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住宅ローンで得する厳選8カ条を公開!
商品選びから住宅ローン減税まで、ノウハウ満載

2017年6月15日公開(2020年1月10日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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住宅ローンを借りる際、ぜひとも知っておきたい基本的なポイントをまとめた、「住宅ローンで得する7カ条」を公開! 一生のうちで住宅ローンを何度も借りる人は少ないので、住宅ローンに関する知識や得するノウハウをあまり知らないという人がほとんどだ。この7カ条を参考にして上手に住宅ローンを借りてほしい。

「住宅ローンで得する 第1条」
住宅ローン選びは、「金利+諸費用」で!
実質金利なら、本当にお得な商品が見つかる

 住宅ローンを借りる際、多くの人は借入当初の金利である「表面金利」だけを参考にして、住宅ローンを比較している。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない。手数料、団体信用生命保険料といった諸費用が高額なこともあるし、10年固定金利などの期間固定金利を選んだ場合は、固定期間終了後の金利が銀行によって大きく違う。こうしたコストや金利変動を全て内包させたのが、「実質金利」だ。本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、ぜひ実質金利を活用したい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンを比較するなら「実質金利」に注目!

「住宅ローンで得する 第2条」
住宅ローン控除を上手に使おう
金利1%以下なら税金の戻りの方が多い!

 住宅ローンの残高に応じて、最大で合計500万円もの税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。金利1%以下で借りれば、住宅ローンの金利支払いより税金の戻りの方が多くなるため、まさに「打ち出の小槌」状態だ。条件のハードルが高く、上限いっぱいまで控除するのは難しいが、しっかりとノウハウを理解して控除メリットを最大化しよう。

【関連記事はこちら!】
⇒「低金利時代だから、住宅ローン控除で儲けよう!

「住宅ローンで得する 第3条」
競争激化で商品が多様化した「団信」
上乗せ商品は保険料と内容をチェックしよう

 民間の住宅ローンを借りる際、よく銀行員にすすめられるのが「団体信用生命保険」に補償を上乗せできる、「上乗せ団信」だ。金利引き下げ競争が限界に近づき、どの金融機関もこの「上乗せ団信」で独自性を出そうと必死になっている。しかし、あまりにも種類が多く、また内容も複雑で比べるのが難しい。そこでおすすめなのが、保険料が安く、ローン返済とは別に保険料を支払うタイプの保険で、みずほ銀行や三菱UFJ銀行などが取り扱っている。特定の病気にかかると、最初の1年は毎月のローン返済額が保険金として支払われ、1年以上継続するとローン残高分の保険金が支払われるというものだ。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの団信保険はみずほ銀行や三菱UFJ銀行がおすすめ!

「住宅ローンで得する 第4条」
繰り上げ返済するなら、コストや返済のしやすさに注目
今や、主要銀行は手数料無料が当たり前

 住宅ローンを選ぶ際、繰り上げ返済のコストや返済のしやすさは大事なチェックポイント。インターネットであれば無料とする銀行が増えているが、店頭に出向いての手続きには5000円から2万円程度の手数料がかかる。また、繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている銀行もあるのでしっかりと確認しよう。下記の関連記事では、主要銀行の繰り上げ返済手数料をまとめているので、参考にしてほしい。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローンの繰上返済で有利な金融機関はどこ?

「住宅ローンで得する 第5条」
変動金利は「繰上返済」や「ミックスローン」
を使って、金利上昇リスクに備えよう

 住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選ぶ人は多いが、将来金利が上がった場合、返済が困難になる可能性がある。そのリスクを軽減するのに、「繰上返済」や「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のデメリットを最小限に抑えるのが得策だろう。

【関連記事はこちら!】
⇒「変動金利の住宅ローンで繰上返済の効果を検証!

「住宅ローンで得する 第6条」
住宅ローンが長期返済なら
銀行の手数料は「定率型」がおすすめ

 住宅ローンを借りるとき、金融機関に支払う手数料には、借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う「定率型」と、借入金額に関係なく一定の手数料を支払う「定額型」がある。単純な比較は難しいが、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少なく済む銀行が多いので、借入期間に応じて最適な手数料タイプを選ぼう。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローン手数料は定率型と定額型、どちらがお得?

「住宅ローンで得する 第7条」
「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどちらがいい?
低金利の今は「元利均等返済」がおすすめ

 住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が同じ「元利均等返済」と、毎月の元金分の返済額が同じで徐々に返済額が減っていく「元金均等返済」がある。「元金均等返済」の方が総返済額が少なく一見お得そうだが、今のような超低金利状態では総返済額に大差はなく、むしろ将来の生活設計が立てやすい「元利均等返済」がおすすめだ。

【関連記事はこちら!】
⇒「元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得?

新規借入でも、コスト意識を持つことが大切
銀行や商品を比較したり、控除を最大化しよう

 住宅ローンについては無頓着な人が結構多い。特に住宅を購入して住宅ローンを新規借入する際は、金利を比較することもなく不動産会社がおすすめした銀行から借り、金利タイプや借入期間、オプション団信などについても、銀行から言われるがままに選択する人が大半だ。しかし、以上の8カ条を守って、自分に最適な住宅ローンを探せば、メリットは大きいはずだ。

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※借入金額3000万円、借入期間35年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
4
0.571%
全疾病保障付き
0.440%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
・通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える
・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている
・審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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