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今後10年以内に住宅ローン金利は上がる? 10年固定金利への対応から、銀行ごとの金利予想を分析

【第76回】2022年11月14日公開(2022年11月15日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

2022年11月の住宅ローン金利は固定金利タイプが軒並み大幅上昇となったのですが、唯一、10年固定金利タイプだけは面白い動きになっていまして、引き上げた銀行と据え置いた銀行とに分かれています。今日は銀行の10年固定金利から、各銀行の金利動向予想を掘り下げたいと思います(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)。

10年固定金利という商品の仕組み

 こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 住宅ローンの10年固定金利は当初の10年間金利を固定し、11年目からはその時の基準金利によって金利が決まると理解している人が多いですね。※11年目に変動金利を選択すれば「変動金利の基準金利」、再び10年固定金利を選択すれば「10年固定の基準金利」が基準となります

 もちろんそれで間違いではないのですが、銀行の金利の先行きを裏読みするにあたっては、より厳密に理解しておく必要があります。

 私たちが借りる住宅ローンの適用金利は「基準金利」に対して「引き下げ幅」があり、この二つの組み合わせで適用金利が決まる仕組みになっています。「基準金利」は店頭金利とも呼ばれ、その銀行の住宅ローン金利の「定価」のような位置付けのものです。「引き下げ幅」はいわば「値引き」のような位置付けです。

 10年固定金利についても例外ではありません。当初10年間の「基準金利」と「引き下げ幅」は融資実行月の初日に発表される金利が適用されます。そして、11年目以降の「基準金利」はその時点で決定されるため未定で、11年目以降の「引き下げ幅」は当初10年間よりも小さい幅で決まっていることが多いのです。

 例えば現存するA銀行の場合ですと、11年目以降の基準金利(定価)が何パーセントになるか未定ですが、引き下げ幅は当初10年2.075%から11年目に0.8%と減ってしまいます。

A銀行の10年固定金利

表:ある銀行の10年固定金利

つまり引き下げ幅(値引き)だけで1.275%も高くなってしまうのです。もしその時点で基準金利(定価)が上昇していたら、さらに適用金利が高くなってしまいます。特に当初10年の適用金利を低く設定している銀行ほど、11年目以降の引き下げ幅が小さくなる傾向があります。

 ほとんどの住宅ローンランキングサイトは、当初10年の適用金利を低い順番に並べただけなので、11年目以降の引き下げ幅を把握せずに借り入れて漫然と11年目以降も返済を続けると、高い利息という授業料を払うことになります。その点、ダイヤモンド不動産研究所のランキングでは、この11年目以降の引き下げ幅と融資手数料も考慮した実質金利で作成していますので、一般的なランキングサイトとは異なる順位になっています。ぜひチェックしてみてください。

【関連記事はこちら】>>【住宅ローン・変動金利ランキング】132銀行を実質金利で比較! 新規借入でお得な住宅ローンは?

各銀行の10年固定金利から、想定する将来金利を予想

 民間銀行の見方として、11年目に金利を上げられるとはいっても、今後10年というスパンでは金利を固定しなければなりません。そのため、日銀が政策を転換して利上げに動く可能性が上がると10年固定金利を上げ、逆に日銀が金融緩和政策を続ける可能性が上がると10年固定金利を下げる傾向があります。

日銀が利上げするシナリオに現実味

 11月の米連邦公開市場委員会(FOMC)では市場の予想どおり、政策金利を4会合連続で0.75%利上げしました。パウエル議長は利上げペースの減速を示唆しつつも、利上げ終了時に到達する金利水準はより高くなるとの見通しを示しており、来年の米国景気後退懸念が広がっています。

 こうした今後の米国のインフレと景気動向が日銀の金融政策にも大きく影響してきます。度重なる利上げ後も米国のインフレが後退しない場合は、さらに米金利が上昇していくことになります。金融緩和政策を堅持している日本との金利差はさらに拡大し、円安が進むと日銀に対して政策転換を求める圧力が強まるでしょう。来春には黒田総裁の任期満了となり、ポスト黒田の日銀が政策転換し、民間銀行がそれに反応して金利を上げる可能性があります。

 一方、日銀が利上げしないシナリオがないわけではありません。米国のインフレが後退し景気も後退していくとなると、FOMCは金融緩和にかじを取り、米長期金利は下がるでしょう。日米の金利差は縮まりかつての円高にもどっていくと、円安で輸入品の価格が上がっていたインフレ率が再び下がり、日銀の利上げはますます遠のくことになります。

 「どちらの可能性が高いのか?」というのは、今の状況では何とも言えないのですよ。それを端的に表しているのが、2022年11月の民間銀行の10年固定金利の動向だと思います。

民間銀行で割れた、将来金利の見通し

 2022年11月は今後の日銀の政策転換に対する予想、つまりは将来金利の見通しについて、銀行によって判断が分かれたと見ています。

 多くの銀行が長期固定タイプの住宅ローン金利を引き上げたのですが、各行が主力商品としている10年固定タイプでは、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行が基準金利を引き上げました。みずほ銀行が+0.15ポイント、三井住友銀行が+0.10ポイント、りそな銀行が+0.03ポイントの上昇となっています。

 これに対して三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行は据え置きとしています。

表:大手銀行の住宅ローン10年固定金利

※固定期間終了後の金利は、変動金利を選択し、金利水準が現在と同じ場合

 銀行がライバル銀行に対抗して10年固定金利を上げ下げする場合は、定価である「基準金利」を変えることなく、優遇金利を上げ下げすることで対応します。10年固定金利の基準金利を安易に引き下げてしまうと、既存の住宅ローンの借り手が金利タイプを変更して10年固定に乗り換えるとき、本来なら新規の顧客を釣り上げるためのキャンペーン的な低金利が採用されてしまい、収益を押し下げてしまします。

 つまり銀行が10年固定金利の基準金利を上げるということは、既存の借り手に対しても、金利タイプ変更時には金利を引き上げていくという意図の表れであり、前述した日銀の利上げ時期がいよいよ近いと予想しているからではないでしょうか。

 なお、基準金利を据え置いた銀行は日銀の利上げ時期が10年以上先であると予想しているのであって、銀行の判断はまだ割れているということですね。

変動金利はいつでも上げられる

 日銀が利上げすれば住宅ローンの変動金利も上昇します。

 今回、変動金利が全ての銀行で据え置きとなっていますが、変動金利は毎月または6カ月ごとに見直して上げることができるため焦ることはないのです。政策金利が上がるとなれば、現在10年固定の基準金利を据え置いている銀行も横並びで変動金利を上げるでしょう。

 いずれにせよ、日銀の金融政策については、今後転換の可能性があることは否めません。今は金融のプロである銀行でも予想が割れる先行き不透明な難しいタイミングであると言えます。

 住宅ローンは早くから一つに決めてしまうのではなく、固定金利と変動金利の両方でシミュレーションし、どちらでも計画を立てておきましょう。そして住宅ローンの審査についても複数の金融機関、金利タイプで通しておくことをお勧めします。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測! 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

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【2022年12月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入) ※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.418% 0.289% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (2022/12/01現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保障料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    (仮申込も可能)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳以下)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +全疾病保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    +月次返済保障団信
    (借入時年齢:50歳以下)
    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.479% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
    • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
    • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

     

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    (仮申込も可能)

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:65歳未満)
    +一般団信プラス
    (借入時年齢:51歳未満)
    +がん50%保障団信
    (借入時年齢:51歳未満)
    無料
    一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
    がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.480% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • <
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    (仮申込も可能)

    新生銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375% 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%+33,000円
    ④固定金利手数料:11,000円
    ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります
    ※変動金利を選択する場合は無料です

    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (借入時年齢:71歳未満)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,806円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料4,474円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償プラス
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,489円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • 8大疾病補償
      (借入時年齢:56歳未満)

      月払保険料1,156円から
      ※40歳加入、借入金額3,000万円、借入期間35年、金利年1.04%、元利均等返済の場合の初回保険料
      (8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円)
    • がん団信
      (借入時年齢:46歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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