住宅ローン金利[2020年]

「最も低い金利の銀行を知りたい」「住宅ローンの金利動向を知りたい」。こんな要望に応えるため、85銀行・800商品の金利を毎月調査・比較し、さらに手数料も含めた「実質金利」も計算しているのがダイヤモンド不動産研究所です。実質金利や総支払額を比較できるので、本当におとくな住宅ローンをわずか10秒もあれば見つけられます。さらに、「実質金利ランキング」「最新の金利動向」「変動金利の上昇時期を予想」など、多彩な記事を取りそろえています!

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85銀行の住宅ローン金利を毎月調査

 住宅ローンを借りようとしている人、借り換えしようとしている人は、金利の見通し、動向が気になるところです。そこで、住宅ローン金利の見通し、動向、金利推移などについて、確認しておきましょう。

 まずは、最新の住宅ローン金利を確認しましょう。変動金利、長期固定金利(フラット35)については、過去最低水準であることは間違いありません。その意味では、不動産の絶好の買い時と言えるでしょう。

 変動金利は、最も金利が低い銀行で0.4%を切る水準まで下がっています。

 長期固定金利も、2016年、2019年の大底の時期から見れば多少、上昇してはいるものの、長い目で見ればやはり過去最低水準です。金利は、35年固定金利で1.3%前後となっています。

 最新の金利、翌月の金利予想については、以下の記事を参考に確認しましょう。また返済額シミュレーションでも、主要85銀行の最新金利を調査して、毎月登録しているので、最も有利な商品を確認することができます。

◆最新の金利動向◆

◆85銀行の住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]
◆85銀行の住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]
85銀行の住宅ローンをカバー!住宅ローン返済額シミュレーション わずか10秒で試算!住宅ローン最新金利をチェック!主要30銀行からお得な商品を紹介

変動金利の住宅ローンの推移は?

 住宅ローンを借りようとしている人、借り換えしようとしている人は、金利の見通し、動向が気になるところでしょう。そこで、まずは住宅ローン金利の見通し、動向、金利推移などについて、確認しておきましょう。

 まずは、住宅ローンの変動金利(大手銀行)の推移を見てみましょう。下図の通り、変動金利は、過去10年以上ずっと下がり続けており、過去最低水準となっています。景気拡大のために日銀は市場金利を低め低めに誘導しており、ついに「マイナス金利」まで導入。それを受けて、住宅ローン金利も低下しています。

 また、変動金利については各銀行が獲得を強化しているために、金利引き下げ合戦が起こっています。「実態としては赤字状態」(金融機関関係者)ともいわれる低金利となっていて、多くの人が変動金利を選択しています。

 【図表3】大手銀行の変動金利推移グラフ(過去16年間)

大手銀行の変動金利推移参照:大手銀行の変動金利推移(2004〜2020年) ダイヤモンド不動産編集部が作成

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【変動金利】変動金利は過去最低水準! 過去16年の住宅ローン金利推移

変動金利の今後の動向は?

 住宅ローンの変動金利は、市場金利(短期金利)の影響を受けています。現在、市場金利(短期金利)については、日本銀行が当座預金の一部について▲0.1%というマイナスの金利を適用しており、過去最低の水準です。

 コロナ禍で、景気浮揚のために米国も金利を引き下げている状況なので、当面は変動金利が上昇する気配はありません。とはいっても住宅ローンは最長で35年という長期間の返済になるので、「今後も絶対に金利が上がらない」とは言い切れません。

 今後、変動金利はどうなると考えればいいのでしょうか。ダイヤモンド不動産研究所で連載をしているブロガーの千日さんによれば、「高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは、2023年ごろではないか」と予想しています。ただでさえ赤字状態といわれる変動金利の住宅ローンについて、いつかは金利を引き上げるのは確かでしょう。

 なお、変動金利が上昇して毎月返済額が増加したとしても、返済に余裕があれば、問題はありません。ホームローンドクターの淡河範明さんは「住宅ローンを借りる際、『変動金利は4%まで上昇する』と考えておくといい」としています。現在の変動金利の基準金利を2.475%としている銀行が多いので、それから考えると、金利が4%になるということは、約1.5%の金利上昇となります。4%としたのは、過去の基準金利の平均値が約4%だからです。金利が1.5%上昇すれば、それに合わせて毎月返済額も上昇します。借りる前にシミュレーションをして、どのくらい毎月返済額が増加するのかを事前に確認しておけば、金利上昇時に慌てることがないでしょう。

◆変動金利の基本◆

長期固定金利の住宅ローンの推移は?

 次に、長期固定金利(全期間固定金利)の住宅ローン金利の推移を見てみましょう。

 住宅ローンの長期固定金利は、10年国債の金利の影響を大きく受ける落ちわれています。10年国債が長期金利の代表的な指標だからです。そして現在、日本銀行は10年国債金利について、0%程度(±0.1%の範囲内)で推移するよう、長期国債の買い入れを行うとしています。実際、10年国債の金利は、2020年に入ってからは0%付近を行ったり来たりしているという状況です。

 コロナ禍で、景気が大きく減速しており、利上げをしようとしていた米国さえも金利を引き下げている状況で、当面は長期国債金利が上昇する気配はありません。とはいっても住宅ローンは最長で35年という長期間の返済になるので、変動金利同様に「今後も絶対に金利が上がらない」とは言い切れません。

 なお、金利が上昇する際は、金融業界の常識ですが、長期金利から上昇します。「変動金利で借りておいて、変動金利が上がってきたら長期固定金利に借り換えればいいのではないか」と考える人がいますが、変動金利が上昇し始めたときは、すでに長期金利は上がっていることが多いのです。金利上昇リスクを取りたくないのであれば、最初から長期固定金利の住宅ローンを選んでおくべきでしょう。

 なお、長期固定金利の住宅ローンは、全期間固定の「フラット35」(独立行政法人の住宅金融支援機構が支援)と、民間銀行独自の住宅ローンがあります。かつては、フラット35の方が金利の競争力がありましたが、最近は民間銀行の住宅論も競争力を持っているので、じっくり比較して商品を選びたいところです。

 フラット35については、比較的融資基準が緩いというのも特徴です。転職したばかり、年収が200万円台、など厳しい条件であっても借りられる可能性があります。なお、商品の契約は各銀行でとなりますが、窓口となる銀行によって、金利や手数料が違います。商品はほぼ一緒のものなので、なるべく金利・手数料が低い銀行を選ぶようにしましょう。

 【図】フラット35の金利推移グラフ(過去17年間)

フラット35の金利推移グラフ(過去17年間)
データ出典:住宅金融支援機構「フラット35借入金利の推移」。2017年10月以降、借入期間による金利設定を導入しているため、2017年9月までの金利には+0.358%して、団信料込みの金利に換算。

◆フラット35の金利動向◆

変動vs固定金利 金利タイプの選び方

 住宅ローンを借りるときに多くの人が迷ってしまうのが、「どの金利タイプ(変動金利、10年固定、全期間固定など)を選ぶのか」という点です。

 金利タイプは、返済額が上昇するリスクがない「固定金利」を選ぶのが基本です。住宅ローンの返済中には、子供が大きくなって教育費がかかるかもしれませんし、老後の生活費もためておきたいところですが、「固定金利」であれば、住宅関連費用が固定化できるので、返済に困ることは少ないでしょう。

 一方で、現在の変動金利は0.4%を切るような超低金利です。この低金利は非常に魅力的で、実際、多くの人が変動金利を選択しています。過去10年以上、変動金利は上昇していないので、その選択は間違ってはいませんでした。ただし、今後も金利が上昇しないとは限りません。金利が上昇すれば、毎月の返済額も上昇することになります。

 住宅ローンの場合、金利が上昇しても、返済額は5年間は据え置きになる、さらに上昇しても25%までしかアップしないという「5年ルール」を取り入れている銀行が多いのですが、ネット銀行の一部はこうしたセーフティーネットが適用されず、いきなり毎月返済額が上昇するというケースも考えられます。

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10秒で見つかる、おとくな住宅ローン

 住宅ローンを探す際は、表面金利だけを見てはいけません。おとくな住宅ローンを見つけるためには、金利だけでなく、手数料・保証料などの「諸費用」も考慮しないといけません。「金利は低いけど、手数料が高い」という住宅ローンは必ずしもおとくな商品ではないかもしれないのです。

 また、10年固定金利などの「期間固定」の住宅ローンも要注意です。固定期間が終了した後の金利が、非常に分かりにくく書かれており、普通の人では見つけることすら難しいです。当初の金利が表示している下に非常に小さい文字で書いていることもあります。もし借入期間が35年の場合は、当初10年間の金利も大事ですが、残りの25年間の金利も重要だということは分かるでしょう。

 ダイヤモンド不動産研究所では、こうした金利の変動をすべて把握し、手数料を上乗せした「実質金利」を計算しています。当初の借入金利だけを比較する人が非常に多いのですが、「実質金利が低い住宅ローンを選ぶ」または「総支払額が少ない住宅ローンを選ぶ」だけで、おとくな住宅ローンが見つかります。

 住宅ローンを比較する際は、「実質金利」「総支払額」を指標として比べるようにしましょう。なお、ダイヤモンド不動産研究所では、85銀行・800商品について毎月、最新の金利を調査しています。実質金利の住宅ローン金利ランキングや、実質金利の低い順に主要銀行の住宅ローンを並べた返済額シミュレーションを使えば、簡単に本当におとくな住宅ローンを、たった10秒で簡単に見つけることができます。

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【実質金利】 本当にお得な住宅ローンを比較するなら「実質金利」

◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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フラット35を徹底比較

 

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>>「審査」の基本
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【審査】「審査基準」を17銀行で比較!年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
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【2020年9月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額2500万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
【2020年9月最新版】銀行の競争が激しい「10年固定」で一番お得なのは?
◆「10年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
※借入金額3000万円、借入期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、新規借入)>
0.769%
0.750%
借入額×2.06%
33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで、ネット住宅ローンもラインナップする。10年固定金利は業界最低水準。オプションである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい。返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する。
2
◆新生銀行 <住宅ローン 当初固定金利タイプ(新規借入、頭金10%以上、割引プログラム)>
0.786%
0.700%
0円
55000円
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
事務手数料は5.5万円からと安い。事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「介護保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行などの充実したオプションサービスを用意している。過去に繰上返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆楽天銀行 <住宅ローン・金利選択型(新規借入)>
0.803%
0.944%
0円
330000円
【楽天銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
楽天銀行の10年固定金利は、借入期間中なら変動金利と固定金利を何度も変更できるのが特徴。事務手数料は一律33万円と他のネット銀行の多くが採用する2.2%に比べて、借入金額3000万円だとかなり安い。インターネットでの申込みで、通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50%保障」付きの団信保険料が無料で付けられる。事前審査の結果は最短で翌日、本審査は3~4日で回答する。店舗に行かず契約が可能。
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
【2020年9月最新版】35年固定・全期間固定でも低金利の今がチャンス!
◆「35年固定」住宅ローン金利ランキング(新規借入)
借入金額3000万円、借入期間35年で計算(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料 (税込) 事務手数料 (税込)
1
◆アルヒ <住宅ローン スーパーフラット5S・Aプラン(新規借入・頭金50%以上)>
1.098%
0.840%
0円
借入額×2.2%
【アルヒの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIモーゲージから社名変更した住宅ローン専門の金融機関で、フラット35の実行件数ナンバー1。スーパーフラット5Sは独自の商品で、通常のフラット35に比べて金利が低く、トップクラスの競争力を持つ。8疾病保障特約(保険料別)も付帯できる。なお「S」がつくフラット35は当初5年または10年間、金利を0.25%差し引く
【関連記事】アルヒの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆みずほ銀行 <住宅ローン ずっと安心、同じ金利で!全期間固定プラン(ネット専用、新規借入)>
1.174%
1.040%
借入額×2.06%
33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
3大メガバンクの一つで全国に支店を構える。「中古住宅購入・リフォーム一体型」住宅ローンを用意している。内容によってはリフォーム部分の価値も加えて審査が行われるので、大幅なリフォームを考えている人におすすめ。
3
◆住信SBIネット銀行 <フラット35S・保証型(15~35年、頭金20%以上)>
1.178%
0.920%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、独自商品以外に、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」も取り扱う。金利は低いが、手数料は借入額×2.2%と高め。フラット35は保証型もスタートしており、頭金を20%以上用意すれば、通常の商品よりも金利が低くなるので注目だ。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、35年固定金利、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
主要銀行の住宅ローン変動金利推移(新規借入)

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