住宅ローン控除を最大化する新常識を公開！
金利1％以下なら、税金の戻りの方が多くなり、
住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

住宅ローンを借りる時にぜひ利用したいのが、最大で合計500万円の税金が戻ってくる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」だ（入居時期2019年10月～2022年12月は、最大600万円）。高額な控除なので、なるべく多くの控除を引き出したいものだ。現在の低金利をうまく活用すれば、住宅ローンの金利支払いよりも多額の控除を使える「打ち出の小槌」状態になるだけに、しっかりと理解して控除メリットを最大化しよう。

 住宅ローン控除は、住み始めてから10年間にわたって、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から引かれる制度だ。

　2021年の税制改正によって、住宅ローン減税は再延長された。これにより、注文住宅は2021年9月末まで、新築・中古住宅などは2021年11月末までに契約し、2022年12月末までに入居すれば、13年間の減税を受けられることになった。

　控除される金額が大きいだけに、この控除をあてにして、家計をやりくりしている人もいるだろう。例えば、年末の住宅ローンの残高が3000万円であれば、3000万円×1%＝30万円が、所得税から引かれる。

 控除額は、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」ならば年50万円×10年＝500万円と、かなり高額だ。住宅ローン控除の適用を受けるには、確定申告をしなければならないが、2年目以降はサラリーマンであれば会社の年末調整で処理できる。手続きが簡単で効果が大きい制度。

　できればフルに減税措置を受けたいところだ。

現在の超低金利下で住宅ローン控除で得するには、
「新常識3カ条」を守って、タイミングよく返済を！

 住宅ローン控除を活用するなら、1円でも多く税金を取り戻したいところだ。そこで、現在の超低金利下において、「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」をまとめた。この3つを守りながらタイミングよく繰上返済していけば、控除額を数十万円も増やせる可能性がある。

• 「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」

• （1）控除の対象となる住宅ローン残高まで、繰上返済

• （2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする

• （3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）

それではひとつずつ解説しよう。

（1）控除対象となる住宅ローン残高まで、繰り上げ返済

　住宅ローン控除の対象となるのは、長期優良住宅・低炭素住宅なら住宅ローン借入残高の5000万円まで、一般住宅なら4000万円までという上限がある。それぞれ、1％にあたる50万円、40万円が毎年、控除される。それを超える残高分については、手持ちの現金・預金があるのであれば、なるべく早めに繰り上げ返済してしまったほうがいい。控除の対象とならない部分は、なるべく減らしておくのがいい。

 ただし、自分の支払っている税額（所得税+住民税の一部）が50万円、または40万円に満たない場合は、自分が支払った税金しか戻ってこないので気をつけよう。所得税は全額戻ってくるが、住民税については、「一般住宅」の場合は1年で9万7500円、「長期優良住宅、低炭素住宅」の場合は1年で13万6500円が上限となっている。自分の税額を計算してみよう。おおよそ年収800万円以上あれば、年間50万円の税金がフルに戻ってくる計算になる。

 もし、支払っている税額が50万円、または40万円に満たない場合は、「支払っている税額（所得税+住民税の一部）×100倍」が控除対象の住宅ローン残高と考えて、そこまでは繰り上げ返済するようにしよう。

 もちろん、生活資金などに必要な現金・預金まで繰り上げ返済してしまってはいけない。病気やケガ、勤めている会社の倒産時などに支払えなくなっては元も子もない。一般に生活費1年分程度を現金・預金として取っておくべきだ、というファイナンシャル・プランナーが多いので、自分のライフスタイルに合わせて預金しておきたい。

（2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする

　通常、現金・預金があるのなら繰り上げ返済をするのが常識だった。しかし、現在の金利動向をみると、変動金利は0.4％程度で、1％を大きく割り込んでいる。支払い金利は残高×0.4％程度であるのに対して、控除で戻ってくる税金は残高×1％だ。差し引きした「金利負担」は、借金をしているのに残高×0.6％程度の利益を生むことになる（下表を参照）。住宅ローン控除によって、まさに「マイナス金利の世界」をつくりあげることができる。

 この「打ち出の小槌状態」とも言える状態を、わざわざ縮小することはない。手持ちの現金・預金が潤沢にあっても、10年間または13年間は絶対に繰り上げ返済せずに利益を受け取り続けよう。そして住宅ローン減税の期間が終わったら、繰り上げ返済を一気に行うのがいい。

　住宅ローン控除は毎年の年末の残高を元に控除額が決まるので、繰り上げ返済するのであれば、住宅ローン減税の期間が終わった時がベストなのだ。「余裕があればすぐに繰り上げ返済すべきだ」という今までの常識とは逆の対応になるので、覚えておきたい。

auじぶん銀行の住宅ローンの概要
金利	⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害+がん50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院）＋月次返済保障（31日以上入院）
オプション（保険料）	・がん100％保障（金利＋0.2%）  ・11疾病保障（金利＋0.3%）
事務手数料（税込）	借入額×2.20%
保証料（税込）	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「全疾病保障（180日以上入院）」「がん50％保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。

（関連記事はこちら！⇒[auじぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）

（3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）

 では、金利が1％以上ならどうするのか。現在の金利動向だと、35年固定金利は1％を超えていることが多い。そのケースでは従来と同じ考えで、なるべく繰り上げ返済すべきというものだ。戻ってくる税金よりも金利の支払い金利の方が多いので、なるべく残高を減らしたほうがいいのは当たり前だろう（下表を参照）。

 ただし、何月に返済するかを工夫したほうがいい。繰り上げ返済はネットで簡単にできるようになったとはいえ、毎月こまめに返済するの手間がかかるため、多くの人は年に1回程度、まとめて返済している。それならば、住宅ローン控除は12月末の住宅ローン残高を元に計算しているので、控除額が確定した直後の1月がベストなのだ。

控除枠500万円をすべて使い倒すには、
年収が約800万円以上など、高い条件がある

 ちなみに、住宅ローン控除の上限である合計500万円全額（控除期間が10年の場合）をすべて使い切るのは、なかなかハードルが高い。先ほど紹介した「繰り上げ返済の新常識3カ条」を実践しつつ、以下の3つの条件をクリアする必要がある。

住宅ローン減税500万円をすべて使い切る条件

• （1）年収が約800万円以上（控除対象の税金が50万円以上）
• （2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープ
• （3）長期優良住宅・低炭素住宅であること

 上記の条件は自分の努力ではどうにもならないものもあり、500万円全額を使い切るのはなかなか難しい。過大な期待はしないほうがいいだろう。

 また、上記の（2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープを厳密に守ると、実は借入当初の残高が膨らんで金利支払いが増えてしまうため、必ずしも10年間トータルの収支でメリットがあるとは言えない。計算が複雑なので省略するが、まずは5000万円を切るまで繰り上げ返済し、その後は残高をなるべくキープするのがベターだ。500万円をすべて使い切ることにあまり意味はないのだ。

 住宅ローン控除の正確な金額を詳細に知りたければ、すまい給付金の計算サイトで調べられるほか、各銀行でも相談に乗ってくれる。

 なお現在、住宅ローン控除を受けている人が「借り換える場合」は、「借り換え後にも返済期間が10年以上」という条件など、気を付けるポイントがあるので、下記の記事を参考に借り換えをしよう。

【関連記事はこちら！】
⇒「マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識！金利1％未満で借り換えできたら、繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除のメリットを最大限享受すべし！」

新築・中古住宅だけでなく、
増築や100万円以上のリフォーム工事も対象

 住宅ローン控除は40年ほど前に始まり、その後、たびたび内容が見直されてきた。現在は新築住宅や中古住宅だけでなく、増築や一定のリフォームで100万円以上の工事も対象となる。年末の住宅ローン残高の1%分の税金が還付される。住宅の種類によって、控除額は異なる。

　また、控除期間は、以下のようになっている。

 最大控除額は、通常の「一般住宅（増築、リフォームを含む）」が13年で480万円、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅（増築、リフォームを含む）」ならば13年で600万円、「個人から中古住宅を購入（消費税が非課税）」なら13年で240万円となっている。

 他にも以下の表のような条件があるので参考にしてほしい。特に2021年度の税制改正では、40㎡以上の小規模物件も対象になった。ただし、50㎡未満の物件は、1000万円の所得制限が設けられている。

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4 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、ネット専用）・変動金利＞
	0.571% 全疾病保障付き	0.440%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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