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フラット35が民業圧迫の低金利住宅ローンとなり、「変動、固定のどちらがいい論争」に終止符が打たれる!?

【第75回】2022年10月7日公開(2022年10月9日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

2022年10月のフラット35の金利は、予想に反して大幅に低下しました。さらに10月からはフラット35金利引き下げ制度のリニューアルによって当初の10年間、0.5%台の低金利で固定できる人が増えます。つまり変動金利とほとんど変わらない水準で全期間固定できるのです。フラット35の金利動向とそのメリットについて、分かりやすく解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

フラット35が市場金利に逆行する、おきて破りの低金利

 こんにちは、公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 こちらは、2022年1月~10月までのフラット35(買取型)の金利と10年国債利回り(長期金利)、機構債の表面利率の推移をグラフにしたものです。

長期金利とフラット35金利の推移(買取型)

 フラット35(買取型)は、毎月の20日ごろに住宅金融支援機構が資産担保証券(機構MBS)を発行して住宅ローンの資金を集め、それを原資としてフラット35の融資を実行しています。そのため、機構債の表面利率(オレンジの折れ線グラフ)とフラット35(グレーの棒グラフ)の上下推移はほぼ一致する傾向があります。そして機構債を買うのは保険会社や銀行などの機関投資家であるため、機構債の表面利率はその時の長期金利(青の折れ線グラフ)に連動する傾向がありました。

 2022年9月までは、長期金利と機構債、フラット35の金利の連動が維持されています。2022年3月から米連邦準備制度理事会(FRB)が、インフレ抑制のための利上げを開始したことで長期金利が上昇し、これに伴って機構債の表面利率とフラット35金利もほぼ連動して上がってきました。

 しかし2022年9月から10月にかけてイレギュラーな動きとなっています。米連邦公開市場委員会(FOMC)は3回目となる通常の3倍の0.75%の利上げを決定し、それが国内の長期金利(青の折れ線グラフ)に波及して上昇したため、機構債の表面利率(オレンジの折れ線グラフ)も上昇しました。ところが、フラット35(グレーの棒グラフ)は逆に下がったのです。

  2022年9月実行 2022年10月実行
(カッコ内は前月比)
フラット35(買取型)金利 1.52% 1.48%(▲0.04%
長期金利(機構債発表時) 0.20% 0.25%(+0.05%
機構債の表面利率(直近) 0.50% 0.58%(+0.08%

国が税金を投入して政策的に低金利に抑えた?

 フラット35は、住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考しています。

 フラット35(買取型)は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。機関投資家は安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、発表時点の「長期金利」=「国債の利回り」とほぼ連動しています。住宅金融支援機構は、調達した資金にほぼ固定した経費を上乗せして、私たちに貸す「フラット35」の金利を決めます。

 2022年10月のフラット35(買取型)もこのスキームで資金を調達していますので、機構債の表面利率が上がったのに、フラット35(買取型)の金利が下がったということは、独立行政法人という国の財政支援を受けながら運営している政府系組織が、政策的に金利を低く抑えたということを意味するのですね。

今後、金利引き下げ対象者は増加する見込み

 さらに2022年10月からはフラット35の金利引き下げ制度がリニューアルされました。

 「フラット35S(ZEH)」は、当初5年間0.5%引き下げとなり、6年目から10年目まで0.25%引き下げとなります。そして、従来はやりにくかった異なる金利引き下げ制度の併用がポイント合計制となったことで、多くの人が複数の制度を併用できるようになり、さらにフラット35の適用金利が下がります。

フラット35の金利引き下げ制度(合算可能)

フラット35の金利引き下げ制度(合算可能)
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ

フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ

フラット35の合計ポイント別の金利引き下げ
出典:独立行政法人住宅金融支援機構ホームページ

 例えば、<住宅性能>で「フラット35S(ZEH)」となって3ポイント獲得し、<管理・修繕>で長期優良住宅の1ポイントを獲得すれば、合計4ポイントとなり、当初10年間0.5%金利が引き下げとなります。

 <住宅性能>で高いポイントを獲得できなくても、エリアによって【フラット35】地域連携型の子育て支援にあたると2ポイント獲得できて当初の10年間は0.25%金利が引き下げとなります。

 従来ならば1ポイント相当の金利引き下げであった人が2ポイント以上獲得できるといったケースが増えるので、10月はフラット35の金利低下が無かったとしても金利引き下げ制度のリニューアルによって、実質的に低金利でフラット35を利用できる人が多かったのが実状なのです。

 2022年10月以降は制度変更で実質的に当初期間の適用金利が下がることが分かっていたのに、加えて市場の金利動向に逆行したフラット35の金利引き下げが行われたということですね。

【関連記事はこちら】>>全期間固定、35年固定、フラット35の住宅ローン実質金利ランキング!132銀行比較で、おすすめの住宅ローンは?【新規借入】

低金利過ぎるフラット35は民業圧迫?

 これは私見ですが、もしかしたら10月のフラット35は金利が低すぎて民業を圧迫しているということになるかもしれません。それが「保証型」というフラット35を取り扱う「アルヒ」「住信SBIネット銀行」の金利動向から見て取れるのです。

金利を下げたアルヒと、金利を上げた住信SBIネット銀行

 フラット35には既に述べた「買取型」に加えて「保証型」というスキームがあります。ここではアルヒの保証型について説明しましょう。

フラット35より「いい借り手」なので金利が低い!

 買取型と同じく金融マーケットから資金を集めるのですが、住宅ローンは住宅金融支援機構には売却せず、債権者は民間金融機関のままです。つまり、民間金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえでもうけが出るようにフラット35の金利を決めているのです。そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

 この保証型の主力商品はアルヒの「スーパーフラット」と、住信SBIネット銀行の「保証型」なのですが、2022年9月から10月にかけてのフラット35(保証型)の金利対応に大きな違いがありました。

2022年9月から10月にかけてのフラット35(保証型)の金利対応

 アルヒは買取型と同じ幅の0.04ポイント金利を下げたのですが、住信SBIネット銀行は逆に金利を上げています。それも9割融資では買取型と同じ水準の1.48%に上昇させるために、0.09ポイントも上昇させているのです。

 対応にこうした違いが生じる理由としては、「親会社の民間銀行の影響の有無があるのではないか?」と見ています。

 住信SBIネット銀行は、シンプルに三井住友信託銀行とSBIホールディングスが50%ずつ株式を保有しています。対等とはいえ、50%を保有している三井住友信託銀行の影響力は大きいですし、そもそも住信SBIネット銀行が販売している「ネット専用住宅ローン」は三井住友信託銀行が最終債権者となるもので、住信SBIネット銀行は契約締結の代理をしている形となります。

 住信SBIネット銀行がフラット35の保証型の金利を下げず、買取型と同じ水準まで上げた背景としては、あまりにフラット35の金利が低すぎて三井住友信託銀行の商品が売れなくなってしまうことを危ぶんだためではないでしょうか? つまり三井住友信託銀行に忖度しているのではないでしょうか。これはあくまで千日太郎の私見です。

 これに対してアルヒは上場しており、そもそも株式の50%を保有している親会社にあたる会社がありません。そのため、民間金融機関に忖度することなく、買取型の下がり幅と同じだけ保証型のスーパーフラットの金利を下げるという対応になったのでしょう。

 このように、親会社に民間金融機関がある住信SBIネット銀行が買取型と同じように保証型の金利を下げられないということは、買取型の金利水準そのものが民間金融機関の営業妨害となるほどの低金利であるということを表しているのではないでしょうか。

最低金利は0.5%台! 変動か固定か論争は終わる?

 保証型の金利を下げたアルヒの「スーパーフラット」は、頭金を多く入れることによって適用金利が下がる上に、団信不加入であれば、団信込みの金利から、金利が0.28%引き下げとなります(多数の銀行が取り扱う買取型では団信不加入とすることで0.2%の引き下げになります)。掛け捨ての生命保険が安い30代の人にとってはアルヒの「スーパーフラット」で団信不加入を選択することにより低コストで住宅ローンを借りられるというメリットがあります。

 2022年10月に、アルヒの「スーパーフラット」を団信不加入で利用し、金利引き下げ制度で最大の4ポイントを獲得したとしたら、下表のような融資金利で住宅ローンを借りることが可能となるのです。

アルヒ「スーパーフラット」の金利は?

 つまり、全期間固定金利でありながら当初の10年間は0.5%台で借りられるということになります(ただし頭金40%以上必要)。メガバンクの変動金利が0.475%ですから、ほとんど変動金利に近い金利水準ですね。

 こうなると、団信に入るよりも、掛け捨ての生命保険の方が安くなる30代で家を買う人や、そもそも団信の恩恵を受けることのない独身で家を買う人にとっては、フラット35のほうがメリットは大きく、変動か固定かで悩むことはなくなってくるでしょう。

【関連記事はこちら】>>アルヒの住宅ローンの口コミ・金利・手数料は?「フラット35」の取り扱いシェアは12年連続1位!

まとめ

 これまでは、千日太郎の住宅ローン金利予想については、おおむね的中してきましたが、さすがにフラット35がここまで下がるとは予想していませんでした。おそらく、他の民間銀行の担当者も同じでしょう。

 10月のフラット35の金利水準が今後も続くのであれば、「低金利で固定したい」という住宅ローン利用者、つまりほとんどの住宅ローン利用者はフラット35に流れると思います。それに対抗して、民間銀行が対抗して金利を下げてくれればうれしいですね。

 しかし、金融市場は常に動いていますし、なかなか思うようにはいかないものです。もしかしたらフラット35の金利を下げ過ぎたことを反省して徐々に上げてくる可能性もゼロではありません。いずれにしても、金利の想定外の動きをある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。住宅ローンの返済計画は無理せず、できるだけゆとりのあるものにするようにしてください。

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
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    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
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    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
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    (借入時年齢:50歳以下)
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    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
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    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
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      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
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    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
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      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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