今後10年以内に住宅ローン金利は上がる? 10年固定金利への対応から、銀行ごとの金利予想を分析

【第76回】2022年11月14日公開(2022年11月15日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

2022年11月の住宅ローン金利は固定金利タイプが軒並み大幅上昇となったのですが、唯一、10年固定金利タイプだけは面白い動きになっていまして、引き上げた銀行と据え置いた銀行とに分かれています。今日は銀行の10年固定金利から、各銀行の金利動向予想を掘り下げたいと思います(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)。

10年固定金利という商品の仕組み

 こんにちは。公認会計士ブロガーの千日太郎です。

 住宅ローンの10年固定金利は当初の10年間金利を固定し、11年目からはその時の基準金利によって金利が決まると理解している人が多いですね。※11年目に変動金利を選択すれば「変動金利の基準金利」、再び10年固定金利を選択すれば「10年固定の基準金利」が基準となります

 もちろんそれで間違いではないのですが、銀行の金利の先行きを裏読みするにあたっては、より厳密に理解しておく必要があります。

 私たちが借りる住宅ローンの適用金利は「基準金利」に対して「引き下げ幅」があり、この二つの組み合わせで適用金利が決まる仕組みになっています。「基準金利」は店頭金利とも呼ばれ、その銀行の住宅ローン金利の「定価」のような位置付けのものです。「引き下げ幅」はいわば「値引き」のような位置付けです。

 10年固定金利についても例外ではありません。当初10年間の「基準金利」と「引き下げ幅」は融資実行月の初日に発表される金利が適用されます。そして、11年目以降の「基準金利」はその時点で決定されるため未定で、11年目以降の「引き下げ幅」は当初10年間よりも小さい幅で決まっていることが多いのです。

 例えば現存するA銀行の場合ですと、11年目以降の基準金利(定価)が何パーセントになるか未定ですが、引き下げ幅は当初10年2.075%から11年目に0.8%と減ってしまいます。

A銀行の10年固定金利

表:ある銀行の10年固定金利

つまり引き下げ幅(値引き)だけで1.275%も高くなってしまうのです。もしその時点で基準金利(定価)が上昇していたら、さらに適用金利が高くなってしまいます。特に当初10年の適用金利を低く設定している銀行ほど、11年目以降の引き下げ幅が小さくなる傾向があります。

 ほとんどの住宅ローンランキングサイトは、当初10年の適用金利を低い順番に並べただけなので、11年目以降の引き下げ幅を把握せずに借り入れて漫然と11年目以降も返済を続けると、高い利息という授業料を払うことになります。その点、ダイヤモンド不動産研究所のランキングでは、この11年目以降の引き下げ幅と融資手数料も考慮した実質金利で作成していますので、一般的なランキングサイトとは異なる順位になっています。ぜひチェックしてみてください。

【関連記事はこちら】>>【住宅ローン・変動金利ランキング】132銀行を実質金利で比較! 新規借入でお得な住宅ローンは?

各銀行の10年固定金利から、想定する将来金利を予想

 民間銀行の見方として、11年目に金利を上げられるとはいっても、今後10年というスパンでは金利を固定しなければなりません。そのため、日銀が政策を転換して利上げに動く可能性が上がると10年固定金利を上げ、逆に日銀が金融緩和政策を続ける可能性が上がると10年固定金利を下げる傾向があります。

日銀が利上げするシナリオに現実味

 11月の米連邦公開市場委員会(FOMC)では市場の予想どおり、政策金利を4会合連続で0.75%利上げしました。パウエル議長は利上げペースの減速を示唆しつつも、利上げ終了時に到達する金利水準はより高くなるとの見通しを示しており、来年の米国景気後退懸念が広がっています。

 こうした今後の米国のインフレと景気動向が日銀の金融政策にも大きく影響してきます。度重なる利上げ後も米国のインフレが後退しない場合は、さらに米金利が上昇していくことになります。金融緩和政策を堅持している日本との金利差はさらに拡大し、円安が進むと日銀に対して政策転換を求める圧力が強まるでしょう。来春には黒田総裁の任期満了となり、ポスト黒田の日銀が政策転換し、民間銀行がそれに反応して金利を上げる可能性があります。

 一方、日銀が利上げしないシナリオがないわけではありません。米国のインフレが後退し景気も後退していくとなると、FOMCは金融緩和にかじを取り、米長期金利は下がるでしょう。日米の金利差は縮まりかつての円高にもどっていくと、円安で輸入品の価格が上がっていたインフレ率が再び下がり、日銀の利上げはますます遠のくことになります。

 「どちらの可能性が高いのか?」というのは、今の状況では何とも言えないのですよ。それを端的に表しているのが、2022年11月の民間銀行の10年固定金利の動向だと思います。

民間銀行で割れた、将来金利の見通し

 2022年11月は今後の日銀の政策転換に対する予想、つまりは将来金利の見通しについて、銀行によって判断が分かれたと見ています。

 多くの銀行が長期固定タイプの住宅ローン金利を引き上げたのですが、各行が主力商品としている10年固定タイプでは、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行が基準金利を引き上げました。みずほ銀行が+0.15ポイント、三井住友銀行が+0.10ポイント、りそな銀行が+0.03ポイントの上昇となっています。

 これに対して三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行は据え置きとしています。

表:大手銀行の住宅ローン10年固定金利

※固定期間終了後の金利は、変動金利を選択し、金利水準が現在と同じ場合

 銀行がライバル銀行に対抗して10年固定金利を上げ下げする場合は、定価である「基準金利」を変えることなく、優遇金利を上げ下げすることで対応します。10年固定金利の基準金利を安易に引き下げてしまうと、既存の住宅ローンの借り手が金利タイプを変更して10年固定に乗り換えるとき、本来なら新規の顧客を釣り上げるためのキャンペーン的な低金利が採用されてしまい、収益を押し下げてしまします。

 つまり銀行が10年固定金利の基準金利を上げるということは、既存の借り手に対しても、金利タイプ変更時には金利を引き上げていくという意図の表れであり、前述した日銀の利上げ時期がいよいよ近いと予想しているからではないでしょうか。

 なお、基準金利を据え置いた銀行は日銀の利上げ時期が10年以上先であると予想しているのであって、銀行の判断はまだ割れているということですね。

変動金利はいつでも上げられる

 日銀が利上げすれば住宅ローンの変動金利も上昇します。

 今回、変動金利が全ての銀行で据え置きとなっていますが、変動金利は毎月または6カ月ごとに見直して上げることができるため焦ることはないのです。政策金利が上がるとなれば、現在10年固定の基準金利を据え置いている銀行も横並びで変動金利を上げるでしょう。

 いずれにせよ、日銀の金融政策については、今後転換の可能性があることは否めません。今は金融のプロである銀行でも予想が割れる先行き不透明な難しいタイミングであると言えます。

 住宅ローンは早くから一つに決めてしまうのではなく、固定金利と変動金利の両方でシミュレーションし、どちらでも計画を立てておきましょう。そして住宅ローンの審査についても複数の金融機関、金利タイプで通しておくことをお勧めします。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測! 高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」!?

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料
実質金利(手数料込)
0.540%
総返済額 3287万円
表面金利
年0.410%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
76,688円
おすすめポイント

保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10%以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

 

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
オプション
(特約)の団信
ガン団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
2位

auじぶん銀行

住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、頭金20%以上)・変動金利

実質金利(手数料込)
0.766%
総返済額 3412万円
表面金利
年0.634%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,665円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利(新規借入)は、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80%以下で借入れた場合の金利は年0.344%。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
がん50%団信、がん診断給付100万円が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.779%
総返済額 3419万円
表面金利
年0.647%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
79,840円
おすすめポイント

①がん50%団信が無料付帯!
手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50%団信」が無料で付帯
  • ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

 

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

 

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

 

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事 ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2%
■住宅ローン
44,000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1万円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
住宅ローン・変動セレクト住宅ローン:1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
固定セレクト住宅ローン:10年以上35年以下(1ヶ月きざみ)
融資を受けられるエリア
日本国内全域の市街化区域
使い道
本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能
年収
(給与所得者)
400万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
400万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満20歳以上満65歳未満
年齢
(完済時)
85歳未満(ワイド団信の場合は81歳未満)
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん団信50(借入時年齢:50歳未満)
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に
オプション
(特約)の団信
がん団信100(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

変動金利ランキング完全版はこちら

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