住宅ローン控除を最大化する新常識を公開！
金利1％以下なら、税金の戻りの方が多くなり、
住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

住宅ローンを借りる時にぜひ利用したいのが、最大で合計500万円の税金が戻ってくる「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」だ（入居時期2019年10月～2022年12月は、最大650万円）。高額な控除なので、なるべく多くの控除を引き出したいものだ。現在の低金利をうまく活用すれば、住宅ローンの金利支払いよりも多額の控除を使える「打ち出の小槌」状態になるだけに、しっかりと理解して控除メリットを最大化しよう。

 住宅ローン控除は、住み始めてから10年間にわたって、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から引かれる制度だ。

　2021年の税制改正によって、住宅ローン減税は再延長された。これにより、注文住宅は2021年9月末まで、新築・中古住宅などは2021年11月末までに契約し、2022年12月末までに入居すれば、13年間の減税を受けられることになった。

　控除される金額が大きいだけに、この控除をあてにして、家計をやりくりしている人もいるだろう。例えば、年末の住宅ローンの残高が3000万円であれば、3000万円×1%＝30万円が、所得税から引かれる。

 控除額は、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」ならば年50万円×10年＝500万円と、かなり高額だ。住宅ローン控除の適用を受けるには、確定申告をしなければならないが、2年目以降はサラリーマンであれば会社の年末調整で処理できる。手続きが簡単で効果が大きい制度。

　できればフルに減税措置を受けたいところだ。

現在の超低金利下で住宅ローン控除で得するには、
「新常識3カ条」を守って、タイミングよく返済を！

 住宅ローン控除を活用するなら、1円でも多く税金を取り戻したいところだ。そこで、現在の超低金利下において、「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」をまとめた。この3つを守りながらタイミングよく繰上返済していけば、控除額を数十万円も増やせる可能性がある。

• 「住宅ローン控除で得する、繰り上げ返済の新常識3カ条」

• （1）控除の対象となる住宅ローン残高まで、繰上返済

• （2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする

• （3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）

それではひとつずつ解説しよう。

（1）控除対象となる住宅ローン残高まで、繰り上げ返済

　住宅ローン控除の対象となるのは、長期優良住宅・低炭素住宅なら住宅ローン借入残高の5000万円まで、一般住宅なら4000万円までという上限がある。それぞれ、1％にあたる50万円、40万円が毎年、控除される。それを超える残高分については、手持ちの現金・預金があるのであれば、なるべく早めに繰り上げ返済してしまったほうがいい。控除の対象とならない部分は、なるべく減らしておくのがいい。

 ただし、自分の支払っている税額（所得税+住民税の一部）が50万円、または40万円に満たない場合は、自分が支払った税金しか戻ってこないので気をつけよう。所得税は全額戻ってくるが、住民税については、「一般住宅」の場合は1年で9万7500円、「長期優良住宅、低炭素住宅」の場合は1年で13万6500円が上限となっている。自分の税額を計算してみよう。おおよそ年収800万円以上あれば、年間50万円の税金がフルに戻ってくる計算になる。

 もし、支払っている税額が50万円、または40万円に満たない場合は、「支払っている税額（所得税+住民税の一部）×100倍」が控除対象の住宅ローン残高と考えて、そこまでは繰り上げ返済するようにしよう。

 もちろん、生活資金などに必要な現金・預金まで繰り上げ返済してしまってはいけない。病気やケガ、勤めている会社の倒産時などに支払えなくなっては元も子もない。一般に生活費1年分程度を現金・預金として取っておくべきだ、というファイナンシャル・プランナーが多いので、自分のライフスタイルに合わせて預金しておきたい。

（2）金利1％以下なら、慌てて繰り上げ返済せず、11年目以降にする

　通常、現金・預金があるのなら繰り上げ返済をするのが常識だった。しかし、現在の金利動向をみると、変動金利は0.4％程度で、1％を大きく割り込んでいる。支払い金利は残高×0.4％程度であるのに対して、控除で戻ってくる税金は残高×1％だ。差し引きした「金利負担」は、借金をしているのに残高×0.6％程度の利益を生むことになる（下表を参照）。住宅ローン控除によって、まさに「マイナス金利の世界」をつくりあげることができる。

 この「打ち出の小槌状態」とも言える状態を、わざわざ縮小することはない。手持ちの現金・預金が潤沢にあっても、10年間または13年間は絶対に繰り上げ返済せずに利益を受け取り続けよう。そして住宅ローン減税の期間が終わったら、繰り上げ返済を一気に行うのがいい。

　住宅ローン控除は毎年の年末の残高を元に控除額が決まるので、繰り上げ返済するのであれば、住宅ローン減税の期間が終わった時がベストなのだ。「余裕があればすぐに繰り上げ返済すべきだ」という今までの常識とは逆の対応になるので、覚えておきたい。

auじぶん銀行の住宅ローンの概要
金利	⇒「auじぶん銀行」詳細ページを見る
無料団信の保障範囲	死亡・高度障害+がん50％保障団信+全疾病保障（180日以上入院）＋月次返済保障（31日以上入院）
オプション（保険料）	・がん100％保障（金利＋0.2%）  ・11疾病保障（金利＋0.3%）
事務手数料（税込）	借入額×2.20%
保証料（税込）	0円
【ポイント】 auじぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行と携帯電話「au」を運営するKDDIが共同出資したネット銀行。申込みから契約まですべてネットで行える。変動金利が業界最低水準であることに加え、「全疾病保障（180日以上入院）」「がん50％保障団信」が無料で付いていること、「返済口座への資金移動」に手数料がかからないことなどが大きな特徴だ。

（関連記事はこちら！⇒[auじぶん銀行の住宅ローンの金利・手数料は？]）

（3）金利1％以上なら、積極的に繰り上げ返済（ただし1月）

 では、金利が1％以上ならどうするのか。現在の金利動向だと、35年固定金利は1％を超えていることが多い。そのケースでは従来と同じ考えで、なるべく繰り上げ返済すべきというものだ。戻ってくる税金よりも金利の支払い金利の方が多いので、なるべく残高を減らしたほうがいいのは当たり前だろう（下表を参照）。

 ただし、何月に返済するかを工夫したほうがいい。繰り上げ返済はネットで簡単にできるようになったとはいえ、毎月こまめに返済するの手間がかかるため、多くの人は年に1回程度、まとめて返済している。それならば、住宅ローン控除は12月末の住宅ローン残高を元に計算しているので、控除額が確定した直後の1月がベストなのだ。

控除枠500万円をすべて使い倒すには、
年収が約800万円以上など、高い条件がある

 ちなみに、住宅ローン控除の上限である合計500万円全額（控除期間が10年の場合）をすべて使い切るのは、なかなかハードルが高い。先ほど紹介した「繰り上げ返済の新常識3カ条」を実践しつつ、以下の3つの条件をクリアする必要がある。

住宅ローン減税500万円をすべて使い切る条件

• （1）年収が約800万円以上（控除対象の税金が50万円以上）
• （2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープ
• （3）長期優良住宅・低炭素住宅であること

 上記の条件は自分の努力ではどうにもならないものもあり、500万円全額を使い切るのはなかなか難しい。過大な期待はしないほうがいいだろう。

 また、上記の（2）住宅ローン残高が5000万円以上をキープを厳密に守ると、実は借入当初の残高が膨らんで金利支払いが増えてしまうため、必ずしも10年間トータルの収支でメリットがあるとは言えない。計算が複雑なので省略するが、まずは5000万円を切るまで繰り上げ返済し、その後は残高をなるべくキープするのがベターだ。500万円をすべて使い切ることにあまり意味はないのだ。

 住宅ローン控除の正確な金額を詳細に知りたければ、すまい給付金の計算サイトで調べられるほか、各銀行でも相談に乗ってくれる。

 なお現在、住宅ローン控除を受けている人が「借り換える場合」は、「借り換え後にも返済期間が10年以上」という条件など、気を付けるポイントがあるので、下記の記事を参考に借り換えをしよう。

【関連記事はこちら！】
⇒「マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識！金利1％未満で借り換えできたら、繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除のメリットを最大限享受すべし！」

新築・中古住宅だけでなく、
増築や100万円以上のリフォーム工事も対象

 住宅ローン控除は40年ほど前に始まり、その後、たびたび内容が見直されてきた。現在は新築住宅や中古住宅だけでなく、増築や一定のリフォームで100万円以上の工事も対象となる。年末の住宅ローン残高の1%分の税金が還付される。住宅の種類によって、控除額は異なる。

　また、控除期間は、以下のようになっている。

 最大控除額は、通常の「一般住宅（増築、リフォームを含む）」が年40万円×13年＝520万円、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅（増築、リフォームを含む）」ならば年50万円×13年＝650万円、「個人から中古住宅を購入（消費税が非課税）」なら年20万円×13年＝260万円となっている。

 他にも以下の表のような条件があるので参考にしてほしい。特に2021年度の税制改正では、40㎡以上の小規模物件も対象になった。ただし、50㎡未満の物件は、1000万円の所得制限が設けられている。

【関連記事はこちら！】
＞＞中古住宅のリノベーション費用は、住宅ローンで借りれば低金利！実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう
＞＞住宅ローン控除に不可欠な「確定申告」は怖くない！申告期間、必要書類などのポイントを解説

• 
• 
• 
• 

 

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
• 5000万円借入
• 住宅ローンTOP

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
• 5000万円借入
• 住宅ローンTOP

 

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向 【金利】翌月の金利予想 【金利動向】2021年の金利動向 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】16年分の金利推移	【住宅ローン基礎】8カ条 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】どの銀行がいい？ 【住宅ローン控除】メリット最大化法

【注目の記事はこちら】 （クリックで該当する情報へ移動します） 【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較（毎月更新） 【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測！引き上げは2023年？ 【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは？ 【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している！  【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は？（17銀行比較） 【審査】「審査基準」を17銀行で比較！ 必要な年収、勤続年数は？ <Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん＋全疾病」の団信が無料付帯！

住宅ローン金利 シミュレーション 基礎知識 審査 借り換え術 金利ランキング 漫画de住宅ローン 住宅ローンTOP

【2021年1月最新版、主要銀行版】 ◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング （新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
順位	銀行名 <商品名>
	実質金利 （費用等含む）	表面金利 （費用等除く）	保証料 （税込）	事務手数料 （税込）
1 位	auじぶん銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利＞
	0.510% 全疾病＋がん50％	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利 ・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯 ・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い ・じぶんでんきセット割引も用意。新電力「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03％引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%。
	【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
1 位	ジャパンネット銀行 ＜住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利＞
	0.510%	0.380%	0円	借入額×2.2%
	【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・ネット銀行のジャパンネット銀行が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート ・業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある ・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる ・個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
	【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
3 位	SBIマネープラザ ＜ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利＞
	0.540% 全疾病保障付き	0.410%	0円	借入額×2.2%
	【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ ・全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心 ・変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
	【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
4 位	住信SBIネット銀行 ＜住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、ネット専用）・変動金利＞
	0.571% 全疾病保障付き	0.440%	0円	借入額×2.2%
	【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】 ・三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス ・通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える ・女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている ・審査結果によっては、表面金利に年0.1％を上乗せする
	【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は？
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

 

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分！
トップクラスの低金利も魅力⇒関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

• 
  事務手数料が5万5000円からと安い
  新生銀行を選ぼう⇒関連記事はこちら

  

• 
  ネット専用商品投入で、短期固定が安い
  「三菱ＵＦＪ銀行」⇒関連記事はこちら

  

 

新生銀行は来店不要	フラット35ならアルヒ	三井住友銀行はアプリが便利
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ	アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い⇒関連記事はコチラ	Web申込なら低金利でおとく！⇒関連記事はコチラ!

132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査  ネット銀行  　イオン銀行　auじぶん銀行　ジャパンネット銀行　新生銀行　住信SBIネット銀行　ソニー銀行　楽天銀行  都市銀行 　三井住友銀行　三菱ＵＦＪ銀行　みずほ銀行　りそな銀行  信託銀行 ・その他金融機関 　アルヒ　SBIマネープラザ　三井住友信託銀行　三菱UFJ信託銀行　中央労働金庫　東北ろうきん 　新潟ろうきん 　長野ろうきん 　静岡ろうきん 　北陸ろうきん 　東海ろうきん 　近畿ろうきん 　中国ろうきん 　四国ろうきん 　九州ろうきん 　沖縄ろうきん 　優良住宅ローン　JAバンク埼玉<JAさいたま>  地方銀行 　北海道銀行 　青森銀行 　みちのく銀行 　秋田銀行 　北都銀行 　荘内銀行 　山形銀行 　岩手銀行 　東北銀行 　七十七銀行 　東邦銀行 　群馬銀行 　足利銀行 　筑波銀行 　常陽銀行 　埼玉りそな銀行 　武蔵野銀行 　千葉銀行 　横浜銀行 　千葉興業銀行 　きらぼし銀行 　第四銀行 　静岡銀行 　山梨中央銀行 　八十二銀行 　北陸銀行 　富山銀行 　北國銀行 　福井銀行 　スルガ銀行 　清水銀行 　大垣共立銀行 　十六銀行 　三重銀行 　百五銀行 　滋賀銀行 　京都銀行 　関西みらい銀行 　池田泉州銀行 　南都銀行 　紀陽銀行 　但馬銀行 　鳥取銀行 　山陰合同銀行 　中国銀行 　広島銀行 　山口銀行 　阿波銀行 　百十四銀行 　伊予銀行 　四国銀行 　福岡銀行 　筑邦銀行 　佐賀銀行 　十八親和銀行 　肥後銀行 　大分銀行 　宮崎銀行 　鹿児島銀行 　琉球銀行 　沖縄銀行 　西日本シティ銀行 　北九州銀行  第二地方銀行 　北洋銀行 　きらやか銀行　北日本銀行 　仙台銀行 　福島銀行 　大東銀行 　東和銀行 　栃木銀行 　京葉銀行　東日本銀行 　東京スター銀行　神奈川銀行 　大光銀行　長野銀行　富山第一銀行 　福邦銀行 　静岡中央銀行 　愛知銀行 　名古屋銀行 　中京銀行 　第三銀行 　みなと銀行　島根銀行 　トマト銀行 　もみじ銀行 　西京銀行 　徳島大正銀行 　香川銀行 　愛媛銀行 　高知銀行 　福岡中央銀行 　佐賀共栄銀行 　長崎銀行 　熊本銀行 　豊和銀行 　宮崎太陽銀行 　南日本銀行 　沖縄海邦銀行