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「実質金利」で比較すれば、お得な住宅ローンが見つかる!
表面金利+手数料のトータルコストで比較しよう

2019年10月1日公開(2022年1月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 淡河範明

住宅ローンを選ぶなら「実質金利」を使うのが便利だ。最近の住宅ローンは、見た目の表面金利は安いのに手数料などの諸費用が高いなど、紛らわしいこともあるため、比較するのが非常に難しい。実質金利を使えば、トータルコストを計算して、本当にお得な住宅ローンを見つけられるので活用したいところだ。

表面金利より、実質金利が重要

表面金利は借入当初に適用される金利

多くの人は、借り入れ当初に適用される「表面金利(画像)」だけを参考にして住宅ローンを比較しているが、実はそれでは不十分だ。というのも、「表面金利」以外にも正確に住宅ローンを比較する上で重要な数値があるのだ。

  • (1)手数料など諸費用
  • (2)金利固定期間終了後の金利

 住宅ローンを借りる際の諸費用は銀行によって結構違う。また、金利が途中で上昇・下落する仕組みの「固定金利タイプ」の住宅ローンもある。

 こうした隠されたコストアップ要因がどの程度のインパクトを持っているのかを知れば、正確な比較ができる「実質金利」を使いたくなるだろう。

「(1)手数料など諸費用」も比較すべき

 例えば、お得な住宅ローンを選ぶ時あなたはどう判断するだろうか。ここでは2つの住宅ローンを比較してみよう。

・A銀行の「変動金利」は、表面金利0.380%(手数料は借入額×2.2%)
・B銀行の「変動金利」は、表面金利0.410%(手数料5.5万円)

 表面金利を見る限りは、A銀行の方がかなりお得な商品に見える。

 ところが、下の表を見てほしい。実は「借入額5000万円、借入期間35年」という条件ではB銀行の方がお得になるのだ。A銀行は手数料が高いため、金利が低くてもトータルコストは高くなるというわけだ。結果として、B銀行の方が、77万円も総支払額が少なかった。実質金利でも約0.1%の差がある。

  A銀行 B銀行
表面金利 0.38% 0.41%

手数料

借入額×2.2%

5.5万円

総支払額

5450万円

 

5373万円

(77万円少ない)

実質金利

0.510% 

0.416%

※借入額5000万円、借入期間35年で試算

 「手数料」「保証料」については、契約時に数万円~100万円程度支払うことになる(借入金額3000万円のケース)。金額には大きな幅があることが分かるだろう。こうした手数料、保証料を加味した「実質金利」(または総支払額)で比較しないと、おとくな住宅ローンを見つけられないのだ。

「(2)金利固定期間終了後の金利」も比較すべき

 次に注意したいのが、「金利固定期間終了後の金利」だ。10年固定金利などの期間固定の住宅ローンの場合、多くの銀行は何もしなければ11年目から変動金利が適用されるが、この変動金利がいくらになるかが、非常に重要だ。

 例えば以下のC銀行とD銀行を比べてみよう。

・C銀行の「10年固定金利」は、表面金利0.6%、11年目から1.2%
・D銀行の「10年固定金利」は、表面金利0.7%、11年目から0.7%

(手数料はともに、借入額×2.2%)

 当初の表面金利を見る限りは、C銀行の方がお得な商品に見える。

 ところが、下の表を見てほしい。「借入額5000万円、借入期間35年」という条件でシミュレーションしてみると、D銀行の方がお得になるのだ。固定期間終了後に、C銀行はかなり金利が上昇するため、最終的な実質金利は1.029%まで跳ね上がってしまったのだ。

 結果として、203万円もD銀行のほうがおとくだった。実質金利でも約0.2%もの差があることが分かる。

  C銀行 D銀行
表面金利 0.6%
(11年目から1.2%)
0.7%
(11年目から0.7%)

手数料

借入額×2.2%

借入額×2.2%

総支払額

5951万円

 

5748万円

(203万円少ない)

実質金利

1.029% 

0.832%

※借入額5000万円、借入期間35年で試算

 10年固定金利は人気の金利タイプであるため、各銀行は当初の「表面金利」を非常に低く設定している。しかし、中には11年目以降の金利が大きく上昇する商品もあるので注意したい。

 なお、11年目以降の金利は、以下のように計算する。

「11年目以降に選ぶ金利タイプの店頭金利」ー「11年目以降の金利優遇幅」

 この2つの数値を銀行のサイトから見つけるのは、住宅ローンを初めて借りる人にとっては非常に大変だ。

実質金利の計算方法は?

 「表面金利」だけで住宅ローンを選ぶことが、いかにナンセンスか分かっただろう。

 しかし、「表面金利」「手数料」「固定期間終了後の金利」など、比較するための数値がいくつもあると、住宅ローンを比較するのは難しい。また、借入期間や借入金額などの前提条件によっても、商品のおとく度合いは変わることがあり、非常に複雑だ。

 そこで便利なのが、こうした数値をすべて加味した「実質金利」。実質金利は、「APR(Annual Percentage Rate)」とも言う。

エクセルのIRR関数で、実質金利を求める

 実質金利を計算するのにはエクセルなどを使う

 実質金利の計算方法は、やや難しい。いわゆる投資指標として多用されている内部収益率(IRR)の計算方法と一緒だ。パソコンのエクセルなどを使って、最初に支払う諸費用から最終月の返済額まで、毎月の支払額をすべて書きだし、そこから全体の利回りを計算する。

 これで、数値は実質金利に一本化されるので、実質金利だけを比較すればよくなる(実質金利が分かる返済額シミュレーションはこちら)。

 なお、似た指標としては「総支払額」があるが、こちらもほぼ同じ指標と考えていいだろう。

【関連記事はこちら】>>住宅ローン返済額を、エクセルで計算する方法は? 金利シミュレーションの正しい使い方を解説

実質金利でランキング、シミュレーションを作成

 ダイヤモンド不動産研究所では、主要132金融機関を対象に、諸費用、金利優遇幅の変動などを考慮した実質金利を計算し、ランキングを作成した。シミュレーションも用意している。

ダイヤモンド不動産研究雨所の住宅ローン返済額シミュレーション

 固定金利期間、借り換え・新規借入などで区切って、複数のランキングを用意している。本当に安い住宅ローンを探したいのなら、このランキングを使わない手はない。

>>住宅ローン実質金利ランキング(新規借入、変動金利)
>>住宅ローン返済額シミュレーション

 このランキング、シミュレーションが便利なのは、自分で、「手数料」「保証料」「固定期間終了後の金利」などをいちいち調べなくていいことだ。

 住宅ローン獲得競争が激化する中で、住宅ローンは複雑化しており、比較するのが容易ではなくなっている。また、各金融機関のサイトは単純に比較されないように、サイトの構成や表現方法が微妙に違う。手数料だけ別のページに記載されていることもある。分かりにくく作っているのではないかと疑うほどだ。

 諸費用以外に借り手を惑わすのが「金利優遇幅」で、店頭金利からどれだけ金利を優遇するかを示している。この優遇幅が全期間固定だったらいいのだが、中には途中で優遇幅が狭くなる住宅ローンもあり、調べるだけでも一苦労する。

借り換えの人にも対応

 特に、借り換えを検討している人にとっては、実質金利は非常に役に立つ指標だ。通常、借り換える際には「現在の住宅ローンの今後の総支払額」と、「借り換える住宅ローンの総支払額」を計算して、支払額が減少するのであれば、借り換えメリットが分かるという手順を踏むため、結構大変だ。

 実質金利であれば、借り換えに伴う諸費用のうち、事務手数料、保証料、団体生命信用保険料という主要な3つの費用を加味して計算している。そのため、現在借りている金利に比べて、借り換えたい住宅ローンの実質金利が割安であれば、おおむね借り換えのメリットがあるということになる。借り手の味方である「実質金利」をぜひ活用してほしい。

まとめ 実質金利を使い倒そう!

 米国では一般的に使われている実質金利。実際、非常に便利な指標だ。

 複数の銀行の「手数料」「金利優遇幅」を調べなくても比較できるをダイヤモンド不動産研究所の実質金利ランキング、返済額シミュレーションは簡単に利用できるので、お得な住宅ローンを探したいのであれば、ぜひ活用してほしい。

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【2022年1月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 団信の上乗せ金利引下げキャンペーン中!「がん100%保障団信」通常+年0.2%→+年0.1%、「11疾病保障団信」通常+年0.3%→+年0.2%(2022年4月28日までに借り入れ)
    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。金利引下げキャンペーンは、変動金利(全期間引下げプラン)が対象で、3月31日実行分まで。au金利優遇割および金利引下げキャンペーンで、最大年-0.121%を差引く。0.289%は現在の金利に割引を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.10%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      金利+0.20%(キャンペーン)
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

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  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

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  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,886円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,647円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料717円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料478円から
      ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.20%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

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  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「3大疾病50%保障」「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 【40歳未満】
    一般団信
    +3大疾病50%保障
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

     

    【40歳以上】

    一般団信
    +就業不能保障
    +全疾病保障
    +先進医療特約

    ・一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
    ・3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
    ・就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
    ・全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
    ・先進医療特約(通算1000万円まで)

    オプション(特約)の団信
    • 3大疾病100%保障【40歳未満】
      金利+年0.2%
    • 3大疾病50%保障【40歳以上】
      金利+年0.25%
    • 3大疾病100%保障【40歳以上】
      金利+年0.4%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

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