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住宅ローンに年齢の上限・制限はある?
15銀行の審査基準を徹底比較!
「80歳未満」に審査基準を緩和した銀行も

2020年1月1日公開(2021年4月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

住宅ローンは、「完済時の上限年齢は80歳未満」などの審査基準を設けていることが多い。そこで主要15銀行の住宅ローンの「完済時の上限年齢」「借入時の上限年齢」を比較してみた。完済時の上限年齢が高いほど借入期間を長く設定でき、多額の住宅ローンが借りやすくなる。一方で、金利の支払いも多くなるので、事前にリスクも把握しておこう。

完済時の上限年齢は、「85歳未満」という銀行も

 従来、住宅ローンの審査基準で、完済時の年齢を80歳にしていたのは、半官半民の住宅ローンである「フラット35」くらいだった。一方で、民間の銀行・金融機関の完済時の年齢もそれに合わせて、徐々に融資条件が甘くなっている。最近では多くの銀行・金融機関が上限年齢を80歳まで延ばしている。下表が調査した結果だ。

 主要銀行・金融機関の「完済時の上限年齢」「借入時の上限年齢」
 銀行名 完済時の上限年齢 借入時の上限年齢
 イオン銀行  80歳未満  71歳未満
 auじぶん銀行  80歳の誕生日まで  65歳未満
 新生銀行  80歳未満  65歳以下
 住信SBIネット銀行  80歳未満  65歳以下
 ソニー銀行  85歳未満
 (ワイド団信の場合は81歳未満)
 65歳未満
 楽天銀行  80歳未満  65歳6カ月未満
 アルヒ(フリーダム)  80歳未満  65歳以下
 PayPay銀行  80歳未満  65歳未満
 SBIマネープラザ  ー  ー
 銀行名 完済時の上限年齢 借入時の上限年齢
 みずほ銀行  81歳未満  71歳未満
 三井住友銀行  80歳の誕生日まで  70歳の誕生日まで
 三菱UFJ銀行  80歳の誕生日まで  70歳の誕生日まで
 りそな銀行  80歳未満  70歳未満
 三井住友信託銀行  81歳未満  66歳未満
 フラット35(アルヒ)  80歳未満  70歳未満
 ※2020年11月調べ

 調査した銀行・金融機関の大半が、完済時の上限年齢を「80歳未満」「81歳未満」としていた。つまり、55歳までは、借入期間35年の住宅ローンを借りられる銀行が多い。

 フラット35の完済時の上限年齢は「80歳未満」なので、今や民間銀行も同条件が、民間銀行の方が上限年齢が高い。また、フラット35は返済期間が15年以上の全期間固定ローンであるため金利は高めだが、民間銀行であればさまざまな金利タイプが選べて金利も安いので、借り手にとっては選択肢が広がったことになる。

 なお、完済時の上限年齢が最も高かったのは、ソニー銀行で「85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)」だった。

借入時の上限年齢は、70歳程度まで引き上げ!

 住宅ローンの融資条件は、ほかにも緩和されている。借入時の上限年齢は、かつては65歳が主流だったが、最近は「70歳未満」「70歳の誕生日まで」に引き上げた銀行も多い。借入時の上限年齢が最も高い「71歳未満」に設定しているのは、みずほ銀行とイオン銀行だ。

 融資可能額についても、頭金を10%以上用意するのが主流だったが、最近は物件価格と同額まで借りられる「フルローン」(100%ローンとも言う)を認める銀行が増えている。借り換え時にかかる手数料なども融資する「オーバーローン」もネット銀行では一般的だ。審査の際は返済負担率や年収をチェックするとはいえ、年々、借りやすくなっているのは間違いない。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較! 今や「頭金なし」「オーバーローン」は当たり前?

70歳完済にしても、老後は大丈夫?

 こうなってくると、逆に気になるのが、身の丈以上に借りすぎてしまわないかということ。老後まで住宅ローンを組んでいる人の中には、相当の資産家であり、相続税対策として不動産を購入し、住宅ローンを借りているという人もいるだろうが、そうした人ばかりではない。

 住宅展示場や新築マンションの営業マンは、どんな年齢の人に対しても35年ローンを提案してくる。返済期間が長ければその分、住宅ローンを多く借りられるため、現在のように不動産価格が高騰していても、不動産を売りやすいからだ。

 さすがに80歳まで住宅ローンを組むという人は少ないが、営業マンに勧められて、70歳程度で完済する計画を立てる人も多い。ただ、70歳まで住宅ローンを支払うといっても、元気に働き続けることができるかどうか心配な人もいるはずだ。そこで、70歳で完済する場合のシミュレーションと、それが難しい場合の対策を考えてみた。

 35歳で借入金額3000万円、金利1.5%(全期間固定金利)で住宅ローンを借り、70歳完済時(返済期間35年)の毎月支払額を計算した。

 なお、多くの住宅ローンは借入期間が最大35年に設定されている。また、借りる人も、借入期間が長いほうが借りられる金額が増えるため、最長の35年で借りようとする人が多い。

 「65歳完済」と「70歳完済」、あなたはどちらを選ぶ?
 年齢 毎月支払額
70歳完済(返済期間35年)   65歳完済(返済期間30年)
36歳(1年目)  9.2万円(残高 2934万円)  10.4万円(残高 2920万円)
 …    …
60歳(25年目)  9.2万円(残高 1023万円)  10.4万円(残高 598万円)
65歳(30年目)  9.2万円(残高 531万円)  10.4万円(残高 0円)
70歳(35年目)  9.2万円(残高 0円)  ―
 総支払額  3858万円  3727万円
 ポイント 60~70歳の間、毎月9.2万円を支払い続けられるのかがポイント   毎月返済額は70歳完済に比べて1.2万円高いが、老後の不安は減少
※35歳、借入金額3000万円、金利1.5%(全期間固定金利)。毎月返済額は1000円未満を、残高は1万円未満を四捨五入

 70歳完済(返済期間35年)の場合、毎月の住宅ローン支払額は9.2万円だ。多くのサラリーマンは60歳で退職するので、ほかの収入がなければ、年金支給が開始される65歳までは無収入状態となり、住宅ローンの支払いに困るかもしれない(公的年金は1961年4月2日以降に生まれた男性は65歳から受給可能。女性は1966年4月2日生まれ以降が65歳から受給可能)

 では、退職金で住宅ローン残高を一括払いすればいいのだろうか。60歳時点での住宅ローン残高を見てみると1023万円と多額の住宅ローンが残っている。老後に備えた貯金もしたい時期だけに、住宅ローンの残高を支払えるとしても、かなり手痛い出費になる。

そこで考えられる対策が、「65歳完済(返済期間30年)」だ。毎月支払額は10.4万円と、1.2万円アップするが、総支払額は131万円(=3858万円-3727万円)も抑えることができる。60歳時点での住宅ローン残高は598万円とそれなりにあるが、70歳完済に比べればまだましだ。

 ちなみに、今回の条件で60歳完済(返済期間25年)にまで短縮すると、毎月支払額は12.0万円となり、負担がかなり大きくなってしまう。返済期間を短くすれば総支払額を抑えられるので、毎月少しでも多めに返済したり、繰り上げ返済したりすることで返済期間を圧縮し、老後に備えるのはありだろう。

 ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは、次のように指摘する。

「おすすめは、どんなに遅くとも65歳までに完済することです。65歳から『ローンの返済が始まるときの年齢』を引いたものが“最長の返済期間”と考えましょう」

 つまり、借入期間の目安は以下のようになる。

  • ・35歳なら借入期間30年
  • ・40歳なら借入期間25年
  • ・45歳なら借入期間20年
    ・50歳なら借入期間15年

老後が不安なら、65歳までに完済が得策

 一方、「毎月支払額は9.2万円が限界。それに支払いは65歳までにとどめたい」という人は、物件価格を引き下げるしかない。

 65歳まで9.2万円を支払い続けることで購入できる物件価格を調べれば、いくら引き下げればいいかが分かる。計算すると、借入可能金額は2662万円だった。当初の借入額3000万円に比べると338万円減少するが、駅から遠い物件を探すなど、条件を多少引き下げることで対応可能だろう。

なお、実際に借りる場合は、あえて70歳完済にして、余裕があるときに繰り上げ返済することで、65歳完済と同じ効果を得てもいい。急な出費にそなえて、支払いはギリギリにしておかないほうがいい。

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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利>
0.512%
0.375%
0円
借入額×2.2%+33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
4
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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