バイデン政権とコロナ金融バブル下の2021年の住宅ローン金利動向を予想します！

バイデン政権スタート時点の金融市場の動向と2021年3月期末に向けての銀行の営業方針から、2021年前半の住宅ローン金利動向を予想します。金利は果たして上昇するのでしょうか？（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

●バイデン政権への期待とコロナ金融バブル
●銀行間ではコロナ禍に住宅を購入する高所得者の争奪戦
●金利タイプ別2021年前半の金利予想
●まとめ～複数の異なる金利タイプで準備を

　こんにちはブロガーの千日太郎です。米国現地時間の1月20日バイデン政権が発足しました。就任式が混乱なく行われたことなどから、株価が値上がりし、ダウ平均株価は最高値を更新しました。遡ること2週間前の米上院選挙ではバイデン大統領の民主党が過半数を獲得し、NYダウは3万ドルを超え米長期金利も1％を超える水準で推移しています。その影響で日本国債も売られ始めました（金利上昇）。

　大統領就任の直前にはトランプ支持者が米連邦議会議事堂を襲撃したことで、米国内に大きなショックを与えましたが、ダウ平均株価と長期金利は高い水準を維持しています。これまでは、株価が上がって日本国債の価格が下がると、その割安感に注目したリスク回避型の投資家により即座に買いが入り、日本の長期金利は逆に下がって推移してきましたが、ここへきて日本の長期金利も上がり始めています。

バイデン政権への期待とコロナ金融バブル

　昨年の米大統領選挙でバイデン氏が勝利した後の米国長期金利の振れ幅は小さくフラットでした。しかし2021年1月6日、上院選挙で民主党が多数派を奪還したことでインフラ投資拡大への期待などから株価と米長期金利は上昇し、去年の3月以来の1％超えとなっています。

　株価が上がったのは、民主党が上下両院ともに過半数を獲得したことで議会のねじれが解消し、バイデン大統領による大型の経済政策の実現が可能という期待があるためです。さらに20日の就任式でダウ平均は最高値を更新しました。コロナ対策として巨額の財政出動と金融緩和で多額のマネーが市場にあり、それが雪崩を打って株式に投入されたのですね。いわゆる”コロナ金融バブル”です。

　投資家のセオリーとして、経済の先行きが明るいと値上がりを見込める株式を購入するために、米国債などの安全資産を売ります。このため債券価格が下がり、利回りが上昇しているのです。

米コロナ金融バブルが日経平均株価と長期金利に与える影響は？

　同じ期間の日本の長期金利（10年国債金利）と、日経平均株価の動向をグラフにしました。

　米国ほどに顕著ではありませんが、2021年1月6日の米上院選挙による米株価の上昇が波及して、日経平均株価は上がっています。そして同じタイミングで長期金利を示すオレンジの折れ線グラフが上昇しています。一般的な法則として、株価が上がるということは、株式を購入するために債券が売られ、長期金利も上がります。

　しかし、コロナ禍にあっては、安全資産としての日本国債への需要が根強く、債券価格が下がると即座に買いが入り、債券価格が高く維持される傾向があります（債券価格が上がると利回りは下がる）。主に日本国債を購入する国内の機関投資家は慎重姿勢を崩しておらず日本国債を買い支える傾向は変わっていません。

　そのため、今後バイデン政権への期待から米国の株価が上がり、財政出動と金融緩和によってさらに株価も上昇していくとしても、日本の長期金利はそれほど上がらないだろうと予想しています。

（なお、1月19日にかけて長期金利が0.05%あたりまで上昇しているのは、日銀が長期金利操作で金利の変動幅を広げる可能性があると一部で報道されたのに対し、市場が過敏に反応して債券売りが先行したためです。もっとも、具体的な政策変更を巡っては不透明感が強く、買い戻しが入りすぐ下がっています）

銀行間ではコロナ禍に住宅を購入する高所得者の争奪戦

　一般的な毎年の傾向として、1月から2月は決算月（3月）に住宅ローンの実行を予定している顧客を獲得するため、低金利になっていきます。3月は新築マンションの完成引き渡しが集中する書き入れ時です。

　さらに今年の特徴として、新型コロナウイルスの感染が拡大した昨年、初めての緊急事態宣言で経済活動が大幅に自粛した時期でも、新築マンションの売れ行きは落ちておらず、住宅の契約をした高所得者層が多く含まれています。主に金融系やIT系などテレワークへの移行がスムーズで、コロナ禍にあっても収入を減らさない業界の人も多く含まれるでしょう。つまり、銀行としては、ぜひとも囲い込みたいと考える属性の顧客が多いということです。

　このように銀行から見て囲い込みたい属性の高い人の住宅ローンは、これまで以上に積極的に獲得していきたいと考えるはずです。低金利でも融資できる属性の高い顧客をターゲットにした低金利競争は、通常の年よりもさらに激化する傾向があると見ています。

金利タイプ別2021年前半の金利予想

　では、金利タイプ別に2021年前半の金利がどうなっていくのか予想していきます。

◆フラット35（買取型）金利は0.03ポイント上昇

　住宅ローンのフラット35（買取型）は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。

　この機構債は毎月20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家たちは機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する傾向があるのです。

　こちらは、直近3カ月について、フラット35(買取型)の金利、機構債の表面利率とそれが決まるタイミングの長期金利を並べたものです。2月のフラット35金利が決まる機構債の表面利率が1月20日に発表されており、前月から0.03ポイント上昇しています。そのため、2月のフラット35（買取型）の金利は1月から0.03ポイント上昇して1.32%と予想しています。

　長期金利がイレギュラーに上昇し、十分に下がり切る前に機構債の表面利率が決まったため2月のフラット35（買取型）の金利は上昇してしまうでしょう。ただし、今後の日本の長期金利が前述の予想通りに落ち着いてくるとすれば、3月以降のフラット35は再び1.3%あたりに下がってくる可能性があります。

◆超長期固定金利は下がるかも？しかし3月の上昇に注意

　なお、民間住宅ローンの30年超の超長期固定金利についてはフラット35と似た動きになる傾向があります。しかし、2月のフラット35の金利が上がった理由はたまたま投資家が報道に対してヒステリックに反応したからであり、各銀行はその営業方針によって金利を決める傾向が強くなるでしょう。

　今後、低金利競争が過熱していくならば2月の民間住宅ローンの30年以上の超長期固定金利については、横ばいまたは期待含みで下がる可能性があると予想しています。

　ただし、3月については金利が上昇しフラット35が上がったら同じように上げる可能性もあります。住宅ローンは、あくまで融資実行時の金利が適用される銀行が大半です。申し込み時点（2月）に金利が低くても、3月の金利が高ければその金利が適用されます。住宅ローンを1社だけに絞っている顧客には逃げられる可能性が無いですし、金利が上昇してフラット35も上昇していたら金利を上げる大義名分があるためです。

◆20年固定金利は、横ばいor下がるが、3月は注意

　主要銀行の2020年1月の20年固定は、金利を下げた銀行、横ばいとした銀行、上げた銀行と各行の営業方針によって分かれました。現時点の最低金利は「りそな銀行」の0.895%であり、最低金利は下がっています。

　銀行の営業方針として、基本的に下がる傾向に変わりはないと考えており、2021年2月も引き続き横ばい、または期待含みで下がると予想しています。

　しかし3月については前述の30年固定と同じ理由から上がる可能性は否定できません。

◆10年固定金利は、横ばいor下がるが3月は注意

　主要銀行の2021年1月の「10年固定金利」は横ばい、または下がるだろうと、私は予想をしていましが、見事的中しました。さらにジャパンネット銀行（現・PayPay銀行）が0.499％と0.4%台の低金利を付けています。2位グループは0.53%となっており住信SBIネット銀行やSBIマネープラザ、三井住友信託銀行など複数の銀行が金利を下げてきています。

　十分に低いのでさらに大幅な下落は期待できませんが、2021年2月も引き続き横ばい、または期待含みで下がると予想しています。しかし3月については前述の30年固定と同じ理由から上がる可能性は否定できません。

◆変動金利は横ばい

　変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けますので、前述までの金利タイプとは予想の前提が異なります。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。

　日本銀行には、今のところ政策金利を上げるという情報はありません。しばらくの間は変動金利に動きは無いと予想しています。2021年2月の変動金利は横ばいで推移するでしょう。そして、3月も同様に横ばいと予想しています。変動金利については、長期金利が上昇したことが融資金利を上げる大義名分にならないためです。

まとめ～複数の異なる金利タイプで準備を

　2月までは金利を下げてきて、決算の3月になってから金利を上げた例は過去にも何度かあります。フラット35は違いますが、民間の住宅ローンは民間銀行が取り扱う商品であり、商品の価格を決めるのは売り手の銀行であるということを忘れないでください。

　これはあくまでこの記事の執筆時点で千日太郎個人が予想していることにすぎません。実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにあり得ます。

　引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。また、できるだけ複数の銀行・金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておき、想定外の事態に対する保険としてください。

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2024/11/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。現金キャッシュバックキャンペーンの適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
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死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。