返済額シミュレーション（新規借入）は操作が簡単
「返済額シミュレーション（新規借入）」は、不動産を購入する際、住宅ローンを借り換えする際に、「月々の返済額（毎月返済額）」「総返済額」がどうなるかをチェックできるツールだ。132銀行1000商品の返済額を全て計算して、安い順に表示する。
使い方は非常に簡単。以下の項目を入れるだけだ。
・借入金額（500万～8000万円）
・借入期間（10～35年）
・金利タイプ（変動金利、10年固定金利、20年固定金利、全期間固定金利）
オプションとして、以下の項目も入力可能だ。
・将来の金利上昇の「あり」「なし」
・借入エリア（都道府県）
・頭金の割合
あとは、「シミュレーション結果を見る」をクリックすれば、「毎月返済額」「総返済額」、さらには、諸費用込みの「実質金利」が表示される。132銀行1000商品をランキングで表示するので、安い住宅ローンがすぐに分かる。
なお、住宅ローンを申し込む際は、上位にランクインしている複数の銀行に申し込もう。というのも、住宅ローンには審査があり、時には審査に落ちたり、借入額が希望している満額を認められないこともあるので、とりあえず複数の銀行に仮審査を申し込んでおくのが鉄則だ。
それでは以下、「返済額シミュレーション（新規借入）」の特徴と、上手な使い方を紹介しよう。
返済額シミュレーション
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４つの特徴を知って、上手に使いこなそう
ダイヤモンド不動産研究所の「返済額シミュレーション（新規借入）」には4つの特徴がある。紹介していこう。
1）132銀行1000商品を網羅
「銀行のサイトでも住宅ローンのシミュレーションはできます。しかし、他の銀行の住宅ローン商品と比較できません。1つずつ、借入金額、金利、借入期間を入れていくのは手間がかかります」と、住宅ローンアドバイザーの淡河範明氏は語る。
住宅ローンの返済額シミュレーションは、ほぼ全ての銀行のサイトに設置されている。しかし、多くの銀行の返済額シミュレーションは、当然ながら自行の住宅ローンを宣伝するためのもので、他行の商品と比べる機能はついていない。
一方で、ダイヤモンド不動産研究所の返済額シミュレーション（新規借入）は、132行1000商品の金利、手数料などの情報を全て毎月更新。ユーザーが入力した条件で毎月返済額、総返済額を計算して、安い順に表示するので、安くてお得な住宅ローンを簡単に見つけられる。主要銀行の主要商品を全て網羅しており、複数の銀行サイトを見比べなくても、ワンストップでほとんどの商品をカバーできるので便利だ。安い住宅ローンと高い住宅ローンでは、総返済額に数百万円もの差があるので、徹底して比較しよう。
「優秀なファイナンシャルプランナーでも住宅ローンの商品の全てを把握していません。新商品を出したり、急に金利を引き下げたりする銀行もあり、情報を常にアップデートするのは難しいのです」とは淡河氏。
毎月、132行1000商品をウォッチしていなければ、本当にお得な商品を見つけるのは難しいといえる。
(2)手数料、保証料などの諸費用も含む
通常、多くの人は「金利」に注目し、金利が低い商品を選ぶ。
ただし、住宅ローンを借りる際は「諸費用」も発生する。諸費用には「手数料」「保証料」などがあり、銀行・商品によって大きく違う。例えば5000万円を借りる場合、手数料は3万円の住宅ローンもあれば、150万円の商品もあり、その幅はかなり広い。結局、住宅ローンを比較する際は、「総返済額」や「実質金利（手数料など込みの金利）」を計算する必要があるのだ。
中には、手数料は安い分、金利を上乗せしているという商品もある。商品体系は非常に複雑で、一般の人が理解するのは大変だ。そこで当サイトでは、利用者に代わって、諸費用をきちんと調査、計算して、総返済額に加算している。
金利だけ見ると「A社が最もお得」であっても、諸費用まで含めると「B社の住宅ローンの方が安い」ということが、ランキングの順位で分かるので便利だ。
「重要なことや条件に関しては小さな文字で記載されているケースが多く、普通は見落としがちです。住宅ローンの計算は実に面倒になっているので、専門家ではない人が自分で計算してもそれが正確かどうか分かりにくいのが実態です」と、淡河氏。
ダイヤモンド不動産研究所の返済額シミュレーション（新規借入）では、キャンペーンによる手数料や金利割引などの見落としがちな条件も加味して計算しているので、参考にしてほしい。
【関連記事はこちら】＞＞「実質金利」で比較すれば、お得な住宅ローンが見つかる！表面金利＋手数料のトータルコストで比較しよう
（3）固定金利終了後の金利上昇も、きちんと再現
返済額シミュレーション（新規借入）を使わないと、実は損するプランを選んでしまうケースもある。
例えば、同じ10年固定金利の住宅ローンの場合、当初10年間の金利がほぼ一緒でも、11年目以降に適用される金利は全く違うということがある。最近の住宅ローンは「優遇幅」が決められており、基準金利からその優遇幅を引いたものが実際に適用される金利だ。この「優遇幅」が固定期間終了後に変更となる商品があるため、11年目以降の金利が大きく変わってしまうのだ。借入金額によっては、総返済額で数百万円もの差がつくこともある。目先の「表面金利」だけに注目すると、損してしまうことがある。
その点、ダイヤモンド不動産研究所の返済額シミュレーション（新規借入）は、固定期間終了後の金利もきちんと考慮して、「総返済額」「実質金利（手数料など込みの金利）」を計算しているので、どの住宅ローンが本当にお得なのか、ランキングで正確に分かる。
(4)金利上昇リスクを計算できる
変動金利の住宅ローンのメリットは金利が低いことにある。しかし、超低金利時代の今、いずれ金利は上がる可能性が高く、大いに気になるところだ。
淡河氏によると 1983年に変動金利がスタートしてからの、平均金利は約4%(3.8％)だという。1990年10月から1991年1月では変動金利は8.5%を記録したことはあるが、それは一時的な出来事。その後には低金利となっており、平均で約4％となっている。
そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、変動金利の上昇シナリオとして、4%まで上昇するケースを試算できるようにした。現在の変動金利の基準金利は2.475%を採用している銀行が多いので、約4％へのアップというのは、現在の金利水準から金利が1.5ポイントアップするということになる。金利上昇リスクを高めに見るため、5年後に金利が上昇すると仮定した。過去の金利推移からすれば、そのくらいの金利上昇は織り込んでおいてもおかしくないだろう。
なお、実際に借り入れをする場合は、あらゆるケースを考えた上で借入額を決めるべきだろう。
「変動金利タイプの住宅ローンがいい人もいれば、固定金利タイプがいい人もいます。その人の経済状況など、いろいろな要素を加味した上で、判断すべきです」と淡河氏。
ダイヤモンド不動産研究所のシミュレーション（新規借入）では、変動金利（金利上昇あり・なし）、10年固定金利・20年固定金利（金利上昇あり・なし）、全期間固定金利の、7パターンについて計算することができる。特に返済期間20年以上で借りる人は、金利上昇によって総返済額がどのくらい変化するかが分かるので、全シミュレーションを試すのがいいだろう。
返済額シミュレーション
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借入額は、「予算＋500万円」が目安
なお、借入額を決めるときは、予定よりも費用がかかるケースがあるので注意したい。分譲マンションの場合は、購入金額が変わることはあまりないが、戸建ての場合は注意が必要だ。
というのも戸建ては、土地の地盤改良に余計な費用がかかったり、建物の費用が膨らんだりするというケースがあるからだ。
「特に注文住宅は、費用が上振れしやすいので、返済額シミュレーションで計算する際は、当初の予算に＋500万円をしておくと間違いがない」と淡河氏。
例えば、外構（塀や門、植栽など）の高さを1.5ｍ以上にすると、補強等が必要になるため、費用が2倍近くに跳ね上がることがある。キッチンもついつい高いグレードの商品を選んでしまう人が多い。
中古住宅の場合も、リフォームをしたり、耐震補強や省エネ対策の費用が必要になるケースがあるので、やはり借入額は予算よりも多めに考えておくのが正解だ。
借入期間は、老後を見据えて決定を
借入期間は、長ければ長いほど、月々の返済額は下がるので、基本は最長の35年を選ぶことが多い。もし、余裕があれば、繰上げ返済することで、金利返済を少なくできるので、まずは35年で借りると考えていいだろう。
ただし、年齢によっては、借入期間に制限が発生する場合もある。住宅ローンは満80歳までしか借りられないという銀行が多いため、44歳以下でなければ最長35年での住宅ローンは組めない。また、サラリーマンであれば定年後の収入は大きく目減りすることが多いので、定年となる60歳、65歳までには返済にメドをつけたいところだ。
「退職金が出たところで、住宅ローンの残りを一括繰上げ返済すればいい」という考えの人も多いが、そうすると、老後の資金作りのチャンスをなくしてしまう。老後にゆとりある暮らしをするためには「2000万円が必要」というデータが話題になったが、2000万円という金額を貯めるには、退職金を全て住宅ローンの返済に使ってしまわずに、一部は貯蓄に回す余裕を残しておきたい。
【関連記事はこちら】＞＞住宅ローンに年齢の上限・制限はある？15銀行の審査基準を徹底比較！ 「80歳未満」に審査基準を緩和した銀行も
まとめ
以上が、返済額シミュレーションの特徴と、使い方だ。
この返済額シミュレーション（新規借入）は、主な銀行、主な商品についてはほぼカバーしており、手数料等の諸費用も計算している。ぜひ、活用してほしい。
返済額シミュレーション
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「住宅ローン返済額シミュレーション（新規借入）」の注意点
- 対象銀行は、記事下部の「132銀行の住宅ローンを比較」に記載の132銀行です。
- シミュレーションは、団体信用生命保険に加入、各銀行の最優遇金利を適用、固定期間終了後は変動金利を選択、元利均等返済したものとして試算しています。新規借入と、借り換えで金利が違う銀行もあるため、別々に設定しています。
- 変動金利は、今後も現在の水準を維持するものと仮定して試算。金利上昇は、6年目に＋1.5%と仮定。10年固定、20年固定金利は固定金利期間終了後に金利上昇とする。
- 毎月支払額は、当初の支払額であり、固定期間終了や金利上昇により金利が変更となった場合は、毎月支払額も変更となります。
- 「フラット35S」は、5年後（金利Bプラン）または10年後（金利Aプラン）に金利が0.25％アップ。「フラット35リノベ(リフォーム)」は、5年後（金利Bプラン）または10年後（金利Aプラン）に金利が0.5％アップします。
- 新生銀行のステップダウン金利は、10年後に金利が10%ダウン、以降5年ごとに同じ幅だけダウンしていきます。
- 毎月返済額の「金利変更後」とは、「変動金利（金利上昇あり）」については5年後、「10年固定金利」は10年後、「全期間固定金利」はフラット35S（フラット35リノベ）で当初５年または10年の金利割引終了後、および新生銀行「ステップダウン金利」の最初の金利引き下げ後（10年後）を指します。
- 金利、手数料、保証料、頭金などの情報は各銀行のサイト等からダイヤモンド不動産研究所が定期的に収集したものであり、最新の金利であることを保証しません。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を採用しているので、銀行によっては違う保証料となります。
- 住宅ローン契約時は、各金融機関の公式情報を確認してください。
- シミュレーション結果は、当編集部が設定する独自の前提条件で試算しているため、銀行の正式なシミュレーションとは異なることがあります。
- シミュレーションは、変動金利の5年ルール、125%ルールは適用していません。
- シミュレーションは優遇金利で計算していますが、審査結果によっては再優遇金利が適用されないこともあります。融資希望額が全額認められないこともあります。
- auじぶん銀行の住宅ローンは、審査の結果によっては保証付金利プランの金利が適用となる。
- 銀行の審査により、融資額の上限、下限が設定されているため、希望額が認められないことがあるので、各銀行の約款をご確認ください。
- 返済額シミュレーションの仕組みは、こちらの記事を参考にしてください。
記事「住宅ローン返済額を、エクセルで計算する方法は？ 金利シミュレーションの正しい使い方を解説」
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