「フラット35はやめたほうがいい？」「民間銀行の住宅ローンのほうがおとく？」。長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は誰もが知っている有名な商品だが、民間銀行の住宅ローンと比較すると、おとくなのだろうか。そこでフラット35と民間銀行の住宅ローンの金利、審査基準、メリット・デメリットなどを比較してみた。
フラット35と民間ローン、メリット・デメリットは？
住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、「フラット35と、民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がおとくなのか？」ということだろう。そこで、金利や金利タイプ、手数料を比較してみよう。
フラット35の金利タイプは、「全期間固定」のみ
「フラット35」は独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、「全期間固定」の金利タイプしかなく、金利は高めというデメリットがある。実際の販売窓口は民間の銀行などとなる。
「民間銀行の住宅ローン」の金利タイプはさまざまで、「変動金利」「固定金利」「全期間固定金利」などをラインアップする。現在人気の高い「変動金利」は、固定金利に比べれば金利は低いが、その分、将来金利が上昇するリスクもある。なお、多くの銀行は自社の銀行ローンと、フラット35を併売している。
そのため希望の金利タイプが、「変動金利」「10年固定などの期間固定金利」である場合は、民間銀行の住宅ローンを選択することになる。なお現在、変動金利は0.3%台と過去最低の金利水準であり、その金利の低さから現在、約6割の人が変動金利を選択している。
しかし、変動金利は将来、金利が上昇すれば、毎月返済額が増加する可能性がある。「リスクを取りたくない」「毎月の支払いがギリギリになりそうだ」といった人は、フラット35を含む「全期間固定金利」を選ぶといいだろう。
| 「フラット35」と「民間銀行住宅ローン」を比較 | ||
| フラット35 | 民間銀行 | |
| 金利タイプ |
・全期間固定金利のみ |
・変動金利 |
【関連記事はこちら】>>フラット35の住宅ローン金利ランキング！手数料、おすすめ銀行を紹介
金利・手数料は銀行によって違う
では、全期間固定金利を借りる場合は、どちらがおとく、おすすめなのだろうか。
住宅ローンを比較する際に一番重要なのは「金利」だが、それだけでは正確に比較できない。手数料、保証料も加味して比較する必要がある。まずは、それぞれの金利、手数料などを見ていこう。
| 「フラット35」と「民間銀行住宅ローン」の金利、諸費用を比較 ※ 2023年6月現在。借入期間35年。民間銀行の諸費用は、代表的なケース |
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| フラット35 （21-35年固定） |
民間銀行 （21-35年固定） |
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| 金利 |
1.760％〜（頭金10％の場合） |
1.440％〜（大手銀行） |
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手数料（税込み） または 保証料 |
借入額×0.66％～2.2％ （銀行によって異なる） |
0円〜借入額×2.20％程度 （銀行によって異なる） |
| 繰上返済手数料（一部） | 無料 | 無料 |
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※フラット35は、2017年9月までは保険料として、別途、融資残高×年0.358％を毎年支払っていた |
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上記の表のように、金利については、最も金利が低い商品同士を比べると民間銀行の方が金利は低いものの、大きな差はない。銀行によっては、フラット35の方がおとくというケースもあり、どちらかが圧倒的に有利という状況ではない。
手数料、保証料については、もっと複雑だ。
フラット35は、窓口となる銀行によって手数料が異なる。「借入額×0.66％～2.2％」とかなり差があるので、よく調べて手数料が低い銀行を選びたい。
一方で民間銀行は、諸費用としては「手数料」と「保証料」のどちらかを支払うことになる。なお、同じ銀行であっても商品によって手数料や保証料が違うこともあり、非常に複雑だ。なお、ネット銀行、大手銀行は「手数料」を支払うケースが多く、地方銀行は、手数料がない代わりに、「保証料」を支払うことが多い。
結果として、フラット35と民間銀行の住宅ローンは、「どちらが絶対おとく」ということはなく、借入額や借入期間によってどちらがおとくなのかが決まる。以下、新規借入、借り換えの特定のケースでシミュレーションしてみよう。
新規借入で、フラット35と民間銀行を比較
新規借入の場合、フラット35には、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.25％引き下げる「フラット35S」という商品がある。
また、住信SBIネット銀行、住宅ローン専門機関・アルヒなどから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「保証型」という商品も登場している。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したおとくな商品だ。頭金が10％～50％必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。
【関連記事はこちら！】
⇒「全期間固定・35年固定」住宅ローン実質金利ランキング【新規借入】132銀行を比較！
下記は「新規借入」について、最もおとくなフラット35と、最もおとくな民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ（諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算）。
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フラット35 VS 民間住宅ローン （新規借入） |
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| 銀行名 「商品名」 |
<フラット35で1位> 住信SBIネット銀行 「フラット35S・保証型」 |
<民間銀行で1位> 「ステップダウン金利タイプ」 |
| 実質金利（費用等含む） | 1.760% | 1.559% |
| 表面金利（費用等除く） |
1.500%（1〜10年） 1.750%（11年〜） |
1.700% ※10年目以降5年ごとに金利10%低下 |
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手数料（税込み）・保証料 |
借入額×2.2% | 16.5万円 |
| 毎月返済額 | 9.2万円→9.5万円 | 9.5万円→8.9万円 |
| 総返済額 | 4,005万円 | 3,875万円 |
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【関連記事】「住宅ローン返済額シミュレーション（新規借入）」 |
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上記の条件では、SBI新生銀行「ステップダウン金利タイプ」が最も実質金利が低かった。実質金利とは、表面金利（借入金利）に手数料などの諸費用を加味したものだ。総支払額とほぼ同じものだ。
総支払額で見ると、民間銀行で1位となったSBI新生銀行の住宅ローンが、フラット35の最も有利な商品よりも100万円以上も少ないことが分かる。
借り換えで、フラット35と民間銀行を比較
次に「借り換え」のケースを見てみよう（借入金額2500万円、借入期間30年、全期間固定金利で計算）。
| フラット35 VS 民間住宅ローン （借り換え） 借入金額2500万円、借入期間30年、全期間固定金利、団信ありで計算、2023年2月現在 |
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| 銀行名 「商品名」 |
<フラット35で1位> |
<民間銀行で1位> 「ステップダウン金利タイプ」 |
| 実質金利（費用等含む） | 1.951% | 1.524% |
| 表面金利（費用等除く） | 1.870% | 1.600% |
| 事務手数料（税込み） | 27.5万円 | 16.5万円 |
| 毎月返済額 | 9.1万円 | 8.7万円→8.4万円 |
| 総支払額 | 3,295万円 | 3,106万円 |
| 【関連記事】⇒「住宅ローン返済額シミュレーション（借り換え）」 | ||
借り換えの場合、上記の条件では、みずほ銀行の住宅ローンのほうが、メリットがあるという結果になった。実質金利では0.4%以上の金利差であり、総支払額だと180万円近い差がついた。
フラット35は、借り換えの場合は「35S」のような金利優遇策がないため、民間銀行の住宅ローンのほうが有利になりやすいのだ。借り換えについても、フラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。
シミュレーションで比較すべきだ
なお、上記のシミュレーション（試算）は2023年2月現在のものであり、各銀行が金利を見直せば順位が入れ替わる。また、借入条件（借入金額、借入期間、頭金比率、地域など）が違うと、有利な商品も変わってくる。
そこでより正確におとくな住宅ローンを探したいのであれば、毎月、金利更新をしており、諸費用も自動計算してくれる「返済額シミュレーション」を使うのがいいだろう。
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フルローンを借りるなら、民間が有利
頭金なし、つまりフルローン（100%ローンともいう）で借りるのであれば、民間銀行の方がメリットが大きい。
「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10％未満しか頭金を用意できなかった場合、「0.3％近い金利が上乗せ」されてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。
なお、住宅ローンを借りる際には、頭金以外に諸費用を用意する必要がある。融資手数料、登記費用といった住宅ローンに関わるものから、住宅の外構費用、長期優良住宅の認定関係費用、火災保険料などだ。
こうした諸費用は民間でもフラット35でも借りられるようになったので、手持ちの資金が少ない場合は検討したい。民間の銀行だと、引っ越し費用などまで住宅ローンとして借りられることもある。
【関連記事はこちら！】⇒住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！
フラット35は審査に通りやすい
ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローン金利については、民間銀行の方がおとくというケースが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。
そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比べたのが下表だ。
フラット35は全般的に審査基準が緩やかで借りやすいと分かるだろう。政府系の独立行政法人が運営している事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられるよう配慮されている。
一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。
| フラット35と民間銀行との審査基準の比較 | ||
| 審査項目 | フラット35 | 民間の住宅ローン （平均的な例） |
| 前年度年収 | 規定なし ※年収400万円以上／返済負担率35%以下 ※年収400万円未満／返済負担率30%以下 |
・大手銀行／200万円以上 ・ネット銀行／400万円以上 |
| 勤続年数 | 規定なし | ・大手銀行／3年以上 ・ネット銀行／2年以上 |
| 借入時年齢 | 70歳未満 （親子リレーはそれ以上でも可） |
・大手銀行／70歳未満 ・ネット銀行／65歳未満 |
| 団信 | 未加入でもOK | 団信は必須 |
フラット35は、年収の縛りなし
「前年度年収」については、フラット35は規定がなく、返済負担率（年間返済額÷年収）が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30％以下、年収400万円以上なら返済負担率は35％以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円（毎月返済額5万円）以下なら借りられるということだ。
この返済負担率から、年収別の借入可能額を試算することができる。下表は、借入期間を35年とした場合の借入可能額だ。フラット35の借入可能額は、民間銀行よりも多めだ。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
| 200万円 | 1,567万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,351万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,656万円 | 11.7万円 |
| 500万円 | 4,570万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 5,485万円 | 17.5万円 |
| 700万円 | 6,399万円 | 20.4万円 |
| 800万円 | 7,313万円 | 23.3万円 |
| 900万円 | 8,000万円 | 25.5万円 |
| 1,000万円 | 8,000万円 | 25.5万円 |
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※新規借入、35年固定金利は1.76%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2023年6月調査 |
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一方、民間銀行は前年度年収の規定がある銀行が多く、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示しているが、その分、審査を厳しくしているのだ。
対象となる収入の範囲は？
「対象となる収入の定義」も違う。
フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1人まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。
民間銀行の場合、銀行によって内部規定を設けており、それぞれが違う規定になっている。フラット35に比べると、厳しめに設定されている。
フラット35は、勤続年数の規定なし
「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。
前年度および前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるファイナンシャルプランナーは「転勤後1カ月で借りられた人もいた」という。
民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。
なお、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。
【関連記事はこちら！】>>勤続年数、年収など、17銀行の住宅ローン審査基準を比較！
ちなみに、フラット35（と一部の大手銀行）には「親子リレー返済」という制度が存在する。親子リレー返済とは、申し込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。
しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申し込んだ本人と同居しなければならず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識にとどめておくのが無難だろう。
フラット35は団信が任意
団信とは「団体信用生命保険」のことで、借り手が死亡したりした場合に、住宅ローンの残債を支払ってくれる保険のことだ。
民間銀行の住宅ローンは原則、団信加入が義務付けられている。そのため、団信の審査で落とされると、住宅ローンを借りられない。
一方で、フラット35は団信の加入は「任意」というのがメリットだ。つまり加入しなくてもよい。表示している金利には団信保険料が含まれているので、もし団信に加入したくない場合は、金利が0.2％割り引かれる仕組みとなっている。
健康状態に不安がある場合は、フラット35が有力な選択肢となる。
変動金利なら民間、審査の緩さならフラット35
最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。
- （1）変動金利、期間固定金利があるのは民間だけ
- （2）銀行選びはシミュレーションを活用すべきだ
- （3）頭金なし（100%フルローン）なら、民間銀行
- （4）収入、健康に不安がある人は、審査が緩めのフラット35
かつては住宅ローンといえば「フラット35」が代表的な商品だったが、現状では民間銀行の住宅ローンが低金利で、頭金なしなどの特徴があるため、利用されるようになっている。
とはいえ実際に住宅ローンを借りる際には、審査で落とされることがあるので、フラット35と民間銀行の住宅ローンの両方に仮申し込みするようにしたい。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
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新規借入2023年6月最新 主要銀行版
住宅ローン
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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
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ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.475%
- 表面金利
- 年0.345%
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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