経営努力によって引き下げることが可能だが、少なくとも団信特約料は実費として0.3％程度を保険会社に支払っている。また、住宅ローン破綻コストは普通の審査基準であれば0.2％程度かかるといわれている。合計のコストは少なくとも0.5％だ。
銀行の変動金利は現在、0.3％を割り込んでおり（2024年3月時点）、どう計算してもギリギリか、赤字だ。それでもここ数年、変動金利はじりじりと下がってきており、今後、まだ下がる余地はあるかもしれない。
銀行としては、住宅ローン単体で採算を取るというよりは、給与振込口座の獲得や投資信託の販売などで、総合的に収益を上げていくのだろう。
こうした要因も踏まえて総合的に判断すると、住宅ローンの「変動金利」の見通しは、当面は現状維持だが、景気動向によっては徐々に上昇する可能性もあると言えそうだ。
すでに日銀は金融正常化に動き出しており、銀行の運用方針の転換によって、変動金利の店頭金利が上昇することも十分に起こり得るだろう。
【関連記事】>>住宅ローンの10年後の変動金利は0.7%〜2.3%を予想（12銀行の今後の見通し）2024年版
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変動金利ランキングはこちら >>「長期固定金利」は今後どうなるか
次に、長期固定金利が今後どうなるかを見ていこう。ここでは、住宅金融支援機構が民間銀行と提携して提供する「フラット35」と、民間銀行が提供する固定機関選択型の「長期固定金利」について解説する。
フラット35は、10年国債金利とほぼ連動
長期固定金利の代表格である「フラット35」の金利（返済期間21年以上、頭金10%以上の最低金利）の推移を振り返ってみる。
下のグラフは過去15年間の金利推移だが、現在は低金利であることが分かるだろう。2007年当時は3%強だった金利は、2019年9月に過去最低金利の1.11%を記録。その後上昇しているものの、2024年3月は1.84%（団体信用生命保険込み）だ。今なお、住宅ローン金利は低水準にあるといえる。
※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした
なお、フラット35の金利は、貸出資金を市場から調達しているため、日本国債10年の利回りとほぼ連動している。グラフを見ても、その連動ぶりがよく分かるだろう。
日銀による金融緩和策により、10年国債金利はずっと下落してきたが、長期金利については、徐々に引き上げ方向にかじを切っており、2024年3月には長期金利をコントロールするYCC（イールドカーブコントロール）政策を撤廃した。
引き続き金融緩和は継続するとはしているものの、今後はフラット35の金利は上昇する可能性がある。
なお、フラット35には「買取型」と「保証型」の2タイプあることを知っておきたい。多くの金融機関が扱っている「フラット35（買取型）」は、最低金利がほぼ横並びとなっている。
一方で、ARUHI、住信SBIネット銀行などが取り扱っている「フラット35（保証型）」については、「フラット35（買取型）」よりも低い金利を設定している。
さらに、頭金の割合が多いほど金利が下がる仕組みになっており、フラット35を利用するなら「フラット35（保証型）」を検討したいところだ。
民間銀行の「長期固定金利」の住宅ローンはどうなる？
では、民間銀行による「長期固定金利」の住宅ローンはどうなるのか。
変動金利のケースと同様に、市場金利（10年国債金利）との連動性が高い「店頭金利」が下がっているだけでなく、「金利優遇幅」も徐々に拡大している。結果として、長期固定金利は、年々下落してきた。
下図は10年固定金利の内訳を図解したものだ。
■金融優遇幅は拡大してきたが
住宅ローンの10年固定金利（実際の貸出金利である「表面金利」）は、14年前（2008年9月）は2.950％もあったが、2024年3月には1.140％まで低下している。ネット銀行などでは、1%前後という非常に低い金利を提示している。
店頭金利の下落もあるが、それ以上に大きいのが優遇幅の拡大だ。2024年3月の金利優遇幅は2.650%であり、店頭金利との差は非常に大きい。やはり、銀行間の競争による「金利優遇幅」の寄与度はかなり大きいといえる。
ただ最近は、全ての銀行が住宅ローンを獲得したいという状況ではなくなってきている。徐々に「金利優遇幅」を引き下げる銀行も出てきそうだ。
■今後、長期固定金利は徐々に上昇する!?
一方、店頭金利は、長期金利にほぼ連動して決められている。こちらは日銀が長期金利を引き上げる方向にかじを切っており、徐々に上がっていく可能性が高そうだ。
日銀は、2024年3月に異次元緩和政策を解除。長期金利誘導政策であるYCC（イールドカーブ・コントロール）政策を撤廃した。金融緩和は継続するとはしているものの、住宅ローンの長期固定金利については、先高感があると言っていいだろう。
住宅ローン金利はどのように推移してきたか
では、住宅ローンの「変動金利」「全期間固定金利（ここでは、フラット35）の推移を見てみよう。
下のグラフのように、過去18年分の住宅ローン金利の推移を見ると、非常に低い水準にあることが分かる。
※2019年9月以前は、団信保険料が別途支払いだったため、保険料に当たる0.358%を足した金利とした
変動金利については、2008年以降は一貫して下落し続けており、2008年9月は1.875%あった変動金利だが、2024年3月には0.375%まで下落している（いずれも大手銀行の金利）。
ネット銀行の変動金利はさらに低い金利となっており、PayPay銀行、SBI新生銀行などの変動金利は0.3％前後まで下落。変動金利は過去最低の金利水準となっている。少数だが、いまだ金利を下げる銀行があるのには驚くばかりだ。
一方で、全期間固定金利（フラット35）は、2004年ごろは3％台だったが、現在は1％台まで下落。
ただし、最近は世界的な金利上昇を受けて、全期間固定金利が上昇し始めただけでなく、日銀の金融政策の変更により、一段と上昇する可能性がでてきた。
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イールドカーブから、割安な金利タイプは「変動金利」
最後に、おとくな金利タイプについても確認しておこう。
下記のグラフは、20社の金融機関について、各金利タイプの最も低い実質金利（手数料など込みの金利）をプロットしている。変動金利から、35年固定までの金利タイプについて、折れ線グラフにしたものだ。これは「イールドカーブ」と呼ばれるものだ。
最近のイールドカーブを見ると、イールドカーブの角度が急になっていて、長期金利を中心に金利が上昇傾向にあることが分かる（下図）。
イールドカーブをみると、長期固定金利は上昇しているが、変動金利はずっと変わらず。変動金利（グラフでは「0年固定」）が相対的に、異常なほど割安であるとわかる。
将来の金利上昇を予想すれば、当然ながら「全期間固定金利」を選択するのがよいが、変動金利と全期間固定金利の差が大きくなり、2021年ごろまであった「全期間固定金利の割安感」もほぼ消失してしまった中で、「全期間固定金利」を選択したくないという人も多いだろう。
そうした人は、ミックスプラン（全期間固定金利と変動金利をミックスして借りること）を選択すれば、コストを抑えつつ、リスクもある程度抑えることができるだろう。
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住宅ローンの金利推移や動向はこちら >>2024年以降の住宅ローン金利見通しの結論
住宅ローンの今後の金利についてまとめると、2024年以降の見通しは、以下の通りだ。
- 2024年の住宅ローン金利見通し
- ・変動金利は、現状維持〜上昇に向かう
- ・長期固定金利は、徐々に上昇する
金利については予想が難しく、さまざまな見方があるものの、住宅ローン金利は10年前に比べると現在でもまだ「低金利状態」にある。
フラット35の金利も数年前に比べたら異常な低金利であり、金利から見れば借り時とは言えるだろう。
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住宅ローンの金利見通し FAQ
- Q現在の住宅ローン金利は過去最低水準なの？
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住宅ローン金利は、変動金利、全期間固定金利（フラット35）ともに、過去最低水準となっています。金利が低いため、借入可能額も過去よりも多くなっています。
- Q住宅ローン金利の見通しは？（長期固定金利）
- A
金利がどうなるかは誰もわかりませんが、日本においては日本銀行が2024年3月にマイナス金利政策を終了しました。といっても「金融緩和は継続する」ともしており、当面は大きく上昇する可能性は低いでしょう。
住宅ローンの長期固定金利については、長期金利（10年国債金利）の影響を大きく受けています。日銀は長期金利の誘導目標を撤廃しましたが、国債の買い入れは継続するとしており、やはり大きく上昇する可能性は低そうです。
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
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関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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Q1．金利の満足度は？
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淡河範明さん
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