長期金利上昇下で、住宅ローン金利はどうなる？ 3月実行のためのポイントも解説

2022年に入ってから長期金利が急上昇していますが、当面の住宅ローン金利を予想するとともに、おすすめの住宅ローンを紹介しましょう。長期金利の上昇トレンドはすぐに住宅ローンの固定金利に影響してくるでしょうが、住宅ローンの変動金利は短期政策金利と金融機関ごとの営業方針によるところが大きいため、長期金利が上がったからといってすぐに金利が上昇するとは限りません。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）

住宅ローンの固定金利が上昇している理由とは？

　こんにちはブロガーの千日太郎です。今回は執筆時点で公開されている金融市場の金利動向と、民間金融機関の営業方針から2022年におすすめする住宅ローンの組み方についてお話しします。

　固定金利タイプの住宅ローン金利が上昇トレンドに入っています。これは米連邦準備制度理事会（FRB）が量的緩和政策の引き締めを急ぐとの見方から米長期金利が急上昇しており、これが国内長期金利に波及したためです。

　長期金利とは一般的に10年国債の利回りを言い、国債の価格が下がると利回りは上がり、国債の価格が上がると利回りは下がるという負の相関関係にあります。国債は投資家にとって安全資産なので、多くの投資家がリスクを回避したいタイミングには買われて価格が上がり、逆にリスクを取るタイミングには売られて価格が下がる傾向があります。

　つまり、米国の長期金利が上がっているというのは、米国債が多く売られて市場での価格が下がったことを言い換えただけのことです。安全資産として米国債を保有している投資家は同時に日本国債も保有しており、米国債を売る際には日本国債も売る傾向があるため、日本国債の価格も下がっています。この現象を指して、「米国の長期金利上昇が日本の長期金利に波及して上昇している」といいます。

　日本の金融機関は、日本の長期金利を指標とし、彼らが商品として販売する住宅ローンの固定金利を決めるという建前を取っています。長期金利は国債の利回りですから、その金融機関が実際にお金を調達してくる金利とは違うのですが、住宅ローンの金利を決める材料として採用しています。

　金融機関は住宅ローンの金利を上げた方が単純にもうかります。そのため長期金利の上昇は、もうけを増やすために住宅ローンの金利を上げる格好の口実になるということです。

固定金利（10年、20年、30年）の予想と対策

　2022年初頭からの長期金利上昇の原因は、米国の量的緩和政策の引き締めがきっかけとなり、利上げ観測が高まったことによるものであり、「最初に利上げする可能性のあるタイミングとしては2022年3月あたりが有力だ」と市場関係者の間で言われています。これを反映した金利上昇であるならば、少なくとも3月までの住宅ローンの固定金利（10年、20年、30年）も高い水準で推移していくと予想されます。

　特に3月は多くの住宅メーカーや不動産販売会社の決算月であり、新築マンションなどの完成引き渡しが集中する月であり、予定している実行日を変更することが事務手続き上難しいタイミングです。そのため、金融機関としては3月に住宅ローンの金利を上げても他行に乗り換えられる可能性が低いことから金利を上げやすい月でもあるのです。例年2月までは金利上昇の状況下でも金利を上げるのを我慢し、3月になってから金利を上昇させるということはよく行われていることです。

10年固定金利で計画している人の対策

　10年固定金利は長期金利よりも民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強く、年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向がありましたが、2021年11月からは潮目が変わっており、上昇傾向にあります。

　2月までは金利上昇下でも低く据え置く可能性がありますが、最近は上昇傾向にありますので油断はできません。10年固定だけで審査を通している人は後述の変動金利でも通すことをおすすめします。変動金利は短期政策金利の影響を受けるため、長期金利の上昇が大義名分にはならないためです。

20年固定、30年固定金利で計画している人の対策

　民間金融機関の20年から30年固定金利については、長期金利の上昇に伴って3月に大きく上昇する可能性があります。とはいえ、今さら変動金利に乗り換えるのは、あまりに金利変動リスクへの対応方針が違い過ぎるのでおすすめはしません。

　そこでおすすめするのが公的融資のフラット35です。住宅金融支援機構が手掛けるフラット35は金利の急激な上昇時には住宅ローンの金利上昇を抑える傾向があります。さらに、フラット35の保証型は事務取扱金融機関の独自性が出せるため、団信を抜くとか頭金を多く入れることで適用金利が大きく下がる商品があります。

　ARUHIの保証型である「スーパーフラット」は団信に加入しないことで金利が0.28％引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで段階的に金利が下がります。全期間固定で1％未満の金利にすることも可能です。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるためおすすめです。また共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので、特に30代までの共働き夫婦におすすめです。

　住信SBIネット銀行のフラット35保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、頭金10%、団信込みの金利ではフラット35のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人におすすめです。

2022年の変動金利の予想と対策、おすすめ住宅ローン

　変動金利は、日銀が民間金融機関に融資するときの短期政策金利の影響を受けるといわれます。長期金利は投資家によって取引される国債の価格によって日々変動していますが、日銀の短期政策金利は日本銀行が政策として決める金利であり景気後退時には下げ、好景気時には上げます。

　米国では金融緩和政策の引き締めが決まっており、投資家の間では「2022年3月に利上げがあるのでは？」といわれていますが、日本では直近の2022年1月の日銀会合では現在の金融緩和政策（短期金利▲0.1%、長期金利0％）を継続するとの方針を決定しています。そのため日本の住宅ローンの変動金利については、当分の間は上昇しないと予想しています。

変動金利で計画している人の対策

　住宅ローンの変動金利は一般的に6カ月ごとに金利の見直しが行われるのですが、金融機関は常にマーケットの金利動向を見て金利を上げるべきかどうかを検討しています。その結果として、金融機関が適用金利を変更するタイミングが6カ月ごとであるということです。

　なので、変動金利で借りるとしても、プロの金融マンと同じようにとまでは言わないまでも、ある程度は金利動向を見て「次の金利変更タイミングに金融機関が金利を上げそうなのか？そうでないのか？」ということについて注視しておく必要があるでしょう。

　前述した日銀の政策決定会合などはその一つですが、国内のみならず世界経済や金融の動きについて積極的に情報収集することがあまり苦にならない人に向いている金利タイプだと言えそうです。

　もし金利が上昇したら、5年ルールによって5年間は毎月の返済額が据え置かれますが、その内訳としての利息は金利上昇分だけ増えており、元本の返済額は減っています。

「据え置かれる5年の間にどの程度繰り上げ返済すれば当初の予定通りに完済できるのか？」
「それとも今のうちに自宅を売却して完済した方が得策なのか？」

　という判断を自分なりに行う必要があります。もちろん金利が上がらなければ、こうした判断を行う必要はありません。しかし、変動金利を選択するということは、このようなことを想定して貯金を計画するとか、売りやすい物件を選ぶということとセットになっているのです。

おすすめの変動金利

　5年ルールと125％ルール（※）の適用があると、金利がどれだけ上昇しようと5年間は毎月返済額が変わらないため、家計の資金繰り面では当初5年固定金利に似た効果があります。そのため前述した10年固定金利が上昇したときのための保険として変動金利の住宅ローンで審査を通す場合は、「5年ルール」と「125％ルール」の適用がある商品をおすすめします。※125％ルールとは、金利上昇後、6年目からの返済額は今までの返済額から125％までしか上げることができないというルール

　このルールの適用がない変動金利の場合は、金利が上昇したらその翌月から毎月の返済額が上昇しますので、ダイレクトに家計が金利上昇リスクにさらされることになります。

　また、元利均等返済（毎月の利息と元本の合計を均等にする返済方式）と元金均等返済（毎月の元本の返済を均等にする返済方式）では元利均等返済を選択することをおすすめします。5年ルールと125％ルールが適用されるのは、元利均等返済方式だからです。

　また、変動金利はネット銀行を中心として長期金利の上昇局面でも低金利競争が続いていますが、金利上乗せなしで付帯する疾病保障の充実も目覚ましいものがあります。下表は主なネット銀行の「金利上乗せなしで付帯する疾病保障」「5年ルール」「125％ルールの適用の有無」となっていますので、参考にしてください。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

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新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。