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住宅ローンの変動金利は、借り換えなければ、金利は下がらない! 多くの人は「高い変動金利」のままで、数百万円損している!

2020年4月1日公開(2020年8月14日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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住宅ローンを「変動金利」で借りている人の多くは、「変動金利だけに、最近の低金利の恩恵を受けて金利は下がっているので、借り換えの必要はない」と考えているようだ。しかし、それは大間違い。実は、過去に借りた人は「高い変動金利」のままになっているケースが大半だ。試算してみると、借り換えによって金利が下がり、数百万円以上もお得になるケースもあるので、借り換えを急ぐべきだろう。

 住宅ローンを借りている人と話をしていると、こんな人が結構いる。

 「住宅ローンのホームページを見ていたら、金利が借りたときよりも、かなり低くなっていたよ。変動金利で借りておいてよかった!」

 このように、住宅ローン金利の低下に伴って、自分が借りている変動金利も下がっていると思っている人は多いが、これは大きな間違いだ。確かに、住宅ローンの金利は2007年頃から低下の一途をたどっており、現在、過去に類を見ない超低金利となっている。2016年には、日銀が「マイナス金利政策」を導入したことで、金利は一段と低下した。しかし、すでに住宅ローンを借りている人の金利は、最近の金利低下の恩恵を受けられないのだ。

 これを聞くと、「変動しない変動金利なんて、矛盾してないか?」と思うだろうが、実は、現在の低金利が適用されるのは、新規借入や、借り換えで新たに住宅ローンを借りた場合のみ。既存の借り手は借り換えを行わない限り、現在の金利が下がることはないのだ。つまり、すでに借りている人には、「高い変動金利」が適用されている。この事実はあまり知られていないため、変動金利で住宅ローンを借りている人の多くが、「変動金利」という言葉を誤解して、「借りたときの高い変動金利」のまま、住宅ローンを返済し続けている。

 そこで今回ダイヤモンド不動産研究所では、どうして変動金利が「高いまま固定されている」のかを分かりやすく解説し、借り換えによってどのくらい金利が下がるのかを試算してみた。変動金利で住宅ローンを借りている人は、この記事を参考にして、ぜひ借り換えを検討してみてはいかがだろうか。

「変動金利」が変わらないのは、
金利優遇幅が借りた当時から変更されないから

 すでに変動金利で住宅ローンを借りている人の金利は、どうして下がっていないのか。答えは単純で、銀行が金利を下げないからだ。

 住宅ローンの「店頭金利」は、「短期プライムレート(通称・短プラ)」をベースにして決められている。「短期プライムレート」とは、銀行が業績の良い会社に1年以内の短期貸し出しを行う際に基準とする金利のこと。金利については銀行側で自由に設定できるが、短期プライムレートは優良中小企業の貸出金利や信頼できる個人の融資など幅広く用いられている。そのため、銀行は短期プライムレートの引き下げに慎重になっており、ここ9年ほど変わっていないのが現状だ。

 そして、住宅ローンの「店頭金利」は「短期プライムレート」を基準に決定しているため、ほとんど変化していない。とは言っても、実際の貸出金利は年々下がっている。なぜだろうか。

 その秘密は、下図を見れば分かるだろう。ある大手銀行の変動金利の決まり方を図示したものだ。2009年と2018年の金利についてみてみよう。

変動金利は、実は変わらない

 まず、住宅ローン金利を決定するベースとなるのが、「店頭金利」だ。「店頭金利」は、言わば「住宅ローンの定価」だ。次に、実際の貸出金利である「表面金利」は、「店頭金利」から「金利優遇幅」を引いて計算する。「金利優遇幅」とは「住宅ローンの値下げ幅」のことだ。

「表面金利」「店頭金利」「金利優遇幅」

 定価とも言える「店頭金利」は、この9年くらい変化がない。

 ただし、銀行間の競争激化によって「金利優遇幅」はどんどん拡大しており、2017年には金利優遇幅が1.875%に拡大している。もはや定価である「店頭金利」の姿かたちは残っていないくらい、「金利優遇幅」が非常に大きくなることで、金利が下がってきたのだ。

 そして、厄介なことに金利優遇幅は、借りている間は変わることがない。つまり、新規貸し出しの金利優遇幅は拡大されているのに、既存の借り手には借りた当時の金利優遇幅がずっと適用され続けているのだ。上図であれば、2009年3月に借りた人は、金利優遇幅はずっと「1%」のまま。「高い変動金利」を押し付けられているとも言えるだろう。もし、定価である「店頭金利」自体が引き下げられれば金利は下がるが、「店頭金利」は8年も据え置かれたままで、望みは薄い。

 既存の借り手が、現在の低金利を利用したいのであれば、住宅ローンを借り換えるのがいいだろう。

 こうした複雑な仕組みが、前述した「変動金利」に対する誤解を引き起こす要因になっているのだ。

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5年前(2015年)に、変動金利を借りた人でも
借り換えで87万円ものメリットが得られる!

 ここまでの説明で変動金利の仕組みは大体理解できただろう。金利優遇幅が大幅に拡大している今、借り換えないと損をしてしまうことは明白だ。

 では、実際に借り換えを行った場合、どれくらいメリットがあるのか。ダイヤモンド不動産研究所で、試算してみた。下表は、過去に大手銀行で変動金利を借りた人が、ネット銀行の変動金利(2020年8月現在の表面金利でトップの低金利である、ジャパンネット銀行の0.380%)で借り換えたときのメリット額をまとめたものだ(当初の借入金額3000万円、返済期間35年、諸費用すべて込み)。

 ■変動金利でも、借り換えで300万円弱おとくに!
 「大手銀行」から「ネット銀行」への変動金利の借り換えを、借り入れ時期ごとに試算(2020年8月現在)

大手銀行からの借入時期 借入時の
金利
ネット銀行(0.380%)
との金利差
いくらおトク?
(手数料考慮)
 2007年に借りた人 1.475% ▲1.095% 201万円
 2008年に借りた人 1.475% ▲1.095% 223万円
 2009年に借りた人 1.475% ▲1.095% 245万円
 2010年に借りた人 1.475% ▲1.095% 269万円
 2011年に借りた人 1.275% ▲0.895% 222万円
 2012年に借りた人 0.875% ▲0.495% 97万円
 2013年に借りた人 0.875% ▲0.495% 107万円
 2014年に借りた人 0.775% ▲0.395% 78万円
 2015年に借りた人 0.775% ▲0.395% 87万円
 2016年に借りた人 0.625% ▲0.245% 29万円
 2017年に借りた人 0.625% ▲0.245% 34万円
 2018年に借りた人 0.625% ▲0.245% 39万円
 2019年に借りた人 0.625% ▲0.245% 45万円
※大手銀行からの借り入れ当初の借入金額は3000万円、借入期間35年、借入金利は当時の大手銀行の平均的な金利とした。借り換え後はネット銀行(ジャパンネット銀行)とし、借入金利は0.380%。借り換えの諸費用は、銀行への手数料が借入額×2.2%、印紙税・登記費用・司法書士報酬が20万円で試算した。

 たとえば、2010年に変動金利で住宅ローンを借りた人の現在の金利は1.475%で、ネット銀行の0.380%へ借り換えをした場合、1.095%も金利が低くなる。その結果、借り換え手数料などを支払ったとしても、今後の支払額は269万円も減少する。つまり、借り換えを行うだけで269万円ももうかるのだ。

 驚くべきことに、2015年に借りた人も、たった5年前に借りたばかりにもかかわらず、87万円ものメリットが生まれる。

 このメリット額に驚くだろうが、住宅ローン金利はここ10年くらい、優遇金利を拡大させながら、ずっと下がり続けているため、ある意味当然のことなのだ。ただし、これだけのメリットがあるのに、よく分からずに放置している人は何十万人もいると言われている。これは、非常にもったいないことだ。

変動金利はこれ以上下がる見込みは少ない!
借り換えメリットを得るなら、今がチャンス

 変動金利は、ここ10年間で1%近く金利が下落し、最も金利が低い銀行は0.5%以下まで下がっている。ただし、銀行が住宅ローンを貸し出すのにかかるコストは0.5%とも言われており、変動金利については、これ以上下がる余地がほとんどないというのが実情だ。そのため、変動金利で住宅ローンを借りている人は、金利が「底」になりつつある今、借り換えのチャンスと言えるだろう。

 変動金利で住宅ローンを借りている人の中には、今より1%以上高い金利で住宅ローンの支払いを続けている人もいる。借り換えを実行するだけで、昨今の金利優遇幅引き下げ競争によるメリットを手に入れられるのだが、勘違いしている人が多いためか、言わば「宝の持ち腐れ」状態になっている。

 住宅ローンの借り換えに失敗しても、デメリットはほとんどない。変動金利の住宅ローンを借りているのであれば一度、借り換えでメリットがあるかどうかを検討するのがいいだろう。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え、じぶんでんきセット割引)・変動金利>
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、借り換え)・変動金利>
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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