住宅ローンの融資額を増やすなら「50年長期ローン」「ペアローン」のどちらがいい？　銀行が教えてくれない正解を解説！

住宅価格の高騰により住宅ローンの借入額も上昇しています。多額の住宅ローンを借りる際に選択肢となってくるのが、50年などの長期ローンやペアローンまたは収入合算ですが、どちらを選べばよいのでしょうか。賢い選択方法とその選択の順位について、公認会計士の立場から詳しく解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）

住宅価格の高騰でペアローンや長期ローンの利用が増えている
「長期ローン」と「ペアローンまたは収入合算」はどちらを優先すべきか
まずは長期ローンでの審査を要請する
ペアローンか収入合算ならどちらを選べばいいか
まとめ

住宅価格の高騰で長期ローンやペアローンの利用が増えている

長期ローンやペアローンの利用者が増えている（出所：PIXTA）

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。

　土地代や建築費の高騰を背景に、住宅価格の上昇が続いています。不動産経済研究所によると、東京23区の新築マンションの平均価格（2025年上半期）は1億3,064万円と前年同期比で20.4％上昇しています。

　賃金の上昇を遥かに上回る住宅価格によって、住宅ローンの借入額も上昇しています。金融機関の審査基準では現実的に購入できる物件がなくなってしまうために、民間金融機関が繰り出してきたのが、まずペアローンや収入合算、そして最長50年の長期ローンです。

　住宅ローン審査のスキームを考えれば、長期ローンでは毎月の返済額を低く抑えることで、融資額を増やすことができます。また、ペアローンや収入合算により収入額を増やすことで融資額を増やせます。

　住宅金融支援機構によると、ペアローンまたは収入合算の利用は39.3%。若年層になるほどその比率は高く、20～29歳では77.1%となっています。

　そして借入期間では、35年超え50年以内の割合は25.5%と、前回調査より4.6ポイント増加しています。

「長期ローン」と「ペアローンまたは収入合算」はどちらを優先すべきか

　住宅ローンは借り手が金融機関を相手に行う取り引きであり、法的な契約関係を結びます。そのため、借り入れにかかる費用が増えるか減るか、契約条件が自分にとって有利か不利かをしっかり検討することが大切です。

借り入れにかかる費用が増えるか減るか

　SNSなどでは「長期ローンは利息負担が増えるから避けるべき」という意見をよく見かけます。確かに借入期間が長くなれば、その分だけ利息の総額は増えます。これに対して、ペアローンまたは収入合算では、世帯単位で負担する費用は単独で借りる場合とほぼ変わりません。

長期ローン
期間が長い分だけ利息の費用が増える

ペアローンまたは収入合算
手数料の費用が若干増えることもあるが、ほぼ変わらない

　ただし、費用が増えることのみをもって長期ローンを否定する理由にはなりません。なぜなら、借りる期間が長くなる分に払う利息であり、正当な対価として払うべきものを払っているだけだからです。

　利息というのは法律上の期限の利益に対する対価です。期限の利益とは、特定の期限が到来するまで、債務を履行しなくてもよいという利益を指します。この利益は借り手にとっての利益です。債権者（金融機関）にその対価を払うというのが金融上の金利や利息なのです。

　そして重要なのは、住宅ローンの金利は銀行が扱うすべての商品の中でもっとも低い水準だということです。値上げの直前に買いだめするという行動がありますが、安いうちにある程度多めに買っておくというのは、経済的に合理的な行動といえるわけです。もちろん借りすぎは禁物です。

契約条件が自分にとって有利か不利か

長期ローン
期間が長い分だけ「期限の利益」があるので借り手には有利。期間を短縮することは借り手の選択でいつでも可能

ペアローンまたは収入合算
連帯保証は債務者と同じ責任を負うため不利。後から連帯保証を外すことは原則できない

　長期ローンは、返済期間を法的に長く設定できる点が大きなメリットです。さらに、必要に応じて契約者自身の判断でいつでも返済期間を短く変更できます。銀行側も原則として返済期間短縮の申し出を拒まず、場合によっては「短縮はお客さまの利益にもつながります」といったアドバイスを受けられることもあります。

　また、契約変更をしなくても「期間短縮型」の繰り上げ返済を利用すれば、その分だけ返済期間を短縮できます。多くの銀行ではネットからの繰り上げ返済が手数料無料なので、費用負担を抑えつつ返済を早めることが可能です。

　一方、ペアローンはそれぞれが債務者となって住宅ローンの契約をし、相互に連帯保証人となるものです。また、収入合算は片方が債務者となり、もう片方がその連帯保証人になるものです。

　連帯保証は債務者とまったく同じ責任を負うことになる、いわば家庭から2人の人質を出すようなもの。債務者が不利を被る代わりに融資額を増やすという選択になるのです。　

連帯保証のリスクは無視できない

　ペアローンや収入合算による連帯保証は、離婚時における財産分与を複雑にします。夫婦関係が解消されても、銀行への返済義務は消えず、両者が責任を負い続けることになります。

　この負担を解消するには、住宅を売却してローンを完済するしかありません。元パートナーと合意に至らなければ泥沼に陥ります。離婚率は約3組に1組と高いため、このリスクを無視できません。

　また、住宅ローンは返済期間が長いため、将来、どちらかの収入が変動したり、一方が専業主婦（主夫）になる可能性もあります。にもかかわらず、ペアローンや収入合算の連帯保証は契約時に責任が固定され、借り手の意向で外すことは極めて難しいのです。

　したがって、「ペアローンまたは収入合算」よりも「長期ローン」を選択すべしという結論になります。

まずは長期ローンでの審査を要請する

　銀行の立場からすると、長期ローンよりもペアローンや収入合算は有利な点が多いため、銀行は後者をお勧めするのが定石です。

　そのため、通常の住宅ローンで希望額を借りられない人は、もれなくペアローンまたは収入合算になっているケースが多いのではないでしょうか。しかし、説明したようにペアローンまたは収入合算はリスクが大きいです。

　その人の条件にもよりますが、長期ローンかペアローンまたは収入合算のどちらかだけでも、通常のローン契約よりは融資額を拡大できるので、　もし、通常の住宅ローンで借り入れ希望額に達しなかった場合、まずは長期ローンでの審査を要請するようにしてください。

　また、こうした銀行の対応を客観的にチェックする意味でも、複数の金融機関に同時に審査に出しておくということは重要です。

　1つの銀行にだけしか審査に出していないと、情報の非対称性から銀行の言いなりになるケースが多いのです。また、他の銀行で審査に通っていれば、借り手も心理的な余裕が生まれ、対等に交渉できる余裕も生まれます。

ペアローンか収入合算ならどちらを選べばいいか

それぞれが債務者になるペアローン（出所：PIXTA）

　長期ローンを優先しても、審査の結果によってはペアローンか収入合算が必要になるケースもあると思います。その場合、どちらを選ぶべきでしょうか。大きく2つの検討ポイントがあります。

団信の取り扱いの違い

　団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンの債務者が死亡や高度障害状態となったときに住宅ローンがゼロ円となる保険です。民間銀行の住宅ローンでは加入が必須となる保険ですが、ペアローンと収入合算で取り扱いが大きく異なります。

ペアローン
それぞれが債務者なので、死亡や高度障害を負った方だけの住宅ローンがゼロ円になり、もう片方の住宅ローンは変わらず残る

収入合算
債務者となった方が死亡や高度障害を負った場合に住宅ローン全額がゼロ円となるが、連帯保証人となった方が死亡や高度障害を負った場合は住宅ローンの金額は変わらず残る

　一般論として、夫婦の収入に格差がなく、両方がほぼ定年まで安定収入が続く見込みであれば、ペアローンが適合するでしょう。

　共働き夫婦のどちらに不幸があっても、残ったほうで住宅ローンの返済を維持することができます。

　一方で、夫婦の収入に格差がある場合や、一方がほどなくして専業主婦（主夫）となる見込みであれば、収入の多いほうを債務者とする収入合算が適合するでしょう。

　債務者に不幸があった場合には、遺族が住宅ローンの返済を完全に免れて、そのまま家に住み続けることができます。

住宅ローン控除の違い

　住宅ローン控除は、住宅ローンで家を購入した人を対象とする減税制度。年末のローン残高の0.7%を限度に債務者の所得税などの範囲内でキャッシュバックされるものです。対象者は住宅ローンの法律上の債務者の地位にある人であるため、取り扱いが異なってきます。

ペアローン
それぞれが債務者なので、それぞれの税金に対して住宅ローン控除を受けられる

収入合算
債務者となった方だけが住宅ローン控除を受けられる。連帯保証人は債務者ではないため、住宅ローン控除はない

　これについても、一般論として収入に格差がなく、両者が住宅ローン控除の期間中まで安定収入が続く見込みであればペアローンが適合するでしょう。共働きのどちらもその収入に見合った住宅ローン控除の恩恵を受けられます。

　収入に格差がある場合や、一方がほどなくして専業主婦（主夫）となる見込みであれば、収入の多いほうを債務者とする収入合算が適合するでしょう。その後の収入の増減による住宅ローン控除の恩恵の取りこぼしを少なくできます。

まとめ

　住宅価格が高騰するいま、低金利のうちに長期ローンで借入枠を最大化することが、家計を守るために最優先すべきプランAです。

　住宅ローンは80歳で完済という上限はありますが、返済期間が長いほど月々の負担は軽く、繰り上げ返済で短縮することも可能です。

　一方、連帯保証は後から外せず、ペアローンや収入合算では万一の保障や住宅ローン控除の取り扱いが分かれるため、リスクと節税効果を十分に比較する必要があります。こちらを補完策としてプランBとしましょう。

　共働き世帯が主流になった現在、ペアローンのデメリットは薄れつつありますが、持分割合や将来の転職や育休など、ライフプランとの整合が不可欠です。

　あせらずに情報を集め、シミュレーションを重ねれば、長期ローンは心強い味方になります。住まいは人生の基盤です。住宅価格の上昇の勢いに気負わず、堅実な資金計画でマイホームを手にする一歩を踏み出してください。

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保証料、一部繰上返済手数料、全額繰上返済手数料はすべて無料なので、契約時にかかる費用をかなり抑えられる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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使い道: 本人または家族が居住するための、
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●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
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オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
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売買契約金額・工事請負契約金額の105％まで借りられるので、「諸経費」や「リフォーム費用」も住宅ローンと一緒に、低金利で借りられる
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

イオン銀行は、特にリフォームに力を入れています。リフォーム資金を住宅ローンで調達するだけでなく、リフォームプラスの借り換えを考える人にはいいでしょう。

金利の更新が頻繁でないため、イオン銀行は半年と同じままということもあり、他銀行の金利が上昇傾向のときは、いつの間に金利が自然と低くなってしまうこともありますね。

審査や融資に関しては、旧大手銀行の出身者が全体のシステムに関わっているようで、新しい銀行の割に固めの印象です。

住宅ローンの申込みをネットでする場合、画面のインターフェイスが、非常に使いやすいです。ガイド機能が備わっている親切設計で、どこに何を入力すればいいか迷わずにすすめられ扱いやすいです。

例えば、諸費用まで概算してくれるため、諸費用まで含めて借りるかを検討しやすいですね。

住宅ローンの申込みは、店頭と郵送（ネット）で受け付けてくれますが、店舗では不慣れな担当者に当たってしまうと2時間以上かかることもあるので、申込みは郵送がおすすめです。

関連記事イオン銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【定率型】融資額×2.2％（最低22万円）
【定額型】11万円（ただし、金利＋0.2％）
■フラット35
【Aタイプ定率型】
融資額×1.87％（最低融資手数料110,000円）
【Bタイプ定額型】
55,000円

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1万円以上1円単位）
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
5万5000円（税込）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
200万円以上、1億円以下（10万円単位）
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1カ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が住む住宅に関する以下の資金
（1）住宅の新築・購入資金
（2）住宅の増改築・改装資金
（3）住宅ローンのお借換え資金
（4）上記にかかる諸費用

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
6カ月以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満71歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：71歳未満）
全疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（就業不能状態が1年超の場合、ローン残高が0円）

オプション （特約）の団信: 8疾病保障プラス（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合。脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態が60日超と診断された場合。または、重度慢性疾患で就業不能状態が12カ月超の場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、はじめてのがんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（加入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害の場合、ローン残高が0円

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①疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK

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事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。

ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。

審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。

「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。

注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。

関連記事三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ＜保証料一括前払い型＞
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06%（借入期間35年）
＜保証料利息組込み型＞
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2%
＜事務手数料型＞
事務手数料：融資額×2.20％、保証料：なし

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: インターネット：無料
電話、テレビ窓口：5,500円
窓口：16,500円

繰上返済手数料（全額）: インターネット：16,500円
電話・テレビ窓口：22,000円
窓口：33,000円

借入額: 500万円以上1億円以内（10万円単位）

借入期間: 2年以上35年以内(1年単位)

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 自身が住む住宅の建築・購入・増改築資金
住宅ローンの借替資金・借り替えに伴う諸費用

年収 （給与所得者）: ー

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: ー

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 18歳以上70歳の誕生日まで

年齢 （完済時）: 80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 【疾病保障付住宅ローン（3大疾病50％）】（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.15％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合、ローン残高が50％保障
【疾病保障付住宅ローン（7大疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（全疾病100％）】（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.50％
がんと診断された場合、脳卒中・急性心筋梗塞で入院した場合に加えてすべての病気・ケガ（精神障害などを除く）で所定の状態になった場合、住宅ローン残高が0円
【疾病保障付住宅ローン（保険料支払型）】（借入時年齢：56歳未満）
保険料支払型
がん・脳卒中・急性心筋梗塞）に加えて4つの生活習慣病（高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変）で所定の状態になった場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。