住宅ローンの変動金利にした人は、借り換えなければ金利は下がらない! 高いまま固定されている可能性あり

2025年1月7日公開(2025年1月7日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンを「変動金利」で借りている人の多くは、「変動金利だけに、最近の低金利の恩恵を受けて金利が下がっているので借り換えの必要はない」と考えているようだ。しかし、それは大間違い。実は、過去に借りた人は「高い変動金利」のままになっているケースが大半だ。シミュレーション(試算)してみると、借り換えによって金利が下がり、200万円近くもおトクになるケースもあるので、借り換えを急ぐべきだろう。

住宅ローンの変動金利にした人でも、高い金利のまま固定されている

 2025年現在、住宅ローンの変動金利は新規借り入れした場合、年利0.4%を切るような超低金利となっている。

 そんな中、住宅ローンを変動金利で借りている人のなかには、こんな人が結構いるようだ。

 「住宅ローンのホームページを見てみたら、借りたときよりも金利がかなり低くなっていたよ。変動金利で借りておいてよかった!」

 住宅ローン金利の低下に伴い、自分が借りている変動金利も下がっていると思っている人は多いが、これは大きな間違いだ。

 たしかに、住宅ローン金利は2007年頃から低下の一途をたどってきた。2016年に日銀が「マイナス金利政策」を導入したことで金利は一段と低下した。

 2024年3月にはマイナス金利政策は解除され、7月には追加利上げが決定されたものの、2025年1月時点では今なお低金利だ。

 しかし、すでに住宅ローンを借りている人の金利は、最近の金利低下の恩恵を受けられていないのだ。

現在の低金利が適用されている人は、新規または借り換えた人のみ

 これを聞くと、「変動しない変動金利なんて、矛盾していないか?」と思うだろうが、実は、現在の低金利が適用されるのは、新規借入や、借り換えで新たに住宅ローンを借りた場合のみ。既存の借り手は借り換えを行わない限り、現在の金利が下がることはない。

 つまり、すでに借りている人には、「高い変動金利」が適用されたままになっているということだ。

変動金利は借り換えなければ金利が下がらない!

 すでに変動金利で住宅ローンを借りている人の金利は、どうして下がっていないのか。答えは単純で、銀行が金利を下げないからだ。

 住宅ローンの「店頭金利」は、「短期プライムレート(通称・短プラ)」をベースにして決めている銀行が多い。

 「短期プライムレート」とは、銀行が業績の良い会社に1年以内の短期貸し出しを行う際に基準とする金利のこと。短期プライムレートは優良中小企業の貸出金利や信頼できる個人の融資などに幅広く用いられている。

 金利については銀行側で自由に設定できることになっているが、2009年以降、銀行は短期プライムレートを変更していない
※2024年9月に短期プライムレートは1.625に引き上げられています。

 そして大手銀行の場合、住宅ローンの「店頭金利」は「短期プライムレート」+1%をとしているため、ずっと変化していない。とは言っても、実際の貸出金利は年々下がっている。なぜだろうか。

 その秘密は、下図を見れば分かるだろう。ある大手銀行の変動金利の決まり方を図示したものだ。2010年と2024年の金利についてみてみよう。

変動金利は借り換えなければ金利は下がらない

 まず、住宅ローン金利を決定するベースとなるのが、「店頭金利」だ。「店頭金利」は、言わば「住宅ローンの定価」だ。

 次に、実際の貸出金利である「表面金利」は、「店頭金利」から「金利優遇幅」を引いて計算する。「金利優遇幅」とは「住宅ローンの値下げ幅」のことだ。

「表面金利」=「店頭金利」-「金利優遇幅」

 定価とも言える「店頭金利」は、ここ14年ほど変化がない。

 ただし、銀行間の競争激化によって「金利優遇幅」はどんどん拡大しており、2024年には金利優遇幅が2.0%にまで拡大している。

金利優遇幅は、借りている間は変わらない

 もはや定価である「店頭金利」の姿かたちは残っていないくらい、「金利優遇幅」が非常に大きくなることで、金利が下がってきたのだ。

変動金利(店頭金利と表面金利)の優遇幅の推移

 そして、厄介なことに金利優遇幅は、借りている間は変わることがない。

 つまり、新規貸し出しの金利優遇幅は拡大されているのに、既存の借り手は借りた当時の金利優遇幅がずっと適用され続けているのだ。

 上図であれば、2009年3月に借りた人は、金利優遇幅はずっと「1%」のままで、変動金利は借入時から現在まで、2.475%ー1.000%=1.475%のままだ。

 もし、借り換えれば、0.4%を切るような低金利が適用されるだろうことを考えると、「高い変動金利」を押し付けられているとも言えるだろう。

 もし、定価である「店頭金利」自体が引き下げられれば金利は下がるが、「店頭金利」は15年も据え置かれたままで、望みは薄い。

 よって、既存の借り手が、現在の低金利を利用したいのであれば、住宅ローンを借り換えるしかない。

 こうした複雑な仕組みが、前述した「変動金利」に対する誤解を引き起こしているのだ。

住宅ローン返済額シミュレーション

変動金利で借りている人は、借り換えで200万円近いメリットも

 以上のように、金利優遇幅が大幅に拡大している今、借り換えないと損をしてしまうことは明白だ。

 では、実際に借り換えを行った場合、どれくらいメリットがあるのかシミュレーションしてみよう。

 下表は、過去に大手銀行で変動金利を借りた人が、ネット銀行の変動金利(2024年現在の表面金利でトップクラスの低金利である、0.298%で借り換えたときにお得になる金額(メリット額)をまとめたものだ(当初の借入金額3000万円、返済期間35年、借り換えの諸費用すべて込み)

 変動金利の借り換えメリット額を試算
 「大手銀行」から「ネット銀行」への変動金利の借り換えを、借り入れ時期ごとに試算(2024年現在)

大手銀行からの借入時期 借入時の
金利
ネット銀行
との金利差
メリット額
(諸費用考慮後)
2007年に借入 1.475% -1.225% 116万円
2008年に借入 1.475% -1.225% 136万円
2009年に借入 1.475% -1.225% 156万円
2010年に借入 1.475% -1.225% 177万円
2011年に借入 1.275% -1.025% 148万円
2012年に借入 0.875% -0.625% 59万円
2013年に借入 0.875% -0.625% 69万円
2014年に借入 0.775% -0.525% 50万円
2015年に借入 0.775% -0.525% 59万円
2016年に借入 0.625% -0.375% 17万円
2017年に借入 0.625% -0.375% 23万円
2018年に借入 0.625% -0.375% 30万円
2019年に借入 0.625% -0.375% 37万円
2020年に借入 0.475% -0.225% -22万円
2021年に借入 0.475% -0.225% -19万円
2022年に借入 0.475% -0.225% -16万円
2023年に借入 0.475% -0.225% -12万円
※大手銀行からの借り入れ当初の借入金額は3000万円、借入期間35年、借入金利は当時の大手銀行の平均的な金利とした。借り換え後はネット銀行とし、借入金利は0.298%。借り換えの諸費用は、銀行への手数料が借入額×2.2%、印紙税・登記費用・司法書士報酬が20万円で試算した。

2010年に変動金利で借りた人は177万円もお得に

 たとえば、2010年に変動金利で住宅ローンを借りた人の現在の金利は1.475%のままなので、ネット銀行の0.298%へ借り換えをした場合、1.225%も金利が低くなる。

 その結果、借り換え手数料などを支払ったとしても、今後の支払額は177万円も減少する。つまり、借り換えを行うだけで177万円も儲かるのだ。

 このメリット額には驚くだろうが、住宅ローン金利はここ10年ほど優遇金利を拡大させながら下がり続けているため、ある意味当然のこととも言える。

 表を見ればわかるが、数年前に借りたばかりの人でも、借り換えによって数十万円の借り換えメリットが発生する。

 しかし、これだけのメリットがあるにもかかわらず、よく分からずに放置している人は何十万人もいると言われている。これは、非常にもったいないことだ。

 ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション(借り換え)」なら、借り換えによるメリット額も試算できるので、ぜひ使ってみよう。

住宅ローン返済額シミュレーション

借り換えメリットを得るなら、今がチャンス!?

 変動金利は、ここ10年間で1%も金利が下落し、もっとも金利が低い銀行は0.4%以下まで下がっている。

 ただし、銀行が住宅ローンを貸し出すのにかかるコストは0.5%とも言われており、変動金利については、これ以上、下がる余地がほとんどないというのが実情だ。むしろ、2024年7月の短期プライムレートの利上げにより今後は金利上昇が予想される

 そのため、変動金利で住宅ローンを借りている人は、金利が「底」になりつつある今、借り換えのチャンスと言えるだろう。

 変動金利で住宅ローンを借りている人の中には、今より1%以上高い金利で住宅ローンの支払いを続けている人もいる。

 借り換えを実行するだけで、昨今の金利優遇幅引き下げ競争によるメリットを手に入れられるのだが、勘違いしている人が多いためか、言わば「宝の持ち腐れ」状態になっている。

 住宅ローンの借り換えの審査に落ちたところで、デメリットはまったくない。変動金利の住宅ローンを借りているのであれば一度、借り換えでメリットがあるかどうかを検討するのがいいだろう。

【関連記事】>>住宅ローン変動金利ランキング【借り換え】132銀行を手数料込みで比較!【最新版】

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借り換え2025年4月最新 主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額2500万円、借入期間30年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.582%
総返済額 2720万円
表面金利
年0.430%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
74,032円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.800%
総返済額 2806万円
表面金利
年0.647%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,420円
おすすめポイント

①がん50%団信が無料付帯!
手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
  • ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利!
実質金利(手数料込)
0.809%
総返済額 2809万円
表面金利
年0.640%
手数料(税込)
借入額×2.2%+55000円
保証料
0円
毎月返済額
76,342円
おすすめポイント

「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%~

※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2%+5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利+0.3%
■フラット35
融資額×1.87%(タイプB ネット)
保証料
■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
■自社商品
50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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