【2023年度版】住宅ローン控除率が0.7％は改悪じゃなかった!? 計算して分かった、得する年収と金額は？

令和4〜5年度（2022〜2023年度）税制改正大綱では住宅ローン控除率が1%から0.7％に引下げられ、対象となる住宅ローンの借入残高についても上限が引き下げられました（代わりに控除期間は原則10年から13年に延長された）。一見すると「改悪」と映るのですが、ある年収、借入額では、むしろ減税額が拡大されました。あまり他のメディアで言われないことなので、ここで詳しくお話ししておこうと思います。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

住宅ローン控除は、控除率1%→0.7%に改悪

　こんにちはブロガーの千日太郎です。

　令和4年度税制改正大綱では住宅ローン控除が大きく見直されました。

　まず2022〜2023年の住宅ローン控除の上限と期間がどのように変更されたのかを簡単にまとめてみました。

【2021年に住宅ローンの実行となる人】
・控除率1％で10年間控除
・そのうち一定期間に新築の住宅購入（建築）契約をした人は13年間控除

【2022〜2023年に住宅ローンの実行となる人】
・原則として、控除率0.7％で、13年控除
・住宅の種類によって、住宅ローン残高の上限が一部引き下げ（住宅ローン控除の上限額も減少）
a,認定住宅は、5000万円（据え置き）
b,ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）は4500万円（引き上げ）
c,省エネ基準適合住宅は4000万円（据え置き）
d,その他の住宅は3000万円（引き下げ）
e,中古住宅は3000万円（据え置き）
※認定住宅とは、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を指す

　これでは分かりにくいので、改正前後の控除上限額（総額）を比較すると下表のようになります。

住宅ローン控除の上限額（合計）　このため、改正前には最大600万円であった新築認定住宅の控除上限額が455万円と約3割減になり、新築のその他住宅に至っては480万円から年273万円に大きく減少してしまいました。

　ZEHなど環境に配慮した住宅が新たに設定されましたが、メリットが増えるわけではなく減少影響が少しマシになるという程度のものです。そのため、これが大幅な改悪であると言われています。

　確かに高年収の人にとっては大幅改悪です。

　しかし実は、一般的な年収の人にとってはさほど改悪ではなく、場合により改正で得になるケースもあります。控除率や控除上限の引き下げによるデメリットは少なく、その代わりとして控除期間が延長されたことによるメリットが大きいのです。

住宅ローン控除は、年収によって大きな差がある

　住宅ローン控除は税額控除ですので、その人が払っている税金以上に控除されることはありません。つまり、高年収の人は多くの税金を払っているため、今回の改正による上限の引き下げに多大な影響を受けるのですが、それほど多くの税金を払っていない人にとっては上限の引下げ影響は小さいのです。

　具体的に解説しましょう。下表は、年収ごとの所得税と住民税の控除可能額の上限額を一覧にしたものです（扶養家族なし、新築の認定住宅）。

　今回の改正では控除が最大となる新築の認定住 控除可能額の上限は？ 宅で上限が年50万円から年35万円に引き下げられ、住民税の控除上限が引き下げられました（7%→5%）。しかし、この引き下げの影響を大きく受けるのは赤字のゾーンであり、この一覧表では年収700万円以上の人ということになります。扶養家族が複数いたりふるさと納税やiDeCoをやっていればさらに税額は下がります。

　そうなると、悪影響があるのはより高年収の人であると言えるでしょう。

年収と物件価格（＝借入金額）別の影響額

　そこで、年収と物件価格（＝借入金額）別に今回の住宅ローン控除の改正でどれだけの影響があるのか、いくつか典型的なパターンで比較をしてみました。すると意外なことが見えてきます（以下の数値は1万円未満は切り捨て）。

年収800万円、借入額5000万円の場合

　まずは改正前の住宅ローン控除で最大年50万円の控除を受けられるパターンで改正前と改正後を比較してみました。年収800万円の人が5000万円の物件を5000万円の借り入れで購入するケースです。

　新築の「認定住宅」では、減税の上限額が年50万円から年35万円に15万円減り、それが13年間なので合計100万円超の減少影響となっています。さらに新築の「その他の住宅」では上限額が年40万円から年21万円に19万円減り、13年間ですので約170万円もの減少影響となっています。

　つまり、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けることのできた高年収の人が多額の住宅ローンを借りることで受けられる恩恵は大きく減少しているのですね。その代わりZEHや省エネ基準適合住宅は、「その他の住宅」よりは控除額が大きいため、減少の影響が少なくてすんでいます。

年収600万円、借入額5000万円の場合

　年収を少し下げて600万円とし、同じ物件価格＝借入額5000万円の家を購入するケースで比較してみましょう。年収600万円（扶養家族なし）の人が支払っている税額（住宅ローン控除対象分）は年30万円であるため、改正後の住宅ローン控除の上限の年35万円に近似しています。

　新築の「認定住宅」では、住宅ローン控除の上限額が年50万円から年35万円に15万円減りましたが、もともと年収による上限が年34万円ですからほとんど影響はありません。

　ただし、新築の「その他の住宅」では控除額の上限が年40万円から年21万円に減ったことによる影響が大きく出ています。年収600万円では、住宅ローン控除の対象となる税金の支払額が年34万円であるため、建物による控除上限額から求められる年21万円の減税では、支払った税金がフルに戻ってこないのですね。

　つまり、改正後の住宅ローン控除の上限が概ね21万円以下となってしまうその他住宅からは、住宅ローンを借りることで受けられる恩恵は大きく減少してしまいます。減税の恩恵が増えるZEHや省エネ基準適合住宅を建てさせるように誘導しているように見えます。

ただし、年収600万円で5000万円の住宅ローンは少し背伸びした金額です。

年収600万円、借入額3500万円の場合

　そこで年収600万円で無理なく返済できる金額として物件価格＝借入額3500万円で比較してみました。

　全体的にまんべんなく、改正前よりも改正後の方が減税メリットが減るという結果になりました。これは控除率が1％から0.7％に下がったことによる影響額ですが、年収800万円の人が5000万借りたケースと比べれば小さな差です。

　とはいえ、減税メリットのために身の丈を超えた住宅ローンのリスクを負うよりは、適度な金額に抑えておく方が得策でしょう。

年収400万円、借入額3500万円の場合

　国税庁の統計ではここ数年の日本人の平均年収は400万円台です。そこで年収400万円で物件価格＝借入額3500万円で比較してみました。上記の一覧表によると住宅ローン控除の対象となる税額は年18.39万円です。

　驚くべきことに、全種類の「新築住宅」において改正前の控除率1％で13年間の場合よりも、改正後の控除率0.7%で13年間の場合の方が、減税額が大きくなりました。必ずしも、今回の住宅ローン控除の改正が「改悪」ではないのですよ。

　同じ13年間でも改正後の方が控除額大きくなる理由は、2つあります。

　1年目〜10年目については、借入額が大きいために建物の種類による控除率の上限（1%→0.7%）は適用されず、年収400万円から計算した住宅ローン控除の対象となる税金額が適用されたため、大きな差がつきませんでした。

　11年目〜13年目については、控除率改正前（2021年）の控除率は、一般的な新築住宅では「建物価格×2％÷3」×3年分＝「建物価格×2％」が採用されます。一方で、控除率改正後（2022〜23年）の控除率は、「借入残高×1%」×3年分＝「借入残高×3%」が適用されるので、返済のペースがゆっくりであれば、こちらのほうが控除額が大きくなりやすいのです。

　なんとも不思議な気がしますが、計算結果からは以上のことが分かります。

　ただし、年収400万円で3500万円の住宅ローンは少し背伸びした金額です。

年収400万円、借入額2000万円の場合

　そこで年収400万円で無理なく返済できる金額として物件価格＝借入額2000万円で比較してみました。

　全体的にまんべんなく、改正前よりも改正後の方が減税メリットが減るという結果になりました。これは控除率が1％から0.7％に下がったことによる影響額であり、年収600万円の人が3500万円を借りるケースと同レベルの減少額と言えます。

　とはいえ、13年（10年）というスパンを鑑みればそれほど大幅なメリット減とまでは言えません。

まとめ～一般的な年収の人に新築の環境性能住宅を買わせる改正

　令和4年度税制改正大綱では高年収の人にとっての住宅ローン控除の恩恵は大幅に減少しました。これによって、高年収の人があえて多額の住宅ローンを組んで高い物件を買うという財テク的な住宅ローン控除の利用は減っていくものと思われます。

　そして、当記事で分析した結果が示すように一般的な年収の人にとって住宅ローン控除の恩恵はさほど失われていないことが分かりました。さらに、その年収に対して少し背伸びをした住宅ローンを借りて、ZEHや省エネ基準を満たす環境性能住宅を購入することを促進する内容となっています。あくまで無理のない金額の範囲であればより性能の高い住宅を買うことで減税の恩恵を得ることができますので、その点を理解して上手に利用するようにしてくださいね。

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

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関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

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借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
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・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

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年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

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上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
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死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。

審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。

「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。

審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。

関連記事みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です

保証料: 上記を参照

繰上返済手数料（一部）: みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円

繰上返済手数料（全額）: 店頭のみ：33,000 円

借入額: 50万円以上3億円以内（1万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、ローン取扱手数料、電子契約手数料、固定金利手数料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）

年収 （給与所得者）: 安定した収入がある人

勤続年数 （給与所得者）: －

年収 （個人事業主等）: 安定した収入がある人

事業年数 （個人事業主等）: －

年齢 （借入時）: 満18歳以上71歳未満

年齢 （完済時）: 81歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：71歳の誕生日まで）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 8大疾病補償プラスがんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償がんサポートプラン（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償プラス（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
8大疾病補償（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円
がん団信（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【保証料一括前払い型】
融資額×約2.060％（借入期間35年）＋5万5000円
【保証料金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.2％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。