住宅ローンを借りる際、ぜひとも知っておきたい基本的なポイントをまとめた、「住宅ローンで得する8カ条」を公開！ 一生のうちで住宅ローンを何度も借りる人は少ないので、知識や得するノウハウを知っている人は少ない。この8カ条を参考にして、上手な住宅ローンの借り方を学ぼう。
「住宅ローンで得する 第1条」
住宅ローン選びは、「金利＋諸費用」で！
実質金利なら、本当にお得な商品が見つかる
住宅ローンを借りる際、多くの人は借入当初の金利である「表面金利」だけを参考にして、住宅ローンを比較している。しかし、それでは本当にお得な住宅ローンを選べない。手数料、団体信用生命保険料といった諸費用が高額なこともあるし、10年固定金利などの期間固定金利を選んだ場合は、固定期間終了後の金利が銀行によって大きく違う。こうしたコストや金利変動を全て加味したのが、「実質金利」だ。本当にお得な住宅ローンを探したいのであれば、ぜひ実質金利を活用したい。
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「住宅ローンで得する 第2条」
住宅ローン控除を上手に使おう
金利1％以下なら税金の戻りの方が多い！
住宅ローンの残高に応じて、最大で合計500万円もの税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。金利1％以下で借りれば、住宅ローンの金利支払いより税金の戻りの方が多くなるため、まさに「打ち出の小槌」状態だ。条件のハードルが高く、上限いっぱいまで控除するのは難しいが、しっかりとノウハウを理解して控除メリットを最大化しよう。
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⇒「住宅ローン控除を最大化する新常識を公開！金利0.7％以下なら、税金の戻りが多く、「打ち出の小槌」状態に」
「住宅ローンで得する 第3条」
競争激化で商品が多様化した「団信」
上乗せ商品は保険料と内容をチェックしよう
民間の住宅ローンを借りる際、よく銀行員にすすめられるのが「団体信用生命保険」に補償を上乗せできる、「上乗せ団信」だ。金利引き下げ競争が限界に近づき、どの金融機関もこの「上乗せ団信」で独自性を出そうと必死になっている。しかし、あまりにも種類が多く、また内容も複雑で比べるのが難しい。そこでおすすめなのが、保険料が安く、ローン返済とは別に保険料を支払うタイプの保険で、みずほ銀行や三菱ＵＦＪ銀行などが取り扱っている。特定の病気にかかると、最初の1年は毎月のローン返済額が保険金として支払われ、1年以上継続するとローン残高分の保険金が支払われるというものだ。
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⇒「住宅ローンの団信保険はみずほ銀行や三菱ＵＦＪ銀行がおすすめ！」
「住宅ローンで得する 第4条」
繰り上げ返済するなら、コストや返済のしやすさに注目
今や、主要銀行は手数料無料が当たり前
住宅ローンを選ぶ際、繰り上げ返済のコストや返済のしやすさは大事なチェックポイント。インターネットであれば無料とする銀行が増えているが、店頭に出向いての手続きには5000円から2万円程度の手数料がかかる。また、繰り上げ返済の最低金額が100万円からと高めに設定されている銀行もあるのでしっかりと確認しよう。下記の関連記事では、主要銀行の繰り上げ返済手数料をまとめているので、参考にしてほしい。
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⇒「住宅ローンの繰上返済で有利な金融機関はどこ？」
「住宅ローンで得する 第5条」
変動金利は「繰上返済」や「ミックスローン」
を使って、金利上昇リスクに備えよう
住宅ローンを借りる際、金利の低さから変動金利を選ぶ人は多いが、将来金利が上がった場合、返済が困難になる可能性がある。そのリスクを軽減するのに、「繰上返済」や「ミックスローン」という手法を使って、変動金利のデメリットを最小限に抑えるのが得策だろう。
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⇒「変動金利の住宅ローンで繰上返済の効果を検証！」
「住宅ローンで得する 第6条」
住宅ローンが長期返済なら
銀行の手数料は「定率型」がおすすめ
住宅ローンを借りるとき、金融機関に支払う手数料には、借入金額に対して一定の割合の手数料を支払う「定率型」と、借入金額に関係なく一定の手数料を支払う「定額型」がある。単純な比較は難しいが、借入期間がおおむね13年以上であれば、「定率型」を選んだ方が総支払額が少なく済む銀行が多いので、借入期間に応じて最適な手数料タイプを選ぼう。
【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローン手数料は定率型と定額型、どちらがお得？」
「住宅ローンで得する 第7条」
「元利均等返済」と「元金均等返済」はどちらがお得？
低金利の今は「元利均等返済」がおすすめ
住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が同じ「元利均等返済」と、毎月の元金分の返済額が同じで徐々に返済額が減っていく「元金均等返済」がある。「元金均等返済」の方が総返済額が少なく一見お得そうだが、今のような超低金利状態では総返済額に大差はなく、むしろ将来の生活設計が立てやすい「元利均等返済」がおすすめだ。
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⇒「元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得？」
「住宅ローンで得する 第8条」
過去にクレカの延滞利益があっても、
1年以上経てば、借りられるケースも
過去にクレジットカードや消費者ローンで延滞したことがあると、住宅ローン審査でマイナス評価になったり、審査落ちすることがある。また、携帯電話の割賦購入についても、延滞履歴があれば住宅ローンが借りられない可能性がある。
こうした個人信用情報に不安があれば、事前に延滞履歴がないかどうか確認しておこう。信用情報登録機関に問い合わせれば、自分の個人使用情報を照会することができる。
なお、延滞履歴があっても、軽微な延滞（引き落としできなかったが、当月中に支払っているなど）であれば借りられる可能性は高い。また、直近1年以内の延滞を厳しくみるので、延滞をして1年以上経ってから申し込むと、審査に通りやすくなるだろう。
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⇒過去の延滞アリでも、住宅ローン審査は通る？ カードの遅延・滞納の影響や信用情報を解説！
新規借入でも、コスト意識を持つことが大切
銀行や商品を比較したり、控除を最大化しよう
住宅ローンについては無頓着な人が結構多い。特に住宅を購入して住宅ローンを新規借入する際は、金利を比較することもなく不動産会社がおすすめした銀行から借り、金利タイプや借入期間、オプション団信などについても、銀行から言われるがままに選択する人が大半だ。しかし、以上の8カ条を守って、自分に最適な住宅ローンを探せば、メリットは大きいはずだ。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2022年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年
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- 表面金利
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- 保証料
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①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
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- 年0.320%
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- 保証料
- 0円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
- 通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.450%
- 表面金利
- 年0.320%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 表面金利
- 年0.345%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
①審査でさらに低い金利提示も！
②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。