フラット35はやめたほうがいい？
民間銀行の住宅ローンのほうがおとく？
メリット・デメリット、金利、審査基準を徹底比較！

「フラット35はやめたほうがいい？」「民間銀行の住宅ローンのほうがおとく？」長期固定金利の住宅ローン「フラット35」は誰もが知っている有名な商品だが、民間銀行の住宅ローンと比較すると、おとくなのだろうか。そこでフラット35と民間銀行の住宅ローンの金利、審査基準、メリット・デメリットなどを比較してみた。

①フラット35と民間ローン、メリット・デメリットは？

 住宅ローンを借りるとき、住宅購入者が一番気になるのは、「フラット35と、民間銀行の住宅ローンとでは、どちらの方がおとくなのか？」ということだろう。そこで、金利や金利タイプ、手数料を比較してみよう。

■フラット35の金利タイプは、「全期間固定」のみ

 「フラット35」は独立行政法人・住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、「全期間固定」の金利タイプしかなく、金利は高めというデメリットがある。実際の販売窓口は民間の銀行などとなる。

 「民間銀行の住宅ローン」の金利タイプは様々で、「変動金利」「固定金利」「全期間固定金利」などをラインアップする。変動金利は、固定金利に比べれば金利は低いが、その分、将来金利が上昇するリスクもある。なお、多くの銀行は自社の銀行ローンと、フラット35を併売している。

　そのため希望の金利タイプが、「変動金利」「10年固定などの期間固定金利」である場合は、民間銀行の住宅ローンを選択することになる。なお現在、変動金利は0.3%台と過去最低の金利水準であり、その金利の低さから現在、約6割の人が変動金利を選択している。

　しかし、変動金利は将来、金利が上昇すれば、毎月返済額が増加する可能性がある。「リスクを取りたくない」「毎月の支払いがギリギリになりそうだ」といった人は、フラット35を含む「全期間固定金利」を選ぶといいだろう。

【関連記事はこちら】>>今や、変動金利と全期間固定の金利差は1%以下！　住宅ローンを借り換えるなら全期間固定で

■金利・手数料は銀行によって違う

　では、全期間固定金利を借りる場合は、どちらがおとく、おすすめなのだろうか。

　住宅ローンを比較する際に一番重要なのは「金利」だが、それだけでは正確に比較できない。手数料、保証料も加味して比較する必要がある。まずは、それぞれの金利、手数料などを見ていこう。

　上記の表のように、金利については、最も金利が低い商品同士を比べると民間銀行の用が金利は低いものの、大きな差はない。銀行によっては、フラット35の方がおとくというケースもあり、どちらかが圧倒的に有利という状況ではない。

　手数料、保証料については、もっと複雑だ。

　フラット35は、窓口となる銀行によって手数料が異なる。「借入額×0.66％～2.2％」とかなり差があるので、よく調べて手数料が低い銀行を選びたい。

　一方で民間銀行は、諸費用としては「手数料」と「保証料」のどちらかを支払うことになる。なお、同じ銀行であっても商品によって手数料や保証料が違うこともあり、非常に複雑だ。なお、ネット銀行、大手銀行は「手数料」を支払うケースが多く、地方銀行は、手数料がない代わりに、「保証料」を支払う事が多い。

　結果として、フラット35と民間銀行の住宅ローンは、「どちらが絶対おとく」ということはなく、借入額や借入期間によってどちらがおとくなのかが決まる。以下、新規借入、借り換えの特定のケースでシミュレーションしてみよう。

新規借入は、頭金があればフラット35が優位!?

 新規借入の場合、フラット35には、省エネルギー性などに優れた住宅について、金利を最大10年間、0.25％引き下げる「フラット35S」という商品がある。

 また、住信SBIネット銀行、住宅ローン専門機関・アルヒなどから、従来のフラット35よりも低金利で競争力のある、「保証型」という商品も登場している。数あるフラット35の中でも、突出した低金利を実現したおとくな商品だ。頭金が10％～50％必要というのはハードルが高いが、用意できれば、有力な候補になる。

【関連記事はこちら！】
⇒フラット35の住宅ローンとは？ メリット・デメリット、主要9銀行の金利・手数料を徹底比較！

 下記は「新規借入」について、最もおとくなフラット35と、最もおとくな民間銀行の長期固定住宅ローンをピックアップしたものだ（諸費用込みの「実質金利」を計算。借入金額3000万円、借り入れ期間35年で計算）。

 上記の条件では、みずほ銀行「全期間固定プラン（ネット専用)」が最も実質金利が低かった。実質金利とは、表面金利（借入金利）に手数料などの諸費用を加味したものだ。総支払額とほぼ同じものだ。総支払額で見ると、民間銀行で1位となったみずほ銀行の住宅ローンが、フラット35の最も有利な商品よりも32万円も少ないことが分かる。

借り換えは、民間銀行の方がメリットあり

 次に「借り換え」のケースを見てみよう（借入金額2500万円、借り入れ期間30年、全期間固定金利で計算）。

 借り換えの場合、上記の条件では、みずほ銀行の住宅ローンのほうが、メリットがあるという結果になった。実質金利では0.07%近い金利差であり、総支払額だと104万円もの差がついた。

　フラット35は、借り換えの場合は「35S」のような金利優遇策がないため、民間銀行の住宅ローンのほうが有利になりやすいのだ。借り換えについては、フラット35が第一選択肢という状況ではなくなっている。

■シミュレーションで比較すべき

　なお、上記のシミュレーション（試算）は2021年5月現在のものであり、各銀行が金利を見直せば順位が入れ替わる。また、借入条件（借入金額、借入期間、頭金比率、地域など）が違うと、有利な商品も変わってくる。

　そこでより正確におとくな住宅ローンを探したいのであれば、毎月、金利更新をしており、諸費用も自動計算してくれる「返済額シミュレーション」を使うのがいいだろう。

【関連記事はこちら】＞＞132銀行を最新金利で比較！　ダイヤモンド不動産研究所の住宅ローン「返済額シミュレーション」

②フルローンを借りるなら、おすすめは？

 頭金なし、つまりフルローン（100%ローンともいう）で借りるのであれば、民間銀行の方がメリットが大きい。

 「フラット35」の金利は、頭金の比率によって金利が変わる。住宅購入価格の10％未満しか頭金を用意できなかった場合、「0.3％近い金利が上乗せ」されてしまう。民間の長期固定型住宅ローンでは、フルローンでもフラット35より金利の低い商品が多数存在する。フルローンを検討するなら、民間の長期固定型住宅ローンに軍配が上がる。

 なお、住宅ローンを借りる際には、頭金以外に諸費用を用意する必要がある。融資手数料、登記費用といった住宅ローンに関わるものから、住宅の外構費用、長期優良住宅の認定関係費用、火災保険料などだ。こうした諸費用は民間でもフラット35でも借りられるようになったので、手持ちの資金が少ない場合は検討したい。民間の銀行だと、引越し費用などまで住宅ローンとして借りられることもある。
【関連記事はこちら！】⇒住宅ローン手数料・引越し代などの「諸費用」まで借りられる住宅ローンを、17銀行で徹底比較！

③審査に通りやすいフラット35

 ここまで見てきたように、長期固定の住宅ローン金利については、民間銀行の方がおとくというケースが多い。ただし、民間銀行はフラット35に比べて、審査が厳しい。苦労して住宅ローンを選んでも、銀行の審査に通らなければ意味がない。

　そこで、フラット35と民間の銀行の審査基準を比べたのが下表だ。

　フラット35は全般的に審査基準が緩やかで借りやすいと分かるだろう。政府系の独立行政法人が運営している事業なので、収入が少ない若い世代など、できるだけ多くの人が住宅ローンを借りられるよう配慮されている。

 一方で、民間銀行は審査基準をはっきりと書いていないことが多く、公開している基準をクリアしても貸してくれないことがあるので、やはり、ハードルは高い。

■フラットは、年収の縛りなし

 「前年度年収」については、フラット35は規定がなく、返済負担率（年間返済額÷年収）が基準を満たしてさえいれば良い。つまり、年収はいくらでも大丈夫ということだ。ただし、年収400万円未満なら返済負担率は30％以下、年収400万円以上なら返済負担率は35％以下に収まっていることが条件となる。例えば、前年度年収が200万円の場合、年間返済額60万円（毎月返済額5万円）以下なら借りられるということだ。

　この返済負担率から、年収別の借入可能額を試算することができる。下表は、借入期間を35年とした場合の借入可能額だ。フラット35の借入可能額は、民間銀行よりも多めだ。

 一方、民間銀行は前年度年収の規定がある銀行が多く、大手銀行では200万円以上、ネット銀行では400万円以上に設定されていることが多い。ネット銀行は大手銀行よりも低い金利を提示しているが、その分、審査を厳しくしているのだ。

■対象となる収入の範囲は？

 「対象となる収入の定義」も違う。

　フラット35は、給与以外の年金などすべての所得が対象となる。また、申し込んだ本人と同居する70歳未満の親族、または配偶者の所得も、1名まで合算できる。住宅に太陽光発電設備を設置した場合は、売電収入額も年収に加算できるのだ。収入に不安がある人だけでなく、個人事業主やフリーランスなど、一般に審査が厳しいとされる人も使いやすい。

　民間銀行の場合、銀行によって内部規定を設けており、それぞれが違う規定になっている。フラット35に比べると、厳しめに設定されている。

■フラット35は、勤続年数の規定なし

 「勤続年数」の基準も、フラット35は緩い。

　前年度及び前々年度の所得を証明する書類さえ提出できれば、「勤続年数」のしばりもない。そのため、転勤したばかりの人でも安心して借りられる。あるフィナンシャルプランナーは「転勤後1ヵ月で借りられた人もいた」という。

　民間銀行は2年以上という基準を持っていることが多いので、転勤したばかりなら、フラット35がおすすめだ。

 なお、申し込み時の上限年齢は70歳未満で、大手銀行とあまり変わらない。ネット銀行については、65歳未満が多く、やはり審査は厳しいようだ。

【関連記事はこちら！】
⇒勤続年数1年、年収100万円でも住宅ローンを借りられる!? 主要17行で審査基準が甘いのはどこ？

 ちなみに、フラット35（と一部の大手銀行）には「親子リレー返済」という制度が存在する。親子リレー返済とは、申し込んだ本人が亡くなったあと、住宅ローンを子どもや孫に引き継ぐという制度だ。この制度を利用すれば、70歳以上の人でも申し込むことができる。しかし、住宅ローンの返済が終了するまで、対象の子どもや孫は他のローンが組めなくなるといったデメリットがある。将来、子どもが結婚しても必ず申し込んだ本人と同居しなければならず、あまり現実的ではない。あくまで、「そういう選択肢もあるんだ」程度の認識に留めておくのが無難だろう。

■フラット35は団信が任意

　団信とは「団体信用生命保険」のことで、借り手が死亡したりした場合に、住宅論の残債を支払ってくれる保険のことだ。

　民間銀行の住宅ローンは原則、団信加入が義務付けられている。そのため、団信の審査で落とされると、住宅ローンを借りられない。

　一方で、フラット35は団信の加入は「任意」というのがメリットだ。つまり加入しなくてもよい。表示している金利には団信保険料が含まれているので、もし団信に加入したくない場合は、金利が0.2％割り引かれる仕組みとなっている。

　健康状態に不安がある場合は、フラット35が有力な選択肢となる。

④<まとめ> 変動金利なら民間、審査が緩いフラット35

 最後に、フラット35と民間銀行の長期固定住宅ローンを比較して分かったことを振り返ろう。

• （1）変動金利、期間固定金利があるのは民間だけ
• （2）長期固定は、新規借入ならシミュレーションすべき。借り換えは民間優位
• （3）頭金なし（100%フルローン）なら、民間銀行
• （4）収入、健康に不安がある人は、審査が緩めのフラット35

 かつては住宅ローンといえば「フラット35」だ代表的な商品だったが、現状では民間銀行の住宅ローンが低金利で、頭金なしなどの特徴があるため、利用されるようになっている。

　とはいえ実際に住宅ローンを借りる際には、審査で落とされることがあるので、フラット35と民間銀行の住宅ローンの両方に仮申込するようにしたい。

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【2021年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年

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  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、じぶんでんき優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）

   

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  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	死亡・高度障害 +がん50％保障団信 +全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合） +月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障） 金利+0.20％ 11疾病保障団信（生活習慣病団信） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

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• 1位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380 %	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信（死亡・高度障害） +がん診断給付金 +先進医療給付金 +がん50％保障団信
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 金利+0.20％ 11疾病保障団信 （がん100％保障団信+10種類の生活習慣病） 金利+0.30％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375 %	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20% ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上） ④固定金利選択方式利用時に11,000円
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （死亡・高度障害）

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償がんサポートプラン （がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>） 月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償プラス （全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>） 月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 8大疾病補償 （8大疾病<1年超就業障害継続>） 月478円から ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 がん団信<診断で給付> 金利+0.20％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

• 4位

  

  SBIマネープラザ「ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.540%	0.410 %	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	全疾病保障 （一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）
  オプション（特約）の団信

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択（現在の水準が継続と仮定）。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

 

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