フラット35と民間の住宅ローン、どちらがお得？
「金利」と「審査の通りやすさ」で徹底比較！

フラット35と民間銀行の住宅ローンは、どっちが本当にお得なのだろうか？ 長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は、誰もが知っている有名な商品で、半官半民の安心感もあって、利用者は多い。一方で、最近は民間銀行の長期固定住宅ローンも充実してきており、必ずしもフラット35の方がお得とは言えなくなっている。そこで、ダイヤモンド不動産研究所では、フラット35と民間銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを比較してみた。

<疑問その1>
フラット35と民間ローン、お得なのはどっち？

 住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、フラット35と、民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がお得なのか、ということだろう。

　フラット35は独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、全期間固定の金利が特徴。実際の販売窓口は民間の銀行などとなる。

　一方で、民間銀行の住宅ローンは、金利タイプは様々で、変動金利、固定金利、全期間固定金利などを用意する。銀行によってはフラット35を併売している。

 では、どちらがお得なのか結論から言うと、ここ数年、民間銀行の長期固定住宅ローンが充実してきたことで、フラット35と民間の銀行では、商品性に大きな差はなくなった。特に「借り換え」に限って言えば、民間銀行の方が明らかに良い商品を投入している。「有名だから」「みんなが借りているから」といって、フラット35を借りる時代ではなくなっている。

 ちなみに、変動金利や、10年固定金利などの期間固定型といった商品は、民間銀行にしかない商品だ。当然、長期固定型に比べれば金利は安いが、その分リスクもあるので、ここでは対象外とした。では、実際に2020年1月の金利（借入期間30年）を見てみよう。

・「フラット35（21〜35年固定、頭金10％以上）」の金利は1.27％
・新生銀行「ステップダウン金利（借入期間26〜30年）」の金利は1.20％

　金利を見ると民間銀行の方がお得に見えるが、フラット35は、「フラット35S」という金利を引き下げる商品がある。一方で、新生銀行のステップダウン金利も10年後以降に金利が引き下がっていく特殊な商品で、比較が難しい。

 さらに、住宅ローンは別途諸費用を支払わなければならない。金利の低さばかりに目が行きがちだが、住宅ローンがお得かどうかを比較するには、金利と諸費用の両方を調べないといけないのだ。

 下表は、フラット35と民間銀行の長期固定型住宅ローンの諸費用をまとめたものだ。

「フラット35」と「民間銀行」の金利、諸費用の比較 ※　2020年1月現在。借入期間30年。民間銀行の諸費用は、代表的なケースのみ記載
	フラット35	民間銀行の住宅ローン （平均的な例）
金利	1.27％（頭金10％の場合）	1.20％（新生銀行のステップダウン金利）
事務手数料（税込）	取り扱う銀行によって異なる  例）優良住宅ローン／借入額×0.66％	大手銀行／3.3万円  ネット銀行／借入額×2.2％
保証料（税込）	無料	大手銀行／借入額×1.91％(30年)  ネット銀行／無料
団信保険料（税込）	金利に含む※	金利に含む
繰上返済手数料（一部）	無料	無料
※2017年9月までは保険料として、別途、融資残高×年0.358％を毎年支払っていた

「手数料」は、銀行によって大きく違うので必ずチェック

　注意すべきは、諸費用だ。諸費用としては、「手数料」、「保証料」などがあり、取り扱う銀行によってさまざまで、理解するのも大変だ。

 「手数料」については、銀行によって大きく違うので必ずチェックしたい。

　気をつけたいのが「フラット35」の手数料。同じフラット35であっても、取扱窓口である銀行が違うと手数料も違ってくる。フラット35専業の優良住宅ローンは、手数料が借入額×0.66％と低いが、大半の地方銀行の手数料は借入額×2.2％と高く、窓口銀行選びは重要であると分かるだろう。

　また、民間銀行の中でも大手銀行、地方銀行の多くは、手数料がない代わりに、「保証料」を別途支払わないといけない銀行が多いので、それもチェックしたい。　

借り換えでは、民間銀行の方がお得

 このように、住宅ローンの金利と諸費用を全て調べて比較するのはなかなか厄介だ。そこで、主要18銀行の借り換えローン全てについて、ダイヤモンド不動産研究所が、諸費用も加味した「実質金利」を計算した。

　その中で、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンは、下記の2商品だった。

　まずは「借り換え」のケースを見てみよう（借入金額2500万円、借り入れ期間30年、全期間固定金利で計算）。

フラット35 VS 民間住宅ローン （借り換え）   借入金額2500万円、借り入れ期間30年、全期間固定金利、団信ありで計算、2020年1月現在
銀行名 <商品名>	<フラット35で1位> 優良住宅ローン	<民間銀行で1位> 新生銀行 「ステップダウン金利」
実質金利（費用等含む）	1.317%	1.152%
表面金利（費用等除く）	1.270%	1.200%
事務手数料（税込）	借入額×0.66%	16.5万円
総支払額	3024万円	2951万円
【関連記事】⇒「住宅ローン35年ランキング（借り換え）」

 見て分かる通り、上記の条件では、民間銀行の新生銀行の住宅ローンの方がお得な商品だ。新生銀行の住宅ローンは、諸費用込みの実質金利が1.152％で、優良住宅ローンのフラット35の実質金利は1.317％と、0.165％もの差がある。総支払額では、新生銀行の方が73万円も少ない。

 新生銀行以外でも、民間銀行で良い住宅ローンは多数ある。「借り換え」については、民間銀行が力を入れており、低い金利を提示しているので、今ではフラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。

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新規借入は、フラット35の方が圧倒的に良い商品性

 「新規借入」の場合は事情が異なってくる。

 新規借入の場合は、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.25％引き下げる「フラット35S」という商品があるため、民間銀行と比べて遜色ない商品性がある。

 また、住信SBIネット銀行、住宅ローン専門機関・アルヒなどから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「保証型」という商品も登場している。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したお得な商品だ。頭金が10％～40％必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。

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 下記は「新規借入」について、最もお得なフラット35と、最もお得な民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ（主要18銀行について、諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算）。フラット35については、頭金を2割用意すると仮定した。

フラット35 VS 民間住宅ローン （新規借入）  2020年1月時点、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信ありで計算。主要18銀行が対象
銀行名 <商品名>	<フラット35で1位> 住信SBIネット銀行 「フラット35（保証型）頭金20％以上」	<民間銀行で1位> 新生銀行 「ステップダウン金利」
実質金利（費用等含む）	1.118%	1.197%
表面金利（費用等除く）	0.860%	1.300%
事務手数料（税込）	借入額×2.2%	16.5万円
総支払額	3616万円	3661万円
【関連記事】「住宅ローン35年ランキング（新規借入）」

 上記の条件では、住信SBIネット銀行「フラット35（保証型）頭金20％以上」の実質金利は1.118％で、民間銀行の新生銀行の「ステップダウン金利」よりもお得な商品だった。総支払額では、住信SBIネット銀行「フラット35（保証型）頭金20％以上」のほうが、45万円も少なかった。

「新規借入」については、フラット35と民間銀行では、フラット35の方が良い商品を打ち出していることがわかった。

　ただし、この試算は2020年1月現在のものであり、各銀行が金利を見直せば順位は入れ替わる。最も信頼できるのは毎月、金利更新をしている「返済額シミュレーション」といえる。

<疑問その2>
フラット35と民間、フルローンを借りるならどっち？

 頭金なし、つまりフルローン（100%ローンともいう）で借りるのであれば、民間銀行の方が有利だ。

 「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10％未満しか頭金を用意できなかった場合、元の金利に「プラス0.3％」近い金利が上乗せされてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。

 また、民間銀行のうち、ネット銀行の多くは、借り入れの際の諸費用を、借入金額に入れることができる。諸費用は100万円を超えることも多く、借入金額に入れることができるのは、ありがたい。

 一方で、フラット35の場合、新規借入は諸費用を借入額に算入できないので、別途用意しないといけない。ただし、借り換えについては、以下の諸費用を算入できるので、検討してもいいだろう。

（1）印紙代
（2）手数料
（3）登録免許税
（4）司法書士報酬
（5）物件検査手数料

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<疑問その3>
フラット35と民間、審査に通りやすいのはどっち？

 ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローンについては、民間銀行の方がお得なことが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比較してみた。

フラット35と民間銀行との審査基準の比較
審査項目	フラット35	民間銀行の住宅ローン （平均的な例）
前年度年収	規定なし  ※年収400万円以上／返済負担率35%以下  ※年収400万円未満／返済負担率30%以下	・大手銀行／200万円以上 ・ネット銀行／400万円以上
勤続年数	規定なし	・大手銀行／3年以上 ・ネット銀行／2年以上
借入時年齢	70歳未満 （親子リレーはそれ以上でも可）	・大手銀行／70歳未満 ・ネット銀行／65歳未満

 上表から、フラット35は全般的に審査基準が緩やかで、比較的借りやすいことが読み取れる。フラット35は政府が携わっている事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられるよう配慮がなされている。また、フラット35の審査基準は、クリアすれば、ほぼ借り入れできると考えていい。

 一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。

 それでは、ひとつひとつ項目を見ていこう。

 「前年度年収」については、フラット35は規定がない。フラット35は返済負担率（年間返済額÷年収）が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30％以下、年収400万円以上なら返済負担率は35％以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円（毎月返済額5万円）なら借りられるということだ。

 民間銀行については、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示していることが多く、その分、審査を厳しくしているのだ。

 また、「対象となる収入の定義」も違う。フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1名まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。

 民間銀行では通常、個人の給与のみしか対象としてくれないことが多く、融通がきかないとも言える。

 さらに、「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。前年度及び前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるフィナンシャルプランナーは「転勤後1ヵ月で借りられた人もいた」という。民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。

 最後に、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。

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 ちなみに、フラット35（と一部の大手銀行）には「親子リレー返済」という制度が存在する。親子リレー返済とは、申し込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申し込んだ本人と同居しなければならず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識に留めておくのが無難だろう。

<まとめ>
民間の長期固定型住宅ローンを検討すべきだ
今後のフラット35の動向は要チェック！

 最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。

（1）借り換えは民間の長期固定型住宅ローン、新規借入は、フラット35（保証型）が有力だが、銀行の姿勢によって変わることも
（2）100%フルローンで借りるのであれば、民間銀行
（3）フラット35は審査が通りやすく、収入に不安がある人におすすめ

 かつては35年の長期住宅ローンを席巻していたフラット35だが、現状では、民間の長期固定型住宅ローンの方がお得さで一歩リードしている印象だ。「民間銀行で検討してダメなら、フラット35で借りる」のがおすすめと言えるだろう。

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