住宅ローンを借りる時にぜひ利用したいのが、最大で合計500万円の税金が戻ってくる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」だ（2019年10月～2020年12月は、最大650万円）。高額な控除なので、なるべく多くの控除を引き出したいものだ。現在の低金利をうまく活用すれば、住宅ローンの金利支払いよりも多額の控除を使える「打ち出の小槌」状態になるだけに、しっかりと理解して控除メリットを最大化しよう。
住宅ローン控除は、住み始めてから10年間（2019年10月～2020年12月で、消費税10％の人は13年間）にわたって、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から引かれる制度だ。金額が大きいだけに、この控除をあてにして、家計をやりくりしている人もいるだろう。例えば、年末の住宅ローンの残高が3000万円であれば、3000万円×1%＝30万円が、所得税から引かれる。
控除額は、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」ならば年50万円×10年＝500万円と、かなり高額だ。住宅ローン控除の適用を受けるには、確定申告をしなければならないが、2年目以降はサラリーマンであれば会社の年末調整で処理できる。手続きが簡単で効果が大きい制度だ。
現在の超低金利下で住宅ローン控除で得するには、
「新常識3カ条」を守って、タイミングよく返済を！
住宅ローン控除を活用するなら、1円でも多く税金を取り戻したいところだ。そこで、現在の超低金利下において、「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」をまとめた。この3つを守りながらタイミングよく繰上返済していけば、控除額を数十万円も増やせる可能性がある。
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「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」
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（1）控除の対象となる住宅ローン残高まで、繰上返済
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（2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする
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（3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）
それではひとつずつ解説しよう。
（1）控除対象となる住宅ローン残高まで、繰り上げ返済
住宅ローン控除の対象となるのは、長期優良住宅・低炭素住宅なら借入残高5000万円まで、一般住宅なら4000万円までという上限がある。それぞれ、1％にあたる50万円、40万円が毎年、控除される。それを超える残高分については、手持ちの現金・預金があるのであれば、なるべく早めに繰り上げ返済してしまったほうがいい。控除の対象とならない部分は、なるくべく減らしておくのがいい。
ただし、自分の支払っている税額（所得税+住民税の一部）が50万円、または40万円に満たない場合は、自分が支払った税金しか戻ってこないので気をつけよう。所得税は全額戻ってくるが、住民税については、「一般住宅」の場合は1年で9万7500円、「長期優良住宅、低炭素住宅」の場合は1年で13万6500円が上限となっている。自分の税額を計算してみよう。おおよそ年収800万円あれば、年間50万円の税金がフルに戻ってくる計算になる。
年収と借入額によって、住宅ローン減税額は異なる。借入額はそれぞれなので、ここでは年収別に総額いくら減税されるか（13年分）紹介しよう。
年収300万円＝減税額75万円（借入額2500万円）
年収400万円＝減税額175万円（借入額3900万円）
年収500万円＝減税額284万円（借入額4900万円）
年収600万円＝減税額371万円（借入額5900万円）
年収700万円=減税額445万円（借入額6900万円）
年収800万円以上＝減税額480万円（借入額7800万円）
※4人家族、16歳以上の子ども2人、一般住宅を購入した場合で計算。控除期間は13年と仮定。
もし、支払っている税額が50万円、または40万円に満たない場合は、「支払っている税額（所得税+住民税の一部）×100倍」が控除対象の住宅ローン残高と考えて、そこまでは繰り上げ返済するようにしよう。
もちろん、生活資金などに必要な現金・預金まで繰り上げ返済してしまってはいけない。病気やケガ、勤めている会社の倒産時などに支払えなくなっては元も子もない。一般に生活費1年分程度を現金・預金として取っておくべきだ、というファイナンシャル・プランナーが多いので、自分のライフスタイルに合わせて預金しておきたい。
（2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする
通常、現金・預金があるのなら繰り上げ返済をするのが常識だった。しかし、現在の金利動向をみると、変動金利は0.4％台で、1％を大きく割り込んでいる（auじぶん銀行、2019年12月現在）。支払い金利は残高×0.4％台であるのに対して、控除で戻ってくる税金は残高×1％だ。差し引きした「金利負担」は、借金をしているのに残高×0.5％強の利益を生むことになる（下表を参照）。住宅ローン控除によって、まさに「マイナス金利の世界」をつくりあげることができる。
| 住宅ローン控除は、繰り上げ返済ありとなしではどちらがお得？ （金利0.457％、残高1000万円での年間収支、計算簡略化のため毎月返済は省略） |
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| 対応 | 年間の金利負担 | |
| 金利 0.457％ |
繰り上げ返済なし | 残高1000万円 ×（金利0.457％－減税1.0％） ＝5.4万円の利益 |
| 繰り上げ返済500万円 | 残高500万円 ×（金利0.457％－減税1.0％） ＝2.7万円の利益 |
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この「打ち出の小槌状態」とも言える状態を、わざわざ縮小することはない。手持ちの現金・預金が潤沢にあっても、10年間は絶対に繰り上げ返済せずに利益を受け取り続けよう。そして11年目の1月になったら、繰り上げ返済を一気に行うのがいい。
住宅ローン控除は毎年の年末の残高を元に控除額が決まるので、繰り上げ返済するのであれば、11年目の1月がベストなのだ。「余裕があればすぐに繰り上げ返済すべきだ」という今までの常識とは逆の対応になるので、覚えておきたい。
・注文住宅（建物のみ）＝大半は、「年末残高×1％」が適用されるので、13年目までは繰り上げ返済しない
・それ以外＝大半は、「建物価格×2％÷3年」が適用されるので、繰り上げ返済する
もちろん、「（1）控除対象となる住宅ローン残高まで、繰り上げ返済」という条件もあるので、これに当てはまる人は繰り上げ返済をしよう。
| auじぶん銀行の住宅ローンの概要 | |
| 金利 | ⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る |
| 無料団信の保障範囲 | 死亡・高度障害+がん50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院） |
| オプション（保険料） | ・がん100％保障（金利＋0.2%） ・11疾病保障（金利＋0.3%） |
| 事務手数料（税込） | 借入額×2.20% |
| 保証料（税込） | 0円 |
| 【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「全疾病保障（180日以上入院）」「がん50％保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。 | |
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（関連記事はこちら！⇒[auじぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）
（3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）
では、金利が1％以上ならどうするのか。現在の金利動向だと、35年固定金利は1％を超えていることが多い。そのケースでは従来と同じ考えで、なるべく繰り上げ返済すべきというものだ。戻ってくる税金よりも金利の支払い金利の方が多いので、なるべく残高を減らしたほうがいいのは当たり前だろう（下表を参照）。
| 住宅ローン控除は、繰り上げ返済ありとなしではどちらがお得？ （金利1.5％、残高1000万円での年間収支、計算簡略化のため毎月返済は省略） |
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| 対応 | 年間の金利負担 | |
| 金利 1.5％ |
繰り上げ返済なし | 残高1000万円 ×（金利1.5％－減税1.0％） ＝5.0万円の支払い |
| 繰り上げ返済500万円 | 残高500万円 ×（金利1.5％－減税1.0％） ＝2.5万円の支払い |
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ただし、何月に返済するかを工夫したほうがいい。繰り上げ返済はネットで簡単にできるようになったとはいえ、毎月こまめに返済するの手間がかかるため、多くの人は年に1回程度、まとめて返済している。それならば、住宅ローン控除は12月末の住宅ローン残高を元に計算しているので、控除額が確定した直後の1月がベストなのだ。
控除枠500万円をすべて使い倒すには、
年収が約800万円以上など、高い条件がある
ちなみに、住宅ローン控除の上限である合計500万円全額をすべて使い切るのは、なかなかハードルが高い。先ほど紹介した「繰り上げ返済の新常識3カ条」を実践しつつ、以下の3つの条件をクリアする必要がある。
住宅ローン減税500万円をすべて使い切る条件
- （1）年収が約800万円以上（控除対象の税金が50万円以上）
- （2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープ
- （3）長期優良住宅・低炭素住宅であること
上記の条件は自分の努力ではどうにもならないものもあり、500万円全額を使い切るのはなかなか難しい。過大な期待はしないほうがいいだろう。
また、上記の（2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープを厳密に守ると、実は借入当初の残高が膨らんで金利支払いが増えてしまうため、必ずしも10年間トータルの収支でメリットがあるとは言えない。計算が複雑なので省略するが、まずは5000万円を切るまで繰り上げ返済し、その後は残高をなるべくキープするのがベターだ。500万円をすべて使い切ることにあまり意味はないのだ。
住宅ローン控除の正確な金額を詳細に知りたければ、すまい給付金の計算サイトで調べられるほか、各銀行でも相談に乗ってくれる。
なお現在、住宅ローン控除を受けている人が「借り換える場合」は、「借り換え後にも返済期間が10年以上」という条件など、気を付けるポイントがあるので、下記の記事を参考に借り換えをしよう。
【関連記事はこちら！】
⇒「マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識！金利1％未満で借り換えできたら、繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除のメリットを最大限享受すべし！」
新築・中古住宅だけでなく、
増築や100万円以上のリフォーム工事も対象
住宅ローン控除は40年ほど前に始まり、その後、たびたび内容が見直されてきた。現在は新築住宅や中古住宅だけでなく、増築や一定のリフォームで100万円以上の工事も対象となる。年末の住宅ローン残高の1%分の税金が還付される。住宅の種類によって、控除額は異なる。
| 住宅ローン控除の住宅別の「最大控除額」 | |
| 住宅の種類 | 最大控除額 |
| 一般住宅（増築、リフォームを含む） | 年40万円 |
| 長期優良住宅、または低炭素住宅（同） | 年50万円 |
| 個人から中古住宅を購入（消費税が非課税） | 年20万円 |
| 個人から中古住宅を購入（ただし長期有料などの認定住宅） | 年30万円 |
また、控除期間は、以下のようになっている（消費税アップ対策のため複雑になった）。
| 住宅ローン控除の適用期間 | |
| 居住する時期期間 | 控除期間 |
| 2014年1月～2019年9月 | 10年間 |
| 2019年10月～2020年12月 | 10年間（消費税8%） または 13年間（消費税10%） |
| 2021年1月～12月 | 10年間 |
最大控除額は、通常の「一般住宅（増築、リフォームを含む）」が年40万円×13年＝520万円、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅（増築、リフォームを含む）」ならば年50万円×13年＝650万円、「個人から中古住宅を購入（消費税が非課税）」なら年20万円×13年＝260万円となっている。
他にも以下の表のような条件があるので参考にしてほしい。
・自己居住のための住宅取得であること
・取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き住んでいること
・住宅の床面積は登記簿面積50平方メートル以上で、半分以上を居住用にしていること
・中古住宅の場合は取得日時点で築20年以内（耐火建築物は築25年以内）であること（これより古い物件の場合、「耐震基準に適合していることが証明された住宅」であるか、「購入後に耐震改修工事を行って現行の耐震基準に適合すると証明された住宅」であること）
・住宅ローンの返済期間（借入時）が10年以上あること
・社内融資等の場合は利率が1％以上のもの
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと
・適用期間中に転勤で本人が住まなくなった場合は、国内での単身赴任で家族がそのまま居住していれば引き続き控除が受けられる。それ以外の場合は中断されるが、適用期間中に再び入居すればその年（その年に賃貸に出していた場合はその翌年）から控除が再開される
【関連記事はこちら！】
＞＞中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
＞＞住宅ローン控除に不可欠な「確定申告」は怖くない！申告期間、必要書類などのポイントを解説
| ◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| ◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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| 【金利動向】 | 【住宅ローンの基礎】 |
| >>【最新版】金利動向 >>【翌月の金利】を予想 >> 2020年の金利動向 >> 変動金利の上昇時期は？ |
>> 基本「8カ条」 >>「審査」の基本 >>「借り換え」の基本 >> フラット35はどの銀行がいい？ |
| 【2020年6月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利！ ◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング （新規借入） ※借入金額2500万円、借り入れ期間35年（詳細な条件は表組の下に記載） |
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| 順位 | 銀行名 <商品名> | |||
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実質金利
（費用等含む） |
表面金利
（費用等除く） |
保証料
（税込） |
事務手数料
（税込） |
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1
位 |
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)> | |||
| 0.529% |
0.399%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。 |
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2
位 |
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入）> | |||
| 0.540% 全疾病＋がん50％ |
0.410%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。 |
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| 【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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2
位 |
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（新規借入）> | |||
| 0.540% 全疾病保障付き |
0.410%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。 |
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| 【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？ | ||||
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4
位 |
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（新規借入）> | |||
| 0.581% |
0.450%
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0円
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借入額×2.2%
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| 【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2％と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。 |
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| ※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。 | ||||
