住宅ローンで得する厳選8カ条を公開！借り方から住宅ローン減税まで、ノウハウ満載

住宅ローンを借りる際、ぜひとも知っておきたい基本的なポイントをまとめた、「住宅ローンで得する8カ条」を公開！一生のうちで住宅ローンを何度も借りる人は少ないので、知識や得するノウハウを知っている人は少ない。この8カ条を参考にして、上手な住宅ローンの借り方を学ぼう。

「住宅ローンで得する第1条」
住宅ローン選びは、「金利＋諸費用」で！
実質金利なら、本当にお得な商品が見つかる

住宅ローンを借りる際、多くの人は借入当初の金利である「表面金利」だけを参考にして、住宅ローンを比較している。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない。手数料、団体信用生命保険料といった諸費用が高額なこともあるし、10年固定金利などの期間固定金利を選んだ場合は、固定期間終了後の金利が銀行によって大きく違う。こうしたコストや金利変動を全て加味したのが、「実質金利」だ。本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、ぜひ実質金利を活用したい。

「住宅ローンで得する第2条」
住宅ローン控除を上手に使おう
金利1％以下なら税金の戻りの方が多い！

住宅ローンの残高に応じて、最大で合計500万円もの税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。金利1％以下で借りれば、住宅ローンの金利支払いより税金の戻りの方が多くなるため、まさに「打ち出の小槌」状態だ。条件のハードルが高く、上限いっぱいまで控除するのは難しいが、しっかりとノウハウを理解して控除メリットを最大化しよう。

「住宅ローンで得する第3条」
競争激化で商品が多様化した「団信」
上乗せ商品は保険料と内容をチェックしよう

民間の住宅ローンを借りる際、よく銀行員にすすめられるのが「団体信用生命保険」に補償を上乗せできる、「上乗せ団信」だ。金利引き下げ競争が限界に近づき、どの金融機関もこの「上乗せ団信」で独自性を出そうと必死になっている。しかし、あまりにも種類が多く、また内容も複雑で比べるのが難しい。そこでおすすめなのが、保険料が安く、ローン返済とは別に保険料を支払うタイプの保険で、みずほ銀行や三菱ＵＦＪ銀行などが取り扱っている。特定の病気にかかると、最初の1年は毎月のローン返済額が保険金として支払われ、1年以上継続するとローン残高分の保険金が支払われるというものだ。

【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの団信保険はみずほ銀行や三菱ＵＦＪ銀行がおすすめ！」

「住宅ローンで得する第4条」
繰り上げ返済するなら、コストや返済のしやすさに注目
今や、主要銀行は手数料無料が当たり前

住宅ローンを選ぶ際、繰り上げ返済のコストや返済のしやすさは大事なチェックポイント。インターネットであれば無料とする銀行が増えているが、店頭に出向いての手続きには5000円から2万円程度の手数料がかかる。また、繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている銀行もあるのでしっかりと確認しよう。下記の関連記事では、主要銀行の繰り上げ返済手数料をまとめているので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの繰上返済で有利な金融機関はどこ？」

「住宅ローンで得する第5条」
変動金利は「繰上返済」や「ミックスローン」
を使って、金利上昇リスクに備えよう

住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選ぶ人は多いが、将来金利が上がった場合、返済が困難になる可能性がある。そのリスクを軽減するのに、「繰上返済」や「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のデメリットを最小限に抑えるのが得策だろう。

【関連記事はこちら！】
⇒「変動金利の住宅ローンで繰上返済の効果を検証！」

「住宅ローンで得する第6条」
住宅ローンが長期返済なら
銀行の手数料は「定率型」がおすすめ

住宅ローンを借りるとき、金融機関に支払う手数料には、借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う「定率型」と、借入金額に関係なく一定の手数料を支払う「定額型」がある。単純な比較は難しいが、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少なく済む銀行が多いので、借入期間に応じて最適な手数料タイプを選ぼう。

【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローン手数料は定率型と定額型、どちらがお得？」

「住宅ローンで得する第7条」
「元利均等返済」と「元金均等返済」はどちらがお得？
低金利の今は「元利均等返済」がおすすめ

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が同じ「元利均等返済」と、毎月の元金分の返済額が同じで徐々に返済額が減っていく「元金均等返済」がある。「元金均等返済」の方が総返済額が少なく一見お得そうだが、今のような超低金利状態では総返済額に大差はなく、むしろ将来の生活設計が立てやすい「元利均等返済」がおすすめだ。

【関連記事はこちら！】
⇒「元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得？」

「住宅ローンで得する第8条」
過去にクレカの延滞利益があっても、
1年以上経てば、借りられるケースも

　過去にクレジットカードや消費者ローンで延滞したことがあると、住宅ローン審査でマイナス評価になったり、審査落ちすることがある。また、携帯電話の割賦購入についても、延滞履歴があれば住宅ローンが借りられない可能性がある。

　こうした個人信用情報に不安があれば、事前に延滞履歴がないかどうか確認しておこう。信用情報登録機関に問い合わせれば、自分の個人使用情報を照会することができる。

　なお、延滞履歴があっても、軽微な延滞（引き落としできなかったが、当月中に支払っているなど）であれば借りられる可能性は高い。また、直近1年以内の延滞を厳しくみるので、延滞をして1年以上経ってから申し込むと、審査に通りやすくなるだろう。

新規借入でも、コスト意識を持つことが大切
銀行や商品を比較したり、控除を最大化しよう

住宅ローンについては無頓着な人が結構多い。特に住宅を購入して住宅ローンを新規借入する際は、金利を比較することもなく不動産会社がおすすめした銀行から借り、金利タイプや借入期間、オプション団信などについても、銀行から言われるがままに選択する人が大半だ。しかし、以上の8カ条を守って、自分に最適な住宅ローンを探せば、メリットは大きいはずだ。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2026年9月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

SBIハイパー預金口座開設で金利がお得になる！

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、SBIハイパー預金開設者限定）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

詳細はこちら（公式サイト）

※新規借入かつ変動金利限定で借入期間が35年を超える場合、当初借入金利に年0.100％の金利を上乗せ※パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付けることを提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません。

口コミ・団信・特徴などを表示

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詳細はこちら（公式サイト）

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イオンの買い物が最大157.5万円割引!

1位

住宅ローン金利プラン・定率型（新規借入、頭金20％以上、イオン銀行カードローンお申込み）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.125%
総返済額　7234万円

表面金利: 年0.990%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 169,091円

おすすめポイント

①イオンの買い物がずっと5％オフで、最大157.5万円分のメリット
②ローン手数料も借入OK

口コミ・団信・特徴などを表示

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「ペアローン団信」「借入時負担ゼロ型」などが登場！

3位

みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 1.164%
総返済額　7278万円

表面金利: 年1.025%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋33000円

保証料: 0円

毎月返済額: 170,071円

おすすめポイント

①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能

※適用金利や引下幅は、申込内容や審査結果等により決定する。

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。