「フラット35はやめたほうがいい？」「民間銀行の住宅ローンのほうがおとく？」。長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は誰もが知っている有名な商品だが、民間銀行の住宅ローンと比較すると本当におとくなのだろうか。そこでフラット35と民間銀行の住宅ローンの金利、審査基準、メリット・デメリットなどを比較してみた。
住宅ローンのフラット35とは
「フラット35」とは、独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンのこと。借入期間は最長で50年となっている。
また、以下のようにフラット35には、住宅性能などに応じてポイントが付与され、金利が割り引かれる金利優遇制度が用意されている。
・フラット35子育てプラス：子育て世帯または若年夫婦世帯は子供の人数に応じて金利を割引
・フラット35リノベ：中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで金利を割引
詳細な金利優遇制度については、下記記事を参考にしてほしい。
【関連記事】>>フラット35の金利、手数料を徹底比較【最新金利版】おすすめの銀行は？
フラット35はやめたほうがいい？ デメリットを解説
フラット35はやめたほうがいいのか？ 民間銀行と比較した場合のデメリットを見てみよう。
「全期間固定」のみで、金利の低い変動金利は選べない
民間銀行には、「変動金利」「固定金利」「全期間固定金利」などさまざまな金利タイプを選択できるが、フラット35は「全期間固定金利」しか選べない点がデメリットと言える。
現在の変動金利は0.3〜0.4%台で固定金利型よりも金利が低いため、変動金利を希望する人は、民間銀行を選ぶことになる。
なお、変動金利は金利が低い分、将来金利が上昇するリスクもある。金利が上昇すれば、毎月返済額が増加する。
「リスクを取りたくない」「毎月の支払いがギリギリになりそうだ」といった人は、フラット35を含む「全期間固定金利」を選ぶといいだろう。
金利・手数料は銀行によって違う
では、全期間固定金利を借りる場合は、民間銀行と比較してどちらがおとくなのだろうか。
住宅ローンを比較する際に一番重要なのは「金利」だが、それだけでは正確に比較できない。手数料、保証料も加味して比較する必要がある。まずは、それぞれの金利、手数料などを見ていこう。
| 「フラット35」と「民間銀行住宅ローン」の金利、諸費用を比較 ※2025年7月現在。借入期間35年。民間銀行の諸費用は、代表的なケース |
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| フラット35 （21-35年固定） |
民間銀行 （31-35年固定） |
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| 金利 |
1.840％〜（頭金10％の場合） |
1.524％〜（大手銀行） |
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手数料（税込み） または 保証料 |
借入額×0.66％～2.2％ （銀行によって異なる） |
0円〜借入額×2.2％程度 （銀行によって異なる） |
| 繰上返済手数料（一部） | 無料 | 無料 |
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※フラット35は、2017年9月までは保険料として、別途、融資残高×年0.358％を毎年支払っていた |
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上表のように、金利については最も金利が低い商品同士を比べると民間銀行の方がやや金利が低い。
とはいえ、銀行によってはフラット35の方がおとくというケースもあり、どちらかが圧倒的に有利という状況ではない。
また、手数料・保証料については、もっと複雑だ。
フラット35の窓口は各銀行となるため、銀行によって手数料が異なる。「借入額×0.66％～2.2％」とかなり差があるので、よく調べて手数料が低い銀行を選びたい。
一方で民間銀行は、諸費用としては「手数料」と「保証料」のどちらかを支払うことになる。同じ銀行であっても商品によって手数料や保証料が違うこともあり、非常に複雑だ。
ネット銀行、大手銀行は「手数料」を支払うケースが多く、地方銀行は、手数料がない代わりに、「保証料」を支払うことが多い。
結果として、フラット35と民間銀行の住宅ローンは、「どちらが絶対おとく」ということはなく、借入額や借入期間によってどちらがおとくなのかが決まる。
実際に、新規借入、借り換えの特定のケースでシミュレーションしてみよう。
フラット35はやめたほうがいいのか、民間銀行と比較
住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、「フラット35と民間銀行の住宅ローンとでは、どちらがおとくなのか？」ということだろう。
そこで、金利や金利タイプ、手数料を比較してみよう。
「新規借入」ならどちらがおとく？
新規借入の場合、フラット35には、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.25％引き下げる「フラット35S」という商品がある。
また、住信SBIネット銀行、住宅ローン専門機関・アルヒなどから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「保証型」という商品も登場している。
これは、数あるフラット35の中でも突出した低金利を実現したおとくな商品だ。頭金が10％～50％必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。
【関連記事】>>「全期間固定・35年固定」住宅ローン実質金利ランキング【新規借入】132銀行を比較！
下表は、「新規借入」について、最もおとくなフラット35と、最もおとくな民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ（諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算）。
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フラット35 VS 民間住宅ローン （新規借入） |
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| 銀行名 「商品名」 |
<フラット35で1位> アルヒ 「スーパーフラット8S・4ポイント」 |
<民間銀行で1位> |
| 実質金利（費用等含む） | 1.553% | 1.643% |
| 表面金利（費用等除く） |
0.730%（1〜10年） 1.730%（11年〜） |
0.790% ※10年目以降5年ごとに金利10%低下 |
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手数料（税込み）・保証料 |
借入額×2.2% | 16.5万円 |
| 毎月返済額 | 8.1万円→9.3万円 | 8.2万円→9.4万円 |
| 総返済額 | 3,908万円 | 3,945万円 |
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【関連記事】>>住宅ローン返済額シミュレーション（新規借入） |
||
上記の条件では、SBI新生銀行「ステップダウン金利タイプ」が最も実質金利※が低かった。
※実質金利とは、表面金利（借入金利）に手数料などの諸費用を加味したものだ。総支払額とほぼ同じもの
総支払額で見ると、民間銀行で1位となったSBI新生銀行の住宅ローンが、フラット35の最も有利な商品よりも100万円以上も少ないことが分かる。
「借り換え」ならどちらがおとく？
次に「借り換え」のケースを見てみよう（借入金額2500万円、借入期間30年、全期間固定金利で計算）。
| フラット35 VS 民間住宅ローン （借り換え） 借入金額2500万円、借入期間30年、全期間固定金利、団信ありで計算、2025年1月現在 |
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| 銀行名 「商品名」 |
<フラット35で1位> |
<民間銀行で1位> 「ステップダウン金利タイプ」 |
| 実質金利（費用等含む） | 1.931% | 1.825% |
| 表面金利（費用等除く） | 1.850% | 1.800% |
| 事務手数料（税込み） | 27.5万円 | 16.5万円 |
| 毎月返済額 | 9.1万円 | 9.0万円→8.6万円 |
| 総支払額 | 3,286万円 | 3,223万円 |
| 【関連記事】>>住宅ローン返済額シミュレーション（借り換え） | ||
借り換えの場合、上記の条件では、みずほ銀行の住宅ローンのほうがメリットがあるという結果になった。実質金利では0.4%以上の金利差であり、総支払額だと180万円近い差がついた。
フラット35は、借り換えの場合は「35S」のような金利優遇策がないため、民間銀行の住宅ローンのほうが有利になりやすいのだ。
借り換えについても、フラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。
シミュレーションで比較すべき
なお、上記のシミュレーション（試算）は2025年1月現在のものであり、各銀行が金利を見直せば順位が入れ替わる。
また、借入条件（借入金額、借入期間、頭金比率、地域など）が違うと、有利な商品も変わってくる。
そこで、より正確におとくな住宅ローンを探したいのであれば、毎月、金利更新をしており、諸費用も自動計算してくれる「返済額シミュレーション」を使うのがいいだろう。
- 新規借入
シミュレーション - 借り換え
シミュレーション
（別ページに移動します）
フラット35は審査に通りやすいなどのメリットがある
ここで、フラット35のメリットも確認しておこう。
・審査に通りやすい
・団信が任意
フラット35は審査に通りやすい
ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローン金利については、民間銀行の方がおとくというケースが多い。
ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。
そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比べたのが下表だ。
| フラット35と民間銀行との審査基準の比較 | ||
| 審査項目 | フラット35 | 民間の住宅ローン （平均的な例） |
| 前年度年収 | 規定なし ※年収400万円以上／返済負担率35%以下 ※年収400万円未満／返済負担率30%以下 |
・大手銀行／200万円以上 ・ネット銀行／400万円以上 |
| 勤続年数 | 規定なし | ・大手銀行／3年以上 ・ネット銀行／2年以上 |
| 借入時年齢 | 70歳未満 （親子リレーはそれ以上でも可） |
・大手銀行／70歳未満 ・ネット銀行／65歳未満 |
| 団信 | 未加入でもOK | 団信は必須 |
フラット35は全般的に審査基準が緩やかで借りやすいと分かるだろう。政府系の独立行政法人が運営している事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられるよう配慮されている。
一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。
・前年度年収の縛りなし
前年度年収については、フラット35は規定がなく、返済負担率（年間返済額÷年収）が基準を満たしてさえいれば良い。
つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。
ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30％以下、年収400万円以上なら返済負担率は35％以下に収まっていることが条件となる。
例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円（毎月返済額5万円）以下なら借りられるということだ。
この返済負担率から、年収別の借入可能額を試算することができる。下表は、借入期間を35年とした場合の借入可能額だ。フラット35の借入可能額は、民間銀行よりも多めだ。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,611万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,513万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,319万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,221万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 25.8万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 25.8万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.84%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2025年7月調査 |
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一方、民間銀行は前年度年収の規定がある銀行が多く、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。
ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示しているが、その分、審査を厳しくしているのだ。
・対象の収入の範囲は給与以外の年金などすべての所得が対象
フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1人まで合算できる。
住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。
民間銀行の場合、銀行によって内部規定を設けており、それぞれが違う規定になっている。フラット35に比べると、厳しめに設定されている。
ちなみに、フラット35（と一部の大手銀行）には「親子リレー返済」という制度が存在する。
親子リレー返済とは、申し込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。
しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。
将来子どもが結婚しても、必ず申し込んだ本人と同居しなければならず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識にとどめておくのが無難だろう。
【関連記事】>>アルバイトや年収200万円未満でも、住宅ローンは借りられる？ 年収が低くても借りられる銀行、商品を紹介！
・勤続年数の規定なし
フラット35は、前年度および前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりがない。
そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるファイナンシャルプランナーは「転勤後1カ月で借りられた人もいた」という。
民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。
なお、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。
【関連記事】>>勤続年数、年収など、17銀行の住宅ローン審査基準を比較！
フラット35は団信が任意
団信とは「団体信用生命保険」のことで、借り手が死亡したりした場合に、住宅ローンの残債を支払ってくれる保険のことだ。
民間銀行の住宅ローンは原則、団信加入が義務付けられている。そのため、団信の審査で落とされると、住宅ローンを借りられない。
一方で、フラット35は団信の加入は「任意」というのがメリットだ。つまり加入しなくてもよい。表示している金利には団信保険料が含まれているので、もし団信に加入したくない場合は、金利が0.2％割り引かれる仕組みとなっている。
健康状態に不安がある場合は、フラット35が有力な選択肢となる。
【結論】フラット35をやめたほうがいいケース
ここまで検証してきたことをまとめると、フラット35か民間銀行の住宅ローンのどちらがおとくになるのかは、以下の通りとなる。
・変動金利なら民間、審査の緩さならフラット35
フルローンを借りるなら、民間が有利
頭金なし、つまりフルローン（100%ローンともいう）で借りるのであれば、民間銀行の方がメリットが大きい。
「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10％未満しか頭金を用意できなかった場合、「0.3％近い金利が上乗せ」されてしまう。
民間の長期固定型住宅ローンでは、フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。
なお、住宅ローンを借りる際には、頭金以外に諸費用を用意する必要がある。融資手数料、登記費用といった住宅ローンに関わるものから、住宅の外構費用、長期優良住宅の認定関係費用、火災保険料などだ。
こうした諸費用は民間でもフラット35でも借りられるようになったので、手持ちの資金が少ない場合は検討したい。民間の銀行だと、引っ越し費用などまで住宅ローンとして借りられることもある。
【関連記事】>>住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！
変動金利なら民間、審査の緩さならフラット35
最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。
- （1）変動金利、期間固定金利があるのは民間だけ
- （2）銀行選びはシミュレーションを活用すべきだ
- （3）頭金なし（100%フルローン）なら、民間銀行
- （4）収入、健康に不安がある人は、審査が緩めのフラット35
かつては住宅ローンといえば「フラット35」が代表的な商品だったが、現状では民間銀行の住宅ローンが低金利で、頭金なしなどの特徴があるため、利用されるようになっている。
とはいえ実際に住宅ローンを借りる際には、審査で落とされることがあるので、フラット35と民間銀行の住宅ローンの両方に仮申し込みするようにしたい。
【関連記事】>>住宅ローン35年全期間固定金利ランキング！132銀行を比較【新規借入】
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新規借入2025年7月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.722%
- 総返済額 3387万円
- 表面金利
- 年0.590%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,074円
①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能
- 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
- 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得
関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.782%
- 総返済額 3421万円
- 表面金利
- 年0.650%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 79,880円
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.783%
- 総返済額 3421万円
- 表面金利
- 年0.640%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
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- 79,745円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
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- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
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- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。
商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。