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2020年1月1日公開(2020年1月23日更新)
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フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得?
「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較!

フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どっちが本当にお得なのだろうか? 長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は、誰もが知っている有名な商品で、半官半民の安心感もあって、利用者は多い。一方で、最近は民間銀行の長期固定住宅ローンも充実してきており、必ずしもフラット35の方がお得とは言えなくなっている。そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、フラット35と民間銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを比較してみた。

<疑問その1>
フラット35と民間ローン、お得なのはどっち?

 住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、フラット35と、民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がお得なのか、ということだろう。

 フラット35は独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、全期間固定の金利が特徴。実際の販売窓口は民間の銀行などとなる。

 一方で、民間銀行の住宅ローンは、金利タイプは様々で、変動金利、固定金利、全期間固定金利などを用意する。銀行によってはフラット35を併売している。

 では、どちらがお得なのか結論から言うと、ここ数年、民間銀行の長期固定住宅ローンが充実してきたことで、フラット35と民間の銀行では、商品性に大きな差はなくなった。特に「借り換え」に限って言えば、民間銀行の方が明らかに良い商品を投入している。「有名だから」「みんなが借りているから」といって、フラット35を借りる時代ではなくなっている。

 ちなみに、変動金利や、10年固定金利などの期間固定型といった商品は、民間銀行にしかない商品だ。当然、長期固定型に比べれば金利は安いが、その分リスクもあるので、ここでは対象外とした。では、実際に2020年1月の金利(借入期間30年)を見てみよう。

・「フラット35(21〜35年固定、頭金10%以上)」の金利は1.27%
・新生銀行「ステップダウン金利(借入期間26〜30年)」の金利は1.20%

 金利を見ると民間銀行の方がお得に見えるが、フラット35は、「フラット35S」という金利を引き下げる商品がある。一方で、新生銀行のステップダウン金利も10年後以降に金利が引き下がっていく特殊な商品で、比較が難しい。

さらに、住宅ローンは別途諸費用を支払わなければならない。金利の低さばかりに目が行きがちだが、住宅ローンがお得かどうかを比較するには、金利と諸費用の両方を調べないといけないのだ。

 下表は、フラット35と民間銀行の長期固定型住宅ローンの諸費用をまとめたものだ。

 「フラット35」と「民間銀行」の金利、諸費用の比較
※ 2020年1月現在。借入期間30年。民間銀行の諸費用は、代表的なケースのみ記載
  フラット35 民間銀行の住宅ローン
(平均的な例)
金利  1.27%(頭金10%の場合)  1.20%(新生銀行のステップダウン金利)
事務手数料(税込)  取り扱う銀行によって異なる
 例)優良住宅ローン/借入額×0.66%
 大手銀行/3.3万円
 ネット銀行/借入額×2.2%
保証料(税込)  無料  大手銀行/借入額×1.91%(30年)
 ネット銀行/無料
団信保険料(税込)  金利に含む※  金利に含む
繰上返済手数料(一部)  無料  無料
 ※2017年9月までは保険料として、別途、融資残高×年0.358%を毎年支払っていた

「手数料」は、銀行によって大きく違うので必ずチェック

 注意すべきは、諸費用だ。諸費用としては、「手数料」、「保証料」などがあり、取り扱う銀行によってさまざまで、理解するのも大変だ。

 「手数料」については、銀行によって大きく違うので必ずチェックしたい。

 気をつけたいのが「フラット35」の手数料。同じフラット35であっても、取扱窓口である銀行が違うと手数料も違ってくる。フラット35専業の優良住宅ローンは、手数料が借入額×0.66%と低いが、大半の地方銀行の手数料は借入額×2.2%と高く、窓口銀行選びは重要であると分かるだろう。

 また、民間銀行の中でも大手銀行、地方銀行の多くは、手数料がない代わりに、「保証料」を別途支払わないといけない銀行が多いので、それもチェックしたい。 

借り換えでは、民間銀行の方がお得

 このように、住宅ローンの金利と諸費用を全て調べて比較するのはなかなか厄介だ。そこで、主要18銀行の借り換えローン全てについて、ダイヤモンド不動産研究所が、諸費用も加味した「実質金利」を計算した。

 その中で、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンは、下記の2商品だった。

 まずは「借り換え」のケースを見てみよう(借入金額2500万円、借り入れ期間30年、全期間固定金利で計算)。

フラット35 VS 民間住宅ローン(借り換え)
  借入金額2500万円、借り入れ期間30年、全期間固定金利、団信ありで計算、2020年1月現在
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
優良住宅ローン
<民間銀行で1位>
新生銀行
「ステップダウン金利」
実質金利(費用等含む)  1.317%  1.152%
表面金利(費用等除く)  1.270%  1.200%
事務手数料(税込)  借入額×0.66%  16.5万円
総支払額  3024万円  2951万円
【関連記事】⇒「住宅ローン35年ランキング(借り換え)

 見て分かる通り、上記の条件では、民間銀行の新生銀行の住宅ローンの方がお得な商品だ。新生銀行の住宅ローンは、諸費用込みの実質金利が1.152%で、優良住宅ローンのフラット35の実質金利は1.317%と、0.165%もの差がある。総支払額では、新生銀行の方が73万円も少ない。

 新生銀行以外でも、民間銀行で良い住宅ローンは多数ある。「借り換え」については、民間銀行が力を入れており、低い金利を提示しているので、今ではフラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。

【関連記事】
【住宅ローン「実質金利」ランキング(35年固定)】借り換えで本当に得する住宅ローンランキング発表!

新規借入は、フラット35の方が圧倒的に良い商品性

 「新規借入」の場合は事情が異なってくる。

 新規借入の場合は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.25%引き下げる「フラット35S」という商品があるため、民間銀行と比べて遜色ない商品性がある。

 また、住信SBIネット銀行、住宅ローン専門機関・アルヒなどから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「保証型」という商品も登場している。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したお得な商品だ。頭金が10%~40%必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。

【関連記事はこちら!】
「フラット35」を主要9銀行で徹底比較!

 下記は「新規借入」について、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ(主要18銀行について、諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算)。フラット35については、頭金を2割用意すると仮定した。

フラット35 VS 民間住宅ローン(新規借入)
 2020年1月時点、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信ありで計算。主要18銀行が対象
銀行名
<商品名>
<フラット35で1位>
住信SBIネット銀行
「フラット35(保証型)頭金20%以上」
<民間銀行で1位>
新生銀行
「ステップダウン金利」
実質金利(費用等含む)  1.118%  1.197%
表面金利(費用等除く)  0.860%  1.300%
事務手数料(税込)  借入額×2.2%  16.5万円
総支払額  3616万円  3661万円
【関連記事】「住宅ローン35年ランキング(新規借入)

 上記の条件では、住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)頭金20%以上」の実質金利は1.118%で、民間銀行の新生銀行の「ステップダウン金利」よりもお得な商品だった。総支払額では、住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)頭金20%以上」のほうが、45万円も少なかった。

「新規借入」については、フラット35と民間銀行では、フラット35の方が良い商品を打ち出していることがわかった。

 ただし、この試算は2020年1月現在のものであり、各銀行が金利を見直せば順位は入れ替わる。最も信頼できるのは毎月、金利更新をしている「返済額シミュレーション」といえる。

<疑問その2>
フラット35と民間、フルローンを借りるならどっち?

頭金なし、つまりフルローン(100%ローンともいう)で借りるのであれば、民間銀行の方が有利だ。

 「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10%未満しか頭金を用意できなかった場合、元の金利に「プラス0.3%」近い金利が上乗せされてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。

 また、民間銀行のうち、ネット銀行の多くは、借り入れの際の諸費用を、借入金額に入れることができる。諸費用は100万円を超えることも多く、借入金額に入れることができるのは、ありがたい。

 一方で、フラット35の場合、新規借入は諸費用を借入額に算入できないので、別途用意しないといけない。ただし、借り換えについては、以下の諸費用を算入できるので、検討してもいいだろう。

(1)印紙代
(2)手数料
(3)登録免許税
(4)司法書士報酬
(5)物件検査手数料

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住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、18銀行で徹底比較!
フラット35をもっともお得に借りられる銀行は?頭金ゼロ、頭金10%、頭金20%で比較!

<疑問その3>
フラット35と民間、審査に通りやすいのはどっち?

 ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローンについては、民間銀行の方がお得なことが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比較してみた。

フラット35と民間銀行との審査基準の比較
 審査項目 フラット35 民間銀行の住宅ローン
(平均的な例)
前年度年収  規定なし
 ※年収400万円以上/返済負担率35%以下
 ※年収400万円未満/返済負担率30%以下
・大手銀行/200万円以上
・ネット銀行/400万円以上
勤続年数  規定なし ・大手銀行/3年以上
・ネット銀行/2年以上
借入時年齢  70歳未満
(親子リレーはそれ以上でも可)
・大手銀行/70歳未満
・ネット銀行/65歳未満

 上表から、フラット35は全般的に審査基準が緩やかで、比較的借りやすいことが読み取れる。フラット35は政府が携わっている事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられるよう配慮がなされている。また、フラット35の審査基準は、クリアすれば、ほぼ借り入れできると考えていい。

 一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。

 それでは、ひとつひとつ項目を見ていこう。

 「前年度年収」については、フラット35は規定がない。フラット35は返済負担率(年間返済額÷年収)が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30%以下、年収400万円以上なら返済負担率は35%以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円(毎月返済額5万円)なら借りられるということだ。

 民間銀行については、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示していることが多く、その分、審査を厳しくしているのだ。

 また、「対象となる収入の定義」も違う。フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1名まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。

 民間銀行では通常、個人の給与のみしか対象としてくれないことが多く、融通がきかないとも言える。

 さらに、「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。前年度及び前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるフィナンシャルプランナーは「転勤後1ヵ月で借りられた人もいた」という。民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。

 最後に、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。

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 ちなみに、フラット35(と一部の大手銀行)には「親子リレー返済」という制度が存在する。親子リレー返済とは、申し込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申し込んだ本人と同居しなければならず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識に留めておくのが無難だろう。

<まとめ>
民間の長期固定型住宅ローンを検討すべきだ
今後のフラット35の動向は要チェック!

 最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。

(1)借り換えは民間の長期固定型住宅ローン、新規借入は、フラット35(保証型)が有力だが、銀行の姿勢によって変わることも
(2)100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行
(3)フラット35は審査が通りやすく、収入に不安がある人におすすめ

 かつては35年の長期住宅ローンを席巻していたフラット35だが、現状では、民間の長期固定型住宅ローンの方がお得さで一歩リードしている印象だ。「民間銀行で検討してダメなら、フラット35で借りる」のがおすすめと言えるだろう。

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「フラット35」を主要9銀行で徹底比較!

 

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※借入金額2500万円、借り入れ期間35年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
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2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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5
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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