auじぶん銀行の住宅ローン

今後5年で住宅ローン長期固定は3.0%-3.2%のシナリオも!
日銀新総裁の下で住宅ローン金利はどうなる?

【第78回】2023年1月19日公開(2023年1月19日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

今回は、2023年からおおむね5年間の住宅ローンの金利見通しを予想していきます。日銀は2022年12月の会合で長期金利の上限を0.5%に拡大させて、正常化へ向かおうとしています。次期日銀総裁の金融政策の展望から、住宅ローン金利がどうなるか考えてみましょう(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)。

住宅ローン金利のベースとなる日銀金融政策の行方は?

 こんにちは。公認会計士の千日太郎です。

 2022年12月、日銀は金融政策決定会合で大規模緩和を修正する方針を定め、長期金利の変動許容幅を0.25%から0.5%に拡大しました。市場には事実上の利上げだと受け止められています。

 なお、1月18日の日銀金融政策決定会合では緩和政策継続が決まり、懸念された長期金利変動幅の拡大は行われませんでした。昨年12月の緩和修正は大きなサプライズでしたが、わたしを含め多くの専門家やアナリストは過去から現在のトレンドをベースに将来を予測する習性があるため、忘れたころにこういう外し方をされると弱いのですよね。

 たしかに昨年12月までの長期金利は0.25%に張り付いており、財務省による国債の入札が成立しないなど、イールドカーブ・コントロール政策とは言いながらコントロール不能な状態に陥っていました。長期金利が0.25%を超えないようにする指し値オペは、車の運転に例えるならブレーキの役割を担っています。

 つまり、ブレーキが利かずにタイヤがロックされて路面を滑っている状態になっていたわけです。再びブレーキを利かせるようにするためには、ブレーキを緩めなければなりません。それが、具体的には0.25%から0.5%への変動許容幅の拡大(目標金利引き上げ)です。

手詰まりの日銀

 多くの市場関係者は少なくとも黒田総裁の任期間は「異次元の金融緩和」を続けるだろうと思っていたわけです。しかし、コントロールが利かずに目標金利を引き上げました。さらにコントロールが利かない状況は、今も続いているようです。

 2023年の長期金利は早くも日銀が許容する上限に達しています。1月6日の10年国債利回りの終値は0.5%、連休明けの1月10日午前の国債市場でも一時0.5%を付けました。1月18日には緩和政策の継続が決まり、長期金利は一時的に0.395%に急落しましたが、今後再び0.25%のときと同じ状態になれば、再び変動許容幅を拡大せざるを得なくなるでしょう。

 つまり今後、イールドカーブ・コントロール政策は当初期待した効果を得られなくなっていくだろうと予想しています。同政策はアベノミクスの一つとして推進されたものであり、当初の予定としては、もっと早くに効果が出てデフレを脱却し、金融引き締めのサイクルで引っ込めるはずのものだったと思います。

 黒田総裁がその任期中に異次元の看板を下ろしたのには、正常化への布石の意味もあるのではないかと見ています。次期総裁が次の5年の任期の中で求められるのは、「異次元からの正常化」ではないでしょうか。

イールドカーブ・コントロール政策をやめたときには利上げは確定的

 黒田日銀は、まず2016年1月に民間銀行の日銀当座預金に対して▲0.1%のマイナス金利を課す「マイナス金利政策」を開始し、2016年9月に、長期金利をコントロールする「イールドカーブ・コントロール政策」を開始しました。新総裁による正常化への道はこれの逆回しですから、正常化は次のように段階的に行われるだろうとみられています。ただ、私は段階を踏まず、ほぼ同時期に行われるのではないかと考えています。

第1段階:イールドカーブ・コントロール政策をやめて長期金利が正常化する
第2段階:マイナス金利政策をやめて「ゼロ金利政策」に戻す

 そもそも、イールドカーブ・コントロール政策は長期金利の過度なマイナスを防ぐことが目的でした。今では信じられないかもしれませんが、当時の長期金利は放っておくとマイナスになっていたのです。

長期金利の推移(2016年1月4日から2023年1月6日まで)

グラフ:長期金利の推移(2016年1月4日から2023年1月6日まで)

 マイナス金利政策によって金利が下がり過ぎてしまうと金融機関の経営が圧迫され、年金資産の不足により企業財務の重荷になるという弊害が出てきます。そのため、イールドカーブ・コントロールにより、短期と長期の金利水準に差をつけてイールドカーブを立たせ(スティープ化させ)、長期金利の過度なマイナスを防ごうとしたのがイールドカーブ・コントロール政策です。

 つまり、長期金利がプラス圏で推移しさらに上がろうとしている現在にあっては、すでに当初の目的は達成されているのです。今のイールドカーブ・コントロール政策はコロナ財政や防衛費のために国債による調達金利を低く維持すること、民間企業のために長期プライムレートを低く維持して投資を促すこと、市場にお金を増やして物価を上げることなどが主眼になっています。

 このように、イールドカーブ・コントロール政策はそのスタート当時とは意義が変わってきており、これを終了させるということは、すなわち金融の引き締めにあたります。よって、「異次元」のマイナス金利政策を終了させる利上げもセットになるのではないでしょうか。

日銀がイールドカーブ・コントロール政策をやめると住宅ローンの固定金利はどうなる?

 住宅ローンの固定金利は長期金利の影響を受けるといわれています。下のグラフは「長期金利」と「フラット35(買取型)の金利(機構債の表面利率が決まるタイミングでプロット。毎月半ばに発表)」を重ねたものです。

フラット35金利と長期金利(10年国債金利)を比較

フラット35金利と長期金利(10年国債金利)を比較

 基本的に、全期間固定金利のフラット35(買取型)は、住宅金融支援機構が民間金融機関から債券を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。フラット35は、長期運用の代表的な商品でリスクも少ないために10年国債に近い商品とみなされており、10年国債の利回り(長期金利)に連動する傾向があります。

 ところが、2022年12月までの長期金利は0.25%前後でほぼ横ばいなのに対して、機構債の表面利率は大幅に上昇し、フラット35の金利も上昇していました。つまり、長期金利(10年国債金利)がフラット35の金利の指標として機能していなかったのです。10年国債金利は日銀の買い入れによって実態以上に低金利に誘導されていましたが、機構債などの債権は金利が上昇していたのが理由です。

 しかし、日銀が長期金利(10年国債金利)の上限を引き上げたことで、本来の水準で推移するようになってきました。日銀も、市場とは協調していかなければならないのです。

10年国債金利はまだ上昇する

 では、日銀がイールドカーブ・コントロール政策をやめると、10年国債の利回りはどの程度まで上昇するのでしょうか。

 まずは、住宅ローン利用者にとって【都合の良い予想】をしてみましょう。

 日本と米国の長期金利の相関関係が高かった2018年ごろまでの日米金利差はおおむね3%でした。ここ最近の米長期金利は3.6%~3.8%あたりで推移しており、米国は急激な利上げによる景気後退が懸念されていることから金利は上がらないと仮定すると、そこから3%低い水準が正常化した日本の長期金利であると推定できます。つまり、0.6%~0.8%あたりが適正な水準です。

 これを現在のフラット35の金利に照らし合わせてみると、長期金利がおおむね0.5%のときにフラット35は1.7%ということになりますので、日銀がイールドカーブ・コントロール政策をやめて長期金利が正常化した際のフラット35の金利水準は1.8%~2.0%あたりになります。「エー!まだ上がるのか…」と暗い気持ちになった人もいるかもしれませんが、これでも「都合の良い予想」です。

 次は【不都合な予想】です。

 年が明けてからの米国の各種経済指標はインフレの後退を示しており、FRB(米連邦準備制度理事会)利上げの早期収束の可能性が意識され始めました。FRBでは、2022年12月の会合で利上げ幅を0.5%に鈍化させています。米国経済が軟着陸に成功し、その後長期金利がリーマン前の2006年あたりの水準まで上昇したとすると、米国の長期金利は4.8%~5.0%になります。

 ここから3%引いた当時の日本の長期金利は1.8%~2.0%、これをさっきと同様にフラット35の金利に当てはめると3.0%~3.2%という水準になります。これは当時(2006年)のフラット35と同水準であり、同時に現在の米国住宅ローン30年固定金利7%の半分以下の水準ですから、十分に現実味のある予想なのです。

変動金利も、日銀のコントロールが利かなくなる?

 では、変動金利はどうなるでしょうか?

 民間金融機関が取り扱う変動金利の住宅ローンは基本的に短期プライムレート(短プラ)連動が多数派です。その短プラは政策金利の影響を受けて上がったり下がったりするといわれています。

 有識者の中には、2016年1月の日銀のマイナス金利政策導入時に短プラが引き下げられなかったことから、「たとえ政策金利がゼロに戻ったとしても短プラを引き上げる理由に乏しいため、短プラは上がらず変動金利も上がらない」と主張する人もいます。

 しかし、住宅ローンは銀行の販売する商品であり、その商品価格の基準となっている短プラは各銀行が決めるものです。日銀は政策金利を通じて誘導しているだけで、強制的にコントロールできるわけではありません。マイナス金利政策導入時には短プラをコントロールできなかったというだけのことなのです。ですから、日銀がマイナス金利政策をやめてゼロ金利に戻すと短プラが上がり、変動金利も上がるというのが基本の考え方になります。

 民間の金融機関は多くが営利企業です。金利は高い方が儲かるので上げたいのですが、自行だけが上げても他行に逃げられるだけなので、今は上げないだけです。日銀はそういう習性を利用しつつ、日本円の信用力や資金力をバックに誘導しようとしています。

 今は、日銀が「そろそろ金利を上げようかな…」とまでは言わないのですが、そんなそぶりを見せ始めた段階です。当然、金融機関は日銀が誘導しようとする水準以上に金利が跳ね上がりそうなことも知っています。抜け駆けして短プラを引き上げても、市場金利がすぐに追いついてくるかもしれません。よって、「前に短プラを下げなかったのだから今回は上げないでしょ?」という言い分は通用しないだろうと考えられます。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023~2028年」!?

変動金利の上昇は、固定金利次第?

 日銀が金融政策を正常化すると短プラが上がり、変動金利が上がるとして、皆さんが知りたいのは「どこまで上がるのか?その上昇幅は?」という点ですね。有識者の中には「▲0.1%となっている政策金利が0.1ポイント引き上げられてゼロになるだけだから影響は軽微だ」という人もいます。本当にその程度の上昇で済むのならば迷わず変動金利を選ぶべきでしょう。

 しかし、もちろんそうはいきません。日銀が政策金利を0.1%しか上げないから、変動金利も0.1%しか上がらないとは限らないのです。なぜなら、基本的に住宅ローンは民間銀行の商品であり、金利は商品の価格だからです。

 変動金利は金利変動リスクを借りる人が負うため、固定金利よりも低くあるべきだという前提があります。これは市場の原理ですから信用していいでしょう。そのため、固定金利で予想される水準よりも低いだろうと予想します。

 つまり、前述のフラット35の金利予想で行った【都合の良い、低めの予想】である場合、35年固定のフラット35の金利は1.8%~2.0%ということですから、変動金利も大した上昇はありません。一部の有識者が言うように政策金利がゼロに戻ることで0.1%程度上がるため、短プラも0.1ポイント上昇し、変動金利も0.1ポイント程度上昇するというシナリオになります。

 しかし、わたしたちにとって【都合の悪い、高めの予想】はどうなるでしょうか。

 35年固定のフラット35の金利は3.0%~3.2%ということになります。固定金利がその水準なのに、変動金利は「政策金利が0.1ポイントしか上がっていない」という理由だけで今の0.3%台から0.4%台に上がる程度で済むでしょうか? さすがにそれはないでしょう。

 住宅ローンの金利は基準金利から引き下げ幅を引いて適用金利となります。例えば、あるネット銀行の変動金利0.398%は、基準金利2.341%から、優遇幅1.952%を引いて計算されます。新規に借り入れる人向けの変動金利を上げる場合は、この引き下げ幅を減らせばよいので、たとえ政策金利が0.1ポイントしか上がらず基準金利を上げられなくても、変動金利の適用金利を最高2.341%まで上げることができるのです。

 基準金利を変えずに引き下げ幅だけをゼロにするような極端なことはしないと思いますが、新規借り入れの適用金利で1.5%程度の水準には上がってくるのではないかと思います。

(図表)基準金利と引き下げ幅で適用金利が決まる

(図表)基準金利と引き下げ幅で適用金利が決まる

前から変動金利で借りている人の金利はどうなる?

 では、新たに借りる変動金利が1.5%に上がったとして、前から変動金利で借りている人は0.3%台のままで安泰なのでしょうか? おそらく銀行はそういう対応はしないと思います。基準金利も同時に上げてくるでしょう。

 当初の金利で固定されるのは固定金利だけであり、変動金利についてはある程度の上昇は覚悟する必要があります。商品の売価の決まり方には、まず結論としての価格が決まってから後付けで原価の説明がされる、帰納法的に決まっていくプロセスもあります。

 ただし、基準金利を上げるということは、せっかく低金利で獲得した顧客を他行に取られる可能性を上げることでもあります。引き下げ幅を減らすよりも慎重になるでしょうし、銀行間で足並みがそろわず、差が出る可能性もあります。そのため、金利が上がった後の新規借り入れの変動金利ほどは上昇しないことも期待できるでしょう。

まとめ
~金利上昇で、誰が裸で泳いでいたかが分かる

 今回は2023年からの5年間という長めのスパンで、日銀の金融政策が正常化へシフトするシナリオをベースとして、住宅ローンの金利を予想しました。大前提として「正常化へシフト」自体が千日太郎個人の予想なのですが、さらに今後の米国の景気動向によっても変わる振れ幅の大きなシナリオとなっています。

 世界銀行は1月10日に世界経済の見通しを発表し、2023年の成長率予測を1.7%へと下方修正しています(昨年6月時点での予測は3%)。1.7%という成長率は2009年の世界金融危機と2020年の新型コロナウイルスのパンデミックによるリセッションを除けば、1991年以来最低の水準だそうです。しかし、冒頭でも書いたように過去から現在のトレンドをベースに将来を予測する習性は私たちの弱点でもあることを忘れてはなりません。

 「潮が引いたときにはじめて誰が裸で泳いでいたかが分かる」は投資家のウォーレン・バフェット氏の名言です。景気に任せた脆弱(ぜいじゃく)なビジネスモデルの会社、キャッシュが足りない会社、異常な速度で店舗を拡大させている会社などが初めて、不景気になって分かるというものです。しかし、これは日本の変動金利ユーザーにもあてはまると思います。

 変動金利は「将来金利が上昇する可能性を想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。金利上昇に耐えうる計画を立て、物件を選ぶようにしてください。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの変動金利が上昇する時期を予測!高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023~2026年」!?

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総返済額 3156万円
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2024/6/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
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特徴・評判

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生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【通常商品】5万5000円~
【変動フォーカス】借入残高×2.2%
【ステップダウン金利】16万5000円
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
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自社商品は、3大疾病50%保障が無料付帯
実質金利(手数料込)
0.428%
総返済額 3226万円
表面金利
年0.298%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,227円
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先進医療特約も無料で付帯
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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せ。借入期間が35年超の場合は、住宅ローン金利に年0.15%を上乗せ
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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
  • 通常の団信に加えて、3大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)50%保障(40歳未満)と、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯
  • フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

 

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

 

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

 

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

 

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる(現在の金利設定の場合)ので、気をつける必要があります。

 

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

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手数料(税込)
■自社商品
融資額×2.2%
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2%
【買取型・新規借入】
融資額×1.1%
【買取型・借り換え】融資額×0.99%
保証料
■自社商品
0円
■フラット35
0円
繰上返済手数料(一部)
■自社商品
0円(1円以上1円単位)
■フラット35
0円(10万円以上)
繰上返済手数料(全額)
■自社商品
0円(固定金利特約期間中は33,000円)
■フラット35
店頭のみ、無料
借入額
■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下
借入期間
■自社商品
・新規借入の場合:1年以上50年以内
・借換の場合:[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限
※当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限
融資を受けられるエリア
■自社商品
全国
■フラット35
使い道
■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
年収
(給与所得者)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
勤続年数
(給与所得者)
■自社商品

■フラット35
年収
(個人事業主等)
■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
事業年数
(個人事業主等)
■自社商品

■フラット35
年齢
(借入時)
■自社商品
満18歳以上満65歳以下
■フラット35
70歳未満
年齢
(完済時)
■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満
その他条件
■自社商品
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
無料の団信
一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
+先進医療特約
一般団信(死亡・高度障害と診断された場合)
全疾病保障(けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
オプション
(特約)の団信
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳未満)
金利+0.20%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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