2022年10月のフラット35の金利は、予想に反して大幅に低下しました。さらに10月からはフラット35金利引き下げ制度のリニューアルによって当初の10年間、0.5％台の低金利で固定できる人が増えます。つまり変動金利とほとんど変わらない水準で全期間固定できるのです。フラット35の金利動向とそのメリットについて、分かりやすく解説します。（住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎）
フラット35が市場金利に逆行する、おきて破りの低金利
こんにちは、公認会計士ブロガーの千日太郎です。
こちらは、2022年1月～10月までのフラット35（買取型）の金利と10年国債利回り（長期金利）、機構債の表面利率の推移をグラフにしたものです。
フラット35（買取型）は、毎月の20日ごろに住宅金融支援機構が資産担保証券（機構MBS）を発行して住宅ローンの資金を集め、それを原資としてフラット35の融資を実行しています。そのため、機構債の表面利率（オレンジの折れ線グラフ）とフラット35（グレーの棒グラフ）の上下推移はほぼ一致する傾向があります。そして機構債を買うのは保険会社や銀行などの機関投資家であるため、機構債の表面利率はその時の長期金利（青の折れ線グラフ）に連動する傾向がありました。
2022年9月までは、長期金利と機構債、フラット35の金利の連動が維持されています。2022年3月から米連邦準備制度理事会（FRB）が、インフレ抑制のための利上げを開始したことで長期金利が上昇し、これに伴って機構債の表面利率とフラット35金利もほぼ連動して上がってきました。
しかし2022年9月から10月にかけてイレギュラーな動きとなっています。米連邦公開市場委員会（FOMC）は3回目となる通常の3倍の0.75%の利上げを決定し、それが国内の長期金利（青の折れ線グラフ）に波及して上昇したため、機構債の表面利率（オレンジの折れ線グラフ）も上昇しました。ところが、フラット35（グレーの棒グラフ）は逆に下がったのです。
| 2022年9月実行 | 2022年10月実行 （カッコ内は前月比） |
|
|---|---|---|
| フラット35（買取型）金利 | 1.52% | 1.48%（▲0.04%） |
| 長期金利（機構債発表時） | 0.20% | 0.25%（＋0.05%） |
| 機構債の表面利率(直近) | 0.50% | 0.58%（＋0.08%） |
国が税金を投入して政策的に低金利に抑えた？
フラット35は、住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考しています。
フラット35（買取型）は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。機関投資家は安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、発表時点の「長期金利」＝「国債の利回り」とほぼ連動しています。住宅金融支援機構は、調達した資金にほぼ固定した経費を上乗せして、私たちに貸す「フラット35」の金利を決めます。
2022年10月のフラット35（買取型）もこのスキームで資金を調達していますので、機構債の表面利率が上がったのに、フラット35（買取型）の金利が下がったということは、独立行政法人という国の財政支援を受けながら運営している政府系組織が、政策的に金利を低く抑えたということを意味するのですね。
今後、金利引き下げ対象者は増加する見込み
さらに2022年10月からはフラット35の金利引き下げ制度がリニューアルされました。
「フラット35S（ZEH）」は、当初5年間0.5％引き下げとなり、6年目から10年目まで0.25％引き下げとなります。そして、従来はやりにくかった異なる金利引き下げ制度の併用がポイント合計制となったことで、多くの人が複数の制度を併用できるようになり、さらにフラット35の適用金利が下がります。
フラット35の金利引き下げ制度（合算可能）
フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ
例えば、＜住宅性能＞で「フラット35S（ZEH）」となって3ポイント獲得し、＜管理・修繕＞で長期優良住宅の1ポイントを獲得すれば、合計4ポイントとなり、当初10年間0.5％金利が引き下げとなります。
＜住宅性能＞で高いポイントを獲得できなくても、エリアによって【フラット35】地域連携型の子育て支援にあたると2ポイント獲得できて当初の10年間は0.25％金利が引き下げとなります。
従来ならば1ポイント相当の金利引き下げであった人が2ポイント以上獲得できるといったケースが増えるので、10月はフラット35の金利低下が無かったとしても金利引き下げ制度のリニューアルによって、実質的に低金利でフラット35を利用できる人が多かったのが実状なのです。
2022年10月以降は制度変更で実質的に当初期間の適用金利が下がることが分かっていたのに、加えて市場の金利動向に逆行したフラット35の金利引き下げが行われたということですね。
【関連記事はこちら】＞＞全期間固定、35年固定、フラット35の住宅ローン実質金利ランキング！132銀行比較で、おすすめの住宅ローンは？【新規借入】
低金利過ぎるフラット35は民業圧迫？
これは私見ですが、もしかしたら10月のフラット35は金利が低すぎて民業を圧迫しているということになるかもしれません。それが「保証型」というフラット35を取り扱う「アルヒ」「住信SBIネット銀行」の金利動向から見て取れるのです。
金利を下げたアルヒと、金利を上げた住信SBIネット銀行
フラット35には既に述べた「買取型」に加えて「保証型」というスキームがあります。ここではアルヒの保証型について説明しましょう。
買取型と同じく金融マーケットから資金を集めるのですが、住宅ローンは住宅金融支援機構には売却せず、債権者は民間金融機関のままです。つまり、民間金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえでもうけが出るようにフラット35の金利を決めているのです。そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
この保証型の主力商品はアルヒの「スーパーフラット」と、住信SBIネット銀行の「保証型」なのですが、2022年9月から10月にかけてのフラット35（保証型）の金利対応に大きな違いがありました。
アルヒは買取型と同じ幅の0.04ポイント金利を下げたのですが、住信SBIネット銀行は逆に金利を上げています。それも9割融資では買取型と同じ水準の1.48％に上昇させるために、0.09ポイントも上昇させているのです。
対応にこうした違いが生じる理由としては、「親会社の民間銀行の影響の有無があるのではないか？」と見ています。
住信SBIネット銀行は、シンプルに三井住友信託銀行とSBIホールディングスが50％ずつ株式を保有しています。対等とはいえ、50％を保有している三井住友信託銀行の影響力は大きいですし、そもそも住信SBIネット銀行が販売している「ネット専用住宅ローン」は三井住友信託銀行が最終債権者となるもので、住信SBIネット銀行は契約締結の代理をしている形となります。
住信SBIネット銀行がフラット35の保証型の金利を下げず、買取型と同じ水準まで上げた背景としては、あまりにフラット35の金利が低すぎて三井住友信託銀行の商品が売れなくなってしまうことを危ぶんだためではないでしょうか？ つまり三井住友信託銀行に忖度しているのではないでしょうか。これはあくまで千日太郎の私見です。
これに対してアルヒは上場しており、そもそも株式の50％を保有している親会社にあたる会社がありません。そのため、民間金融機関に忖度することなく、買取型の下がり幅と同じだけ保証型のスーパーフラットの金利を下げるという対応になったのでしょう。
このように、親会社に民間金融機関がある住信SBIネット銀行が買取型と同じように保証型の金利を下げられないということは、買取型の金利水準そのものが民間金融機関の営業妨害となるほどの低金利であるということを表しているのではないでしょうか。
最低金利は0.5％台！ 変動か固定か論争は終わる？
保証型の金利を下げたアルヒの「スーパーフラット」は、頭金を多く入れることによって適用金利が下がる上に、団信不加入であれば、団信込みの金利から、金利が0.28％引き下げとなります（多数の銀行が取り扱う買取型では団信不加入とすることで0.2％の引き下げになります）。掛け捨ての生命保険が安い30代の人にとってはアルヒの「スーパーフラット」で団信不加入を選択することにより低コストで住宅ローンを借りられるというメリットがあります。
2022年10月に、アルヒの「スーパーフラット」を団信不加入で利用し、金利引き下げ制度で最大の4ポイントを獲得したとしたら、下表のような融資金利で住宅ローンを借りることが可能となるのです。
つまり、全期間固定金利でありながら当初の10年間は0.5％台で借りられるということになります（ただし頭金40%以上必要）。メガバンクの変動金利が0.475％ですから、ほとんど変動金利に近い金利水準ですね。
こうなると、団信に入るよりも、掛け捨ての生命保険の方が安くなる30代で家を買う人や、そもそも団信の恩恵を受けることのない独身で家を買う人にとっては、フラット35のほうがメリットは大きく、変動か固定かで悩むことはなくなってくるでしょう。
【関連記事はこちら】＞＞アルヒの住宅ローンの口コミ・金利・手数料は？「フラット35」の取り扱いシェアは1位！
まとめ
これまでは、千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中してきましたが、さすがにフラット35がここまで下がるとは予想していませんでした。おそらく、他の民間銀行の担当者も同じでしょう。
10月のフラット35の金利水準が今後も続くのであれば、「低金利で固定したい」という住宅ローン利用者、つまりほとんどの住宅ローン利用者はフラット35に流れると思います。それに対抗して、民間銀行が対抗して金利を下げてくれればうれしいですね。
しかし、金融市場は常に動いていますし、なかなか思うようにはいかないものです。もしかしたらフラット35の金利を下げ過ぎたことを反省して徐々に上げてくる可能性もゼロではありません。いずれにしても、金利の想定外の動きをある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入] |
| 132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え] |
 |
 |
| 【金利動向】おすすめ記事 | 【基礎】から知りたい人の記事 |
| 【今月の金利】 【来月の金利】 【2024年の金利動向】 【変動金利】上昇時期は？ 【変動金利】何％上昇する？ |
【基礎の8カ条】 【審査】の基礎 【借り換え】の基礎 【フラット35】の基礎 【住宅ローン控除】の基礎 |
新規借入2024年11月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.459%
- 総返済額 3242万円
- 表面金利
- 年0.329%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 75,629円
①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.512%
- 総返済額 3271万円
- 表面金利
- 年0.375%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋33000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,229円
①注文住宅なら、分割融資に対応でお得
②手数料不要の「借入時負担ゼロ型」は、将来住み替えを考えている人におすすめ
③中古物件でもリフォーム資金含めて借り入れが可能
- 3大メガバンクで安心感あり
- ネット専用商品は金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
- AI事前診断は、最短1分で借入可能性が分かる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
最近、住宅ローンに「超」がつくほど力を入れています。ネット銀行を上回るような低金利で、取り扱いを店舗からネットへと移行させようとしています。
審査は意外と時間がかかり、本審査で1カ月から1カ月半かかってしまうこともあります。本審査を通ってから、融資実行までさらに3週間必要です。合計2カ月程度かかると見ておくと無難でしょう。
「AI事前診断」は目新しい仕組みですが、不動産業者がうまく対応できていないケースがあります。例えば「60%〜80%の確率で審査を通るでしょう」などと表示されるのですが、これだと不動産業者が事前審査に通過したと認めてくれないことがあるため今後、みずほ銀行がどう扱っていくのか注目されるところです。
審査はやや固い印象です。他に借入金がないか、延滞がないかと厳しくチェックします。
関連記事 みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
- 実質金利(手数料込)
- 0.531%
- 総返済額 3281万円
- 表面金利
- 年0.390%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,426円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
③【期間限定】WEB完結金利優遇キャンペーン実施中。変動金利が年0.390%～
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
-
今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
|
【auじぶん銀行の住宅ローン】 |
|
132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
|
- 年収に対して安心して買える物件価格は？
-
- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。