2022年に入ってから長期金利が急上昇していますが、当面の住宅ローン金利を予想するとともに、おすすめの住宅ローンを紹介しましょう。長期金利の上昇トレンドはすぐに住宅ローンの固定金利に影響してくるでしょうが、住宅ローンの変動金利は短期政策金利と金融機関ごとの営業方針によるところが大きいため、長期金利が上がったからといってすぐに金利が上昇するとは限りません。（住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎）
住宅ローンの固定金利が上昇している理由とは？
こんにちはブロガーの千日太郎です。今回は執筆時点で公開されている金融市場の金利動向と、民間金融機関の営業方針から2022年におすすめする住宅ローンの組み方についてお話しします。
固定金利タイプの住宅ローン金利が上昇トレンドに入っています。これは米連邦準備制度理事会（FRB）が量的緩和政策の引き締めを急ぐとの見方から米長期金利が急上昇しており、これが国内長期金利に波及したためです。
長期金利とは一般的に10年国債の利回りを言い、国債の価格が下がると利回りは上がり、国債の価格が上がると利回りは下がるという負の相関関係にあります。国債は投資家にとって安全資産なので、多くの投資家がリスクを回避したいタイミングには買われて価格が上がり、逆にリスクを取るタイミングには売られて価格が下がる傾向があります。
つまり、米国の長期金利が上がっているというのは、米国債が多く売られて市場での価格が下がったことを言い換えただけのことです。安全資産として米国債を保有している投資家は同時に日本国債も保有しており、米国債を売る際には日本国債も売る傾向があるため、日本国債の価格も下がっています。この現象を指して、「米国の長期金利上昇が日本の長期金利に波及して上昇している」といいます。
日本の金融機関は、日本の長期金利を指標とし、彼らが商品として販売する住宅ローンの固定金利を決めるという建前を取っています。長期金利は国債の利回りですから、その金融機関が実際にお金を調達してくる金利とは違うのですが、住宅ローンの金利を決める材料として採用しています。
金融機関は住宅ローンの金利を上げた方が単純にもうかります。そのため長期金利の上昇は、もうけを増やすために住宅ローンの金利を上げる格好の口実になるということです。
固定金利（10年、20年、30年）の予想と対策
2022年初頭からの長期金利上昇の原因は、米国の量的緩和政策の引き締めがきっかけとなり、利上げ観測が高まったことによるものであり、「最初に利上げする可能性のあるタイミングとしては2022年3月あたりが有力だ」と市場関係者の間で言われています。これを反映した金利上昇であるならば、少なくとも3月までの住宅ローンの固定金利（10年、20年、30年）も高い水準で推移していくと予想されます。
特に3月は多くの住宅メーカーや不動産販売会社の決算月であり、新築マンションなどの完成引き渡しが集中する月であり、予定している実行日を変更することが事務手続き上難しいタイミングです。そのため、金融機関としては3月に住宅ローンの金利を上げても他行に乗り換えられる可能性が低いことから金利を上げやすい月でもあるのです。例年2月までは金利上昇の状況下でも金利を上げるのを我慢し、3月になってから金利を上昇させるということはよく行われていることです。
10年固定金利で計画している人の対策
10年固定金利は長期金利よりも民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強く、年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向がありましたが、2021年11月からは潮目が変わっており、上昇傾向にあります。
2月までは金利上昇下でも低く据え置く可能性がありますが、最近は上昇傾向にありますので油断はできません。10年固定だけで審査を通している人は後述の変動金利でも通すことをおすすめします。変動金利は短期政策金利の影響を受けるため、長期金利の上昇が大義名分にはならないためです。
20年固定、30年固定金利で計画している人の対策
民間金融機関の20年から30年固定金利については、長期金利の上昇に伴って3月に大きく上昇する可能性があります。とはいえ、今さら変動金利に乗り換えるのは、あまりに金利変動リスクへの対応方針が違い過ぎるのでおすすめはしません。
そこでおすすめするのが公的融資のフラット35です。住宅金融支援機構が手掛けるフラット35は金利の急激な上昇時には住宅ローンの金利上昇を抑える傾向があります。さらに、フラット35の保証型は事務取扱金融機関の独自性が出せるため、団信を抜くとか頭金を多く入れることで適用金利が大きく下がる商品があります。
ARUHIの保証型である「スーパーフラット」は団信に加入しないことで金利が0.28％引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで段階的に金利が下がります。全期間固定で1％未満の金利にすることも可能です。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるためおすすめです。また共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので、特に30代までの共働き夫婦におすすめです。
住信SBIネット銀行のフラット35保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、頭金10%、団信込みの金利ではフラット35のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人におすすめです。
【関連記事はこちら】＞＞フラット35の住宅ローンとは？金利、手数料、特徴をおすすめの9銀行で徹底比較！
2022年の変動金利の予想と対策、おすすめ住宅ローン
変動金利は、日銀が民間金融機関に融資するときの短期政策金利の影響を受けるといわれます。長期金利は投資家によって取引される国債の価格によって日々変動していますが、日銀の短期政策金利は日本銀行が政策として決める金利であり景気後退時には下げ、好景気時には上げます。
米国では金融緩和政策の引き締めが決まっており、投資家の間では「2022年3月に利上げがあるのでは？」といわれていますが、日本では直近の2022年1月の日銀会合では現在の金融緩和政策（短期金利▲0.1%、長期金利0％）を継続するとの方針を決定しています。そのため日本の住宅ローンの変動金利については、当分の間は上昇しないと予想しています。
変動金利で計画している人の対策
住宅ローンの変動金利は一般的に6カ月ごとに金利の見直しが行われるのですが、金融機関は常にマーケットの金利動向を見て金利を上げるべきかどうかを検討しています。その結果として、金融機関が適用金利を変更するタイミングが6カ月ごとであるということです。
なので、変動金利で借りるとしても、プロの金融マンと同じようにとまでは言わないまでも、ある程度は金利動向を見て「次の金利変更タイミングに金融機関が金利を上げそうなのか？そうでないのか？」ということについて注視しておく必要があるでしょう。
前述した日銀の政策決定会合などはその一つですが、国内のみならず世界経済や金融の動きについて積極的に情報収集することがあまり苦にならない人に向いている金利タイプだと言えそうです。
もし金利が上昇したら、5年ルールによって5年間は毎月の返済額が据え置かれますが、その内訳としての利息は金利上昇分だけ増えており、元本の返済額は減っています。
「据え置かれる5年の間にどの程度繰り上げ返済すれば当初の予定通りに完済できるのか？」
「それとも今のうちに自宅を売却して完済した方が得策なのか？」
という判断を自分なりに行う必要があります。もちろん金利が上がらなければ、こうした判断を行う必要はありません。しかし、変動金利を選択するということは、このようなことを想定して貯金を計画するとか、売りやすい物件を選ぶということとセットになっているのです。
おすすめの変動金利
5年ルールと125％ルール（※）の適用があると、金利がどれだけ上昇しようと5年間は毎月返済額が変わらないため、家計の資金繰り面では当初5年固定金利に似た効果があります。そのため前述した10年固定金利が上昇したときのための保険として変動金利の住宅ローンで審査を通す場合は、「5年ルール」と「125％ルール」の適用がある商品をおすすめします。※125％ルールとは、金利上昇後、6年目からの返済額は今までの返済額から125％までしか上げることができないというルール
このルールの適用がない変動金利の場合は、金利が上昇したらその翌月から毎月の返済額が上昇しますので、ダイレクトに家計が金利上昇リスクにさらされることになります。
また、元利均等返済（毎月の利息と元本の合計を均等にする返済方式）と元金均等返済（毎月の元本の返済を均等にする返済方式）では元利均等返済を選択することをおすすめします。5年ルールと125％ルールが適用されるのは、元利均等返済方式だからです。
また、変動金利はネット銀行を中心として長期金利の上昇局面でも低金利競争が続いていますが、金利上乗せなしで付帯する疾病保障の充実も目覚ましいものがあります。下表は主なネット銀行の「金利上乗せなしで付帯する疾病保障」「5年ルール」「125％ルールの適用の有無」となっていますので、参考にしてください。
【関連記事はこちら】＞＞「団体信用生命保険」徹底比較！住宅ローンでおすすめの団信は？
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【2022年10月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
無料
（死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
（死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - 11疾病保障団信
（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円）
※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満18歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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2位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380% 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
- 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
- がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス
（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
無料
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） - 11疾病保障団信
（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） - ワイド団信
（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375% 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%+33,000円
④固定金利手数料：11,000円
※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
※変動金利を選択する場合は無料です
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（借入時年齢：71歳未満）
無料オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,806円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償がんサポートプラン
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料4,474円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償プラス
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,489円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - 8大疾病補償
（借入時年齢：56歳未満）
月払保険料1,156円から
※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
（8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） - がん団信
（借入時年齢：46歳未満）
金利+0.20％
（死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.520% 0.390% 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「3大疾病50％保障（借入実行時40歳未満）」「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）
・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）
・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）
・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ）
・先進医療特約（通算1000万円まで）オプション（特約）の団信 - ３大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％ - ３大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％ - ３大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
| auじぶん銀行の住宅ローン | フラット35なら「アルヒ」 | 住信SBIネット銀行 |
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