フラット35の金利が5カ月連続で上昇！　変動金利から固定金利への切り替えはまだ間に合う!?

全期間固定金利型の代表であるフラット35の金利が2022年に入ってから5カ月連続で上昇している。金利が上がり始める前に、変動金利から固定金利に変えようと思っていた人は、切り替えのタイミングを逸してしまったのか？それとも、まだ大丈夫なのか？今回は、金利上昇前に変動から固定に切り替えるのが非常に困難である理由などを分かりやすく解説する。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

【目次】
住宅ローンの金利タイプは3種類ある
住宅ローンの金利タイプごとに影響を受ける金利が異なる
短期金利よりも長期金利のほうが先に動く傾向がある
金利上昇前に変動金利から固定金利に変えるのは難しい！
リスクを取るか安全を取るか、冷静な判断を

住宅ローンの金利タイプは3種類ある

住宅ローンは「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つに分けられる（出所：PIXTA）

　住宅ローンの金利タイプは、「変動金利型」「固定金利型（全期間固定金利型）」「固定金利期間選択型」といった3つに分けられ、それぞれ適用金利が異なる。まずは、住宅ローンの金利タイプと適用金利の水準について確認しておこう。

変動金利型
　その時々の世の中の金利水準に応じて、半年ごとに適用金利が見直されるタイプ。適用金利が上がれば、利息負担が重くなり、返済額も増えていく。

　逆に、適用金利が下がれば利息負担が軽くなり、返済額が減っていく。適用金利の水準は3タイプの中で最も低い。2022年6月現在、低いところでは年0.3％台の金利を提示している銀行もある。

固定金利型（全期間固定金利型）
　世の中の金利水準が変動しても、当初の適用金利が返済終了まで固定されるタイプ。住宅ローンを組んだ時点で返済終了までの返済計画が確定するので安心・安全である。

　ただし、適用金利の水準は3タイプの中で最も高い。2022年6月現在、フラット35の最低金利（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合の最低金利）は年1.490％。

固定金利期間選択型
　2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年などといった返済当初の一定期間を固定金利にするタイプ。固定金利期間中の適用金利は固定され、固定期間終了後は、変動金利型にするか、再び固定金利期間を選択するかを選べるのが一般的。

　適用金利の水準は、通常、固定金利期間が短いものほど低く、固定金利期間が長いものほど高くなる。

　以下のボタンから、各金利プランの最新の金利が確認できるので、気になる人は確認してみよう。

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住宅ローンの金利タイプごとに影響を受ける金利が異なる

「変動金利型」「固定金利型（全期間固定金利型）」「固定金利期間選択型」これら3タイプの適用金利の決定に影響してくるのが、世の中の金利水準なのだが、それぞれの金利タイプが強く影響を受ける金利の種類が異なる。

「短期金利」の変動に影響を受ける金利タイプ

　変動金利型や、固定金利期間選択型の固定期間の短いタイプは、「短期金利」の変動に強く影響を受ける。

　短期金利とは、短い期間のお金の貸し借りに適用される金利のこと。最も代表的な短期金利は、「無担保コール翌日物レート」と呼ばれるもので、金融機関同士がお金の貸し借りを行う際に適用される金利だ。満期はたったの1日と、超短期の金利である。この金利の動きは、日本銀行の金融政策の影響を強く受ける傾向がある。

　変動金利型の場合は、通常、この短期金利の影響を強く受ける「短期プライムレート」と呼ばれる優遇貸出金利の水準によって決定される。

　実は、短期プライムレートはここ約13年間、まったく変動していない。変動金利なのに変動していないのだ。

　その大きな理由の一つが、日本銀行による量的・質的金融緩和が続いていること。簡単に言えば、日銀が金利を低く押さえつけていることが原因である。

　近年、基準となる短期プライムレートが変動していないのに、変動金利型の適用金利がジリジリ下がってきているのは、各金融機関のサービス競争が激化しているからと言ってよいだろう。

「長期金利」の変動に影響を受ける金利タイプ

　一方、固定金利型や、固定金利期間選択型の固定期間の長いタイプは、「長期金利」の変動に強く影響を受ける。

　長期金利とは、長期のお金の貸し借りに適用される金利のこと。最も代表的な指標は、10年満期の国債の利回りである。この長期金利の動きは、日銀の金融政策の影響も受けるが、債券市場に参加している投資家の需給関係による影響も大きく受ける。

　2022年に入って、フラット35の金利が5カ月連続で上がっているのは、この長期金利が上がっているからである。

短期金利よりも長期金利のほうが先に動く傾向がある

　2021年12月30日、長期金利（10年満期の国債の利回り）は0.07％で取引を終了した。そして、年明け1月4日は0.085％からスタートし、1月11日には、0.15％まで上昇。その約1カ月後の2月17日には、0.225％まで上昇した。その後、3月以降は0.2％から0.25％の間で推移している。

　長期金利が上がってきた要因にはさまざまなものが考えられるが、世界的な物価上昇が続くなか、アメリカが利上げを実行し、日本の利上げも近いと考える投資家が増えたためだろう。

　長期金利は、需給関係の影響を強く受ける。先行きの短期金利の上昇（≒日銀による利上げ）を予想する投資家が増えれば長期金利は上昇し、先行きの短期金利の低下（≒日銀による利下げ）を予想する投資家が増えれば、長期金利は低下するのが一般的である。

　つまり、日銀が利上げをする前の段階で長期金利は上がっていき、日銀が利下げをする前の段階で長期金利は下がっていくのである。これが短期金利よりも長期金利のほうが先に動く理由である。

金利上昇前に変動金利から固定金利に変えるのは難しい！

　長期金利の動きは、「株価には先見性がある」と言われるのに似ている。株価は、景気がよくなって企業業績が上向いてきてから上がるのではなく、「これから景気がよくなりそう」とか「これから企業業績が上向きそう」といった予想の段階から上がっていくのが通常だからだ。株価は、景気の動きよりも半年から1年早く動き始めると言われる。

　長期金利も、株価の動きと同様に投資家の予想に基づいて動いているからこそ、短期金利よりも先に動く傾向がある。

　だとするなら、住宅ローン金利は、変動金利よりも固定金利のほうが先に上がってしまう。金利が上がる前に変動金利型から固定金利型に変えたいなら、長期金利が上がりだす前に動かなければならないということだ。

　金利が上がる前に行動する。はたして、そんなことが可能なのだろうか。無理ではないかもしれないが、絶妙なタイミングを当てることはほぼ不可能に近いだろう。

リスクを取るか安全性を取るか、冷静な判断を

　先に述べたとおり、2022年6月現在、フラット35の金利は1月の1.30％から6月の1.49％まで5カ月連続で上昇している。フラット35の金利が1.5％近くになるのは、約6年ぶりのことである。

　もうすでに固定金利型は上がり始めてしまっているが、本格的な金利上昇が始まる前に、早く変動金利型から固定金利型に切り替えるほうがいいのかどうか、迷っている人もいるかもしれない。

　いま動くべきか、もう少し待つべきか。絶妙なタイミングは「神のみぞ知る」だが、4月末に公表された日銀の金融政策の方針を見る限りでは、短期金利は低め誘導を続けるようだ。

　長期金利も0.25％を超える水準にはいかないように調節をする方針。ということなので、目先的にはどんどん長期金利が上がっていくことはなさそうである。

　とはいえ、日銀がいつ方針を変えるかも事前に予測することはできない。

「このまま変動金利型で返済を続けるのが不安だ」「金利が上昇しそうでドキドキしてしまう」といった人は、精神衛生のためにも早く固定金利型に変えてしまったほうがよいだろう。

　少しでも有利さを求めたいならリスクを取らなければならないし、安全性を重視するなら有利さは求められない。

　安全性と有利さを同時に求めることはできないし、結果的に有利だったのか不利だったのかは、住宅ローンを完済するまで分からない。リスクを取るのか取らないのか、あらためて冷静に検討すべきだろう。

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新規借入2024年4月最新主要銀行版

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実質金利(手数料込): 0.298%
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表面金利: 年0.169%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

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2024/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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2位

住宅ローン変動金利半年型タイプ　手数料定率型（新規借入）金利優遇キャンペーン・変動金利

実質金利(手数料込): 0.419%
総返済額　3221万円

表面金利: 年0.290%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,123円

おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯

3位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.428%
総返済額　3226万円

表面金利: 年0.298%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 75,227円

おすすめポイント

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応

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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15％を上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。