令和4年度（2022年度）税制改正大綱では住宅ローン控除率が1%から0.7％に引下げられ、対象となる住宅ローンの借入残高についても上限が引き下げられました（代わりに控除期間は原則10年から13年に延長された）。一見すると「改悪」と映るのですが、ある年収、借入額では、むしろ減税額が拡大されました。あまり他のメディアで言われないことなので、ここで詳しくお話ししておこうと思います。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
住宅ローン控除は、控除率1%→0.7%に改悪
こんにちはブロガーの千日太郎です。
令和4年度税制改正大綱では住宅ローン控除が大きく見直されました。
まず2022年の住宅ローン控除の上限と期間がどのように変更されたのかを簡単にまとめてみました。
・控除率1％で10年間控除
・そのうち一定期間に新築の住宅購入（建築）契約をした人は13年間控除
・原則として、控除率0.7％で、13年控除
・住宅の種類によって、住宅ローン残高の上限が一部引き下げ（住宅ローン控除の上限額も減少）
a,認定住宅は、5000万円（据え置き）
b,ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）は4500万円（引き上げ）
c,省エネ基準適合住宅は4000万円（据え置き）
d,その他の住宅は3000万円（引き下げ）
e,中古住宅は3000万円（据え置き）
※認定住宅とは、認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を指す
これでは分かりにくいので、改正前後の控除上限額（総額）を比較すると下表のようになります。
このため、改正前には最大600万円であった新築認定住宅の控除上限額が455万円と約3割減になり、新築のその他住宅に至っては480万円から年273万円に大きく減少してしまいました。
ZEHなど環境に配慮した住宅が新たに設定されましたが、メリットが増えるわけではなく減少影響が少しマシになるという程度のものです。そのため、これが大幅な改悪であると言われています。
確かに高年収の人にとっては大幅改悪です。
しかし実は、一般的な年収の人にとってはさほど改悪ではなく、場合により改正で得になるケースもあります。控除率や控除上限の引き下げによるデメリットは少なく、その代わりとして控除期間が延長されたことによるメリットが大きいのです。
住宅ローン控除は、年収によって大きな差がある
住宅ローン控除は税額控除ですので、その人が払っている税金以上に控除されることはありません。つまり、高年収の人は多くの税金を払っているため、今回の改正による上限の引き下げに多大な影響を受けるのですが、それほど多くの税金を払っていない人にとっては上限の引下げ影響は小さいのです。
具体的に解説しましょう。下表は、年収ごとの所得税と住民税の控除可能額の上限額を一覧にしたものです（扶養家族なし、新築の認定住宅）。
今回の改正では控除が最大となる新築の認定住
宅で上限が年50万円から年35万円に引き下げられ、住民税の控除上限が引き下げられました（7%→5%）。しかし、この引き下げの影響を大きく受けるのは赤字のゾーンであり、この一覧表では年収700万円以上の人ということになります。扶養家族が複数いたりふるさと納税やiDeCoをやっていればさらに税額は下がります。
そうなると、悪影響があるのはより高年収の人であると言えるでしょう。
年収と物件価格（＝借入金額）別の影響額
そこで、年収と物件価格（＝借入金額）別に今回の住宅ローン控除の改正でどれだけの影響があるのか、いくつか典型的なパターンで比較をしてみました。すると意外なことが見えてきます（以下の数値は1万円未満は切り捨て）。
年収800万円、借入額5000万円の場合
まずは改正前の住宅ローン控除で最大年50万円の控除を受けられるパターンで改正前と改正後を比較してみました。年収800万円の人が5000万円の物件を5000万円の借り入れで購入するケースです。
新築の「認定住宅」では、減税の上限額が年50万円から年35万円に15万円減り、それが13年間なので合計100万円超の減少影響となっています。さらに新築の「その他の住宅」では上限額が年40万円から年21万円に19万円減り、13年間ですので約170万円もの減少影響となっています。
つまり、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けることのできた高年収の人が多額の住宅ローンを借りることで受けられる恩恵は大きく減少しているのですね。その代わりZEHや省エネ基準適合住宅は、「その他の住宅」よりは控除額が大きいため、減少の影響が少なくてすんでいます。
年収600万円、借入額5000万円の場合
年収を少し下げて600万円とし、同じ物件価格＝借入額5000万円の家を購入するケースで比較してみましょう。年収600万円（扶養家族なし）の人が支払っている税額（住宅ローン控除対象分）は年30万円であるため、改正後の住宅ローン控除の上限の年35万円に近似しています。
新築の「認定住宅」では、住宅ローン控除の上限額が年50万円から年35万円に15万円減りましたが、もともと年収による上限が年34万円ですからほとんど影響はありません。
ただし、新築の「その他の住宅」では控除額の上限が年40万円から年21万円に減ったことによる影響が大きく出ています。年収600万円では、住宅ローン控除の対象となる税金の支払額が年34万円であるため、建物による控除上限額から求められる年21万円の減税では、支払った税金がフルに戻ってこないのですね。
つまり、改正後の住宅ローン控除の上限が概ね21万円以下となってしまうその他住宅からは、住宅ローンを借りることで受けられる恩恵は大きく減少してしまいます。減税の恩恵が増えるZEHや省エネ基準適合住宅を建てさせるように誘導しているように見えます。
ただし、年収600万円で5000万円の住宅ローンは少し背伸びした金額です。
年収600万円、借入額3500万円の場合
そこで年収600万円で無理なく返済できる金額として物件価格＝借入額3500万円で比較してみました。
全体的にまんべんなく、改正前よりも改正後の方が減税メリットが減るという結果になりました。これは控除率が1％から0.7％に下がったことによる影響額ですが、年収800万円の人が5000万借りたケースと比べれば小さな差です。
とはいえ、減税メリットのために身の丈を超えた住宅ローンのリスクを負うよりは、適度な金額に抑えておく方が得策でしょう。
年収400万円、借入額3500万円の場合
国税庁の統計ではここ数年の日本人の平均年収は400万円台です。そこで年収400万円で物件価格＝借入額3500万円で比較してみました。上記の一覧表によると住宅ローン控除の対象となる税額は年18.39万円です。
驚くべきことに、全種類の「新築住宅」において改正前の控除率1％で13年間の場合よりも、改正後の控除率0.7%で13年間の場合の方が、減税額が大きくなりました。必ずしも、今回の住宅ローン控除の改正が「改悪」ではないのですよ。
同じ13年間でも改正後の方が控除額大きくなる理由は、2つあります。
1年目〜10年目については、借入額が大きいために建物の種類による控除率の上限（1%→0.7%）は適用されず、年収400万円から計算した住宅ローン控除の対象となる税金額が適用されたため、大きな差がつきませんでした。
11年目〜13年目については、控除率改正前（2021年）の控除率は、一般的な新築住宅では「建物価格×2％÷3」×3年分＝「建物価格×2％」が採用されます。一方で、控除率改正後（2022〜23年）の控除率は、「借入残高×1%」×3年分＝「借入残高×3%」が適用されるので、返済のペースがゆっくりであれば、こちらのほうが控除額が大きくなりやすいのです。
なんとも不思議な気がしますが、計算結果からは以上のことが分かります。
ただし、年収400万円で3500万円の住宅ローンは少し背伸びした金額です。
年収400万円、借入額2000万円の場合
そこで年収400万円で無理なく返済できる金額として物件価格＝借入額2000万円で比較してみました。
全体的にまんべんなく、改正前よりも改正後の方が減税メリットが減るという結果になりました。これは控除率が1％から0.7％に下がったことによる影響額であり、年収600万円の人が3500万円を借りるケースと同レベルの減少額と言えます。
とはいえ、13年（10年）というスパンを鑑みればそれほど大幅なメリット減とまでは言えません。
まとめ～一般的な年収の人に新築の環境性能住宅を買わせる改正
令和4年度税制改正大綱では高年収の人にとっての住宅ローン控除の恩恵は大幅に減少しました。これによって、高年収の人があえて多額の住宅ローンを組んで高い物件を買うという財テク的な住宅ローン控除の利用は減っていくものと思われます。
そして、当記事で分析した結果が示すように一般的な年収の人にとって住宅ローン控除の恩恵はさほど失われていないことが分かりました。さらに、その年収に対して少し背伸びをした住宅ローンを借りて、ZEHや省エネ基準を満たす環境性能住宅を購入することを促進する内容となっています。あくまで無理のない金額の範囲であればより性能の高い住宅を買うことで減税の恩恵を得ることができますので、その点を理解して上手に利用するようにしてくださいね。
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
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（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）（変動金利（全期間引下げプラン）と、固定35年（当初期間引下げプラン）は、2022年6月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンを利用できない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
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（借入時年齢：50歳以下）
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※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
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PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
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（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
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（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
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みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,886円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,647円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料717円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料478円から
※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障」「全疾病保障」が無料付帯
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SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
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0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
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＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
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■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
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総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
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■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
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