2023年4月からフラット35の制度が改定!新築は省エネ住宅でなければフラット35が利用できなくなる

2023年3月14日公開(2023年3月14日更新)
山下和之:住宅ジャーナリスト

住宅金融支援機構と民間提携の住宅ローン「フラット35」は、2023年4月1日から大きく二つの変更が実施される。新築住宅の「省エネ基準適合」がフラット35の利用の必須要件になり、金利引き下げ制度が一部拡充されるというものだ。4月以降、新築は省エネ住宅でなければフラット35が利用できなくなる。

2023年4月、フラット35が大きく制度変更

 「フラット35」とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して実施している住宅ローン。原則的に、完済までの金利と返済額が確定している「全期間固定金利型」で、金利変動リスクがなく金利も割安な傾向にあるので、安心して利用できると人気が高い。

 フラット35は、たびたび制度変更を行っており、4月1日、10月1日付で変更が実施されることが多い。2023年4月1日からも、以下の二つの変更が実施される。

「フラット35」2023年4月の制度変更内容

すべての新築住宅で、省エネ基準への適合が必須
・フラット35「地域連携型」の見直し

 特に、省エネ基準に適合している住宅であることが要件化されたことによる影響は大きい。新築住宅においては、省エネ基準に適合していないと、フラット35が利用できなくなるというわけだ。

 では、今回の制度変更について詳しく説明しよう。

新築は「省エネ基準適合」が必須要件に!

 現在わが国では、2050年カーボンニュートラルに向けて、省エネ性能の高い住まいを促進するさまざまな施策が実施されている。

 特に、2025年度からはすべての新築住宅において省エネ基準への適合が不可欠になる(新築住宅の省エネ義務化)。つまり、省エネ性能の高い住宅以外は建設できなくなるわけだ。

 こうした新築住宅の省エネ義務化に先立って、フラット35では2023年4月以降の申請分から、すべての新築住宅において省エネ基準への適合を要件とした。「基本性能の高い住まいを促進する」というフラット35の趣旨に沿って、省エネ性能の高い住宅でないとフラット35を利用できなくしたわけだ。

省エネ基準の要件は、住んでいる地域によって異なる

 これまでは図表1の左側にあるように、住宅性能表示制度において「断熱等性能等級2相当以上」の住宅であればフラット35を利用できた。

 だが、2023年4月から「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」または、「建築物エネルギー消費性能基準」をクリアしていなければ利用できなくなる。一段と高い省エネ性能が求められるようになるわけだ。

 なお、断熱性の性能基準は、これまで最高位が「等級4」であったが、24年前から内容が変更されておらず、等級4であっても実際に住むには断熱性能が十分とは言えないケースも散見された。そこで、2022年4月から「等級5」が、同年10月からは「等級6・7」の3段階が追加されている。

 一次エネルギー消費量等級も同じく、2022年4月に「等級6」が追加され、省エネ住宅の建築推進は国を挙げて行われている。

図表1 フラット35の新築時は省エネ基準への適合が不可欠に

 

 省エネ住宅にするため、具体的には、住宅の窓や外壁といった外気に触れる部分の断熱性能を高め、高効率の設備機器を導入するなどして、エネルギー消費量を抑えることが必要になる。

 たとえば、窓には金属製建具+Low-Eガラスを採用して断熱性能を高め、高効率のエアコンや高効率給湯・エコジョーズ、LEDなど高効率照明を導入するなどの対応が求められる。※Low-Eガラス:特殊金属膜をコーティングした熱伝導の少ないガラス

 ただし、省エネ住宅となる基準は全国一律ではない。地域によって気候の違いがあるため、全国を1地域から8地域までに分けて、それぞれにこまかな条件が定められている。

 こうした省エネ化の条件は、おおむね大手不動産会社や大手住宅メーカーなどでは標準仕様で対応できるようになっており、中堅以下についても順次対応できるようになってくる。

 2025年のすべての新築住宅への省エネ性能適合義務化に向けて、政府も業界向けに各種の支援を充実させている。そのため、省エネ性能への適合化が急速に進んでおり、多くの住宅でフラット35を利用できるようになるだろう。

省エネ住宅は、減税・住宅ローン金利引き下げなどの経済的メリットが豊富!

 この省エネ性能への適合化によって住宅の性能が高められると、さまざまなメリットを享受できるようになる。

 CO2排出量削減によって地球環境の維持に貢献できるし、光熱費の削減、税制の優遇などの経済的メリットも大きい。また、断熱性能の向上により、住まいでのヒートショックによる死亡を抑制できる。

 このうち、経済的なメリットについて詳しく見てみよう。

 省エネ基準への適合により、長期優良住宅やZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス。家庭で使用するエネルギー量と、太陽光発電などで生み出すエネルギー量の収支が実質ゼロ以下となる住宅のこと)の条件を満たせれば、住宅ローン減税の上限額が増え、フラット35の各種金利引き下げ制度を利用できるようになるなど、住宅購入にともなう負担が軽減される。

 住宅ローン減税を見ると、2023年入居の新築の場合、一般の住宅は最大21万円の控除額であるのに対して、長期優良住宅は最大35万円、ZEHだと最大31.5万円になる。一般の住宅と省エネ住宅では、住宅ローン控除額に年間10万円以上の違いがあるのだ。

図表2 物件タイプ別の住宅ローン最大控除額(2023年〜2024年入居の場合)

住宅の種類 借入限度額

最大控除額

 

新築
13年
認定住宅 5,000万円 35万円
ZEH 4,500万円 31.5万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 28万円
その他 3,000万円 21万円
中古
10年
認定住宅 3,000万円 21万円
その他 2,000万円 14万円

 光熱費についても、省エネ性能の高い住まいに建て替えることで、「年間の光熱費が削減された」と答える人が8割超という調査がある(一般社団法人 環境創生イニシアチブ調べ)。

 さらに、フラット35を利用する場合、金利引き下げ制度の対象になる(フラット35S)。省エネ性能の高い住宅であれば、当初5年間の金利が0.50%引き下げられる可能性が高い。

図表3 フラット35Sの金利引き下げメニュー

メニュー 金利引き下げ期間 金利引き下げ幅

フラット35S(ZEH)

当初5年間 ▲0.5%
6年目〜10年目まで ▲0.25%
フラット35S(ZEHと長期優良住宅の併用) 当初10年間 ▲0.5%
フラット35S(金利Aプラン) 当初10年間 ▲0.25%
フラット35S(金利Bプラン)     当初5年間     ▲0.25%

 さらに、ZEHと長期優良住宅を併用できる物件であれば、当初10年間は0.5%金利が引き下げられる。2023年3月のフラット35の金利は1.96%(返済期間21年〜35年)、それが当初10年間は1.46%に引き下がるのだ。

 借入額4,000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額を試算すると、1.96%では13万1,685円だが、1.46%に下がれば12万1,691円に減少する。毎月9994円、年間で11万9,928円、10年間で119万9,280円の軽減だからメリットは大きい。

図表4 金利の違いによる毎月返済額の違いを試算(借入額4,000万円の場合)

金利 毎月返済額 差額
1.96% 13万1,685円 
1.46% 12万1,691円 ▲9,994円

 最近は住宅価格も高騰しているので、住宅ローン利用額が2倍の8,000万円になれば、毎月2万円、年間では24万円近く、10年間では240万円近くもの負担の軽減になる計算だ。

 フラット35の利用要件が厳しくはなってしまうのだが、フラット35を利用できれば、さまざまなメリットを享受できるようになるので、消費者にとってもメリットの大きい制度変更ではないだろうか。

【関連記事】>>ZEH住宅についての詳しい説明と、受けられる補助金制度についてはこちらの記事で解説!

地域連携型の金利引き下げ制度を拡充

 いまひとつ、2023年4月からのフラット35の制度変更として、フラット35の「地域連携型」の拡充が挙げられる。

 フラット35の金利引き下げ制度のひとつに、地方公共団体の補助金などの交付と合わせて、フラット35の金利が引き下げられる「フラット35地域連携型」がある。

 「子育て支援・空き家対策」については、0.25%金利を引き下げるのだが、それが図表5にあるように、引き下げ期間5年間のところを10年間に延長される。

※フラット35地域連携型(子育て支援)=子育て世帯が住宅を取得する場合の制度
※フラット35地域連携型(空き家対策)=空き家を取得する場合の制度

図表5 フラット35の地域連携型の拡充

 また、地域連携型(地域活性化)に「グリーン化」という制度が追加され、当初5年間、金利が0.25%引き下げられることになる。グリーン化というのは、断熱等性能等級6、7相当の高断熱住宅を取得する場合であり、やはり省エネ性能の高い住宅を促進する一環としての制度だ。

金利引き下げ期間の延長で、どれぐらいお得になる?

 フラット35地域連携型(子育て支援・空き家対策)の金利引き下げ期間が、5年から10年に延長されると、経済的メリットは以下のようになる。

 借入額4,000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は、通常の金利1.96%だと13万1,685円だが、金利が0.25%引き下げられて1.71%になれば毎月返済額は12万6,629円に減少する。毎月5,056円の軽減で、年間約6万円、5年間で約30万円の軽減だったのが、軽減が10年間続くようになり、約60万円得することになる。

 脱炭素という時代の流れに合わせ、住宅を取り巻く各種制度は変わり目を迎えている。都道府県や市区町村単位でも、省エネ住宅を推奨する補助金・助成金が充実してきており、年度が変わる4月には新たな補助金制度が公告されるはずだ。これから家を購入する人は、この流れを見逃さないようにしたい。

【関連記事】>>長期優良住宅のメリットとは? 認定基準や補助金、住宅ローン最大控除額455万円など徹底解説

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  • 変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

 

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

 

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
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500万円以上、2億円以下
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100万円以上8,000万円以下
借入期間
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・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
使い道
年収
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
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年収
(個人事業主等)
■自社商品

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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
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事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

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年齢
(借入時)
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70歳未満
年齢
(完済時)
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80歳未満
その他条件
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【満50歳以下】
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+全疾病保障
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一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
全疾病保障(8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 )
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※金利引き下げ条件:次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み~ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用(非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可)」の全てをご利用いただくことです。
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  • 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
  • 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
  • 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■自社商品
【融資手数料型】
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【金利上乗せ型】
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■自社商品
上記を参照
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0円(100万円以上)
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
インターネット:0円(1万円以上1万円単位)
店頭・テレビ電話:変動金利が5500円、固定金利3.3万円
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0円
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■自社商品
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット:不可
店頭・テレビ電話:0円
借入額
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50万円以上、3億円以下(1万円単位)
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内
借入期間
■自社商品
1年以上40年以内(1年単位)
融資を受けられるエリア
■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
使い道
■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅(マンションを含む)の購入資金
住宅用土地(建物建築計画のある場合)の購入資金
住宅取得に伴う諸経費
年収
(給与所得者)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品
1年以上
■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品
3年以上
■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:70歳未満)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
団信革命(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.25%(40歳未満)
金利+0.30%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%(40歳未満)
金利+0.25%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%(40歳未満)
金利+0.20%(40歳以上)
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+年0.15%(35歳未満)
金利+0.25%(35歳以上)
(ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円)※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利
閉じる
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
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  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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