じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンで得する厳選8カ条を公開!
商品選びから住宅ローン減税まで、ノウハウ満載

2017年6月15日公開(2020年1月10日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
◆住宅ローン「実質金利」ランキング
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住宅ローンを借りる際、ぜひとも知っておきたい基本的なポイントをまとめた、「住宅ローンで得する7カ条」を公開! 一生のうちで住宅ローンを何度も借りる人は少ないので、住宅ローンに関する知識や得するノウハウをあまり知らないという人がほとんどだ。この7カ条を参考にして上手に住宅ローンを借りてほしい。

「住宅ローンで得する 第1条」
住宅ローン選びは、「金利+諸費用」で!
実質金利なら、本当にお得な商品が見つかる

 住宅ローンを借りる際、多くの人は借入当初の金利である「表面金利」だけを参考にして、住宅ローンを比較している。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない。手数料、団体信用生命保険料といった諸費用が高額なこともあるし、10年固定金利などの期間固定金利を選んだ場合は、固定期間終了後の金利が銀行によって大きく違う。こうしたコストや金利変動を全て内包させたのが、「実質金利」だ。本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、ぜひ実質金利を活用したい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!

「住宅ローンで得する 第2条」
住宅ローン控除を上手に使おう
金利1%以下なら税金の戻りの方が多い!

 住宅ローンの残高に応じて、最大で合計500万円もの税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。金利1%以下で借りれば、住宅ローンの金利支払いより税金の戻りの方が多くなるため、まさに「打ち出の小槌」状態だ。条件のハードルが高く、上限いっぱいまで控除するのは難しいが、しっかりとノウハウを理解して控除メリットを最大化しよう。

【関連記事はこちら!】
⇒「低金利時代だから、住宅ローン控除で儲けよう!

「住宅ローンで得する 第3条」
競争激化で商品が多様化した「団信」
上乗せ商品は保険料と内容をチェックしよう

 民間の住宅ローンを借りる際、よく銀行員にすすめられるのが「団体信用生命保険」に補償を上乗せできる、「上乗せ団信」だ。金利引き下げ競争が限界に近づき、どの金融機関もこの「上乗せ団信」で独自性を出そうと必死になっている。しかし、あまりにも種類が多く、また内容も複雑で比べるのが難しい。そこでおすすめなのが、保険料が安く、ローン返済とは別に保険料を支払うタイプの保険で、みずほ銀行や三菱UFJ銀行などが取り扱っている。特定の病気にかかると、最初の1年は毎月のローン返済額が保険金として支払われ、1年以上継続するとローン残高分の保険金が支払われるというものだ。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの団信保険はみずほ銀行や三菱UFJ銀行がおすすめ!

「住宅ローンで得する 第4条」
繰り上げ返済するなら、コストや返済のしやすさに注目
今や、主要銀行は手数料無料が当たり前

 住宅ローンを選ぶ際、繰り上げ返済のコストや返済のしやすさは大事なチェックポイント。インターネットであれば無料とする銀行が増えているが、店頭に出向いての手続きには5000円から2万円程度の手数料がかかる。また、繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている銀行もあるのでしっかりと確認しよう。下記の関連記事では、主要銀行の繰り上げ返済手数料をまとめているので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの繰上返済で有利な金融機関はどこ?

「住宅ローンで得する 第5条」
変動金利は「繰上返済」や「ミックスローン」
を使って、金利上昇リスクに備えよう

 住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選ぶ人は多いが、将来金利が上がった場合、返済が困難になる可能性がある。そのリスクを軽減するのに、「繰上返済」や「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のデメリットを最小限に抑えるのが得策だろう。

【関連記事はこちら!】
⇒「変動金利の住宅ローンで繰上返済の効果を検証!

「住宅ローンで得する 第6条」
住宅ローンが長期返済なら
銀行の手数料は「定率型」がおすすめ

 住宅ローンを借りるとき、金融機関に支払う手数料には、借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う「定率型」と、借入金額に関係なく一定の手数料を支払う「定額型」がある。単純な比較は難しいが、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少なく済む銀行が多いので、借入期間に応じて最適な手数料タイプを選ぼう。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローン手数料は定率型と定額型、どちらがお得?

「住宅ローンで得する 第7条」
「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどちらがいい?
低金利の今は「元利均等返済」がおすすめ

 住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が同じ「元利均等返済」と、毎月の元金分の返済額が同じで徐々に返済額が減っていく「元金均等返済」がある。「元金均等返済」の方が総返済額が少なく一見お得そうだが、今のような超低金利状態では総返済額に大差はなく、むしろ将来の生活設計が立てやすい「元利均等返済」がおすすめだ。

【関連記事はこちら!】
⇒「元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得?

新規借入でも、コスト意識を持つことが大切
銀行や商品を比較したり、控除を最大化しよう

 住宅ローンについては無頓着な人が結構多い。特に住宅を購入して住宅ローンを新規借入する際は、金利を比較することもなく不動産会社がおすすめした銀行から借り、金利タイプや借入期間、オプション団信などについても、銀行から言われるがままに選択する人が大半だ。しかし、以上の8カ条を守って、自分に最適な住宅ローンを探せば、メリットは大きいはずだ。

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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