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2019年11月22日公開(2019年12月12日更新)
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フラット35の金利を最大「16年間、0.5%引き下げる」おいしい制度を見逃すな!【2019年11月最新版】

フラット35には、最大で「16年間、0.50%も金利が引き下げられる」という、非常においしい制度があることは知っているだろうか? これは、フラット35の「フラット35S」「フラット35リノベ」「子育て支援型」「地域活性化型」という優遇金利施策によるものだ。これから家を購入する人に大きなメリットがある施策だけに、どう活用すればいいのかを解説しよう。

「フラット35」4つのお得な金利制度とは?

フラット35リノベ
フラット35リノベは、最大10年間にわたり、金利を0.5%も優遇してくれる制度だ(出所:住宅金融支援機構)

 「フラット35」は住宅金融支援機構が銀行などと連携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンだ。自宅などを対象としたローンだ。

 性能が高い住宅や、子育て世帯・Uターン世帯については、国や市町村が補助金を出しており、通常よりも金利が低くなる金利優遇制度があるのも魅力だ。

 現在実施されている「フラット35」の優遇金利施策について、まとめてみた。

フラット35の優遇金利制度

名称 優遇幅
フラット35S

金利Aプラン:当初10年間金利▲0.25%

金利Bプラン:当初  5年間金利▲0.25%

フラット35

リノベ

金利Aプラン:当初10年間金利▲0.50%

金利Bプラン:当初  5年間金利▲0.50%

フラット35

子育て支援型

当初5年間金利▲0.25%

フラット35

地域活性化型

当初5年間金利▲0.25%

※「地方移住支援」のみ、金利▲0.30%

※「子育て支援型」「地域活性化型」は、住宅購入者が、地方公共団体による補助金交付事業の対象となっている場合に適用される制度。

 この4つの金利優遇制度について、簡単に説明しよう。

 「フラット35S」は、省エネルギー性や耐震性など、一定の基準を満たした質の高い住戸の購入時に適用することができる制度だ。住宅の技術レベルによって、金利Aプラン・金利Bプランに分けられ、金利優遇の年数が変わってくる。金利Aプランであれば、当初10年間。金利Bプランであれば、当初5年間、フラット35の金利より0.25%引き下げになる。

 「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入し、リフォームする場合に利用できる制度だ。省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの性能向上リフォームが必要になるが、フラット35の金利から0.50%も金利が引き下げになる。こちらも、住宅の質によって金利A・Bプランに分けられ、金利Aプランであれば10年間、金利Bプランであれば5年間の金利優遇期間が適用される。

 「フラット35・子育て支援型」は、その名の通り、子育て世帯が対象だ。住宅購入時に、各地方公共団体から、補助金などが受けられる場合が対象になる。実施している自治体は後述するので見て欲しい。対象となる要件は、各自治体によって異なっている。借り入れから当初5年間、「フラット35」の通常金利よりも0.25%金利が引き下げとなる。

 「フラット35・地域活性型」も、各地方公共団体からの、補助金などの財政的支援が受けられる世帯が対象になる。実施している自治体は後述するので見て欲しい。「UIJターン」「コンパクトシティ形成」「空き家活用」「防災対策」「地方移住支援」といったケースがあり、こちらも各自治体によって対象となる要件は異なるので、チェックが必要だ。借り入れから当初5年間、「フラット35」の通常金利よりも0.25%金利が引き下げとなる。

 そして、2019年10月に「フラット35・地域活性化型」の対象として新たに”防災対策”と”地方移住支援”が追加された。

◆フラット35・地域活性化型(防災対策)……防災・減災対策が講じられた住宅を建設、購入する場合が対象。当初5年間、金利が0.25%引き下げになる。

◆フラット35・地域活性化型(地方移住支援)……移住支援金を地方公共団体から受ける人が、移住先で住宅を建設、購入する場合が対象。当初10年間、金利が0.30%引き下げになる。※首都圏(東京、埼玉、神奈川、千葉)から道府県から選定した中小企業に就業した人などに対する交付金

 近年のフラット35は、金利優遇がなくてもそれなりに競争力がある低金利を実現しているので、それよりも金利が低くなる優遇制度は非常にお得だ。

優遇制度を組み合わせれば、
最大12年間、0.5%も金利が引き下げに!

 「フラット35S」もしくは「フラット35リノベ」と「フラット35・子育て支援型」もしくは「フラット35・地域活性化型」は併用が可能なので、金利優遇幅を大きく拡大させるチャンスでもある。

■地域活性化型(地方移住支援)以外の併用ケースは?

 以下が組み合わせた場合の優遇制度だ。まずは、地域活性化型(地方移住支援)を除いた併用ケースを見てみよう。必ずしも、単純に合算した優遇金利幅が適用されるわけではないので注意したい。

優遇金利政策は併用可能(地方移住支援以外のケース)
優遇金利政策の組み合わせ例 期間 引き下げ幅

 「フラット35・子育て支援型」もしくは
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援除く)
   +
 「フラット35S(金利Aプラン)」

当初5年間  ▲年0.50%
6年~10年目  年0.25% 

 「フラット35・子育て支援型」もしくは
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援除く)
   +
 「フラット35S(金利Bプラン)」

当初5年間  年0.50%

 「フラット35・子育て支援型」もしくは
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援除く)
   +
 「フラット35リノベ(金利Aプラン)」

当初12年間  年0.50%
 「フラット35・子育て支援型」もしくは
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援除く)
   +
 「フラット35リノベ(金利Bプラン)」
当初7年間  年0.50%

※フラット35・地域活性化型(地方移住支援)を除く

 上記のように、「フラット35・子育て支援型」「フラット35・地域活性化型」と、「フラット35S(金利Aプラン)」を併用した場合は、優遇金利幅を単純合算させた優遇を得られる。

 一方で、「フラット35リノベ」との併用は、優遇金利幅は合算されないものの、優遇期間を長くすることで、調整している。最大12年間、0.50%金利を引き下げることが可能だ。

■地域活性化型(地方移住支援)の併用ケースは?

 次に、「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」を含むケースを見てみよう。

優遇金利政策は併用可能(地方移住支援を含むケース)
優遇金利政策の組み合わせ例 期間 引き下げ幅

 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」
   +
 「フラット35S(金利Aプラン)」

当初10年間  ▲年0.55%

 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」
   +
 「フラット35S(金利Bプラン)」

当初5年間  ▲年0.55%
6年~10年目  年0.30% 
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」
   +
 「フラット35リノベ(金利Aプラン)」
当初16年間  年0.50%
 「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」
   +
 「フラット35リノベ(金利Bプラン)」
当初11年間  年0.50%

 また、「フラット35S」との組み合わせは、単純い優遇策を合算したものだ。

 一方で、フラット35リノベとの併用だと、優遇金利幅は合算されないものの、優遇期間を長くすることで、調整している。最大で16年間、0.50%金利を引き下げることが可能だ。

 現在のフラット35の金利は、1.170%(2019年11月現在)。ここから0.50%金利が引き下げとなると、金利は0.670%。まるで変動金利のような数値だが、これが最大16年間固定となる。ここまで金利を引き下げられる制度は他になく、非常にお得な商品と言えるだろう。

【関連記事はこちら】>>【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定金利・全期間固定金利)】新規借入で本当に得する最新の住宅ローンは?

 

子育て中の人や、地方に住宅を購入したい人に注目の制度

 「子育て支援型・地域活性化型」のフラット35とは、「子育て世帯への支援」や、「地域活性化」などに積極的な地方公共団体と、住宅金融支援機構が連携して実施するものだ。上記のようにフラット35の金利が引き下げられるだけでなく、各自治体から別途、補助金ももらえるというありがたい制度なのだ。

 「子育て世帯への支援」は、各自治体が設定した年齢の子供を持つ世帯が、その自治体で新たに住宅を取得する場合に、フラット35の金利が優遇されるだけでなく、補助金も交付されるというもの。親世帯と同居するか、親世帯と近居することを条件とする自治体も多い。

 「地域活性化」とは、UIJターンを契機として住宅を取得する場合などに、フラット35の金利を優遇するだけでなく、補助金を交付するというもの。なお、補助金については、各自治体が独自に決めているので、金額は一定ではない。

 この制度は、住宅金融支援機構によって認められた地域のみが対象で、すべての地域で実施されているわけではない。また、各自治体で独自の基準を設けている。制度が利用できる地域は以下の通りなので、チェックしてみよう(2019年11月18日時点)。

「子育て支援型」or「地域活性化型」の対象地域

北海道 室蘭市、夕張市、江別市、砂川市、伊達市、北広島市、石狩市、北斗市、せたな町、喜茂別町、岩内町、南幌町、秩父別町、沼田町、鷹栖町、東神楽町、当麻町、上川町、東川町、津別町、置戸町、滝上町、雄武町、浦河町、音更町、清水町、芽室町、大樹町、幕別町、池田町、標津町
青森県 弘前市、八戸市、むつ市、つがる市、六ヶ所村、おいらせ町、階上町
岩手県 盛岡市、大船渡市、花巻市、北上市、久慈市、一関市、釜石市、住田町、大槌町
宮城県 塩竈市、白石市、名取市、角田市、登米市、栗原市、東松島市、大崎市、丸森町、山元町、大和町、大郷町、色麻町、加美町、涌谷町
秋田県 秋田市、横手市、由利本荘市、北秋田市、にかほ市、小坂町、八峰町、美郷町、羽後町
山形県 酒田市、新庄市、寒河江市、村山市、長井市、尾花沢市、最上町、舟形町、飯豊町
福島県 いわき市、白河市、喜多方市、二本松市、南相馬市、桑折町、塙町、三春町、楢葉町
茨城県 水戸市、日立市、古河市、常総市、高萩市、北茨城市、笠間市、常陸大宮市、筑西市、稲敷市、利根町
栃木県 宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、日光市、小山市、真岡市、大田原市、矢板市、那須塩原市、さくら市、那須烏山市、下野市、上三川町、益子町、茂木町、市、貝町、芳賀町、壬生町、野木町、塩谷町、高根沢町、那須町、那珂川町
群馬県 前橋市、富岡市、中之条町
埼玉県 春日部市、狭山市、鴻巣市、上尾市、蕨市、戸田市、入間市、坂戸市、長瀞町、美里町、寄居町
千葉県 市川市、木更津市、松戸市、茂原市、佐倉市、勝浦市、市、原市、我孫子市、袖ケ浦市、白井市、匝瑳市、栄町、多古町、芝山町
東京都 台東区、墨田区、江東区、大田区、荒川区、葛飾区、福生市、奥多摩町
神奈川県 横浜市、川崎市、横須賀市、厚木市、海老名市、中井町、松田町、山北町
新潟県 新潟市、長岡市、柏崎市、新発田市、十日町、市、見附市、村上市、燕市、五泉市、阿賀野市、魚沼市、南魚沼市
富山県 富山市、高岡市、魚津市、氷見市、黒部市、砺波市、射水市、立山町、入善町、朝日町
石川県 金沢市、小松市、輪島市、珠洲市、加賀市、羽咋市、かほく市、白山市、能美市、川北町、津幡町、内灘町、志賀町、能登町
福井県 福井市、敦賀市、鯖江市、越前町、美浜町
山梨県 甲府市、富士吉田市、都留市、大月市、韮崎市、南アルプス市、北杜市、笛吹市、上野原市、中央市、市川三郷町、早川町、身延町、南部町、富士川町、道志村、西桂町、忍野村、鳴沢村、富士河口湖町
長野県 飯田市、伊那市、飯山市、千曲市、辰野町、中川村、高森町、豊丘村、筑北村
岐阜県 岐阜市、大垣市、高山市、多治見市、関市、瑞浪市、土岐市、飛騨市、本巣市、郡上市、下呂市、関ケ原町、輪之内町、富加町
静岡県 静岡市、浜松市、三島市、藤枝市、伊豆の国市、牧之原市、東伊豆町
愛知県 豊田市、安城市、西尾市、蒲郡市、犬山市、小牧市、岩倉市、大口町、南知多町、美浜町
三重県 津市、四日市市、伊勢市、鈴鹿市、名張市、亀山市、伊賀市、木曽岬町、多気町
滋賀県 大津市、高島市、東近江市、多賀町
京都府 福知山市、舞鶴市、宮津市、亀岡市、南丹市、宇治田原町、南山城村
大阪府 大阪市、貝塚市、枚方市、茨木市、泉佐野市、富田林市、寝屋川市、大東市、和泉市、阪南市、河南町
兵庫県 神戸市、尼崎市、芦屋市、相生市、赤穂市、三木市、高砂市、三田市、加西市、養父市、南あわじ市、宍粟市、加東市、たつの市、市川町、神河町
奈良県 御杖村、明日香村、黒滝村、上北山村
和歌山県 和歌山市、海南市、橋本市、田辺市、高野町、広川町、日高川町
鳥取県 鳥取市、八頭町、三朝町、湯梨浜町、北栄町
島根県 松江市、出雲市、雲南市
岡山県 津山市、笠岡市、井原市、総社市、高梁市、備前市、瀬戸内市、赤磐市、和気町、久米南町
広島県 広島市、呉市、竹原市、三原市、尾道市、福山市、府中市、三次市、庄原市、大竹市、東広島市、廿日市市、安芸高田市、江田島市、府中町、熊野町、坂町、安芸太田町、北広島町、世羅町、神石高原町
山口県 下関市、宇部市、防府市、光市、長門市、美祢市、田布施町、平生町
徳島県 阿南市、吉野川市、美馬市、佐那河内村、美波町、上板町、東みよし町
香川県 高松市、東かがわ市、三豊市、まんのう町
愛媛県 松山市、今治市、宇和島市、八幡浜市、新居浜市、西条市、大洲市、伊予市、四国中央市、西予市、東温市、上島町、久万高原町、砥部町、内子町、伊方町、松野町、鬼北町、愛南町
高知県 安芸市、中土佐町、津野町
福岡県 北九州市、福岡市、大牟田市、飯塚市、八女市、宗像市、嘉麻市
佐賀県 唐津市、多久市、伊万里市、武雄市、小城市、嬉野市、基山町、みやき町
長崎県 佐世保市、諫早市、東彼杵町
熊本県 山鹿市、宇城市、玉東町
大分県 大分市、臼杵市、豊後大野市、由布市、国東市
宮崎県 都城市、西都市、国富町、木城町、都農町、日之影町
鹿児島県 枕崎市、出水市、薩摩川内市、日置市、曽於市、霧島市、伊佐市、さつま町、大崎町、東串良町
沖縄県 城市
※住宅金融支援機構のサイトはこちら

 なお、細かい支援の内容は地方公共団体によって異なるため、これらの地域に住むことを考えている人は事前に各地方公共団体に相談しよう。

 例えば、千葉県松戸市の「子育て支援事業」だと、「三世代同居等住宅取得支援」という名称で利用者を募集しており、親世帯と同居または近居するために住宅を取得する人が対象となる。住宅ローンの金利優遇だけでなく、自治体から「最大100万円の補助金」が出るのだが、補助金の交付条件は別途、設定されている。以下は松戸市の「近居型」を利用する際の主な追加条件だ。

・子育て世帯と親世帯が2キロメートル以内に居住
・分譲マンションは専有面積が70㎡以上、戸建て住宅は延べ床面積が95㎡以上
・同居し扶養する子として、中学校以下の子ども(胎児を含む)がいること

 全ての人が利用できる訳ではないが、利用できればメリットはかなり大きいので、自分が住む予定の自治体が取り組んでいないか、必ずチェックしたいところだ。今後も対象となる地域は増えていく予定だ。

「フラット35」お得な制度のまとめ

 以下に、フラット35のお得な制度の概要をまとめた。

◆子育て世帯は、「フラット35・子育て支援型」が、家を建設・購入する自治体で利用できるかチェックしよう。当初5年間、0.25%金利が引き下げになる。

UIJターン世帯は、「フラット35・地域活性化型」が、家を建設・購入する自治体で利用できるかチェックしよう。こちらも、当初5年間の金利が、0.25%引き下げになる。中には、移住をする際に地方公共団体から「移住交付金」を受ける人もいるだろう。その場合は、「フラット35・地域活性化型(地方移住支援)」が使える可能性がある。こちらは、当初10年間の金利が0.30%も引き下げになるので、対象かどうか確認しよう。

◆中古住宅を購入してリフォームする世帯は、「フラット35リノベ」を利用できるかチェックしよう。当初5年間、もしくは10年間、金利が0.50%引き下げになる。

◆「フラット35・子育て支援型「フラット35・地域活性化型」は、「フラット35S」や「フラット35リノベ」との併用ができる。

 今後も、取り扱い地域・銀行は拡大される予定なので、注目しておこう。

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※借入金額2500万円、借り入れ期間30年
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン>
0.545%
0.415%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆じぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病+がん50%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【じぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】じぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆ソニー銀行 <変動セレクト住宅ローン(新規借入、頭金10%以上)>
0.588%
0.457%
0円
借入額×2.2%
【ソニー銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
外貨預金などで有名なソニーグループの銀行。「変動セレクトローン」は変動金利向けの商品で、手数料は借入額の2.2%かかるものの、表面金利が低いので、実質金利でも競争力がある。新規借入で頭金が10%以上あれば、借り換えよりも低い金利が適用される。
【関連記事】ソニー銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。三井住友信託銀行の口座を開設した場合、金利を0.01%引き下げる特典あり。
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.588%
全疾病保障付き
0.457%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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